Pfv.20200/2011/4 – Kúria

Pfv.VI.20.200/2011/4.szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Varga István ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Lengyel Albert Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Lengyel Albert ügyvéd által képviselt I. r. és a dr. Kóczy Miklós ügyvéd által képviselt II. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Szarvasi Városi Bíróságon 2.P.20.339/

1. számon megindított és a Békés Megyei Bíróság 1.Pf.25.332/2009/
2. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. r. alperes részére 50.000 (Ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget, valamint felhívásra az állam részére 276.000 (Kettőszázhetvenhatezer) forint le nem rótt felülvizsgálati illetéket. I n d o k o l á s : A
3. hrsz. alatti ingatlan néhai K. A., a felperes jogelődje és az I. r. alperes 1/2 - 1/2 arányú közös tulajdonában állt. A tulajdonostársak között 2006 évtől kezdődően elhúzódó közös tulajdon megszüntetése iránti per volt folyamatban, amely azonban nem vezetett eredményre. Az I. r. alperes
4. július 24-én 4.600.000 forint vételáron eladta a tulajdoni hányadát a II. r. alperes részére, az adásvételi szerződésben a teljes vételár átvételét elismerte és hozzájárulását adta a vevő tulajdonjoga ingatlannyilvántartásba való bejegyzéséhez. A szerződés megkötésekor felhívták a felperes jogelődjét arra, hogy 15 napon belül nyilatkozzon, kíván-e élni az elővásárlási jogával. A felperes jogelődje a megadott határidőn belül nem tett elfogadó nyilatkozatot. A felperes jogelődje
5. november 11-én hunyt el. A felperes keresetében elsődlegesen kérte az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának a megállapítását, mert az az elővásárlási joga megsértésével jött létre. Másodlagosan a szerződés jó erkölcsbe ütközésére, harmadlagosan pedig annak a vételár tekintetében való színleltségére alapítottan a szerződés semmisségére hivatkozott. Előadta, hogy a valós vételár 3.500.000 forint lehetett és ilyen áron élni kíván elővásárlási jogával. Az alperesek a kereset elutasítását kérték azzal, hogy közöttük a szerződés érvényesen létrejött, az a valós vételárat tartalmazta, a felperes pedig felhívás ellenére nem élt a számára nyitva álló határidőn belül az elővásárlási jogával. Az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletével a keresetet elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság pedig az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint - tekintettel a közös tulajdon megszüntetése iránti per eredménytelenségére is - az alperesek által az ingatlan 1/2 részére megkötött adásvételi szerződés sem tartalmilag, sem joghatásánál fogva, sem pedig a szerződő felek által elérni kívánt cél folytán nem ütközik a jó erkölcsbe. A II. r. alperes a szerződés alapján az ingatlannak csak a fele részét vette birtokba. A vételárban való színlelés az adásvételi szerződést nem teszi érvénytelenné, csak azt eredményezi, hogy ilyen esetben a szerződés a leplezett vételáron jön létre. A rendelkezésre álló adatok alapján azonban nem lehetett megállapítani azt, hogy az I. r. alperes a szerződésben rögzített 4.600.000 forint helyett csak 3.500.000 forintot kapott a II. r. alperestől. Az I. r. alperes, személyes előadása szerint, megkapta a teljes vételárat és abból 3.500.000 forintot - igazoltan - betétben helyezett el, míg 1.100.000 forintot otthon tartott a kiadásaira. A szerződést készítő ügyvéd alátámasztotta azt, hogy a szerződés megkötésekor kifizetésre került a teljes vételár és azzal kapcsolatosan semmilyen vita nem volt. A felperes vonatkozásában a szerződés hatálytalansága akkor sem lenne megállapítható, ha a vételár a szerződésben foglalt összegnél alacsonyabb lett volna. Az érvényesség vitatása ugyanis nem mentesíti az elővásárlásra jogosultat attól, hogy az általa ismert vételi ajánlatra az elfogadó nyilatkozatát megtegye és ajánlata valós voltát a vételár letétbe helyezésével igazolja. A felperes azonban - többszöri felhívás ellenére - az általa állított 3.500.000 forint tekintetében sem igazolta teljesítőképességét, azaz vételi szándéka valós voltát. Előadta, hogy azt banki hitelből tudná kifizetni, mert készpénze nincs, így azonban nem fogadta el azonos feltételekkel a vételi ajánlatot, a vevő ugyanis a szerződés megkötéskor azonnal tudott fizetni. A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását és a keresetének helyt adó döntés meghozatalát. A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint más hasonló esetekben is előfordult, hogy bizonyos személyek az ingatlan egy részének a megvásárlásával majd az oda történő beköltözéssel és az állag megváltoztatásával, lényegében a teljes ingatlant megszerezték, mert a fennmaradt tulajdoni hányad így eladhatatlanná vált. Ugyancsak gyakori eset az elővásárlásra jogosult jogának kijátszása oly módon, hogy a szerződésben a forgalmi értéknél olyan magasabb összeget jelölnek meg, amelyen már nem éri meg azt megvásárolni. A perbeli esetben is ez történt, a valós vételár 3.500.000 forint volt, mert az I. r. alperes tulajdoni hányadának értéke a korábbi perben beszerzett szakvélemény szerint sem érte el a 4.500.000 forintot. A felperesnek ebből eredően eleve kétségei merültek fel a valós vételárral kapcsolatban. Bizonyítatlan nyilatkozatai folytán azonban megdőlt e tekintetben a II. r. alperes szavahihetősége is, mert felhívás ellenére sem igazolta, hogy honnan és milyen összegű pénzt vett fel a vételár kifizetéséhez, az alperesek és a szerződést készítő ügyvéd pedig ellentmondó nyilatkozatokat tettek a pénz átadásának ténye és helye tekintetében. Az eljárás során a bíróság indokolatlanul mellőzte B. R. tanúkénti meghallgatását, valamint a II. r. alperes teljesítőképessége tekintetében az APEH, a közjegyző valamint a posta megkeresését. A felperes teljesítőképességét a bank igazolásával alátámasztotta, mert azt, hogy ennek mi a módja jogszabály nem határozza meg, így nem lehetett feltétel a bírói letétbe való teljesítés. A felperes a tényleges vételáron tette meg elővásárlási jogát gyakorló nyilatkozatát, az alperesek pedig korábban nem közölték vele teljes terjedelmében a vételi ajánlatot, de a felhívást is csak a szerződés megkötése után kapta meg. Az alperesek magatartása a társadalom általános elvárásába és ezért a jó erkölcsbe ütközött, továbbá szerződésük a vételár vonatkozásában színlelt volt . Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a felperes perköltségekben való marasztalására irányult. A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott. A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállás alapján, jogszabálysértés nélkül döntött a kereset elutasításáról. A felperes tekintetében felülvizsgálati kérelmében vitatta a a rendelkezésre álló bizonyítékok vételár alapján megállapított tényállást. A felülvizsgálati eljárás során azonban általában nincs helye felülmérlegelésnek, a bizonyítékok ismételt egybevetésének és értékelésének. Erre csak a tényállás feltáratlan volta vagy a mérlegelés körébe vont bizonyítékok nyilvánvalóan okszerűtlen, iratellenes, vagy logikai ellentmondásokat tartalmazó értékelésre adhat alapot. Az ingatlan tulajdoni hányad vételára - a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt adásvételi szerződés szerint 4.600.000 forint volt, amit az alperesek személyes előadásán kívül az okiratot készítő ügyvéd tanúvallomása is megerősített. A teljes ingatlan értéke
6. augusztusában, a közös tulajdon megszüntetése iránti perben beszerzett szakvélemény szerint 8.500.000 forint volt, így 2008-ban az ingatlan feléért kifizetett 4.600.000 forint reálisnak tekinthető, míg a 3.500.000 forint áron aluli vételárat jelentene. Mindezekkel a tényekkel szemben az eljárt bíróságok által helyesen alkalmazott Pp.
7. §-ának