A határozat elvi tartalma: Építész-műszaki szakértelmet igénylő kérdés annak megítélése, hogy a társasház épülete mellé épített, külön albetétbe felvett garázs felépítmény falai társasházi közös tulajdonban állnak-e. Csak ezt követően hozható döntés a garázs felújításával kapcsolatos költségek viseléséről. A KÚRIA mint felülvizsgálati bíróság Pfv.I.21.954/2012/8.szám A Kúria a Dr. Papp Géza ügyvéd által képviseltfelperesnek a Dr. Sasvári Attila Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Sasvári Attila ügyvéd) által képviselt alperes ellen felújítási költség megtérítése iránt a Pesti Központi Kerületi Bíróság előtt 19.P.52.636/
- számon folytatott és másodfokon a Fővárosi Törvényszék 57.Pf.632.138/2012/
- számú ítéletével befejezett perében, az említett számú jogerős ítélet ellen a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi ítéletet: A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 35.000 (Harmincötezer) forint összegű felülvizsgálati eljárási költséget. Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felperes tulajdonát képezi az alperes társasház alapító okiratában
- számú albetétként megjelölt garázs 1/2 része, míg a
- számú garázson a felperest holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg. Miután a felperes 2008-ban elvégeztette az említett garázsok felújítását, keresetével a munkálatok 1.176.613 forint összegű költségének kamatokkal növelt megfizetését kérte az alperes társasháztól. Arra hivatkozott, hogy a munkálatok a garázsok társasházi közös tulajdonban álló falait is érintették, ezért annak költségét az alperes köteles megfizetni. Hangsúlyozta, hogy a ráfordításokat életveszély megelőzése és az állagmegóvása indokolta. Utalt arra: a Pesti Központi Kerületi Bíróság a 16.P.51.896/2009/
- számú, a felújítás költségviselése tárgyában hozott közgyűlési határozat érvénytelenségét kimondó határozatának indokolásában megállapította, hogy az érintett falszakaszok szerkezeti egységet alkotnak a társasház épületével. Az alperes a kereset elutasítására irányuló érdemi ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy a garázsok, illetve azok falai nem állnak a társasház közös tulajdonában, a közgyűlés a javítási költség megtérítését nem vállalta át, ezt a határozatot a felperes nem támadta meg. A javításra vonatkozó ajánlatokról, a vállalkozási szerződésről - melyet a felperes jogosulatlanul a társasház nevében kötött - az alperesnek nem volt tudomása és nem ellenőrizhette a teljesítést sem. Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet. Ítéletének indokolásában rámutatott: a felperes az alapító okirat rendelkezéseivel szemben nem bizonyította, hogy a beruházással érintett épületelemek közös tulajdonban volnának, a
- számú - a felperes fiának tulajdonát képező - garázs tekintetében egyébként is a tulajdonos engedményezése lett volna szükséges a követelés érvényesítéséhez, melyet a felperes nem csatolt. Az elsőfokú bíróság aggályosnak tartotta a felperes által kötött vállalkozási szerződés érvényességét is, mert a felperes nem volt jogosult a társasház nevében a szerződés megkötésére. Hangsúlyozta: nem történt meg a tulajdonostársak előzetes értesítése arról, hogy a javítás közös tulajdonú épületrészeket érintene, elvégzése indokolt és szükséges, az alperesnek a munkálatok elvégzésének ellenőrzésére sem volt lehetősége. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az elsőfokú bíróság indokaival egyezően utalt arra: az alperes tagadásával szemben önmagában az alapító okirat és a tervrajz csatolása a bíróság számára - megfelelő szakértelem hiányában - nem igazolja, hogy azok az épületrészek, amelyeket a munkálatok érintettek közös tulajdonba, ekként a tulajdonközösség költségviselési kötelezettségének hatálya alá tartoznának. Nem igazolt az sem, hogy az elvégzett munkálatok az állag megóvásához és a fenntartáshoz feltétlenül szükségesek voltak, s a költségek ezzel közvetlen összefüggésben álltak. A jogerős ítélet ellen - hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárásra, új határozat hozatalára utasítása érdekében a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel. Álláspontja szerint az eljárt bíróságok nem derítették fel a tényállást az érdemi döntéshez szükséges mértékben és ezért helytelen jogi következtetésre jutottak. Kifogásolta a bizonyítási teherről való elsőfokú bírói tájékoztatást: álláspontja szerint annak megítélése, hogy valamely épületrész a társasház közös tulajdonába tartozik-e, nem építész szakértő, hanem a bíróság feladata. Utalt arra: a közös tulajdonú épületrészek helyreállítása a társasház feladata, és akár a tulajdonos, akár harmadik személy végzi azt el, a költségek megtérítésére a társasház a Ptk. 361.§-a alapján köteles, igénye megalapozottságát a tényleges ráfordítás igazolja. Az alapító okirat és a Tht. rendelkezéseiből álláspontja szerint egyértelmű, hogy a falak közös tulajdonban állnak, ezzel ellentétes álláspontját egyik bíróság sem indokolta. Nem voltak figyelemmel az eljárt bíróságok az épített környezet alakításáról és védelméről szóló
- évi LXXVIII. törvény 54.§
(2)bekezdésére sem, mely szerint a tulajdonos köteles az épület állékonyságát időszakonként felülvizsgáltatni és a jó műszaki állapothoz szükséges munkálatokat elvégeztetni. Álláspontja szerint a vállalkozási szerződés érvénytelenségével kapcsolatos szabályok nem keverhetők a képviselet szabályaival: a felperes azért a társasház nevében kötött szerződést, mert a közös tulajdon helyreállítása a társasház feladata. Hivatkozott a Ptk. 4.§
(4)bekezdésének sérelmére is, és utalt arra: az élet- és vagyonbiztonságot fenyegető helyzet a garázsok műszaki állapota miatt évek óta fennállt, annak megszüntetését a felperes a közgyűléseken több alkalommal kezdeményezte. A költségek közös viselését ennek ellenére elutasító közgyűlési határozat érvénytelenségét jogerős bírósági ítélet mondta ki. Kihangsúlyozta: okirati bizonyítékaival szemben az alperesnek kellett volna megjelölnie, milyen munkákat végeztetett el, amelyek nem a közös tulajdonú részeket érintették. Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Kifejtette: bírói mérlegelés körébe tartozó kérdés nem képezheti a felülvizsgálat tárgyát. Az eljárt bíróságok a rendelkezésre álló bizonyítékokat a jogszabályoknak megfelelően mérlegelték, ugyanakkor a felperes az őt terhelő bizonyítási kötelezettségének - a bíróság törvényes kioktatása ellenére - nem tett eleget, nem igazolta, hogy a garázsok valamely része a társasház közös tulajdonában van. Hangsúlyozta: a Pesti Központi Kerületi Bíróság előtt folytatott előzményi perben hozott ítélet indokolásában tett bírói megállapítás nem kötötte a jelen per bíróságát, az ott eljárt bíróság sem vett fel szakértői bizonyítást. Helyesen foglaltak állást az eljárt bíróságok abban a kérdésben, hogy szakkérdés annak megítélése: a javítási munkálatok mely ingatlant, ingatlanrészt és milyen mértékben érintették, és elkerülhetetlenek voltak-e vagy sem. Nem bizonyította a felperes azt sem, hogy a többi tulajdonostársnak beleszólása lett volna az ajánlatkérésbe, a szerződéskötésbe vagy a teljesítés folyamatába, és azt sem, hogy a követelt összeget ténylegesen kifizette-e a vállalkozónak. A vállalkozási szerződést álképviselőként kötötte a társasház nevében, eljárását az alperes sosem hagyta jóvá. A peres eljárásban előterjesztett előadásait a felülvizsgálati ellenkérelme részeként kérte kezelni. A felperes felülvizsgálati kérelme nem alapos. A Pp. 270.§
(2), valamint a 275.§
(3)bekezdése együttes értelmezéséből kitűnően eredményes felülvizsgálatra anyagi jogi jogszabálysértés vagy az ügy érdemi elbírálására lényeges hatással bíró eljárási szabálysértés vezethet. A felperes felülvizsgálati kérelmében az eljárási szabályok, mégpedig a Pp. 3.§
(3)bekezdése, a 206.§, a Ptk. 4.§
(1)és
(4)bekezdése, a 234-235.§ és a 221.§
(1)bekezdése, valamint az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény rendelkezéseinek sérelmére hivatkozott, amelyhez kapcsolódóan a Kúria a következőket emeli ki: Helytállóan következtettek az eljárt bíróságok arra, hogy adott körülmények között szakértői hozzáértést igényel annak megítélése, hogy az alapító okiratban önálló albetétekben megjelölt, külön tulajdonban álló garázsok mely épületrészeit érintette a ráfordítás, és az érintett épületszerkezetek a társasház közös vagy külön tulajdonába tartoznak-e. A Kúria hangsúlyozza: az adott épületelem jogi minősítése valóban bírósági feladat, az ehhez szükséges műszaki adatokat azonban - műszaki-építészeti szakértelem híján - a kompetenciával rendelkező szakértőnek kell szolgáltatnia. Ennek hiányában az alapító okirat (amely az előbb már említettek szerint a garázsokat önálló albetétként, külön tulajdonként jelöli meg) és más társasházi iratok az egyéb peradatokkal - így az alperes tagadásával, az építész szakképzettségű alperesi közös képviselő előadásával - szemben valóban nem alkalmasak a felperes előadásának alátámasztására. Mindkét fokon eljárt bíróság helytállóan ítélte meg az előzményi perben hozott bírósági határozat jelentőségét: a közgyűlési határozat érvénytelensége tárgyában folyt perben hozott ítélet kizárólag indokolásában említette a garázsok szerkezeti jellemzőit, és abból szakértői bizonyítás nélkül vonta le azt a következtetést, hogy a garázsok falai közös tulajdonban állnak. A Kúria utal arra: anyagi jogerő kizárólag a keresettel érvényesített jog tárgyában hozott jogerős ítéleti rendelkezéshez fűződik (Pp.229.§
(1)bekezdés), a jogerős bírósági ítélet indokolásába foglalt tények nem kötik a jelen per bíróságát. Az indokolás e megállapításának jelentőségét, bizonyító erejét pedig lerontja, hogy e megállapítását az ott eljáró bíróság építész-műszaki szakértő bevonása nélkül tette, ugyanazon kompetencia hiányában, amely a jelen perben is akadálya volt a garázs épületszerkezeti elemei műszaki - jogi megítélésének. Az elsőfokú bíróság ezért nem tévedett, hanem a jogszabályoknak megfelelő, a Pp. 3.§
(3)bekezdésével összhangban álló tájékoztatást adott a felperesnek az őt terhelő bizonyításról, és mivel a felperes a tájékoztatásnak megfelelő bizonyítási indítványt nem tett, okszerűen következtetett a kereset alaptalanságára, a bizonyítékok értékelésével kapcsolatos tevékenysége ugyancsak nem sértette a törvény rendelkezéseit. Helytállóan foglaltak állást az eljárt bíróságok abban a kérdésben is, hogy a per tárgyává tett követelés elbírálása szempontjából elsődleges annak eldöntése volt, hogy érintett-e a ráfordítás közös tulajdonú épületrészt vagy sem. Tekintve, hogy az előzőek szerint a közös tulajdoni jelleg nem nyert bizonyítást, nem tévedtek a perben eljárt bíróságok, amikor rámutattak: mivel az alapító okirat által önálló albetétbe felvett garázsok a tulajdonos külön tulajdonában állnak, a velük kapcsolatos kötelezettségek - így az épített környezet védelmével kapcsolatos jogszabályi előírások - is az adott garázs tulajdonosát terhelik. A Kúria az előzőekben kifejtett indokokra figyelemmel a jogszabályoknak mindenben megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275.§
(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta, és az eredménytelen felülvizsgálati kérelmet előterjesztő felperest kötelezte a felülvizsgálati eljárásban a Pp. 270.§
(1)bekezdésén keresztül érvényesülő Pp. 78.§
(1)bekezdése alapján az alperes jogi képviseletével felmerült a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3.§
(2),
(5)és
(6)bekezdéseiben foglaltak szerint a végzett munkával arányos, a 4/A.§ értelmében az általános forgalmi adót is magában foglaló ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költség viselésére. Budapest, 2013. június 19. Dr. Harter Mária s.k. a tanács elnöke, Dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, Dr. Mocsár Attila Zsolt s.k. bíró