A határozat elvi tartalma: Az épület által elfoglalt területre bérleti szerződés nem köthető. Az épület tulajdonosa e földre földhasználati jogot szerez. A földhasználati jog alapításáért ellenérték az alapításkor kötheti ki; a jövőben időszakonként esedékes ellenszolgáltatás kikötésére nincs lehetőség. A KÚRIA mint felülvizsgálati bíróság Pfv.III.21.228/2013/6.szám A Kúria dr. Hajdú Andrea ügyvéd által képviselt felperes dr. Horváth Ágnes jogtanácsos által képviselt alperes ellen, bérleti díj és járulékai megfizetése iránt a Pesti Központi Kerületi Bíróság előtt
- G. 302.985/
- számon megindított és a Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság
- Gf.75.543/2012/
- számú jogerős ítéletével befejezett perében, az alperes
- sorszámon előterjesztett felülvizsgálati kérelme folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t: A Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi, az elsőfokú ítéletet megváltoztatja és a keresetet elutasítja. Kötelezi a felperest, hogy az alperesnek 15 nap alatt fizessen meg 350.000 (Háromszázötvenezer) Ft egyösszegben megállapított első, másodfokú és felülvizsgálati perköltséget. Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s: A felperes
- október 15.-én az eladóval kötött adásvételi szerződéssel szerezte meg a Budapesti ingatlan 32114/38357 tulajdoni illetőségét. Az ingatlanon van az alperes 410 m2 alapterületű „
- számú váltókezelői szolgálati hely" megnevezésű épülete. A peres felek között
- október 19.-én létrejött „szolgalmi jogot alapító szerződés" címzésű okirat
- pontjában a peres felek abban állapodtak meg, hogy a váltókezelő épület által elfoglalt 410 m2-es földterület használatáért az alperes
- június
- napjától havi 300.000 Ft bérleti díjat fizet. Ezt a szerződésüket
- március 28.-án módosították akként, hogy az alperes csak
- január
- napjától köteles bérleti díjat fizetni; a bérleti díjat havi 257.190 Ft-ra módosították. Az alperes a bérleti szerződést
- július 5.-én
- július
- napjára felmondta. A felmondást azzal indokolta, hogy a szóban lévő épület tulajdonosa ő, az épület által elfoglalt területre pedig földhasználati jog illeti meg. Mivel a használata a földhasználati jogán alapul, a területet nem kell bérelnie s ezért bérleti díjat sem kell fizetnie. A felperes
- november
- és
- március 31.-e közötti időre járó bérleti díjakról kiállított számláit az alperes nem egyenlítette ki. A felperes
- szeptember 14.-én az ingatlan tulajdoni illetőségét elidegenítette. A felperes kérelmére a közjegyző
- május 18.-án a
- november
- és
- március 21.közötti bérleti díjak 1.285.950 Ft megfizetése iránt fizetési meghagyást bocsátott ki az alperes ellen. Az alperes ellentmondása folytán peressé alakult eljárásban az alperes továbbra is a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy földhasználati joga van ezért a kérdéses területet nem kellett bérbe vennie, így bérleti díjjal sem tartozik. Az elsőfokú bíróság az alperest a keresetnek megfelelően 1.285.950 Ft és annak
- április 19-től járó kamatainak megfizetésére kötelezte. Az ítélet indokolása szerint a felek között érvényes bérleti szerződés jött létre. A Ptk.
- §
(1)bekezdése alapján a határozatlan időre kötött bérleti szerződést 15 napon felmondási idővel lehet felmondani. Az alperes nem tartotta meg a felmondási időt, ezért a felmondása érvénytelen. Az alperes „a felmondást követően is birtokában tartotta a váltóirányító tornyot". A felek között a bérleti szerződés
- szeptember
- napjáig, tehát mindaddig amíg a felperes az ingatlant el nem idegenítette, fennállt. Az alperes mindezért köteles a Ptk.
- §-a alapján a perben követelt bérleti díjat a felperesnek megfizetni. A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletével az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Az elsőfokú ítélet indokaival azonban nem értett egyet. Ítéletének indokolásában kifejtette: A felek között nem bérleti, hanem földhasználati jogot alapító szerződés jött létre. Az alperes felmondása a földhasználati szerződést nem szüntette meg, „amiből következően a szerződés
- szeptember 14-ig, az ingatlan felperes általi elidegenítéséig fennállt a felek között. Ezen szerződésből az alperesnek kötelezettsége keletkezett a földhasználat ellenértékének megfizetésére". Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a kereset elutasítását kérte. Azzal érvelt, hogy az Országhatár elnevezésű vasút, amelynek mentén a perbeli váltóállítóház áll, országos törzshálózati vasúti pálya. A nemzeti vagyonról szóló
- évi CXCVI. tv.
- §
(1)bekezdés h) pontja értelmében a törzshálózati vasúti pályák és azok tartozékai az állam kizárólagos tulajdonában vannak. A váltóállítóház, mint a törzshálózati pálya tartozéka szintén állami tulajdon. A kizárólag állami tulajdonban lévő ingatlant a felperes nem szerezhette volna meg, ezért az adásvételi szerződés, mint jogszabályba ütköző szerződés a Ptk. 200.
(2)bekezdése értelmében semmis. Kérte annak megállapítását, hogy a Zrt. tulajdonszerzésétől kezdve a váltóház által elfoglalt területre földhasználati jog illette meg. A felperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. Előadta, hogy a vasúti pálya nem a perbeli ingatlanon, hanem a szomszédos ingatlanon húzódik. A vasutakról szóló
- évi XCV. tv. (Vtv.)
- § b) pontja a tartozékok elhelyezésére szolgáló földterületet nem vonja a tartozékok körébe. Hangsúlyozta, hogy a tulajdoni lap tanúsága szerint az ingatlanra sem a Magyar Államnak sem az alperesnek semmiféle joga nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. A felülvizsgálati kérelem alapos. A Pp.
- §-ának
(2)bekezdése a jogerős ítélet felülvizsgálatát csak jogszabálysértés esetén teszi lehetővé. A másodfokú bíróság jogi álláspontja helytálló, hogy az alperes a váltókezelő épülete által elfoglalt területet nem bérlőként hanem földhasználóként volt jogosult használni. Az idegen tulajdonú földre emelt épület által elfoglalt területre a Ptk. 156. §
(1)bekezdése értelmében vagy az építkező és a földtulajdonos épület és a föld tulajdonának elválasztása tárgyában kötött megállapodása vagy ilyen megállapodás hiányában a ráépítés szabályainak alkalmazásával hozott bírósági határozat alapján csak földhasználati jogot lehet szerezni. Az iratokhoz csatolt tulajdoni lap másolatok tanúsága szerint a Budapest ingatlan közforgalmú vasútként vált nyilvántartva a tulajdonosa a Magyar Állam volt az
- évi XXXIII. tv. hatályba lépéséig. Ezt az ingatlant
- március 8.-án természetben megosztották ingatlanokra. A perbeli épület és a föld tulajdonjogának elválasztásánál és a földhasználati jog bejegyezéséről azonban ez alkalommal sem intézkedtek. Az azonban kétségtelen, hogy a felperest a földhasználati jog megilleti vagy a Ptk.
- §-ának
(2)bekezdése vagy a Ptk. 137. §-ának
(2)bekezdése alapján. Ezt az eljárt bíróságok erre irányuló viszontkereset hiányában nem tisztázták. A tulajdoni helyzet rendezése iránt a felperes sem indított keresetet. Mindezek hiányában abban sem lehet megalapozottan állástfoglalni, hogy a földhasználati jog az alperest ellenszolgáltatás fejében vagy ingyenesen illeti-e meg. A Ptk. 156. §
(1)bekezdése akként rendelkezik, hogy a megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára, hasznai szedésére, valamint köteles viselni az annak fenntartásával járó terheket. A használat és a hasznok szedésének joga a földhasználati jog alapításától kezdve már kikerül a tulajdonos jogai közül. A földtulajdonos tehát a tulajdonjoga alapján nem követelhet ellenértéket azért, hogy a használat jogát a földhasználó gyakorolja. A földhasználati jog értékkel bíró önálló dologi jog. E jog megszerzésekor a földtulajdonosnak -ha a felek ingyenességben nem állapodtak meg- meghatározott összegű és a jogszerzéskor esedékes ellenérték jár. A föld használatáért azonban az alperes a földhasználótól időszakonként visszatérő pénzbeli ellenszolgáltatást nem követelhet. Minthogy a felperest a kifejtettek értelmében időközönként fizetendő rendszeres használati díj nem illette meg a Kúria a Pp. 275. §
(3)bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú ítéletet megváltoztatta s a keresetet elutasította. Az alperes felülvizsgálati kérelme eredményre vezetett, ezért a felperes a Pp. 270. §
(1)bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján köteles fizetni az alperes első, másodfokú és felülvizsgálati perköltségét. Budapest,
- november
- Dr. Molnár Ambrus s.k. a tanács elnöke Dr. Szűcs József s.k. előadó bíró Dr. Madarász Anna s.k. bíró A kiadmány hiteléül: tisztviselő