Pf.20909/2012/2 – Fővárosi Ítélőtábla

(1),

(2)bekezdésére, a 365. §

(3)bekezdésére, a 115. §

(1)bekezdésére és a Pp.

1. §-ára hivatkozással előterjesztett keresetében a perrel érintett ingatlan vonatkozásában az I. rendű felperes ... a II. rendű felperes - saját jogán és engedményesként - ... tulajdoni hányadra a tulajdonjoga ingatlannyilvántartásba történő bejegyzését kérte az alperessel kötött adásvételi szerződés alapján. A kereset alapjául előadott tényállás szerint a társaság harmadik tagjával együtt tagi kölcsönt nyújtottak az alperesnek, aki az ellene indult felszámolási eljárásban
2. november
3. napján kötött egyezségben kötelezettséget vállalt a tagi kölcsön visszafizetésére. A
4. május 8-i közgyűlés és a
5. június 8-i közgyűlési határozat értelmében a tagok a kölcsön ellentételezéseként megkapták az alperes érdi ... helyrajzi számú ingatlanra ráépített félkész állapotban lévő üzlet- és irodaházát, ezzel a felek a tagi kölcsönt „tulajdonjoggá konvertálták". A 2006-ban 60 %-os készültségi fokban álló építményt úgy osztották fel, hogy az I. rendű felperest ..., a II. rendű felperest ... míg a harmadik tagot ...tulajdoni hányad illette meg. Az épület jelenleg 100 %-os készültségi fokban van. A Pest Megyei Bíróság a jogerőre emelkedett 11.P.21.904/2008/
6. számú ítéletével megállapította, hogy az alperes ráépítés jogcímén megszerezte az ingatlan tulajdonjogát. Az alperes tulajdonában álló teljes ingatlanból az I. rendű felperest ... a II. rendű felperest és a társaság harmadik tagját pedig összesen ... tulajdoni hányad illeti meg. A harmadik tag a per során kötött engedményezési szerződéssel a II. rendű felperesre engedményezte az alperessel szembeni tulajdoni igénye - mely a 60 %-os készültségi fokban álló építmény ... tulajdoni hányadának megszerzésére irányul - érvényesítésének jogát. A felperesek álláspontja szerint a
7. május 8-án felvett közgyűlési jegyzőkönyvben és a
8. június 8-án közgyűlési határozatban foglaltak érvényes ingatlan adásvételi szerződésnek tekintendők. Az adásvételi szerződést a társaság három tagja vevőkként, míg az alperes eladóként kötötte az ingatlanon épített félkész üzlet- és irodaház vevőnként külön-külön meghatározott helyiségeire, az I. rendű felperes tulajdoni illetősége tekintetében 18.327.268 forint, a II. rendű felperes tulajdoni illetősége tekintetében 73.230.000 forint, a harmadik tag tulajdoni illetősége tekintetében pedig 53.610.000 forint vételáron, melybe beszámították a vevők tagi kölcsön jogcímén fennálló követeléseit. Álláspontjuk szerint nem lehet szó ítélt dologról, mert az alperes nemleges megállapítási keresetét a hivatkozott jogerős ítélet elutasította, a bíróság nem állapította meg, hogy a szerződés létrejött-e vagy sem. A jogerős ítélet rendelkező része nem, csak az indokolása tartalmazza, hogy az okiratok nem minősülnek szerződésnek. Az adott esetben nincs szó perbizományról, mert az engedményezés a tagi kölcsön ellentételezéseként megjelenő tulajdoni igény engedményezésére, másfelől annak érvényesítésére vonatkozik. A felperesek a
9. február 29-én tartott tárgyaláson előadták: „a Pp.
10. §-a eljárásjogilag utal a megállapításra", ugyanakkor arra hivatkoznak, hogy közöttük és a harmadik tag, valamint az alperes között ingatlan adásvételi szerződés jött létre, ennek megállapítását és a szerződés alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kérik. Az alperes ellenkérelmében a Pp.
11. §

(1)bekezdés

1. d)pontja, 157. §
2. a)pontja alapján a per megszüntetését kérte, érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Előadta, hogy jogerős ítéletének indokolásában a Pest Megyei Bíróság a jelen per alperesének nemleges megállapítási keresete kapcsán megállapította, hogy a felperesek által hivatkozott közgyűlési jegyzőkönyv és határozat nem minősül szerződésnek, a taggyűlés csak a társaság egyoldalú nyilatkozatának tartalmát képes meghatározni, mely így legfeljebb egy szerződéses ajánlatnak tekinthető, de hiányzik az ajánlatot elfogadó nyilatkozat. Az alperes álláspontja szerint írásbeli elfogadó nyilatkozatra lett volna szükség, a felperesek azonban ilyent nem tettek, így az okiratok a szerződés semmissége (Ptk. 217. §

(1)bekezdés) miatt nem alkalmasak joghatás kiváltására. Az adásvételi szerződés azért sem jöhetett létre, mert az ajánlatot a felperesek nyomban nem fogadták el. A társaság egyébként nem is volt tulajdonos, így a felperesek sem szerezhettek tőle tulajdonjogot (Ptk. 117. §

(1)bekezdés). Az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges (Ptk. 117. §

(3)bekezdés), a közgyűlési jegyzőkönyv és határozat azonban nem alkalmas a bejegyzésre (

1. évi CXLI. törvény (Inytv.)
2. §). A felperesek által hivatkozott szerződés nem is jött létre, mert a felek a lényeges kérdésekben (tulajdoni hányad, vételár) nem állapodtak meg. A hitelezői igény tulajdonjoggá konvertálása mint jogcím nem létezik. Az alperes rámutatott továbbá arra, hogy engedményezni csak követelést lehet, ehhez képest a felek tulajdonjogi igény érvényesítése tárgyában kötötték az engedményezési szerződést, így az a Ptk.
3. §

(2)bekezdése értelmében jogszabályba ütközés okán semmis. A tulajdoni igény érvényesítésének joga nem más, mint maga a felperesi pozíció, az engedményezési szerződésben foglaltak alapján ezért legfeljebb perbizományról lehet szó, mely nem megengedett, ezért a II. rendű felperes keresete ez okból is elutasítandó. Az alperes hivatkozott arra is, hogy a Ptk.

1. §-a szerint csak az egynemű, lejárt követelések beszámításának van helye. Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította, és az alperes javára az I. rendű felperest 698.270 forint, a II. rendű felperes 4.832.604 forint perköltség megfizetésére kötelezte, egyebekben akként rendelkezett, hogy az I. és II. rendű felperes teljes költségmentessége folytán „feljegyzett" 900.000-900.000 forint eljárási illetéket az állam viseli, az alperes per megszüntetése iránti kérelmét pedig elutasította. Az ítélet indokolásában foglaltak szerint úgy tekintette, módosított keresetükben a felperesek azt kérték, hogy a bíróság a megjelölt tulajdoni illetőségben állapítsa meg tulajdonjogukat a perrel érintett ingatlanon. A kereseti kérelmük - melynek jogalapjaként a Ptk.
2. §-át jelölték meg - arra irányult, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv és határozat alapján mondja ki a bíróság: az iratokban foglaltak együttesen érvényes ingatlan adásvételi szerződésnek tekintendők, és kezdeményezze ítélete alapján az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjog változást. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a Pest Megyei Bíróságon folyamatban volt perben és a jelen perben a felek részben ugyanazok, a jogvita ugyanabból a ténybeli alapból ered, de nincs meg az elbírált jog azonossága. Az előző perben a jelen per alperese megállapításra vonatkozó keresetet terjesztett elő, a jelen perben a felperesek az adásvételi szerződés alapján tulajdonszerzés és ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés végett perelnek. Az előző perben a megállapítási kereset elutasítását a bíróság azzal indokolta, hogy nincs védendő jogi érdek, mivel a jelen per felperesei által hivatkozott okiratok nem minősíthetők adásvételi szerződésnek. Az ítélet indokolásának az elbírált jog azonosítása, terjedelmének meghatározása szempontjából van jelentősége, a jogi okfejtés vagy jogi álláspont nem ítélt dolog. Mindezekre tekintettel a felperesek követelése nem minősül ítélt dolognak. A per érdemét illetően az elsőfokú bíróság a Ptk.
3. §

(1)bekezdésében és a XXV. PED I., III. és IV. pontjaiban foglaltakra hivatkozott. Kifejtette: a taggyűlési jegyzőkönyv és határozat az alperes nyilatkozatát tartalmazza, de a felperesek és a harmadik tag nyilatkozatát sem a

1. május 8-i, sem a
2. június 8-i közgyűlési jegyzőkönyv, határozat nem tartalmazza, az utóbbi határozat a harmadik tagot nem is említi meg. A közgyűlési jegyzőkönyv határozatot nem tartalmaz, hiszen abban a tagi hitelezői igényeket rögzítették, továbbá azt a szándékot, hogy az irodaház megváltásáért a hitelezők milyen mértékben kívánják betudni hitelezői igényüket. Az ingatlan tulajdoni hányadokat, amelyek a hitelezői igény beszámítását követően őket megilletik, nem jelölték meg. A hivatkozott iratokból kitűnik, hogy mely ingatlan tulajdonjogáról kíván dönteni az alperes, meghatározható az eladó személye, ugyanakkor a vevők személye nem, a harmadik tag a közgyűlési jegyzőkönyvben nem került feltüntetésre. Kitűnik továbbá az is, hogy az ingatlan tulajdonjogát ellenérték fejében kívánják átruházni, de nem tűnik ki a vevők részére átruházandó tulajdoni hányad. A vevők nem írták alá sem a közgyűlési jegyzőkönyvet, sem a közgyűlési határozatot, és nincs más olyan okirat, melyből kitűnik, hogy a felperesek, illetve a harmadik tag - amennyiben a közgyűlési jegyzőkönyvben foglaltakat ajánlatnak lehet tekinteni - elfogadta volna az ajánlatot. Mindezen hiányzó „kritériumok" miatt a felek között adásvételi szerződés nem jött létre. Az elsőfokú bíróság az alperesi érvelés kapcsán rámutatott arra, hogy az eladó olyan dologra is köthet érvényes adásvételi szerződést, melynek a szerződéskötés időpontjában még nem tulajdonosa (BDT
3. 1070). A beszámítás kapcsán viszont osztotta az alperes azon álláspontját, hogy arról a jelen perben a Ptk.
4. §

(1),

(2)bekezdésében foglaltakra figyelemmel nem lehet szó. Egyetértett azzal az alperesi állásponttal is, miszerint az engedményezési szerződésben az endedményező az érvényesíthetőség jogát engedményezte, perbizományra azonban nincs a magyar jogban lehetőség, másrészt tulajdoni igényt kívánt engedményezni, melyet a Ptk. szabályai nem tesznek lehetővé. Az elsőfokú bíróság megjegyezte továbbá, hogy módosított kereseti kérelmükben a felperesek a Pp.

1. §-ára csak mint eljárásjogi szabályra hivatkoztak, ezért külön „kereseti jogcímként" ezt nem vizsgálta. Fellebbezésében az I. és II. rendű felperes elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a kereset teljesítését, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. A fellebbezés indokolásában kifejtették: nem helytálló az az álláspont, amely a tag által meghozott döntésnek a tag általi elfogadását is megköveteli ahhoz, hogy egy taggyűlési döntés érvényre jusson, hiszen a taggyűlési döntés magában foglalja a tagi elfogadást. Nem lehet ezért az ügyletben szereplők akarategységét, így az ajánlat és az elfogadás megtörténtét, egybeesését megkérdőjelezni. Az adott esetben a taggyűlési jegyzőkönyvben szereplő tulajdonátruházási ügylet szerződő felei egyrészt a tagi kölcsönt nyújtó tagok (vevők), másrészt maga a gazdasági társaság (eladó). A jognyilatkozatokat tartalmuknak megfelelően kell értékelni (Ptk.
2. §). Nem helytálló az elsőfokú bíróság azon értelmezése, miszerint pusztán a taggyűlési jegyzőkönyvből nem derül ki, hogy a tulajdonátruházó ügylet kétoldalú jogügylet. A felperesek álláspontja szerint nem az aláírók és az aláírások számából kell a jogügylet tartalmára, céljára következtetni. A taggyűlési jegyzőkönyv aláírásának hiánya nem jelentheti azt, hogy a harmadik tag ne lett volna szerződő fél mind a tagi kölcsönnél, mind az adásvételnél, hiszen a teljesítés és a szándékolt viszont teljesítés ugyanúgy megtörtént a részéről, mint a társaság másik két tagja részéről. A felperesek kiemelték: az a tény, hogy a tagi kölcsön visszafizetése nem pénzben, hanem természetben történik, csak az ellentételezés módja, a visszafizetés elfogadására nincs szükség. Az ingatlan tulajdonba adása nem csupán taggyűlési döntésen alapult, a felszámolási egyezséget a bíróság is jóváhagyta. A tagok a kölcsön ellentételezéseként kaptak tulajdoni hányadot, azonban amíg csak 60 %-os készültségi fokban állt az építmény, nem lehetett tulajdoni hányadról beszélni. Amint a felperesek abba a helyzetbe kerültek, hogy az általuk követelt eszmei hányadot megnevezzék, ezt meg is tették. Nem helytálló ezért az elsőfokú ítéleti indokolás azon része, mely szerint nem derül ki a tagok által követelt eszmei hányad. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában elismeri, hogy az ingatlan adásvételi szerződés lényeges elemei megtalálhatóak a közgyűlési jegyzőkönyvben, ennek ellenére mégsem tekinti a lezajlott ügyletet ingatlan adásvételnek. A taggyűlési határozat tartalmazza, hogy a társaság és annak tagjai a szerződő felek, és okiratban rögzíti a felek akaratát. A felperesek álláspontja szerint a határozati javaslat az ajánlat, amely taggyűlési döntéssé válása után elfogadottá vált, tehát nem kérdéses, hogy a tagok és a társaság között létrejött az adásvételi szerződés. A taggyűlési határozatba foglalt, a felek egyező akaratán nyugvó szerződés nem nyilvánítható színlelt szerződésnek. Az adott esetben az engedményezés nem klasszikus értelembe vett perbizomány. A kereshetőségi jogot a taggyűlési határozatból származó jogok keretében kellett volna az eljáró bíróságnak vizsgálni, ettől eltérő megközelítés a kereseten való túlterjeszkedésnek minősül. A Pp.
3. §a kapcsán a felperesek előadták, hogy a jogmegóvási szükséglet egyrészt az alperes felszámolás alatt állására, másrészt az ingatlan rendezetlen tulajdoni helyzetére vezethető vissza. A felszámoló az ingatlan értékesítésére pályázatot tett közzé. A felperesek tagsági viszonyuk „felszámolási eljárással terhelt" voltából kifolyólag teljesítést nem követelhetnek, hiszen a felszámoló a tagi kölcsönről tudni sem akar. Az építmény mindeddig nem kapott használatbavételi engedélyt, így jogilag még nem létező az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szempontjából, és a földterület még mindig nem került az alperes tulajdonába, bár a jogerős ítélet a tulajdonába adta. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú ítélet felülbírálata során nem érintette a per megszüntetése iránti kérelmet elutasító ítéleti rendelkezést, mivel az fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett [Pp.
4. §

(4)bekezdés]. Az I. és II. rendű felperesek fellebbezése nem alapos. Az ítélőtábla nem látott okot az elsőfokú ítélet Pp. 252. §

(2)vagy

(3)bekezdése alapján történő hatályon kívül helyezésére, mert az elsőfokú bíróság nem követett el olyan lényeges eljárási szabálysértést, amely miatt a tárgyalást meg kellene ismételni, a döntés szempontjából releváns tényekre vonatkozó további bizonyítás pedig szükségtelen és erre irányuló indítvány hiányában nem is lehetséges. Az elsőfokú bíróság a tényállást lényegében helyesen állapította meg, az ítélőtábla a döntésével is egyetért, jogi indokait - a fellebbezésben foglaltakra is tekintettel - az alábbiak szerint pontosítja és egészíti ki. A felperesek keresete a perrel érintett ingatlan tulajdonjogának megszerzésére irányult. Állították, hogy rendelkeznek érvényes jogcímmel a tulajdonátruházáshoz, ugyanis az átruházó alperes és köztük, valamint a társaság harmadik tagja, mint szerzők között tulajdonátszállást eredményező szerződés jött létre, mégpedig a Ptk. 365. §-ában nevesített adásvétel. Kérték, hogy a bíróság kezdeményezze ítélete alapján a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését, melyet a Pp. 3. §

(2)bekezdésében foglaltakra figyelemmel úgy kellett tekinteni, hogy az átruházó fél jognyilatkozat adására vonatkozó kötelezettségének a Pp.

1. §-a által lehetővé tett bírói ítélettel történő pótlását igénylik. A jogvita eldöntése során ezért azt kellett vizsgálni, hogy elegendőek-e tartalmilag és formailag a felperesek által hivatkozott jognyilatkozatok az ingatlan adásvételi szerződés létrejöttének megállapításához, mivel az adásvételi szerződés - feltéve, hogy polgári jogi szempontból érvényes - kötelmi jogcímet teremt arra, hogy a fél annak alapján a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okirat kiadását követelje. A megtagadott teljesítést ilyenkor a bíróság ítélete oly módon pótolhatja, hogy kötelezi a tulajdonjogot átruházó felet annak tűrésére, hogy bejegyezzék a tulajdonjogot a tulajdonszerző fél javára az ingatlan-nyilvántartásba. A szerződés kétoldalú jogügylet, megkötése az egyik fél által tett ajánlattal indul, a Ptk.
2. §

(1)bekezdése szerint a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. Ingatlan adásvételének érvényességéhez a Ptk. 365. §

(3)bekezdése értelmében a szerződés írásba foglalása szükséges, az alakiság megsértésével kötött szerződés a Ptk. 217. §

(1)bekezdése alapján semmis. A XXV. számú polgári elvi döntésben kifejtettek szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges - és egyben elegendő -, ha a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá, ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez az okirat tartalmából megállapítható. Az adott esetben a felperesek által megjelölt szerződő felek egyike egy gazdasági társaság, amely a perbeli tényállásra irányadó 1997. évi CXLIV. törvény (Gt.) 2. §

(3)bekezdése alapján absztrakt jogképességgel rendelkezik, önálló - tagjaitól elkülönült - jogalanyként jelenik meg a forgalomban. A felperesek alapvető jogi tévedése az, hogy nem tulajdonítanak jelentőséget a társasági jogi jogviszonynak és nem különböztetik meg a korlátolt felelősségű társaságot a taggyűléstől, holott a társasági jog szabályai szerint az előbbi a jogalany, az utóbbi pedig a jogalany társaság szervezeti egysége, a legfőbb döntéshozó szerv. Polgári jogi jognyilatkozatot kettőjük közül egyedül a társaság képes tenni, mégpedig törvényes képviselője, az ügyvezető útján. A határozati javaslat nem minősül polgári jogi értelemben a társaság ajánlatának, és nem szerződési ajánlat a taggyűlésen meghozott döntés sem, a taggyűlési határozat ugyanis a tagok társaság szervezetén belüli akaratát juttatja kifejezésre. Az alperes taggyűlése tehát a társaság szerződési akaratát nem nyilváníthatta ki, nem volt képes szerződés kötésére ajánlatot tenni. A felperesek által hivatkozott okiratok egyike sem tartalmaz olyan polgári jogi nyilatkozatot, amely a társaság ügyleti nyilatkozatának minősülne. A taggyűlési jegyzőkönyv a határozati javaslatot és a taggyűlésen történteket rögzíti. Amennyiben a tagok a határozati javaslatot elfogadták, akkor arról születhetett döntés, hogy megállapodás kötendő a tagok és a társaság között. A

1. június
2. napján kelt okirat pedig azt tartalmazza, hogy ismertetve lett az a „közgyűlési" határozat, mely szerint „a hitelezők bíróság által jogerősen nevesített követeléseik fizetsége, korábbi tagi befizetésük ellenében kapják meg a 60%-os készültségű D. út
3. szám alatti üzlet és irodaházat", és e határozat szerint az I. és II. rendű felperes
4. június 4-től az üzletház tulajdonosa. Megállapítható tehát, hogy az alperesi társaság ezen okiratokban nem tett sem eladási ajánlatot, sem elfogadó nyilatkozatot, így nem jöhetett létre adásvételi szerződés közte és az I., II. rendű felperesek között, az okiratokban rögzített taggyűlési határozat pedig nem tulajdonszerzési jogcím. Az ítélőtábla a felperesek által hivatkozott adásvétel tárgyát illetően rámutat arra is, hogy mindkét okiratban a félkész irodaház van megemlítve, tehát amennyiben helytálló lenne a felperesek jogi álláspontja a taggyűlési határozatba foglalt szerződést illetően, abban az esetben sem olyan tartalmú szerződés jött volna létre, amelyre a keresetüket alapítják. A felperesek maguk nyilatkozták, hogy az I. rendű felperes 18.327.268 forint, a II. rendű felperes 73.230.000 forint, míg a harmadik tag 53.610.000 forint vételáron az ingatlanon épített fékész üzlet- és irodaház vevőnként külön-külön meghatározott helyiségeire kötött adásvételi szerződést. Az elsőfokú bíróság helytállóan állapította tehát meg, hogy a felek között nem jött létre adásvételi szerződés. Az ítélőtábla az engedményezés és a perbizomány vonatkozásában is egyetért az elsőfokú ítéletben kifejtettekkel. Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.
5. §

(2)bekezdése alapján helybenhagyta, azzal a pontosítással, hogy az 1990. évi XCIII. törvény 42. §

(1)bekezdés a) pontja alapján az illeték mértéke legfeljebb 900.000 forint, ezért az 1990. XCIII. törvény 74. §

(3)bekezdése folytán alkalmazandó 6/

1. (VI. 26.) IM rendelet
2. § alapján az állam összesen 900.000 forint illetéket visel. Az I. és II. rendű felperesek fellebbezése nem volt eredményes, az alperesnek azonban a másodfokú eljárás során perköltsége nem merült fel, így arról rendelkezni nem kellett. A felperesek teljes költségmentessége folytán le nem rótt 2.500.000 forint fellebbezési illetéket az Itv.
3. §

(3)bekezdése folytán alkalmazandó 6/

1. (VI. 26.) IM rendelet
2. §-a alapján az állam viseli. Budapest,
3. március
4. . Pestovics Ilona s.k. a tanács elnöke Dr. Magosi Szilvia s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: tisztviselő Dr. Sándor Ottó s.k. bíró