Pfv.21573/2012/5 – Kúria

(1),

1. IV. Tv.
2. §

(4)A KÚRIA mint felülvizsgálati bíróság Pfv.VI.21.573/2012/5.szám A Kúria az Orgován Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Orgován István ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Horony Levente ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránt a Bíróságon 18.P.21.139/2011 szám alatt folyamatban volt és a Törvényszék 43.Pf.632.072/2012/

1. számú ítéletével befejezett perében, a jogerős ítélet ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t : A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget és felhívásra az állam részére 224.000 (kettőszázhuszonnégyezer) forint le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket. Az ítélettel szemben felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s : A felperes
2. május 31-én 3.000.000 forint kölcsönt vett fel a C. H. Zrt-től. A kölcsön biztosítására a szerződő felek jelzálog alapításán és óvadék nyújtásán felül opciós szerződést is kötöttek, amellyel a felperes vételi jogot biztosított a hitelező javára a 209364/1/A/156 hrsz. alatti ingatlanára. A szerződés szerinti opciós vételár 4.060.000 forintban került meghatározásra, a hitelező pedig abban az esetben élhetett a jogával, ha a kölcsönszerződést az abban meghatározott okból felmondja, és az adós a tartozását határidőn belül nem fizeti meg. A felperes a vételárnak a hitelező követelésével csökkentett részére volt jogosult, a hitelező pedig kijelölhetett más személyt is a vételi jog gyakorlására. A felperes nem törlesztette a kölcsönt, ezért a szerződést a hitelező felmondta, majd a felperessel szemben fennálló 4.089.195 forint tartozását az alperesre engedményezte és kijelölte őt a vételi jog gyakorlására is. Az alperes
3. szeptember 3-án nyilatkozott a vételi jog gyakorlásáról, majd felhívta a felperest az ingatlan átadására. Az alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, a felperes pedig
4. január 8-án az alperes birtokába adta az ingatlant, elismerte az alperes tulajdonjogát és kijelentette, hogy az opciós elszámolásból eredően igénye nem áll fenn. A felperes azonban mindvégig vitatta az ingatlan árát az alperes pedig
5. február 22-én 5.800.000 forintért adta el azt. A felperes
6. február 1-én feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással írásban megtámadta a szerződést. A felperes keresetében a megtámadásra tekintettel a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalansága folytán kérte az adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítását és az alperes kötelezését 2.240.000 forintnak és ennek a
7. szeptember
8. napjától járó késedelmi kamatának a megfizetésére. Másodlagosan jogalap nélküli gazdagodás címén kérte az alperes kötelezését 1.515.305 forintnak és ennek a
9. február
10. napjától járó késedelmi kamatának a megfizetésére. Előadta, hogy az alperes a biztosítéki célú opciós jog gyakorlásával visszaélve, a zálogjog elszámolási kötelezettség alkalmazására vonatkozó kógens rendelkezéseinek a mellőzésével és az ingatlan magasabb áron való értékesítésével a rovására jogalap nélkül gazdagodott. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a felperes az egy éves határidőn belül élt a megtámadási jogával, a vételárat pedig már korábban is vitatta, ezért a
11. január 8-án tett nyilatkozata nem értelmezhető úgy, mintha lemondott volna a megtámadás lehetőségéről. A forgalmi érték és az opciós vételár közötti különbözet azonban csak 1.740.000 forint, ami 30 %-os eltérést jelent, így nem alapozza meg a feltűnő értékkülönbözet megállapíthatóságát és a szerződés érvénytelenségét. A vételi jogot alapító szerződés a kölcsönszerződés biztosítékául szolgált és a felek részéről a vételár meghatározása kockázatot jelentett, mert nem lehetett tudni, hogy a vételi jog gyakorlásakor mennyi lesz az ingatlan értéke. A felperes azonban eleve tisztában volt azzal, hogy a megjelölt összegnél az ingatlan tényleges forgalmi értéke valamivel magasabb, ezért mindebből a felek szerződéskötési szabadságára és a szerződés megkötésének a körülményeire tekintettel sem lehet eltérő következtetéseket levonni. A vételi jog gyakorlásával az alperes az ingatlan tulajdonosává vált, így azt bárkinek szabadon értékesíthette. Ebből következően, ha azt magasabb áron tudta eladni, nem gazdagodott jogalap nélkül a felperes rovására. Az alperes a biztosítékok közül nem a zálogjogot, hanem a vételi jogot gyakorolta, döntése joggal való visszaélést nem valósított meg, így a másodlagos kereset sem volt megalapozott. Az alperes fellebbezése folytán eljárt elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. másodfokú bíróság az A jogerős ítélet indokolása szerint a megtámadásra nyitva álló határidő a birtokba adással vette kezdetét, így a szerződés megtámadása
12. február 1-én határidőn belül történt. A Ptk.
13. §-ának

(1)bekezdése szerint azonban a megtámadás eredménytelensége esetén a félnek a jogát haladéktalanul érvényesítenie kell. Az alperes a

1. február 8-án megérkezett válaszlevelében elutasító nyilatkozatot tett, amelyhez képest a keresetlevél csak
2. szeptember 6-án került benyújtásra, így - miután a felperes semmilyen akadályozó tényezőt, okot nem jelölt meg igényérvényesítése elkésettnek tekintendő. A felperes elsődleges keresetét ezért érdemi vizsgálat nélkül kellett elutasítani. A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság által a másodlagos kereset körében kifejtettekkel és utalt arra, hogy a zálogjog szabályai még analógiaként sem alkalmazhatóak az ügyben. A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság kötelezését új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára. A felülvizsgálati kérelem indokai szerint a szerződéskötési szabadság nem adhat alapot aránytalan vagyoneltolódásra. A bíróságnak a 2/
3. (XII.12.) PK vélemény
4. pontja szerint vizsgálni kell, hogy a felek között létrejött szerződés fogyasztói szerződésnek minősül-e. Ez a szerződés fogyasztói szerződés volt, de a jogerős ítélet a PK vélemény
5. pontjában foglaltak ellenére nem vonta meg a felek közötti egyensúlybeli különbséget és úgy hivatkozott a Ptk.
6. §

(1)bekezdésében foglaltakra, mintha egyenrangú felek szerződtek volna. Az alperes eljárása ütközik a Ptk. 5. §-ának

(2)bekezdésébe. A joggal való visszaélést a szerződési díszpozitivitás szabályával követte el, mert olyan opciós szerződést íratott alá a felperessel, ahol épp az opció érvényesítését követő értékesítésből befolyó vételárral való elszámolás hiányzott. Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását és a felperes perköltségben történő marasztalását kérte. A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott. A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vont le, azokkal a Kúria is egyetértett, jogszabálysértés nem történt. A felperes és a perben nem álló C. H. Zrt. között valóban fogyasztói szerződés jött létre. A felperes által sérelmezett kikötés, az opciós vételár meghatározása azonban nem tartozhat az általános szerződési feltételek körébe, a rendelkezésre álló peradatok alapján pedig nem volt megállapítható, hogy az ne került volna egyedileg megtárgyalásra. A felperes - saját előadása szerint - tudott arról, hogy magasabb összegre becsülték ingatlana értékét, mégis elfogadta az ennél alacsonyabb opciós vételárat. Az alperes által helyesen hivatkozott bírói gyakorlat szerint nem kizárt, hogy a felek a szerződésüket ne a Ptk-ban nevesített szerződést biztosító mellékkötelmekkel, hanem egy önálló szerződéssel biztosítsák. (BH2003.857, EBH1999.27, BH1998.350) A vételi jogot engedő szerződés pedig érvényes akkor, ha a fél annak megkötésekor tisztában volt a szerződés biztosítéki jellegével és a vételárat egy alkufolyamat végén, egyező akarattal állapították meg. (BH2008.213) Az ilyen jellegű szerződések megkötésével tehát a C. H. Zrt. nem valósított meg joggal való visszaélést és nem kötött ki tisztességtelen szerződési feltételeket sem a felperessel szemben. A feltűnő értékaránytalanságra alapított igény érvényesítésekor - a jogerős ítélet megállapításának megfelelően - önmagában azért, mert egy fogyasztói szerződésről volt szó, nem lehet eltérni a Ptk. szabályaitól. Ahhoz tehát, hogy az érdemben vizsgálható legyen, a megtámadásnak határidőn belül kell történnie és a Ptk. 236. §

(1)bekezdése szerint a közlés eredménytelensége esetén a jogosultnak haladéktalanul bíróság előtt kell érvényesítenie az igényét. Helyesen állapította meg tehát a jogerős ítélet azt, hogy a felperes a követelése érvényesítésével elkésett. Az értékaránytalanság vizsgálata során azonban az elsőfokú bíróság helyes okfejtéssel jutott arra a következtetésre is, hogy feltűnő értékaránytalanság a perbeli esetben ténylegesen nem állt fenn. Nem volt tehát feltűnő értékkülönbözet az ingatlan forgalmi értéke és a megállapított opciós vételár között, az ennél kisebb mértékű eltérést pedig kellően indokolta az, hogy a vételi jog kikötésére biztosítéki jelleggel került sor. Ez ugyanis azt jelentette, hogy kizárólag a felperes szerződésszegő magatartása vezethet az opció gyakorlásához. Az ingatlan forgalmazással nem foglalkozó hitelező ilyen esetben alappal köti a hitelszerződés megkötését ahhoz, hogy a biztosítékul szolgáló szerződésbe a forgalmi értéknél valamivel alacsonyabb, olyan ár kerüljön, amelyen rövid időn belül értékesíthető az ingatlan és így hozzájuthat a követeléséhez. Az opciós szerződés 7. pontja tartalmazta elszámolás rendjét, ezért a felperes tévesen hiányára. a felek közötti hivatkozott ennek A felperes téves álláspontja abból is eredt, hogy figyelmen kívül hagyta azt a tényt, amely szerint a szerződéseket - köztük az opciós szerződést - nem az alperessel kötötte meg. Az opciós jog jogosultja a szerződés és a Ptk. szabályai alapján jogosult volt az opció gyakorlására más személyt kijelölni. Ez a személy az alperes lett, de az alperes ezzel csak az opció gyakorlása tekintetében lett a hitelező jogutódja. (Ptk. 373.§

(4)bekezdés, EBH2011.2402) Az alperes a vételi jog gyakorlásával megszerezte az ingatlan tulajdonjogát, ezért az, hogy ezt követően az ingatlannal mit tesz - értékesíti-e azt és ha igen mikor és mennyiért - a felperes által megkötött szerződések szempontjából már közömbös. Nem alapíthat ezért a felperes jogot arra, hogy az alperes mennyiért adta tovább a már tulajdonában álló ingatlant. Az alperes - a jogerős ítéletben kifejtetteknek megfelelően - jogalap nélkül sem gazdagodhatott a felperes rovására az által, hogy az érvényes adásvételi szerződéssel megszerzett ingatlanát továbbadta. Nem tartalmazhatott volna az opciós szerződés olyan kikötést - és így annak hiánya nem ütközhetett a Ptk. 5. §-ának

(2)bekezdésébe - amely szerint az a személy, aki az opciós jog gyakorlása során megszerzi az ingatlant, köteles lesz elszámolni a felperessel akkor, ha azt valamikor magasabb áron adja tovább. Csak a perbeli eset egyedisége az, hogy a hitelező által az opciós jog gyakorlására kijelölt fél egy ingatlanbefektető cég volt, amely az ingatlant továbbértékesítette és nem - mint számos más esetben - egy magánszemély. A Kúria a kifejtettekre tekintettel - a Pp. 274. §-ának

(1)bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával - a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának

(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. A Pp. 270. §-ának

(1)bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban is irányadó Pp. 78. §-ának

(1)bekezdése szerint kötelezte az eredménytelen felülvizsgálati kérelmet előterjesztő felperest az alperes javára a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §ának

(2),

(5)és

(6)bekezdése alapján a ténylegesen végzett ügyvédi tevékenységgel arányosan megállapított - és a 4/A. §

(1)bekezdése szerint ÁFÁ-val növelt összegű - ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére. Köteles továbbá a felperes az Itv. 74. §-ának

(3)bekezdése alapján alkalmazott 6/

1. (VI.26.) IM rendelet
2. §-ának

(2)bekezdése, valamint 15. §-ának

(1)és

(3)bekezdése alapján az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illeték állam javára történő megfizetésére. Budapest,

1. június
2. Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, Dr. Puskás Péter s.k. előadó bíró, Tamáné dr. Nagy Erzsébet s.k. bíró A kiadmány hiteléül: tisztviselő