← Magyarország

Pfv.21106/2011/5 – Kúria

Pfv.VI.21.106/2011/5.szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a Czirják Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Czirják László ügyvéd által képviselt felperesnek a Lakos és Lengyel Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Lakatos Jenő ügyvéd által képviselt alperes ellen foglaló visszafizetése iránt a Szegedi Városi Bíróságnál 11.P.20.300/

  1. szám alatt megindított és másodfokon a Csongrád Megyei Bíróság 4.Pf.20.105/2011/
  2. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes részéről előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és a Szegedi Városi Bíróság 11.P.20.300/2010/
  3. számú ítéletét helybenhagyja. Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 100.000 (Egyszázezer) forint másodfokú és felülvizsgálati eljárási költséget. Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 240.000 (Kettőszáznegyvenezer) forint fellebbezési és felülvizsgálati illetéket. I n d o k o l á s : A felperes tulajdonát képezte a Sz., Ve. utca 21/B. II/
  4. szám alatti lakás, amelyet
  5. november 2-án értékesített annak érdekében, hogy a fia lakásához közelebbi lakást vásárolhasson. Az adásvételi szerződés szerint a felperesnek a lakást legkésőbb
  6. január 15-én birtokba kellett adnia. Az alperes tulajdonában állt a F. utca 2/D. III/
  7. szám alatti lakás, amelyet ingatlanközvetítő útján értékesíteni kívánt. Ténylegesen nem ebben a lakásban lakott, így a perbeli lakásban csak pár ingósága volt. A felek
  8. december 16-án adásvételi szerződést kötöttek, amelyben az alperes 7.200.000 forintért a lakást eladta a felperesnek. A szerződés aláírásával egyidejűleg a felperes 1.000.000 forint foglalót adott át és megállapodtak abban, hogy a hátralékos 6.200.000 forint kifizetése a birtokbaadás napján, legkésőbb
  9. január
  10. napjáig megtörténik. A felperes tájékoztatta az alperest arról, hogy a birtokbalépés rendkívül fontos számára más kötelezettségei miatt, és ezt a szerződés
  11. pontja is tartalmazta. A szerződés
  12. pontja szerint az alperes az ingatlant per, teher és igénymentesen szolgáltatta. A felperes
  13. december 29-én teljesíteni kívánt az alperesnek, azonban időközben kiderült, hogy az ingatlanra végrehajtási jog van bejegyezve az alperes közös költség tartozása miatt, valamint az is, hogy a lakás helyrajzi számát az adásvételi szerződésben elírták. A felperes felkérte az okiratszerkesztő ügyvédet, hogy a szerződés módosításáról gondoskodjon, illetve szerezzen felhatalmazást az alperestől arra, hogy a vételárból az ingatlan tehermentesítésre kerüljön. Ezt követően a felperes több alkalommal megpróbálta felvenni az alperessel a kapcsolatot, ettől azonban az alperes elzárkózott.
  14. január 4-én az okiratszerkesztő ügyvédet is azzal küldte el az alperes, hogy őt becsapták, megrágalmazták, majd más ügyvédhez fordult.
  15. január
  16. napján a felperes a szerződéstől elállt. E nyilatkozatban utalt arra, hogy az alperes megszegte az együttműködési kötelezettségét, minden megoldástól mereven elzárkózik, ugyanakkor a felperest az ingatlana birtokbaadásának időpontja sürgeti a lakhatásának megoldására. Az elállásról szóló levelében a felperes arról is tájékoztatta az alperest, hogy álláspontja szerint a megkötött adásvételi szerződés érvénytelen, mert az nem az alperes által szolgáltatni kívánt ingatlanra vonatkozik és felhívta az alperest az 1.000.000 forint összegű foglaló kétszeresének visszafizetésére. A felperes
  17. január 8-án másik lakást vásárolt, amelybe a rá irányadó birtokbaadási határidőig be is tudott költözni. Az alperes
  18. január 12-én vette fel a kapcsolatot a felperessel. Tájékoztatta őt, hogy a végrehajtási jog törlése iránti kérelmet a földhivatalhoz benyújtotta és a szerződés módosítását a hrsz. kijavítása érdekében vállalta. Erre azonban a felperes már nem tartott igényt. Az alperes a foglalót nem fizette vissza. A felperes a Ptk.
  19. §

(1)bekezdése alapján keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest 2.000.000 forint tőke ennek
  1. január
  2. napjától járó késedelmi kamatai és a perköltség megfizetésére. Előadta, hogy a szerződéstől jogosan állt el, az alperes ugyanis a kapcsolatfelvételt meghiúsította, megszegte az együttműködési kötelezettségét. Hivatkozott arra is, hogy a szerződés meghiúsulása az alperes érdekkörében felmerülő okból következett be, így a foglaló kétszeresen jár vissza a felperesnek. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a helyrajzi szám elírása nem jelenti a szerződés érvénytelenségét, a felek tudták, hogy mely ingatlanra kötötték meg a szerződést és az elírás kijavítható volt. Az alperes időben intézkedett a végrehajtási jog törléséről, amely nem is volt jelentős összegű, így a tehermentesítés megtörtént volna a birtokbaadás időpontjáig. A felperes emiatt nem állhatott el a szerződéstől, ez csak a vételár egy részének visszatartására adott volna alapot. A felperes azért állt el mert másik lakást vásárolt. Az alperes január 15-ig a szerződést teljesítette volna. Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes részére 2.000.000 forint tőke és annak kamatai 15 napon belüli megfizetésére kötelezte az alperest. Hivatkozott arra, hogy abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a felperes elállása jogszerű volt-e. A Ptk.
  3. §
(1)bekezdése szerint az elállás akkor jogszerű, ha az alperes a kötelezettségének teljesítésével késedelembe esik és emiatt a teljesítés a felperesnek többé már nem áll érdekében. Hivatkozott a Ptk. 4. §
(1)bekezdésében foglaltakra is, vagyis arra, hogy a felek a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeinek megfelelően kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni. Álláspontja szerint a felperes a vételár megfizetését
  1. december 28-án felajánlotta az alperesnek, így követelhette a szerződés teljesítését. Az alperes azonban
  2. december
  3. napjától
  4. január
  5. napjáig elérhetetlenné tette magát, a felperesnek pedig az alperes által is ismerten rövid időn belül megfelelő lakásról kellett gondoskodnia, így az érdekmúlás az ő oldaláról bekövetkezett. A szerződés teljesítését veszélyeztető körülmények a szerződéstől való elállásra a felperest feljogosították. A felperes a saját szerződésszegésének elkerülése érdekében keresett másik lakást. A felperes az együttműködési kötelezettségének eleget tett miután felajánlotta, hogy a vételárhátralékból a nem nagy összegű alperesi tartozást kifizeti, az alperes azonban erre az ajánlatra sem reagált. Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság szerint a felperes elállásának jogszerűsége alapozhatja meg a Ptk.
  6. §
(1)bekezdésére alapított igényét. Ebben a körben a felperes érdekmúlásra, valamint az alperes együttműködési kötelezettsége megszegésére hivatkozott. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a felek a kölcsönös teljesítés időpontját 2010. január 15. napjában határozták meg. A felek egyidejű teljesítésre voltak kötelesek. A Ptk. 282. §
(2)bekezdése szerint a kötelezett a határnapot megelőzően, illetőleg a határidő kezdete előtt csak a jogosult beleegyezésével teljesíthet. Az alperes tehát a birtokbaadási kötelezettségét
  1. január
  2. napja előtt nem volt köteles teljesíteni, így nem volt köteles a határidő lejárta előtt felajánlott vételárteljesítést sem elfogadni.
  3. január 15-ig az alperes késedelembe nem esett, így az együttműködési kötelezettségét nem szeghette meg. Nincs tehát olyan alperesi késedelem, amely a felperes elállását megalapozta volna. A másodfokú bíróság tehát nem osztotta az elsőfokú bíróság azon álláspontját, hogy a vételár megfizetésének felajánlásával egyidejűleg az alperes teljesítése is esedékessé vált. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az ingatlan helyrajzi számának elírása kétségtelenül a felperes tulajdonjoga bejegyzésének akadályát képezte volna, azonban az ingatlannyilvántartási adat téves feltüntetése a szerződést nem tette érvénytelenné. Ugyanígy az ingatlant terhelő végrehajtási jog is arra adott volna alapot, hogy a Ptk.
  4. §
(1)bekezdése szerint járjon el a felperes, vagyis tehermentesítést követeljen megfelelő határidő tűzésével és az ehhez szükséges összeg megfizetését megtagadja, másodlagosan az eladó költségére az ingatlant maga tehermentesítse. Elállásra csak akkor lett volna jogosult, ha a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járt volna, illetve ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését. A felperes a végrehajtási jogról való tudomásszerzése és az elállása közötti időszakban nem hívta fel az alperest a tehermentesítésre. Arra sincs adat, hogy a helyes helyrajzi számot feltüntető okirat aláírását a felperes (helyesen az alperes) megtagadta volna. Ezzel szemben az állapítható meg, hogy január 12-én iktatásra került a végrehajtási jog törlése iránti kérelem, illetve január 12-én az alperes felajánlotta a helyes adatokat tartalmazó adásvételi szerződés aláírását. A Ptk. 300. §
(1)bekezdése a kötelezett késedelméhez köti az érdekmúlásra alapított elállási jogot, a felperes a kifejtettek alapján alaptalanul hivatkozik érdekmúlásra, így a szerződés meghiúsulásáért az elállása következtében maga felelős. A felperes így a foglalót elvesztette és a kétszeres összeg megfizetésére irányuló kereseti kérelme alaptalan. A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Utalt arra, hogy a másodfokú bíróság nem alkalmazta a Ptk. 117. §
(1)bekezdésében foglalt rendelkezéseket, amely szerint tulajdonjogot csak a dolog tulajdonosától lehet szerezni. Az adásvételi szerződésben megjelölt helyrajzi számú ingatlannak az alperes nem volt tulajdonosa. A szerződés érvénytelensége kiküszöbölhető lett volna, erre azonban nem került sor az alperes hibájából. A módosító okiratot az ügyvéd elkészítette, azt azonban az alperessel nem tudta aláíratni. Az ügyintéző ügyvéd tanúvallomást tenni nem tudott, mert az alperes a titoktartás alóli felmentést nem adta meg, ez is azt igazolja, hogy az alperes érdekkörében felmerülő okból hiúsult meg az adásvételi szerződés. Az alperest a Ptk. 205. §
(3)bekezdése alapján együttműködési kötelezettség terhelte, a másodfokú bíróság nem értékelte, hogy ennek az alperes semmilyen formában nem tett eleget. Az őt személyesen felkereső ügyvédet, illetve a felperest és fiát elküldte. Annak ellenére, hogy az adásvételi szerződés
  1. pontja egyértelműen tartalmazta miszerint az ingatlan per-, teherés igénymentes, a
  2. december 16-án aláírt szerződéssel szemben a végrehajtási jog már
  3. december
  4. napján bejegyzésre került az ingatlannyilvántartásba. A másodfokú bíróság helytelenül értékelte a Ptk.
  5. §
(1)és
(2)bekezdésében foglaltakat, az adásvételi szerződés ugyanis nem január 15-i teljesítési határidőt állapított meg hanem azt, hogy
  1. január 15-ig kell a szerződést teljesíteni. Ez egy folyamatos határidő volt a szerződés aláírásától a megjelölt időpontig. A felperes a teljes vételár kifizetését már december 28-án felajánlotta, és az alperes azt el is fogadta. A teljesítésre kizárólag azért nem került sor, mert az alperes érdekkörében felmerülő okból az ingatlanra végrehajtási jogot jegyeztek be, illetve kiderült, hogy a szerződésben megjelölt helyrajzi szám téves. A teljesítés meghiúsulása tehát minden szempontból az alperes érdekkörében felmerülő okból következett be. A másodfokú bíróság nem értékelte azt a körülményt, hogy
  2. december 29-ét követően
  3. január
  4. napjáig az alperessel nem lehetett felvenni a kapcsolatot, az ügylet így teljes egészében bizonytalanná vált, ugyanakkor a felperesnek az alperes által is ismerten
  5. január 15-én már az új lakásban kellett volna laknia. A felperes utalt arra, hogy még az elsőfokú ítélet meghozatalakor is fennállott a végrehajtási jog az ingatlanra, figyelemmel arra, hogy az alperes a törlés foganatosításához szükséges szolgáltatási díjat nem fizette meg. Az alperes ellenkérelmében fenntartását kérte. a jogerős ítélet hatályában való A felülvizsgálati kérelem megalapozott. Helytállóan mutattak rá arra az eljáró bíróságok, hogy az ügyben annak van jogi jelentősége, hogy a felperes jogszerűen állt-e el a
  6. december 16-án az alperessel kötött adásvételi szerződéstől. Ha a felperes elállása jogszerű volt, úgy az alperes érdekkörében bekövetkező okból hiúsult meg az adásvételi szerződés teljesítése és az alperes a Ptk.
  7. §
(1)bekezdése alapján a foglaló kétszeres visszafizetésére köteles. Az eljáró bíróságok azonban a kérdés megítélését illetően eltérő jogi álláspontot foglaltak el. A Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával ért egyet. A nem vitás tényállás alapján megállapítható, hogy az alperes egy üres lakást értékesített, a felperesnek volt időre szüksége ahhoz, hogy a vételár előteremtéséről gondoskodjon. A felperest szorította a számára az általa kötött szerződésben előírt birtokbaadási határidő, erről az alperest is tájékoztatta. Erre tekintettel a felek az adásvételi szerződésben nem
  1. január 15-i birtokbaadási határidőt állapítottak meg, ahogy azt a másodfokú bíróság ítéletének indokolása tartalmazza, hanem abban állapodtak meg, hogy legkésőbb
  2. január 15-éig a szerződést teljesíteni kell. A szerződés
  3. pontja egyértelműen tartalmazza, hogy a birtokbaadásnak a felek megállapodása alapján
  4. január 15-ig meg kell történnie. Az alperesnek nem
  5. január 15-én kellett birtokbaadnia az ingatlant, hanem január 15-éig, tehát a szerződéskötést követően bármikor, amikor a felperes a vételárhátralék teljesítését felajánja. Ennek semmi akadálya nem lett volna, hiszen az ingatlan üresen állt. A teljesítés pontos ideje tehát nem volt meghatározva, hanem csak annak végső határideje. A felek a Ptk.
  6. §
(1)bekezdése alapján egyidejű teljesítésre voltak kötelesek, így az alperes addig tagadhatta meg a saját szolgáltatása teljesítését, amíg a másik fél a szolgáltatását fel nem ajánlotta. A felperes azonban
  1. december 28-án felajánlotta saját szolgáltatását, így az elsőfokú bíróság helytállóan mutatott rá arra, hogy jogszerűen követelhette az alperes teljesítésének megtörténtét is. A Ptk.
  2. § b) pontja alapján az alperes késedelembe esett, így a felperes a Ptk.
  3. §
(1)bekezdése alapján, ha a teljesítés már nem állt többé érdekében, jogszerűen elállhatott a szerződéstől. Helytállóan utalt arra a felülvizsgálati kérelemben a felperes, hogy az alperessel
  1. december 29-étől
  2. január 12-éig nem lehetett felvenni a kapcsolatot sem vele, sem a saját ügyvédjével nem tárgyalt. Az ügyvédnek a perben a titoktartás alóli felmentést nem adta meg, ezt a Pp.
  3. §-a alapján az alperes terhére kell értékelni. Az alperes is tisztában volt azzal, hogy a felperesnek legkésőbb
  4. január 15-én át kell adnia a saját lakását a vevőinek, és ha ezt nem teszi, kártérítési kötelezettsége keletkezik. A Ptk.
  5. §
(1)bekezdése alapján a felperes ezt az esetlegesen bekövetkező kárt is az alperesre háríthatta volna. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a felperes a kárenyhítési kötelezettségének tett elege, amikor látva azt, hogy az alperes semmiféle együttműködésre nem hajlandó, és a szerződés teljesítése igen nagy valószínűséggel nem fog megtörténni, a további károk elhárítása érdekében elállt a szerződéstől és másik lakást vásárolt magának. Az alperes hivatkozott a gyermeke betegségére, amely egykét nap késedelem vonatkozásában elfogadható indok lett volna, azonban közel két hétre nem ad magyarázatot. Az alperesnek volt ügyvédje, aki helyette eljárt volna, ha együttműködési kötelezettségének eleget tesz. A felperes elállására tehát azért került sor, mert az alperes késedelmére tekintettel a teljesítés többé nem állt érdekében. A felperes minden tekintetben úgy járt el, ahogy az általában elvárható volt. A másodfokú ítéletben foglaltakkal szemben tett lépéseket a tehermentesítés érdekében, az alperes ügyvédjét kérte meg, hogy szerezzen felhatalmazást az alperestől annak érdekében, hogy a vételárhátralékból a tehermentesítést elvégeztethesse. Az a körülmény, hogy az ingatlan a szerződésben foglaltakkal szemben nem volt tehermentes, az alperes terhére esik. A kifejtettek alapján a felperes elállása jogszerű volt, a jogszerű elállás következtében pedig azt kell megállapítani, hogy az alperes érdekkörében felmerülő okból hiúsult meg az adásvételi szerződés teljesítése. A Ptk. 245. §
(1)bekezdése értelmében a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet jogszabálysértő, ezért azt a Pp. 274. §
(1)bekezdése szerint tárgyaláson kívül eljárva a Pp. 275. §
(4)bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §
(2)bekezdése szerint helybenhagyta. Az alperes teljes egészében pervesztes lett, így az alperest terheli a Pp. 270. §-a és 239. §-a alapján alkalmazandó Pp. 78. §
(1)bekezdése szerint a felperesnél felmerült fellebbezési és felülvizsgálati költség megfizetése. Ennek összegét a Legfelsőbb Bíróság a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §
(2)és
(5)bekezdése alapján határozta meg azzal, hogy az az általános forgalmi adót is tartalmazza. A peres felek illetékfeljegyzési jogban részesültek, pervesztessége alapján az alperes köteles megfizetni az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 74. §
(3)bekezdése, valamint a 6/
  1. (VI.26.) IM rendelet
  2. §
(2)bekezdése alapján a le nem rótt fellebbezési és felülvizsgálati eljárási illetéket. Budapest,
  1. november
  2. Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, Tamáné dr. Nagy Erzsébet s.k. előadó bíró, Dr. Puskás Péter s.k. bíró A kiadmány hiteléül: tisztviselő

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.