Gf.20290/2012/4 – Győri Ítélőtábla

Győri Ítélőtábla Gf.II.20.290/2012/

1. A Győri Ítélőtábla a Palotai Ügyvédi Iroda által képviselt I.r. és II.r. felpereseknek a dr. Poharánszki István ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Veszprémi Törvényszék
2. május
3. napján kelt 1.G.40.150/2010/
4. számú ítélete ellen a felperesek által
5. és
6. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán megtartott tárgyalás alapján meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet helybenhagyja. Kötelezi az I-II.r. felperest, hogy 15 nap alatt fizessenek az alperesnek személyenként 254.
7. - 254.
8. (Kettőszázötvennégyezer - kettőszázötvennégyezer) Ft másodfokú perköltséget, továbbá az államnak - az illetékügyben eljáró hatóság külön felhívására 2.500.
9. - 2.500.
10. (Kettőmillió-ötszázezer - kettőmillió-ötszázezer) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket. Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás: Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az alperes
11. július 19-én megkötött kölcsönszerződés alapján 56 millió Ft kölcsönt nyújtott az I.r felperesnek, és ennek biztosítására - egyebek mellett - e napon a felek opciós szerződéseket is kötöttek. Ezekben az I.r felperes
12. július 19-ig vételi jogot engedett az alperesnek a tulajdonában álló Település 1 ... hrsz. alatti, valamint a Település 1 .... hrsz. alatti ingatlanokra. Az opciós szerződésekben rögzített vételár az előbbi ingatlanra 11.000.000,-Ft +Áfa, az utóbbira 55.000.000,-Ft +Áfa volt. Az alperes szintén
13. július 19-én megkötött kölcsönszerződés alapján 84 millió Ft kölcsönt nyújtott a II.r felperesnek, ezzel egyidejűleg a kölcsön biztosítékaként - más biztosítékok mellett - a felek opciós szerződést is kötöttek. Utóbbiban a II.r felperes
14. július 19-ig vételi jogot engedett az alperesnek a tulajdonában álló Település 2 .... hrsz-ú és .... hrsz-ú ingatlanira 46.000.000,- Ft+Áfa és 10.300.000,-Ft+Áfa vételáron. A szerződések szerint az alperes a vételi jogát akkor volt jogosult gyakorolni, ha a kölcsönszerződésekkel összefüggésben a felperesekkel szemben olyan lejárt követelése keletkezik, amely kapcsán legalább egy eredménytelen felszólítást intézett hozzájuk. Az alperes a Település 1 ... hrsz-ú, a Település 2 ... hrsz-ú és ...2 hrsz-ú ingatlanok tekintetében
15. június 3-án gyakorolta a vételi jogát az opciós szerződéseknek megfelelően. Ennek következtében a tulajdonjogát mindhárom ingatlanra az ingatlannyilvántartásba bejegyezték. A Település 1 ... hrsz-ú „kivett beépítetlen terület" megjelölésű ingatlan tehermentes, 1657 m2 területű, azt a .... hrsz-ú ingatlanból választották el, rajta egy műemlék (...) kastély található. Az ingatlan művelésen kívül áll, bokros növényzet fedi, közműellátása egyáltalán nincs. A szabályozási tervben korlátozott funkciójú mezőgazdasági területként szerepel, a területen csak gyepgazdálkodás folytatható, azon ezzel kapcsolatos kiszolgáló építmény helyezhető el. Az ingatlan
16. júniusi forgalmi értéke 1.200.000,- Ft. A Település 2 .... és ... hrsz. alatti „kivett major". megjelölésű ingatlanok egymással szomszédosak. A ...
17. hrsz-ú ingatlan tehermentes, 52.281 m2 területű, a ...2 hrsz-ú ingatlan pedig 11.706 m2 területű, és a Település 2 ... hrsz-ú ingatlant illető víz- és gázvezeték szolgalmi jog, valamint a Település 2 .... hrsz. alatti ingatlant illető vízvezeték szolgalmi jog terheli. Az ingatlanok kerítés nélküli, művelésen kívül álló füves földterületek. A .... hrsz. alatti ingatlanon két építmény áll, egy 100 m talpmélységű mélyfúrású kút, 25 m3-es hidroglóbusszal, valamint egy korábbról fennmaradt 500 m2 alapterületű téglafalazatú, nyeregtetős hullámpala fedésű épület, amit a távlati fejlesztésekhez felvonulási épületként tartottak meg. Az ingatlanokhoz közműellátási vezetékek, bekötések nincsenek kiépítve, a távlati tervek szerint a területen megépítendő lakóparkhoz a felperesek elkészíttették a közműellátási műszaki tervdokumentációt. A meglévő kutat és hidroglóbuszt a tervezett lakópark vízellátásába nem tervezték be, mert ezek ismételt üzembe helyezése és üzemelése költségesebb a hálózati csatlakozásnál, és kapacitásuk sem lenne elég a tervezett 41 lakótelekhez. A két ingatlan jövőbeli hasznosítása lakásépítési céllal lakópark részeként van tervezve, a szabályozási tervnek a hasznosításra vonatkozó előírásai szerint a beépíthetőség maximum 30%, minimális telekméret 800.000,- illetve 900.000,- m
18. A szabályozási terv alapján az összesen 63.987 m2-ből 18.818 m2 nem értékesíthető, ebből 3434 m2 a szomszédos ... hrsz. alatti ingatlanon működő pulykafarm miatt védőterület, a tervezett elkerülő út védősávja 2200 m2, míg a fennmaradó rész a lakóterületi utak területe. A két ingatlanból ezért 45.169 m2 az értékesíthető terület, ennek
19. júniusi piaci forgalmi értéke 74.100.000,- Ft. Az I.r felperes keresetében elsődlegesen annak a megállapítását kérte, hogy a Település 1 .... és ... hrsz-ú ingatlanokra a felek között létrejött opciós szerződések a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága miatt érvénytelenek. Az érvénytelenség oly módon történő kiküszöbölését kérte, hogy a két ingatlan együttes vételárát 160 millió forintban állapítsa meg a bíróság. Másodlagosan az ...1 hrsz-ú ingatlan tekintetében létrejött opciós szerződés, valamint a vételi jog alperes általi gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását is kérte a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalanságára hivatkozva, és az alperes tulajdonjoga törlését a saját tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartási visszajegyzésének egyidejű elrendelésével. A II.r felperes keresetében elsődlegesen annak a megállapítását kérte, hogy a Település 2 .... és ... hrsz. alatti ingatlanokra létrejött opciós szerződés a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága következtében érvénytelen. Az érvénytelenséget oly módon kérte kiküszöbölni, hogy az ingatlanok együttes vételárát a bíróság 118.500.000,- forintban állapítsa meg. Másodlagosan az opciós szerződések, illetve a vételi jog alperes általi gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződések érvénytelenségének a megállapítását is kérte a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalanságára hivatkozva. Arra hivatkoztak, hogy az alperessel kötött opciós szerződésekben foglalt vételár lényegesen alacsonyabb az ingatlanok tényleges forgalmi értékénél. Az alperes a felperesek keresetének a teljes elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy az opciós szerződés nem támadható a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékkülönbségre hivatkozással. Másrészt állította, hogy az opciós szerződésekben kikötött vételáron gyakorolt és ezáltal létrejött adásvételi szerződések szerinti vételár, és az ingatlanok valós forgalmi értéke között nincsen feltűnő értékkülönbözet. Az elsőfokú bíróság a fellebbezéssel támadott ítéletével a felperesek keresetét elutasította, és kötelezte őket, hogy fizessenek meg az alperesnek fejenként 770.000,- Ft perköltséget, és az államnak egyenként 900.000,-Ft feljegyzett kereseti illeték. Határozatának indokolásában az elsődleges kereseti kérelmek elutasítását illetően rámutatott, hogy azok kifejezetten megállapítási keresetek, de a Pp.123.§-ban írt törvényes előfeltételek nem állnak fenn. A Ptk. 237.§-a szerint ugyanis lehetséges marasztalásra irányuló kereset előterjesztése, ezért a Pp.123.§-ban írt konjunktív feltételek közül az egyik nem teljesült. A felperesek másodlagos kereseti kérelmét tekintve az opciós szerződések megtámadása kapcsán rámutatott, hogy a vételi joggal terhelt ingatlan vételára nem az opciós szerződés ellenszolgáltatása. Miután maga a dolog és annak átadása, valamint a vételárfizetés nem az opciós szerződés, hanem az e szerződés alapján gyakorolt vételi jog folytán létrejövő adásvételi szerződés szolgáltatása és ellenszolgáltatása, ezért feltűnő értékaránytalanság címén csak a létrejött adásvételi szerződés támadható, de maga az opciós szerződés nem. (BDT.2007/
20. számú jogeset) Ezt követően az elsőfokú bíróság a másodlagos kereseti kérelmek kapcsán azt vizsgálta, hogy a vételi jog alperes általi gyakorlása nyomán a perbeli ingatlanokra létrejött adásvételi szerződések tekintetében alapos-e a hivatkozott megtámadási ok. Az ingatlanok
21. júniusi forgalmi értékének meghatározása szakkérdés, és az elsőfokú bíróság a kirendelt "C" ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő kiegészített szakvéleményét, mint aggálytalant ítélkezése alapjául elfogadta, mert az feloldotta a felperesek által becsatolt magánszakértői vélemények és a kirendelt igazságügyi szakértői szakvéleménye közötti ellentmondásokat is. E szakvélemény a Település 1 ... hrsz-ú ingatlan valós forgalmi értékét 1.200.000,- Ft-ban állapította meg, ami az I.r felperes és az alperes között - a vételi jogának gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés szerinti vételár 10%-át alig haladja meg. A felperes által becsatolt (Petrányi Tibor által készített) ingatlanforgalmi szakvéleményt elvetette, mert a Település 1 ... és .... hrsz. alatti ingatlanokat egyetlen összefüggő területként, a felújítandó ... kastély új funkcióban való felhasználásán alapuló projekt részeként értékelte, és nem vette figyelembe azokat a korlátozásokat sem, melyekre a kirendelt igazságügyi szakértő a rendezési terv alapján rámutatott. A II.r felperes keresetével érintett Település 2 ingatlanok kapcsán a perben kirendelt szakértő a szakvéleményben, s annak kiegészítésében szakmai érvékkel alátámasztott kellő magyarázatát adta annak, hogy a két ingatlan bruttó alapterületéből a forgalmi érték számítás szempontjából miért nem vehető figyelembe mintegy 18.000 m
22. A szakértő részletesen megindokolta azt is, hogy a meglévő mélyfúrású kutat és hidroglóbuszt miért nem lehet a piaci forgalmi értékbe beszámítani. A perben kirendelt szakértő
23. második és
24. első félévi összehasonlító forgalmi adatokat vett alapul, szemben az "A" Zrt.
25. novemberben készült „jelentésével", holott a
26. októberétől elmélyülő válság az ingatlanok forgalmi értékére köztudomásúan jelentős negatív hatással volt. A kirendelt szakértő arra is megfelelő magyarázatot adott, hogy a fajlagos m2 ár -15%-os korrekciója indokolt, hiszen a belterületi ingatlanok szabályozási tervének folytatása utáni beruházás-előkészítési munkák hiányoznak. Ennek alapján az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a szakvélemény szerinti mintegy 74.100.000,- Ft-os forgalmi értékhez képest az opciós szerződés alapján gyakorolt vételi jog folytán létrejött adásvételi szerződésben kikötött 56.300.000,- Ft vételár közötti különbség nem éri el azt a mértéket, amelynél - a bírói gyakorlat alapján - a feltűnő értékkülönbség megállapítható. Az elsőfokú ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő fellebbezésben, amelyben elsődlegesen annak a keresetük szerinti megváltoztatását, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését kérték. Az elsődleges keresetük tekintetében arra hivatkoztak, hogy a perbeli esetben a keresetük nem irányulhatott marasztalásra. Az elsőfokú bíróság ítéletében hivatkozott Ptk.237.§ (1-2) bekezdései az érvénytelenség jogkövetkezményeit rögzítik, és az ingatlanok vételárának az általuk megjelölt magasabb vételáron történő meghatározásával lenne kiküszöbölhető a feltűnő aránytalanság. A perben beszerzett szakvélemény, és annak kiegészítése sem aggálytalan, mert álláspontjuk szerint a kirendelt szakértőnek nem sikerült az általa hivatkozott, s részben a szakvéleményéhez mellékelt okiratokban foglalt ellentmondásokat feloldani. A szakvélemény kiegészítése nem ad választ a felperesek által felvetett kérdésekre. Az elsőfokú bíróság kizárólag a fenti szakértői véleményre alapította az ítéletét, holott a Pp.206.§-a alapján a felperesi előadásra, az "A" Zrt, és a "B". Kft. által készített értékbecslésekre is figyelemmel kellett volna lennie. Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte, annak helyes indokai alapján. A fellebbezés nem alapos. A fellebbezés kapcsán az ítélőtábla mindenekelőtt rámutat arra, hogy az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésének törvényes indoka nem volt, az elsőfokú bíróság az elsőfokú eljárás lényeges szabályainak megsértése nélkül hozta meg a határozatát, amelyet a Pp. 221.§-ban foglaltaknak megfelelően indokolt meg. Az elsőfokú bíróság az általa lefolytatott bizonyítási eljárásban beszerzett bizonyítékokat a Pp. 206.§-a szerint helyesen, okszerűen, összességükben értékelve a perben releváns tényeket helyesen állapította meg, és az abból levont jogi következtetései is helytállóak. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság érdemi döntésével és annak indokolásával is egyetértett, azokat részletesen megismételni nem kívánja, azokra csupán hivatkozik. (Pp.254.§.