Pfv.20134/2011/10 – Kúria

Pfv.VI.20.134/2011/10.szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Kozma Marianna ügyvéd, eseti gondnok által képviselt felperesnek a Zilahyné dr. Gellei Emőke ügyvéd által képviselt I. r., a Hajdu Ügyvédi Iroda, ügyintéző dr. Hajdú Zoltán ügyvéd által képviselt II. r. és a Zilahyné dr. Gellei Emőke ügyvéd által képviselt III. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti a Bíróság előtt 18.P.94.798/

1. szám alatt folyamatban volt és a Bíróság 42.Pf.633.664/2010/
2. számú ítéletével befejezett perében, amely perbe a Smidelik Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Smidelik Péter ügyvéd által képviselt beavatkozók a felperes pernyertességének előmozdítása érdekében perbeléptek, a jogerős ítélet ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - a
3. június
4. napján megtartott tárgyaláson - meghozta a következő r é s z í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és a Bíróság 18.P.94.798/2007/
5. számú ítéletét az alábbiak szerint részben megváltoztatja. Megállapítja, hogy a felperes és az I. r. alperes között
6. június 9-én kelt lakáscsere szerződés, az I. r. és II. r. alperesek között az X. hrsz. alatti ingatlanra
7. június 16-án létrejött lakásbérleti szerződés, az I. és II. r. alperesek közt
8. március 9-én ugyanezen ingatlanra létrejött adásvételi szerződés, valamint az I. és III. r. alperesek között ugyanezen ingatlanra létrejött ajándékozási és haszonélvezeti jogot alapító szerződések érvénytelenek. Megkeresi a Földhivatalt, hogy az X. hrsz. alatti ingatlanról a III. r. alperes javára bejegyzett tulajdonjogot és az I. r. alperes javára bejegyzett holtigtartó haszonélvezeti jogot az ingatlannyilvántartásból törölje és jegyezze vissza - eredeti állapot helyreállítása címén - a II. r. alperes tulajdonjogát. A Legfelsőbb Bíróság megállapítja, hogy az X. hrsz. alatti lakásingatlanon a II. r. alperes tulajdonjoga visszajegyzése folytán a felperesnek bérleti joga áll fenn. Kötelezi az alpereseket, hogy az X. hrsz. alatti lakásingatlant 60 napon belül - ingó dolgaiktól kiürítve - bocsássák a felperes birtokába. A felperest illető használati díj, valamint az I.r. alperes által a felperes helyett teljesített közüzemi díjak elszámolására vonatkozóan az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezi és ebben a körben az elsőfokú bíróságot az eljárás folytatására és új határozat hozatalára utasítja. Egyetemlegesen kötelezi az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperest képviselő eseti gondnok részére 180.000 (száznyolcvanezer) forint elsőés másodfokú, valamint felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá a felperesi beavatkozók részére 70.000 (hetvenezer) forint első- és másodfokú perköltséget. A le nem rótt 329.400 (Háromszázhuszonkilencezernégyszáz) forint első- és másodfokú és felülvizsgálati illetéket és az állam által megelőlegezett 196.250 (Egyszázkilencvenhatezer-kettőszázötven) forint szakértői díjat az állam viseli. I n d o k o l á s: A felperes határozatlan időre szóló bérlője volt a II. r. alperes önkormányzat tulajdonában álló X. hrsz. alatti 42 m2-es lakásingatlannak, ahol két kiskorú gyermekével - a beavatkozókkal élt. Az
9. június 9-i dátummal ellátott szerződéssel a felperes elcserélte az ingatlan bérleti jogát az I. r. alperes által bérelt Y. hrsz. alatti 27 m2-es lakás bérleti jogára, amihez az ugyanezen a napon kelt nyilatkozatával a cserelakás tulajdonosa, dr. B. I. is hozzájárult. A felperes egy szintén
10. június 9-én kelt okiratban úgy nyilatkozott a II. r. alperes felé, hogy a bérleményét saját elhatározásából kívánja elcserélni, továbbá lakáscsere szerződést és kérelmet írt alá az I. r. alperessel együtt. Az okiratok
11. június 3-án kerültek benyújtásra a II. r. alpereshez, aki
12. június 10-én meghozott határozatával a lakáscseréhez hozzájárult. A felperes és gyermekei ezt követően elhagyták az ingatlant, de nem költöztek be a csere útján szerzett bérleménybe. Lakáshelyzetük megoldatlansága miatt a gyermekek átmeneti nevelésbe kerültek. Az I. r. alperes bérleti szerződést kötött a lakásra a II. r. alperessel, majd
13. március 9-én megvásárolta azt. Az I. r. alperes ezt követően az ingatlant - házastársa és saját holtig tartó haszonélvezeti joga fenntartása mellett - a III. r. alperesnek ajándékozta, akinek a tulajdonjoga a 80348/1/2000/02.03.
14. számú határozattal került bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba. Az I. r. alperes házastársa azóta elhunyt. A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy a lakáscsere szerződés, a II. r. alperes ezt jóváhagyó nyilatkozata, az I. és II. r. alperesek között létrejött lakásbérleti, adásvételi, valamint az I. és III. r. alperesek közötti ajándékozási és haszonélvezetet alapító szerződések érvénytelenek. Kérte az eredeti állapot helyreállítását, az I. és III. r. alpereseket megillető jogok törlését és a II. r. alperes tulajdonjoga visszaállítását az ingatlanra azzal, hogy annak bérlője változatlanul a felperes. Kérte továbbá, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket arra, hogy a lakást ingó dolgaiktól kiürítve bocsássák a birtokába, valamint az I. r. alperest
15. június
16. napjától lakáshasználati díj fizetésére, amit el kívánt számolni az I. r. alperes vele szembeni követelésébe. Előadta, hogy a csereszerződés megkötésekor szerződéskötési képességét befolyásoló tudatmódosító szerek hatása alatt állt, akarata nem irányult szerződés megkötésére. A szerződés színlelt volt, a felperes ilyen megállapodást nem akart megkötni, abból az I. r. alperes egyoldalú előnyhöz jutott. A szerződés alapján anyagi ellenszolgáltatásért került volna sor az önkormányzati lakás bérleti jogának megszerzésére, bár az ellenérték megfizetése elmaradt. A csereszerződés azonban ebből eredően jogszabályba is ütközik, de jogszabályba ütköző azért is, mert a II. r. alperes a hozzájárulása megadásakor nem vizsgálta a törvényben meghatározott feltételeket. Jóerkölcsbe ütköző a szerződés azért, mert figyelmen kívül hagyta, hogy azáltal két kiskorú gyermek utcára, illetve állami gondozásba került. Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. és III. r. alperesek előadták, hogy a lakásbérleti jog cseréje a felek akaratának megfelelően,érvényesen létrejött, az I. r. alperes pedig 2.000.000 forint értékkülönbözetet fizetett ki a felperes részére. Az eredeti állapot már nem állítható helyre, de annak esetleges helyreállítása esetén az értékkülönbözetet, valamint a lakás felújítására és megvásárlására fordított összeget, összesen 4.374.000 forintot az I. r. alperes elkívánt számolni a felperessel szemben. A II. r. alperes álláspontja szerint a szerződések érvényesen létrejöttek, a II. r alperes pedig a hatályos jogszabályoknak megfelelően járt el az ügyben. Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a felperes az eljárás során nem bizonyította, hogy a szerződés aláírásakor a cselekvőképességét valamilyen mértékben érintő tudatmódosító szerek hatása alatt állt volna. Erre vonatkozóan nem állt rendelkezésre az általa hivatkozott orvosi lelet, a tanúk pedig - köztük a felperes érdektelennek tekinthető volt munkatársa O. S. is - ezt az állítást nem támasztották alá. Nem került igazolásra, hogy a felperes 1999-ben rendőrségi feljelentést tett volna az ügyben, ezt követően pedig az eltelt nyolc év alatt nem tett semmit ügye kivizsgálása érdekében, holott az elévülési időn belül, a történtekhez időben közelebb, az eljárás több eredménnyel járhatott volna. A gyámhatóságot bizonyítékok és ez irányú kérelem hiányában feljelentési kötelezettség nem terhelte, ez a saját érdekvédelme folytán a felperes feladata lett volna. Az elsőfokú bíróság ezért a rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelésével arra a következtetésre jutott, hogy a felperes befolyástól mentesen tett szerződéskötési nyilatkozatot a csereszerződés létrehozására és átvett - a közüzemi díjtartozásai megfizetésével együtt - 2.000.000 forint értékkülönbözetet. A lakáscsere szerződés a II. r. alperes részéről sem ütközött jogszabályba, a hozzájárulás megadása megfelelt a 36/
17. (XI.15.) Főv.Kgy. rendeletben foglaltaknak. A szerződés a vizsgált körülmények alapján a kiskorú gyermekekre nézve sem jelentett hátrányt, mert a komfortos lakást összkomfortosra cserélték. Színlelt szerződést csak valamennyi ügyletkötő fél ez irányú tudatos magatartása hozhat létre, az egyoldalú színlelés közömbös, a szerződés érvényességét nem érinti. Semmis lenne a szerződés akkor, ha megállapítható, hogy a lakásbérleti jog pénzbeli ellenszolgáltatásért való átruházása lett volna az ügylet tárgya. A rendelkezésre álló okiratok szerint azonban a felek szándéka a lakásbérleti jogok cseréjére irányult, a felperes pedig ellentmond a saját egyéb előadásainak akkor, ha az I. r. alperessel közös szándékkal jogszabályba ütköző szerződéstípus megkötését kívánja bizonyítani. Megállapítható volt, hogy a felperes, bár utóbb szorult körülmények közé került a gyermekeivel, mégis szabad akaratából megtette a lakáscseréhez szükséges nyilatkozatot annak reményében, hogy egyúttal a rezsi hátralékai kifizetésre kerülnek, és hozzájut az értékkülönbözethez. A felperesnek az érvényes lakáscsere szerződés alapján lehetősége lett volna dr. B. I.-vel a bérleti szerződés létrehozására, amely ugyan nem jött létre, de nem igazolt, hogy ez az I. r. alperes érdekkörében felmerült okra vezethető vissza, és az sem, hogy a felperes mindent megtett volna annak létrejötte érdekében. Lakásbérlet cseréjére megkötött szerződés emiatt nem minősíthető jóerkölcsbe ütközőnek sem, így a kereset teljes egészében elutasításra került. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a felperes által fizetendő perköltség összegét leszállította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a rendelkezésre álló okiratok a felperes azokon szereplő aláírása, és a tanúvallomások alapján a felperes a szerződéses nyilatkozatot megtette. Nem került bizonyításra, hogy a felperes a szerződés aláírásának időpontjában az ügyei viteléhez szükséges belátási képességgel nem rendelkezett. Jogszabály nem tiltja önkormányzati bérlakás bérleti jogának magántulajdonú lakás bérletére való cseréjét. Az okiratok és a tanúk vallomásából ennek ellenkezőjére nem lehetett következtetni és figyelemmel kellett lenni arra is, hogy a felperes az ügyleti akarata hiányára csak nyolc év elteltével hivatkozott. Az, hogy a szerződés semmisségére határidő nélkül lehet hivatkozni, nem vezethet oda, hogy a szerződő felek a szerződéses akaratukat a később felmerülő érdekeiknek megfelelően megváltoztathatják. Nem volt bizonyított a szerződés színleltsége sem, míg a színlelt szerződés által leplezett szerződés érvénytelenségére a felperes nem hivatkozhatott. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság azt is, hogy a II. r. alperes a jogszabályi rendelkezés értelmében jogosult volt eldönteni, hogy megadja-e a lakáscseréhez való hozzájárulását és amennyiben úgy dönt, hogy igen, a lakáscserében résztvevő személyek utóbb nem hivatkozhatnak arra, hogy a hozzájárulást mégis meg kellett volna tagadnia. Attól, hogy a felperes, illetve a két kiskorú gyermek kisebb alapterületű lakásba költözött, a csereszerződés még nem minősült jóerkölcsbe ütközőnek. A felperesnek bérleti szerződést kellett volna kötni dr. B. I.-vel. Arra, hogy ez miért nem történt meg, nem merült fel adat, de az ellenkezője bizonyításáig ennek elmaradása az I. r. alperesnek nem róható fel, így nem állapítható meg az sem, hogy a csereszerződést ne teljesítette volna. Az időmúlás a felperesnek volt felróható, így nincs jelentősége annak, hogy nyolc-kilenc év távlatából a tanúk olykor önmagukkal is ellentmondásosan nyilatkoztak, mert a lényeges kérdésekben - a lakáscsere szerződés tárgyában - egybehangzó tanúvallomásokat tettek. A szerződés létrejötte tekintetében nem volt jelentősége a szerződés dátuma és a benyújtás időpontja közötti ellentmondásnak sem. A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Legfelsőbb Bíróság annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és adjon helyt keresetének. A felülvizsgálati kérelemben előadta, hogy a lakásába befogadott K. Gy. és a barátai terrorizálták őt és a gyermekeit, italozó életmódba vitték és vélhetően be is kábítószerezték, majd így íratták alá vele a szerződést, amely által ő és a gyermekei elvesztették otthonukat. Az I. r. alperes nem volt bejelentve az általa csereként biztosított lakásba, a felperes pedig hiába indítványozta az I. r. alperes bejelentett lakcímének a felderítését, valamint annak tisztázását, hogy mettől meddig tartózkodott Kanadában. Nem tisztázott, hogy ki töltötte ki a felperes II. r. alperes felé tett nyilatkozatának fejrészét, az azon szereplő tanúk egyike pedig azonos az I. r. alperes által kötött bérleti szerződés egyik tanújával. A II. r. alperes az
18. június 9-én kelt, de már
19. június 3-án érkeztetett szerződést másnap jóváhagyta, nem vizsgálta azonban azt, hogy a felperes kiskorú gyermekeinek az elhelyezése mennyiben lesz megoldott egy egyszobás lakásban. A szerződés megkötésekor a felperes ügyei viteléhez szükséges belátási képessége hiányzott, a szerződés pedig színlelt volt, mert az önkormányzati bérlakás bérleti jogának megvásárlására irányult, ami azonban nem lehet adásvétel tárgya. Megállapítható továbbá ezen okból a szerződés jóerkölcsbe ütközése is. Az I. r. alperes részéről teljesítés nem történt, egyoldalúan jutott előnyökhöz, mert a felperes nem kötött dr. B. I.-vel bérleti szerződést és nem is lépett a csereingatlanon birtokba. Tévesen nem tulajdonított a jogerős ítélet jelentőséget a dátumok közötti ellentmondásoknak, amelyeket a szerződést készítő ügyvéd sem tudott tanúvallomásában feloldani. Az ügyvéd szerint egyébként dr. B. I.
20. június 9-én nem volt jelen, így ellentmondásos nyilatkozatokat tett arra is, hogy az okiratokat mikor és milyen módon írhatta alá. Határozottan nyilatkozott azonban az ügyvéd tanú arról, hogy nála pénz nem volt, pénzt nem adott át sem a felperes, sem B.-né részére. Kérdéses az is, hogy miért készült olyan szerződéstervezet amely cserealapként M. L. ingatlanát jelölte meg, és ez a személy értesítendőként miért szerepelhetett a II. r. alperes hozzájáruló nyilatkozatán. Az I. r. alperes személyes előadása - amely szerint a bérleményében ténylegesen nem lakott és célja a felperestől megszerzett lakás megvásárlása volt - továbbá S. A. újságíró felé tett azon nyilatkozata, amely szerint az ingatlant egy ügyvédtől vásárolta 2.200.000 forintért, valamint V. É. tanúvallomása azt támasztotta alá, hogy a szerződéskötés célja az önkormányzati lakásbérlet jogának az átruházása volt. A jóerkölcsbe ütközést igazolja az, hogy a hivatkozott Fővárosi Közgyűlési rendelet
21. §-ának