Gf.40081/2014/4 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.081/2014/

1. A Fővárosi Ítélőtábla a Bánki és Társai Ügyvédi Iroda (......., ügyintéző dr. Bánki Orsolya ügyvéd) által képviselt ........ (........) felperesnek a Dr. Vitéz Bátor Ügyvédi Iroda (.........., ügyintéző dr. Vitéz Bátor ügyvéd) által képviselt .......... (.........) alperes elleni használati díj megfizetése iránti perében a Fővárosi Törvényszék
2. szeptember 6-án kelt 31.G.40.725/2012/
3. számú ítéletével szemben az alperes fellebbezése folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyja. Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 1.600.000 (egymillióhatszázezer) forint + áfa összegű másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás: Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a felperes jogelődje, az ....... (a továbbiakban felperes) és az alperes között
4. november 9-én
5. február 1-jétől
6. január 31-ig tartó határozott időtartamra
7. számon bérleti szerződés jött létre. A szerződés a ........ szám alatti ........ Irodaház egyik, 83,3 m2 -es helyiségére vonatkozott, melyhez egy parkolóhely is járt. A megállapodott bérleti díj négyzetméterenként havi 100 euró, összesen havi 8.330 euró, míg az üzemeltetési költség 1.350 forint négyzetméterenként, összesen havi 112.455 forint volt. A parkolóhely díját havi 165 euróban határozták meg. A bérleti díjak áfa nélkül kerültek megállapításra. Az
8. pont szerint rendes felmondásra a bérleti idő lejárta előtt nem volt lehetőség. A
9. pont szerint a bérleti díj a hónap
10. napjáig egy összegben bankátutalással vált esedékessé, késedelmes fizetés esetén a jegybanki alapkamat kétszeresét számították fel. A
11. pont árindexálásra vonatkozó megállapodást tartalmaz. A
12. pont szerint a megállapodott óvadék összege 5.500.000 forint, mely összeget
13. január 31-éig kellett befizetni, vagy az AVB-ben előírt megfelelő bankgarancia formájában a bérbeadónak átadni. A kaució a bérlő szerződésben előírt meghatározott fizetési kötelezettségei, valamint a bérleményben a bérlő által okozott károk biztosítását szolgálta.A szerződés kiegészítését tartalmazó „f" melléklet a szerződés
14. pontjához azt a kiegészítést fűzte, hogy a bérleti díj
15. február 1-jétől 120 euró/m2/hó, a
16. pontjához pedig azt, hogy az 5.500.000 forint kaució két részletben, az első 2.500.000 forint részlet
17. február 1-jéig, a második 3.000.000 forint részlet
18. december 1-jéig fizetendő be. A peres felek (a felperesi jogelőd és az alperes)
19. január 29-én 300162/
20. szám alatt újabb bérleti szerződést kötöttek egymással a ........ Irodaháznak az alaprajz szerint meghatározott 408,5 m2 -es helyiségére és két parkolóhelyre vonatkozóan. Az irodahelyiség bérleti díját 44 euró/m2/hó összegben, összesen havi 17.974 euróban, az üzemeltetési költséget négyzetméterenként 1.350 forintban, összesen havi 551.475 forintban, míg a parkolóhelyek díját darabonként 165, összesen 330 euróban határozták meg akként, hogy a bérleti díjak áfa nélküli összegek. A bérleti szerződést
21. május 1-jétől
22. április 30-ig terjedő időszakra kötötték
23. március 1-jei birtokbavételi időponttal. Az
24. pontban a felek a rendes felmondást szintén kizárták, míg a szerződés
25. pontjában további öt évre vonatkozó opciót, előbérleti jogot biztosítottak alperesnek, valamint előbérleti jogot biztosítottak a mellékelt alaprajz szerinti szomszéd üzlethelyiségre is. A szomszéd üzlethelyiséget a ....... bérelte, abban ...... működött, mely bérleti szerződés a ......-vel kötött megállapodás szerint
26. január 31-én járt le. A szerződés
27. pontja szerint a bérleti díj és a szervizátalány fizetése forintban történik a hónap
28. napjáig bankátutalással. Késedelmes fizetés esetén a jegybanki alapkamat kétszeresét számítják fel. Az árindexálás tekintetében is a korábban megkötött szerződéssel azonos módon állapodtak meg azzal, hogy az első aktuális árindexálás éve a bérleti díj tekintetében a
29. év. A
30. pont szerint az óvadék összege 12.000.000 forint, melyet a birtokbavételt megelőzően kellett befizetni, vagy az AVB-ben előírt megfelelő bankgarancia formájában a bérbeadónak átadni. A kaució szintén a bérlő szerződésben előírt, meghatározott fizetési kötelezettségeit, valamint a bérleményben a bérlő által okozott károk biztosítását szolgálta. Az „f" melléklet értelmében a szerződés
31. pontjához azt a kiegészítést fűzték a felek, miszerint a bérleti díj
32. december 1-jétől mindenkor 5 %-kal fog megemelkedni. Amennyiben a váltási árfolyam változásai (irányadó az MNB árfolyama) éves átlagban (fordulónap június 30.) az 5 %-ot meghaladja, az utolsó 12 hónap bérleti díja az 5 % küszöbérték feletti összeggel korrigálva kerül kiegyenlítésre. A szerződés
33. pontjához pedig azt a kiegészítést, hogy a bérbeadó végzi el az itt rögzített átépítést, ennek keretében az első emelet és az alsó üzlet lépcsővel történő összenyitását; a földszintivel azonos kőburkolat kialakítását a padlózat körülbelül kétharmad részére; a mennyezet kialakítását, beleértve a klíma kiállásokat és alapvilágítást; a bal és jobboldali ablakfront nagy felületűvé alakítását; a lépcsőház felőli bejárat áthelyezését a lift előtérrel szemben; valamint minden felesleges és bontható fal eltávolítását. A kaució kifizetésére vonatkozóan pedig akként állapodtak meg, hogy a kaució
34. januártól 1.000.000 forintos havi részletekben az esedékes bérleti díjjal együtt fizetendő. A szerződés eredményeként az alperes által korábbi szerződés szerint bérelt földszinti üzlethelyiség fölött elhelyezkedő nagyobb területű üzlethelyiség is bérbevételre került akként, hogy az emeleti helyiség összenyitásra került az alsó üzlethelyiséggel az „f" mellékletben rögzítettek szerint a bérbeadó költségén, és biztosítva lett az alperes részére a földszinti üzlethelyiséggel szomszédos önálló üzlethelyiség előbérleti joga az abban lévő bérlő bérleti jogának lejártát követően. Ezen előbérleti jog megszerzésével az alperes célja a felperes által is ismerten az volt, hogy ezt a további üzlethelyiséget is összenyissa a jelenlegi szerződéssel megszerzett földszinti és emeleti üzlethelyiségekből álló üzlettel egy nagy üzlet kialakítása érdekében. A peres felek között
35. február 27-én 300162/
36. szám alatt bérleti szerződésmódosítás jött létre. A módosítás folytán a bérleti díj és az üzemeltetési költség mind az irodahelyiség, mind pedig a parkolóhely vonatkozásában forintban került meghatározásra és annak értelmében a havi négyzetméterenkénti ár az irodahelyiség bérleti díja tekintetében 11.570 forintban, havi szinten összesen 4.726.345 forintban, míg az üzemeltetési költség vonatkozásában 1.547 forint/m2 összegben, havi összesítésben 631.950 forintban került meghatározásra, a parkolóhelyek díját pedig darabonként 43.380 forintban, összesen a két parkolóhelyre tekintettel 86.760 forintban határozták meg akként, hogy a bérleti díjak áfa nélküli árak. A módosítás kezdete
37. március 1-je, a módosított tartalmú bérlet lejárata
38. április
39. A
40. pont szerint a bérleti díj és a szervizátalány fizetése forintban történik a hónap
41. napjáig bankátutalással, valamint az árindexálás vonatkozásában is megállapodtak. A szerződésmódosításhoz tartozó „f-m1.1." számú melléklet értelmében a bérleti díj
42. december 1-jétől 5 %-kal emelkedik, és a megállapodás a váltási árfolyam kiegyenlítéséről az „f" melléklet
43. pontjában megszűnik. Ugyanezen „f-m1.1" számú kiegészítés
44. pontja szerint a gazdasági válság miatt a bérbeadó kész a bérlőnek egy egyszeri segítséget nyújtani bérleti díj csökkentés formájában, miszerint a bérlő
45. április, május, június, július és augusztus hónapokra 20 %-os bérleti díj jóváírást kap. Ez a kiegészítés
46. március 18án került aláírásra, a szerződésmódosítás, illetve kiegészítés fejrészében feltüntetett adatok ellenére vélhetően ......... és ........ által. Végül a felek
47. május 7-én „f-m1.2." számú melléklet formájában a 300162/
48. számú szerződésre utalással egy újabb kiegészítést fűztek a bérleti megállapodáshoz, mely a
49. február 27-i bérleti szerződésmódosítással azonos megállapodásokat tartalmaz, csupán a
50. pont tekintetében tér el attól. Ennek értelmében a felek abban állapodtak meg, hogy a gazdasági válság miatt a bérbeadó kész a bérlőnek további segítséget nyújtani bérleti díj csökkentés formájában. A bérlő további 20 %-os jóváírást kap augusztusig bezárólag. A szomszédos üzlethelyiség bérlője a bérleti jogának
51. januári megszűnését megelőzően, egy évvel hamarabb jelezte a felperes felé, hogy a bérleményt elhagyná, erre tekintettel a felperes az alperesnek felajánlotta a lehetőséget, hogy előbérleti jogának megnyílása előtt a szomszédos üzlethelyiség bérleti jogát megszerezheti, azt birtokba veheti. A felek ennek érdekében, mivel az alperes élni kívánt volna a lehetőséggel, az alperes egyik partnere, a ....... cég vezetőségének bevonásával is tárgyalást folytattak. A
52. február 4-i személyes egyeztetésről egy, a felek által alá nem írt jegyzőkönyv (Protokoll) is felvételre került a felperes által, rögzítve a tárgyaláson elhangzottakat, így a szomszédos üzlethelyiségre megkötendő bérleti szerződés fő feltételeit és az üzlet átalakításával kapcsolatos körülményeket. A szomszédos üzlethelyiség tervezett átvételének időpontja
53. április eleje lett volna, az ehhez szükséges szerződések azonban nem kerültek aláírásra, tekintettel arra, hogy a szomszédos üzlethelyiség bérlőjével a bérleti jog megszüntetésére vonatkozó megállapodást a felperesnek nem sikerült aláírnia, és így a bérlő az eredeti bérleti joga lejártának időpontjáig,
54. január végéig a bérleményben maradt. A helyiség tehát nem ürült meg idő előtt. A perbeli bérlemények a bérbeadó felperes tulajdonában állnak. A felperes képviseletében ........ ügyvéd
55. október 15-én kelt felszólító levelet intézett az alpereshez, melyben arra hivatkozott, hogy a felek között fennálló
56. számú helyiségbérleti szerződésből eredően az alperesnek 26.254.306 forint bérleti díj tartozása áll fenn. Felszólította az alperest 8 napos határidővel ezen összegnek, valamint a hozzátartozó áfának a megfizetésére azzal, hogy ennek elmaradása vagy részteljesítés esetén a bérleti szerződést a felperes további 8 napon belül a felmondást követő hónap utolsó napjára fel fogja mondani. A felszólító levelet az alperes
57. október 20-án átvette. Ezt követően a felperes ........ ügyvéd, mint meghatalmazott útján a
58. november 4-i keltű levelével a
59. számú helyiségbérleti szerződést
60. december
61. napjával felmondta, rögzítve, hogy a bérleti szerződést e felmondási nyilatkozat
62. december 31-én megszünteti. Felszólította az alperest a bérlemény kiürített és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban,
63. december 31-én bérbeadónak visszabocsátására. A felmondás okaként rögzítette, hogy az alperes a
64. október 20-án kézbesített fizetési felszólításnak nem tett teljes körűen eleget. A felmondás futárszolgálat útján került megküldésre az alperesnek, az alperes azt
65. november 4én vette át. Az alperes a felmondást követően, vitatva a felmondást, a helyiségeket nem ürítette ki, azokat
66. március 1-jéig használta, és a bérleményt ekkor adta vissza a felperesnek. A felek között ezt megelőzően is folytak egyeztetések és tárgyalások, ennek során az alperes
67. december 6-án ajánlattal élt arra vonatkozóan, hogy a következő időszakban milyen feltételek mellett bérelné tovább a helyiséget és a szomszédos üzlethelyiséget is. Az ajánlat előzményeként hangsúlyozta az is, hogy a szóban forgó, mára már felmondott bérleti szerződés létre sem jött volna, ha nem került volna felajánlásra, hogy a szomszédos üzlet bérleti szerződésének lejártakor a két üzletet összenyitják, és a már meglévő tervek alapján az átépítést megvalósítják. A szomszédos üzlethelyiség bérletének lejárata
68. január
69. volt. Véleménye szerint valójában a tulajdonosnak volt útban, ezért került sor a szerződés felmondására. A felperes a bérleti szerződés megszűnését követően is bérleti díj és üzemeltetési díj jogcímen állította ki a számláit, és azokat havonta megküldte az alperesnek.
70. január 27-én korrekciós számlát állított ki, melyben fizetendő összeg nem került feltüntetésre, azonban „tételkorrekció" megnevezés alatt a 2010/0785., valamint 2011/0038., 0112.,
71. 0258., 0322., 0384., 0452., 0517., 0583., 0651.,
72. és
73. számú számlái vonatkozásában valamennyi üzemeltetési díj, extra szerviz, iroda/üzlet bérleti díj tétel megnevezését iroda/üzlet használati díjra, míg a parkoló bérleti díjat parkoló használati díjra módosította. A felperes
74. február 15-én kelt levelével fizetési felszólítást intézett az alpereshez, rögzítve, hogy a szerződés felmondásának napján a
75. november 9-én megkötött helyiségbérleti szerződésből eredően az alperesnek 18.309.113 forint tartozása állt fenn, továbbá, hogy az ezt követő időszakban sem hagyott fel az alperes a helyiség használatával, azonban a helyiség használati díjának túlnyomó részét nem térítette meg. A felszólító levélben részletezettek szerint
76. január 15-től
77. január 15-ig - helyesen
78. január 15-ig - terjedő lejárati idővel összesen 79.066.542 forint további tartozás áll fenn. A levélben írtak szerint a kifizetés jogcíme a
79. január 1-je utáni időszakra helyiséghasználati díj, melyre vonatkozó korrekciós számlákat, tekintettel arra, hogy az alperes
80. február 8-i keltezésű levelével azt visszaküldte, a felperes ismételten megküldi. A felszólító levél az alperes részére futárszolgálattal
81. február 15-én, míg postai úton
82. február 6-án kézbesítésre került. A felperes a
83. április 13-án előterjesztett keresetében az alperest 104.939.828 forint és ezen összegnek középarányos időponttól,
84. július 8-tól a kifizetésig járó, a Ptk. 301/A. §-a szerinti késedelmi kamatai, valamint perköltség megfizetésére kérte kötelezni. Keresetét bérleti díj és használati díj jogcímén terjesztette elő arra hivatkozással, hogy a peres felek között
85. november 9-én létrejött és többször módosított bérleti szerződés
86. december 31-én a jogszerű felmondása folytán megszűnt, az alperes ugyanakkor az üzletet csupán
87. március 1jén ürítette ki, és adta vissza a birtokába. A bérleti szerződés megszűnésének időpontjáig terjedő időre járó hátralékos bérleti díj követelését mindösszesen 18.309.113 forintban, míg az azt követő időre járó, a bérleti díjjal azonos mértékű használati díj követelését 86.630.715 forintban jelölte meg. Az alperesi védekezésre tekintettel előadta, hogy amennyiben az alperessel közölt felmondás jogellenesnek minősülne, úgy a használati díj jogcímén előterjesztett követelése is bérleti díj jogcímén járna. Az alperes a kereset elutasítását, a felperes perköltségben marasztalását kérte. A felperes által közölt felmondás jogellenességét állította azon okokból, hogy a felmondásban megjelölt szerződésszámra tekintettel a felmondás nem is a bérlemény egészére, hanem annak csupán egy részére vonatkozott, a felek között fennálló hátralék nagyságát illetően elszámolási vita volt, továbbá a felek egyeztetésben voltak a bérleti jogviszony feltételeiben is. A felperesi felmondás jogellenességét azáltal is igazoltnak találta, hogy a felperes a felmondást követően továbbra is bérleti díj jogcímen állította ki a számláit, tehát a felperes is úgy tekintette, hogy a bérleti szerződés közöttük továbbra is fennáll. Hivatkozott arra is, hogy a felperes a korábbi ügyvezetője ......... a gazdasági válságra tekintettel részére egészen
88. év végéig bérleti díj kedvezményt ígért, illetve biztosított szóban, melyet álláspontja szerint igazol az, hogy az év során öt hónapon keresztül (áprilistól augusztusig) ezt a felperes érvényesítette is. Az ügyvezetőváltást követően azonban a felperes a korábbi ügyvezetője által tett ígéretet már nem kívánta betartani, ebből adódott a közöttük fennálló bérleti díj hátralékra vonatkozó vita. Előadta továbbá, hogy a hátralékos bérleti díj megfizetésére felszólításra, majd ennek elmaradása okán közölt felmondásra olyan időszakban került sor, amikor a peres felek között a hátralék rendezésére és arra vonatkozóan, hogy milyen feltételekkel folytatják továbbiakban a bérleti jogviszonyt, éppen egyeztetések folytak, és a felperes az egyeztetések során tett szóbeli ígéretének megfelelően a fennálló hátralékát jelentős mértékben csökkentette is. Az egyeztetésekben közreműködő, felperesi részről eljáró ügyvédtől pedig ígéretet kapott arra, hogy a felperes tulajdonosai az ajánlatát megfontolják. Ehhez képest ezen időszakban a szerződés felmondásra került. Álláspontja szerint valójában azért került sor a felmondásra röviddel azt megelőzően, hogy neki a szomszédos üzlethelyiségre vonatkozó előbérleti joga megnyílt volna, hogy a felperes megakadályozza ezen üzlethelyiség megszerzését, holott tudomása kellett, hogy legyen arról, hogy ezen további üzlethelyiségnek a meglévő bérleménnyel történő összenyitása útján juthat olyan kellően reprezentatív üzlethez, amelynek segítségével megfelelő bevételt tud elérni. Ennek hiányában, figyelemmel a bolt ruházati profiljára is, nem tud megfelelő bevételre szert tenni. Egyebek mellett ezen körülmény miatt is keletkezett hátraléka. Vélekedése szerint a felmondás valós indoka az volt, hogy a felperes a belvárosban is terjeszkedni szeretett volna, saját üzletet akart nyitni, az általa bérelt üzlethelyiségek ehhez azonban útjában voltak. Vitatta, hogy a felperes rendkívüli felmondással élhetett volna. A közölt felmondás legfeljebb rendes felmondásnak minősülhet, amely felmondás lehetőségét azonban a szerződésben kizárták. A kereset összegszerűségét, a felmondáskor hátralékos tőketartozást és az azt követően keletkezett tartozás nagyságát nem tette vitássá, azonban a kereseti követelés erejéig beszámítási kifogást terjesztett elő kártérítés jogcímén, a követelését 282.142.000 forintban jelölve meg. Ebből 152.142.000 forintot a szomszédos üzlethelyiség át nem adása miatt elmaradt haszonból eredő kárként határozott meg arra hivatkozással, hogy az üzlethelyiség átadását a felperes az erre az üzlethelyiségre vonatkozó előbérleti jog megnyílását megelőzően már felajánlotta, mely felajánlást el is fogadott. E tárgyban folytatott megbeszélésbe beszállítóit, nagy partnereit bevonta, akik az üzlet kialakításának finanszírozását is vállalták, és akiknek jelenlétében a felperessel
89. február 4-én folytatott megbeszélésen megállapodtak abban is, hogy
90. április 1-jére várható a kibővített üzlet átadása és megnyitása. A kibővült (kibővülő) üzlet bérletének feltételeiről is szóban megállapodtak. Az üzlet átadása ugyanakkor elmaradt, azt követően pedig a korábbi szerződésben rögzítettek szerinti előbérleti jog gyakorlását hiúsította meg a felperes azáltal, hogy a szerződést felmondta. Kárát a 2006-
91. évi mérlegfőkönyvi adatok alapján számított éves átlagban elért 63.392.000 forintos eredmény alapján számította ki azzal, hogy a szomszédos 87 m2 -es utcafronti üzlet forgalomba állításával reálisan 40 %-os eredmény növekmény lett volna elérhető, amelynek évi értéke 25.357.000 forint. Ezt az összeget határozta meg hat évre vetítve 152.142.000 forintban arra hivatkozással, hogy a szerződésben rögzített öt éves előbérleti jog, valamint a bérlemény birtokbavételének egy évvel korábbi felajánlására tekintettel, mindössze hat éves időtartamban esett el a szomszédos üzlethelyiség használatának lehetőségétől és az ezzel elérhető eredmény megszerzésétől. További 100.000.000 forint kárigényt arra alapította, hogy a felperesi magatartás nála hitelrontást, imázsvesztést eredményezett, mely konkrétan abban nyilvánult meg, hogy a felperes magatartásának következtében a remélt bevételeket nem tudta elérni, és így a külföldi partnereivel, köztük a legjelentősebb ....... céggel fennálló üzleti kapcsolataiban sem tudta az általa vállaltakat szerződésszerűen teljesíteni, és ezért a külföldi partner a szállításait beszüntette, mint üzleti partner megbízhatatlanná vált szemében. A további, üzleti veszteségben megjelölt 30.000.000 forint kár körében arra hivatkozott, hogy a felperes további üzlethelyiség megszerzésére vonatkozó biztatása alapján hosszú távon és jelentős összegű árubeszerzésre vállalt kötelezettséget külföldi partnerei irányában, melynek csak jelentős összegű hitelfelvétellel tudott eleget tenni, melynek azonban jelentős kamatköltségei vannak. Az elmaradt üzletnyitás miatt a beszerezni vállalt és beszerzett árukat kisebb nyereséggel, vagy éppen veszteséggel tudta csupán értékesíteni, amely szintén jelentős kárt okozott. Csak a hitelkamatok összege 2.240.337 forintot jelentett, de a kár összege a hitelfelvétel költségeinek, a hiteltörlesztés tényleges árfolyamveszteségének, illetve a fennálló tőkehátralék nem realizált árfolyamveszteségének egybeszámítása mellett 6.578.928 forintot tesz ki. A hiteleket tagjai vagy az alperesi vállalkozáshoz köthető családtagok magánszemélyként vették ugyan fel, de ezen hitelek nagy része tagi kölcsönként a cégbe bekerült. A beszámítási kifogása jogalapjául a Ptk.
92. §-ára hivatkozott. A felperes a beszámítási kifogást mind jogalapjában, mind összegszerűségében vitássá tette. Vitatta továbbá azt is, hogy az alperes által kárként hivatkozott veszteségek, illetve költségek a magatartásával bármilyen módon okozati összefüggésben állnának. Előadta, hogy a ............ fennálló bérleti szerződés végül
93. december 31-ig nem szűnt meg a határozott idő lejártát megelőzően, ezért nem is nyílt meg az alperes előbérleti joga. A beszámítási kifogás ténybeli alapját képező előbérleti jogról a szerződésben rendelkeztek, ezen okból fogalmilag kizárt a Ptk.
94. §-ának alkalmazása. Az alperes nem fizette meg a szerződésben meghatározott bérleti díjat, így okkal számíthatott annak felmondására. Az elsőfokú bíróság tanúként hallgatta meg az alperesi cég tulajdonosát, a cég ügyeit intéző ........t és ......... korábbi ügyvezetőt. ......... előadta, hogy a két helyiségnek, az emeleti üzlethelyiségeknek és a már meglévő utcafronti üzlethelyiségnek a vonatkozásában egy új szerződést kötöttek, ennek kapcsán jelentős átépítéseket is végeztek. Ezzel egyidejűleg egy előbérleti szerződést is kötöttek az üzlethelyiséggel szomszédos utcafronti helyiségre. A protokollban rögzített
95. április 1-jei határidőben azért nem volt birtokba adás, mert a ....... végül is általa ismeretlen okokból nem akart kiköltözni, az erre vonatkozó szóbeli bejelentését visszavonta és egészen 2012-ig, a szerződésének lejártáig bennmaradt az üzlethelyiségben. Valóban a 2009-es gazdasági válság idején az alperesnek adódtak problémái, akkoriban már mindig elmaradása volt a bérleti díj, üzemeltetési költség fizetéssel, úgy fizetett, ahogyan tudott. Arra a kérdésre, hogy a bérleti díj kedvezmény az egy megállapodás volt-e közöttük tartós időszakra vonatkozóan vagy eseti jelleggel történt, úgy válaszolt, hogy emlékei szerint csupán ad hoc jelleggel adott kedvezményeket. Arra, hogy a
96. évre vonatkozólag az alperes mindvégig 20 % bérleti díj kedvezményben részesült volna, nem tudott visszaemlékezni. Abban azonban biztos volt, hogy ha megígérte azt, hogy egy éven keresztül rendszeres kedvezményt kap, akkor ezt írásban is rögzíteni kellett volna, illetve ha volt ilyen, akkor rögzítésre került. A protokollban leírtak egy terv volt, amely arra a helyzetre vonatkozott, ami februárban volt, ekkor még nem tudták, hogy a ....... visszavonja a felmondásra vonatkozó szóbeli bejelentését. ........ előadta azt is, hogy a tervek szerint a födém áttörése és a belső lépcső kialakítása igen sok helyet foglalt el a földszinti üzletből, ezért végül is csak úgy voltak hajlandóak megkötni az erre vonatkozó megállapodást, hogyha opciót kapnak a földszinti üzlethelyiséggel szomszédos, akkor a ....... által bérelt másik üzlethelyiségre. ....... úr tájékoztatása szerint a .....-nek a bérleti szerződése
97. január 31-én járt le, tehát azt követően tudták volna az az üzlethelyiséget megszerezni. Végül létrejött az emeleti helyiségekre és az átalakításra vonatkozó bérleti szerződés is. A megkötött bérleti szerződés biztosította számukra a szomszédos üzlethelyiségre vonatkozó opciót. Amennyiben ez az opciós megállapodás nem lett volna része a szerződésnek, úgy bele sem mentek volna ebbe az ügyletbe. 2009-ben a gazdasági válság következtében bérleti díj hátralékuk keletkezett. ....... úrral úgy állapodtak meg, hogy 2010-es évre 20 % bérleti díj csökkentést engedett. Ez a megállapodás szóban történt közöttük, tehát szóbeli ígéretük volt arra, hogy egészen 2011 januárjáig, amíg a szomszédos üzletet is meg nem kapják, addig ezt a 20 % bérleti díj kedvezményt tudják érvényesíteni. ....... úr ügyvezetése alatt ezt az engedményt ténylegesen meg is kapták mindaddig, amíg 2010 augusztusában el nem ment nyugdíjba. Előadta továbbá, hogy arról volt szó, hogy amennyiben alá tudják íratni a megállapodást a .........-del, hogy hamarabb elhagyják a helyiséget, akkor nyomban kezdődhet az építkezés. Végül a ....... visszalépett attól a lehetőségtől, hogy hamarabb elhagyja az üzlethelyiséget. Miután a 2010 tavaszán történő üzlethelyiség átvétel meghiúsult, arra készültek, hogy 2011 januárjában történhet meg a másik üzlethelyiség átvétele és átalakítása, az üzlet egybenyitása. Bírói kérdésre úgy nyilatkozott, hogy a folyamatos bérleti díjból történő engedménnyel kapcsolatban az új ügyvezetéssel megállapodásuk nem volt, erre vonatkozóan csak ....... úr korábbi ígérete volt. Valóban
98. novemberben megkapták a felperestől a felmondást is, de ezt a felmondást azonban a tárgyalásokra tekintettel nem értették, az ügyvédjük megítélése szerint az nem is volt jogszerű. A felperessel hiába próbáltak tárgyalni, nem állt szóba velük. Az elsőfokú bíróság
99. szeptember 6-án kelt 31.G.40.725/2012/
100. számú ítéletével kötelezte az alperest a felperesnek 104.939.828 forint, és ezen összegből 45.138.132 forintnak
101. július 8-tól, míg a további 7.439.885 forintnak
102. július 16-tól, 7.439.885 forintnak
103. augusztus 16-tól, 7.439.885 forintnak
104. szeptember 16-tól, 7.445.760 forintnak
105. október 16-tól, 7.439.885 forintnak
106. november 16-tól, 7.473.300 forintnak
107. december 16-tól, 7.558.923 forintnak
108. január 16-tól, 7.564.173 forintnak
109. február 16-tól
110. június 30-ig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat hét százalékkal növelt mértékű kamata, de legfeljebb a jegybanki alapkamat kétszeres, míg
111. július 1-jétől a kifizetésig a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat nyolc százalékkal növelt mértékű kamata, de legfeljebb a jegybanki alapkamat kétszerese összegű kamata, továbbá 5.752.208 forint perköltség megfizetésére. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az ítélet indokolásában arra az álláspontra helyezkedett, hogy a felek között egy többször módosított szerződés alapján egy szerződéses jogviszony állt fenn. A 300162/
112. számú okirat annak tényleges tartalma alapján valójában a
113. számú szerződés módosításaként is értendő, mintegy egységes szerkezetbe foglalva az eredetileg megkötött szerződés és az ezen okirattal bérbe vett további területre vonatkozó jogviszony elemeit. Erre a szerződés számozásán túl abból is lehet következtetni, hogy az /
114. számú szerződésben megjelölt alapterület a korábbi üzlet és az emeleti rész együttes területét jelöli, így tehát az egybenyitott üzlet teljes területére vonatkozóan került a korábbitól eltérő mértékben a négyzetméterenkénti bérleti díj meghatározásra, az üzemeltetési költség négyzetméterenkénti egységárának változatlanul hagyása mellett. Az ezt követően kiállított díjszámlák is üzlet- és irodahelyiség bérleti díjra vonatkoznak, az /
115. számú szerződésben rögzített bérleti díj került a továbbiakban a felek között kiszámlázásra és elszámolásra, nem pedig az /
116. számú szerződés és az eredetileg aláírt szerződésben rögzített bérleti díjak együttes összege. A /
117. számú szerződésben rögzített ......re vonatkozó előbérleti jog is a mellékelt alaprajz szerinti szomszéd üzlethelyiségre vonatkozik, amely szomszéd üzlethelyiség az emeleti üzlethelyiség vonatkozásában nem értelmezhető, mivel az a
118. számú szerződéssel bérbe vett földszinti üzlethelyiséggel szomszédos. Az alperes által csatolt alaprajzok is azt támasztják alá, hogy az általa használt üzlethelyiségek területének együttes összege jelenti nagyságrendileg a /
119. számú szerződésben megjelölt bérelt területet. Továbbá a /
120. számú szerződés (szerződésmódosítás)
121. pontjához az „f" mellékletben fűzött kiegészítés szövegéből, mely a bérbeadó általa üzletösszenyitás kapcsán elvégzendő munkálatokat írja le, is arra lehet következtetni, hogy ezen szerződés kapcsán az eredetileg két külön bérleményt a továbbiakban egységes bérleményként kezelik a felek egységes szerződés keretében. Mindezek alapján tehát a felek a teljes, mindkét üzletrészre vonatkozó szerződéses jogviszony hatályát határozták meg a /
122. számú szerződésben akként, hogy a jogviszony kezdő időpontjaként
123. május 1-jét rögzítették. A megállapodott és kiszámlázott bérleti díj a módosított szerződés szerinti díjakat tartalmazta, más bérleti díjat az alperes nem fizetett. Rögzítette, hogy ........ és ......... egybehangzó tanúvallomása és a „Protokoll" megnevezésű okirat adataira tekintettel állapította meg a szomszédos üzlethelyiség esetleges korábbi birtokba adásával kapcsolatos körülményeket, illetve a tervezett megállapodás meghiúsulásának mikéntjét. Ugyancsak ezen tanúnyilatkozatok alapján volt megállapítható, hogy az alperes kérésére és az alperes érdekében került kikötésre a szomszédos üzlethelyiségre vonatkozó opciós jog az első szerződésmódosítás alkalmával, amikor az emeleti helyiségeket a már meglévő földszinti bérleményhez csatolták. Azt a körülményt, hogy a felperes az alperesnek ténylegesen
124. év végéig bérleti díj kedvezményt ígért, az alperes nem bizonyította. Ezt ......... sem erősítette meg, mivel úgy nyilatkozott, hogy ha ténylegesen ilyen tartalmú megállapodás a peres felek között létrejött, úgy annak írásbeli nyoma kell, hogy legyen. Ilyen tartalmú okirat azonban a perben nem került elő. A rendelkezésre álló okirati bizonyítékok - a 300162/
125. számú szerződésmódosítás „fm.1.1." és „f-m.1.2." megnevezésű melléklete - szintén a ......... tanú által is elmondottakat erősítik, és ellentétesek azon alperesi hivatkozással, mely szerint részére a felperes a
126. évre vonatkozóan az év végéig bérleti díj kedvezményt biztosított volna. Az alperes tehát alaptalanul hivatkozott arra, hogy valójában kisebb mértékű hátraléka állt volna fenn, mint amelyet a felperes nyilvántartott a
127. (helyesen a
128. évi) őszi egyeztetések időszakában, illetve mint amekkora hátralékos bérleti díj vonatkozásában a szerződés felmondását megelőzően felszólítással élt. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló
129. évi LXXVIII. törvény (Ltv.)
130. §