Pfv.I.21.477/2007/
- A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a Péterfi Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Péterfi Tamás ügyvéd) által képviselt felperesnek a dr. Lehoczky Ágnes ügyvéd által képviselt I. rendű, II. rendű, VII. rendű, VIII. rendű és IX. rendű alperesek ellen ingatlan közös tulajdonának megszüntetése iránt a Pécsi Városi Bíróságnál 14.P.21.541/
- számon megindított és másodfokon a Baranya Megyei Bíróság
- április
- napján meghozott 1.Pf.21.380/2006/
- számú ítéletével befejezett perében, az említett számú jogerős ítélet ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - a
- november
- napján megtartott nyilvános tárgyaláson - meghozta a következő ítéletet: A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott rendelkezését hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I. rendű alperesnek 200.000 (Kétszázezer) forint felülvizsgálati költséget valamint felhívásra az államnak 529.100 (Ötszázhuszonkilencezerszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Ez ellen az ítélet ellen nincs helye további felülvizsgálatnak. Indokolás: A perbeli ingatlan 1/2 tulajdoni hányada
- óta öröklés címén az I. rendű alperes tulajdona, míg a felperes a további 1/2 illetőséget - a II. rendű alperes, mint adós ellen indult végrehajtási eljárásban - a
- október
- napján tartott árverésen vásárolta meg, a
- június
- napján elhunyt néhai S.F-né özvegyi jogával terhelten. Az ingatlanon három, műszaki szempontból egymástól teljesen elkülönült lakóépület áll. Az 1949-ben épített, 72 m2 alapterületű és
- szám alatti épületben a VII. rendű alperes (az I. és VIII. rendű alperesek gyermeke) lakott, az előbb említett időpontban bekövetkezett haláláig nagyanyjával, néhai S.F-nével együtt; nagyanyja halála után a lakást - immár jogcím nélkül - jelenleg is használja. Az 1980-as évek közepén épült 110 m2 alapterületű és 77/A. számot viselő középső épületrészben a II. rendű alperes lakik házastársával, a IX. rendű alperessel; míg az ugyanekkor épült, 120 m2 alapterületű, 77/B. alatti épületben az I. rendű alperes lakik házastársával, a VIII. rendű alperessel. A felperes keresetében az ingatlan társasházzá alakítását kérte olyan módon, hogy értékkülönbözet fizetésével a
- és a 77/A. épületek kerüljenek a külön tulajdonába, míg a 77/B. az I. rendű alperesébe. Az alperesektől használati díj fizetését is igényelte. Az alperesek ellenkérelmükben a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezték, azonban a társasházzá alakítás és a használati díj iránti igények elutasítását kérték; az I. rendű alperes viszontkeresetében a közös tulajdon megszüntetését azzal kérte, hogy magához váltja a felperes illetőségét. Teljesítőképességét banki hiteligénylésre vonatkozó előminősítéssel igazolta. Az elsőfokú bíróság ítéletében az ingatlan közös tulajdonát megszüntette, a felperes illetőségét 8.818.250 forint megváltási ár megfizetése ellenében az I. rendű alperes tulajdonába adta; az I. rendű alperest az összeg 90 nap alatti megfizetésére, a VII. rendű alperest használati díj fizetésére kötelezte; ezeket meghaladóan a keresetet elutasította. A közös tulajdonnal kapcsolatos döntését azzal indokolta, hogy a társasházzá alakítás nem elsődleges módja a közös tulajdon megszüntetésének, akkor kerülhet sorra, ha a megszüntetés egyéb módja nem alkalmazható vagy célszerűtlen, másrészt a felek érdekeinek megfelel. Mindezek a jelen esetben nem állnak fenn, a közös tulajdon megváltással megszüntethető, az I. rendű alperes igazolta a teljesítőképességét. A megváltási ár összegének megállapításakor W.L. szakvéleményét vette alapul és a 35.273.000 forint „beköltözhető" forgalmi értéket az épületrészek lakottsága miatt 50%-kal csökkentette. A másodfokú bíróság helybenhagyta a közös tulajdon megszüntetésre vonatkozó fellebbezett rendelkezéseket, a fellebbezéssel támadott ítéletet a használati díj vonatkozásában részben megváltoztatta. Indokolása szerint mindenben helytálló az elsőfokú bíróságnak a közös tulajdon megszüntetésének módjára vonatkozó döntése: helytállóan mérlegelte, hogy a társasházzá alakítás nem élvez elsőbbséget, s az alpereseknek nagyobb érdeke fűződik a családi örökség tulajdonjogának megszerzéséhez, mint a felperesnek ahhoz, hogy az árverési vétellel megszerzett ingatlanon továbbra is részben fennmaradjon a közös tulajdon. Kihangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy helyes a megváltási ár összegének meghatározása is: a megváltási ár összegében ki kell fejeződnie, hogy a felperes tulajdonostársának bentlakásától függetlenül sem jutna beköltözhető ingatlanhoz, illetve az I. rendű alperes jogait a bentlakók használata korlátozza. A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben elsősorban a megváltási ár felemelését kérte 17.636.500 forintra, másodsorban az osztatlan közös tulajdon társasházzá alakítását igényelte (a kérelmében vagylagosan meghatározott módok bármelyikének alkalmazásával). A megváltási árral kapcsolatban előadta, hogy a bíróságok megsértették a Ptk.148.§
(2)bekezdését: indokolatlan annak vizsgálata, hogy az árverésen milyen becsértéken vásárolta meg az illetőségét. A jelenlegi forgalmi érték meghatározásakor valóban lényeges a lakottság (annak terjedelme, jogcíme), ennek vizsgálatát azonban mindkét korábban eljárt bíróság elmulasztotta. A jelen esetben méltányolható körülmény nincsen (az özvegyi jog időközben megszűnt), ugyanakkor az I. rendű alperes lakáshasználata meghaladja az indokolt mértéket, hiszen gyermeke és testvére (valamint a testvér házastársa) külön épületrészekben laknak, mégpedig jogcím nélkül, bennlakásuk nem befolyásolhatja a megváltási ár összegét, így ténylegesen a forgalmi érték fele, azaz 17.636.500 forint illeti meg, amelynek megfizetésére az I. rendű alperes - a per adatai szerint - képes. Amennyiben a Legfelsőbb Bíróság mindezzel nem ért egyet, nincsen akadálya a társasházzá alakításnak, hiszen az épületrészek teljes mértékben elkülönültek, az alapító okirat pontosan rögzíti a közös tulajdonban maradó ingatlanrészeket, amelyek igen szűk körűek, ezért az ebből adódó sérelem elhanyagolható. Kihangsúlyozta, hogy társasházzá alakítás esetén nő a lakrészek forgalomképessége, az ingatlan piaci értéke. Az I. rendű alperes nyújtott be felülvizsgálati ellenkérelmet, amely a jogerős ítélet támadott rendelkezéseinek hatályban tartásra és költségeinek megtérítésére irányult. A felülvizsgálati kérelem nem alapos. Előre bocsátja a Legfelsőbb Bíróság, hogy a Pp.275.§
(2)bekezdésének megfelelően a jogerős ítéletet kizárólag a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálhatta felül. Erre irányuló kifejezett kérelem hiányában nem érinthette annak megállapítását, hogy a lakottság értékcsökkentő hatása 50% mértékű, és nem vizsgálhatta a használati díj fizetésére vonatkozó rendelkezéseket sem (amelyek szerint a 77. szám alatti épületrésszel kapcsolatban a VII. rendű, míg a 77/A. épületrész vonatkozásában a II. és IX. rendű alperesek kötelesek használati díj fizetésére, a megváltási ár kifizetésének napjáig). A felülvizsgálati kérelemnek megfelelően a Legfelsőbb Bíróságnak azokban a kérdésekben kellett állást foglalnia, hogy helyes-e a közös tulajdon megszüntetésének a korábban eljárt bíróságok által alkalmazott módja és helytálló-e a megváltási ár összege. A közös tulajdon megszüntetési módja körében a korábban eljárt bíróságok ismerték és értékelték a felülvizsgálati kérelemben részletezett körülményeket, és a rendelkezésükre álló bizonyítási anyag alapján - a Pp.206.§
(1)bekezdésében biztosított mérlegelési jogkörükben - jutottak következtetésükre. A Pp.275.§
(1)bekezdése valamint a Pp.270.§
(2)bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárás keretében akkor vizsgálható a bíróság mérlegelése körébe tartozó kérdés, ha az ügy érdemi elbírálására is kiható jogszabálysértés történt: a Pp.163.§
(1)bekezdésével ellentétesen - a per eldöntése szempontjából lényeges körülmények tisztázására azért nem került sor, mert a bíróság a bizonyításra kötelezett fél (Pp.164.§) részére a bizonyítási indítvány előterjesztését nem tette lehetővé, a bizonyítatlanság következményeit - a Pp.3.§
(3)bekezdésének megsértésével a bizonyításra kötelezett fél ellenfelének terhére értékelte, vagy a felvett bizonyítás eredményéből figyelmen kívül hagyva a Pp.206.§-ának rendelkezéseit - a logika szabályait megsértve következtetett a jogvita elbírálása szempontjából lényeges tényekre. Az adott esetben azonban mindezek nem állapíthatók meg. A megváltási ár összegének meghatározásakor nem tévedtek abban sem a korábban eljárt bíróságok, hogy az 1/2 tulajdoni hányaddal rendelkező I. rendű alperes nem használ többet az ingatlanból, mint amennyi őt tulajdoni illetősége alapján megilletné. W.L. igazságügyi szakértő a korábban eljárt bíróságok ítélethozatalakor alapul vett, és a felülvizsgálati kérelemben sem vitatott - szakvéleménye szerint ugyanis az I. rendű alperes (házastársával együtt) az ingatlan összértékéhez viszonyítottan 32,5% értéket kitevő épületrészt tart a saját használatában, míg nagykorú gyermekük, a VII. rendű alperes az ingatlan egészéhez képest további 26,98%-ot. Figyelemmel arra is, hogy a VII. rendű alperes a 77. számú lakóépület fele után a felperes javára köteles használati díj fizetésére, az I. rendű alperes az ingatlan egészének - értékarányosan számított - összesen 47%-át használja, amely el sem éri az 1/2 illetősége alapján őt megillető használati hányadot. Mivel az I. rendű alperes nem használ többet, mint a tulajdoni hányadával arányos rész, nem alapos a felülvizsgálati kérelem érvelése a megváltási ár összegével kapcsolatban sem. Mindezek szerint a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott rendelkezései a felülvizsgálati kérelemben felhozott ok miatt nem jogszabálysértők, ezért azokat a Legfelsőbb Bíróság a Pp.275.§
(3)bekezdése alapján hatályukban fenntartotta. A Pp.270.§
(1)bekezdése értelmében alkalmazott Pp.78.§
(1)bekezdése szerint a felperes viseli eredménytelen felülvizsgálati kérelme kapcsán felmerült költségeit és köteles az I. rendű alperes felülvizsgálati költségének megtérítésére. Budapest, 2007. november 28. a tanács elnöke, előadó bíró, bíró