Pf.20445/2012/4 – Fővárosi Ítélőtábla

(6)bekezdésében foglaltakra tekintettel nem lehetett a társasház tulajdonosainak elidegeníteni, az alperes ennek ellenére, amikor az ingatlant

1. március 25-én társasházzá alakította, az alapító okiratban A/XVI. sorszám alatt a társasház közös tulajdonban maradt részei közé helyezte. Az alperes később kezdeményezte az alapító okirat módosítását, azonban elmulasztotta beszerezni valamennyi tulajdonostárs aláírását, ezért a földhivatal a
2. május 25-én kelt határozatával elutasította a lakás külön tulajdonként történő bejegyzését. Tekintettel arra, hogy a lakás nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, a
3. február 25-én kelt határozattal elutasításra került a felperesek tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme is. A társasház követelte, hogy a tulajdonában álló lakást adják a birtokába, majd 2009 nyarán azt ténylegesen birtokba is vette. A tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmük elutasítását követően felszólították az alperest, hogy hárítsa el a tulajdonszerzés akadályait. Az alperes a társasházzal folytatott egyezségi tárgyalásokat, de azok nem vezettek eredményre. Az I-II. rendű felperesek álláspontja szerint az alperes jogellenesen járt el, amikor a házfelügyelői szolgálati lakást a társasház tulajdonosainak elidegenítette és akkor is, amikor velük adásvételi szerződést kötött, ugyanis a szerződés tárgyát képező ingatlan nem létezett és nem az alperes volt a tulajdonosa. Az alperes jogellenes magatartása folytán kárt szenvedtek, mert a megvásárolt és kifizetett lakásnak mára se nem birtokosai, se nem tulajdonosai. Amennyiben az alperes nem járt volna el jogellenesen, úgy ma rendelkeznének ezzel az ingatlannal, amelynek értékét jogfenntartással 9.000.000 forintra teszik. Álláspontjuk szerint ez a tényleges káruk. A jogalap vonatkozásában közbenső ítélet hozatalát kérték, az összegszerűségre igazságügyi szakértő kirendelését indítványozták. Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, vitatva annak jogalapját és összegszerűségét is. A tényállás körében előadta: az akkor még a Magyar Állam tulajdonában álló ingatlant a ... (IKV) - melynek az alperes nem jogutóda - alakította társasházzá, így legfeljebb az sérthette meg az
4. évi XXXIII. törvény
5. §

(6)bekezdését. Az IKV kezelésében álló ingatlanok 1991 szeptemberében a törvény erejénél fogva kerültek az önkormányzat tulajdonába. A per tárgyát képező lakással az alperes sajátjaként kívánt rendelkezni, mivel az volt a jogi álláspontja, hogy az alapító okirat részben semmis. A társasházi lakások értékesítésekor kötött valamennyi adásvételi szerződés 13. pontja tartalmazza: „A vevő tudomásul veszi és hozzájárul a meglévő társasházi alapító okirat módosításához a házfelügyelői szolgálati lakások tulajdonrészének vonatkozásában, tekintettel az 1991. évi XXXIII. törvény 43. §

(6)bekezdésében foglaltakra. A módosítás önkormányzati tulajdonba helyezheti a házfelügyelői szolgálati lakást." Álláspontja szerint nem eshet a terhére, hogy a földhivatal elutasította a társasházi alapító okirat módosítása iránti kérelmet, mert az alapító okirat tulajdonostársak általi aláírását még bírósági úton sem tudta volna kikényszeríteni. A felperesek tisztában voltak a megvásárolt lakás rendezetlen ingatlan-nyilvántartási helyzetével. Az alapító okirat módosítása, a felperesi vevők tulajdonjoga bejegyzése érdekében az elutasítást követően is minden tőle telhetőt megtett, tehát úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A Ptk. 369. §

(1)bekezdése alapján nem terheli jogszavatosság, illetőleg nem állapítható meg a Ptk. 318. §

(1)bekezdésén alapuló szerződésszegésért való felelőssége, amely megalapozná a felperesek kártérítési igényét. Az adásvételi szerződésben a részéről lehetetlen szolgáltatást kötöttek ki, ezért a szerződés a Ptk. 227. §

(2)bekezdése alapján semmis, a feleknek a Ptk.

1. §-a szerint kell elszámolniuk, vagyis a felpereseknek visszajár a kifizetett 137.998 forint vételár. Az adásvételi szerződés a Ptk.
2. §

(2)bekezdése alapján is semmis, mert a 32/

1. (IX. 30.) Korm. rendelet, valamint a 16/
2. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM rendelet alapján került megkötésre, de a tulajdonostársak közös tulajdonában álló ingatlanra e jogszabályok nem voltak alkalmazhatóak. Ebből az is következik, hogy nem irányadóak azok a szabályok sem, amelyek a 40 %-os árengedmény kialakítását tették lehetővé az elidegenítés során. Az adásvételi szerződés megkerüli a társasházra és a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseket, ezért ezen okból is semmis. Nyilvánvaló továbbá, hogy kárként nem jelentkezhet a még ma sem létező dolog, az önálló ingatlan időközi forgalmi értékkülönbözete. A semmis ingatlan adásvételi szerződésre alapított valamennyi felperesi igény elévült, ezért bírósági úton nem érvényesíthető. A felperesi követelés a felek közötti szerződéses jogviszony miatt nem alapulhat a Ptk.
3. §-án és a Ptk.
4. §-ára történt hivatkozás sem foghat helyt, mivel ezen utóbbi jogszabályi rendelkezés csak akkor alkalmazható, ha nincs szó szerződéses jogviszonyról, vagy kártérítési felelősséget megalapozó jogi helyzetről. Az alperes adásvételi szerződés megkötésével tanúsított magatartása nem jelenthette az felperesek tulajdonszerzésének további akadályát, hiszen az ingatlan tulajdonjogát a tulajdonostársak egyhangú döntésének hiányában semmiképpen sem szerezhették volna meg. Nem hivatkozhatnak tehát arra, hogy az alperes által elkövetett valamely jogsértés hiányában ma az ingatlan tulajdonosai lennének. Az alperes hangsúlyozta továbbá, hogy jelen perben nem csupán arról van szó, hogy a szerződéskötéskor a vétel tárgya még nem volt a tulajdonában, hanem arról, hogy maga az ingatlan, mint külön tulajdoni lapon nyilvántartott öröklakás sem létezett, és jogi értelemben vett létrehozására az alperes nem vállalt kötelezettséget. A felperesek az elévülési kifogással szemben arra hivatkoztak, hogy írásbeli felszólításaikkal megszakították az elévülést, melynek kezdő időpontja nem a szerződéskötés napja, hiszen a káruk akkor következett be, amikor a földhivatal elutasította a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmüket. Az alperes álláspontja szerint az elutasító földhivatali határozat átvételének időpontja legfeljebb annyiban lehet jogilag releváns, hogy a felperesek menthető okból nem tudták érvényesíteni a követelésüket, de az akadály megszűnésétől számítandó egy éves határidőt is elmulasztották (Ptk.
5. §

(2)bekezdés). Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felpereseknek egymás közt egyenlő arányban 137.998 forintot és ezen összeg után

1. február 14-től
2. december 31-ig évi 20 %,
3. január 1-től
4. december 31-ig évi 11 %,
5. január 1-től a kifizetés napjáig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal egyező mértékű kamatot. A keresetet ezt meghaladóan elutasította. Kötelezte a felpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az alperesnek 15 napon belül 20.000 forint perköltséget. Kötelezte a II. rendű felperest, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 265.860 forint kereseti illetéket, egyebekben akként rendelkezett, hogy 274.140 forint le nem rótt illetéket az állam visel. Az ítélet indokolásában az alperes elévülési kifogásával kapcsolatban kifejtette, hogy a felperesek által állított kár akkor keletkezett, amikor a földhivatal elutasította tulajdonjog bejegyzése iránti igényüket, melyhez képest keresetüket a Ptk.
6. §

(1)bekezdésében írt 5 éven túl terjesztették elő, de a káraik megtérítésére felszólító 2009. október 29-én kelt levelük megszakította az elévülést. A Ptk. 327.

(1)és

(2)bekezdésében foglaltakra figyelemmel a keresetlevél benyújtására az elévülési időn belül került sor, ezért az elévülési kifogás nem alapos. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint ezt követően az alperes által előterjesztett érvénytelenségi kifogást kellett vizsgálnia. E vonatkozásban utalt a Ptk. 227. §

(2)bekezdésében és a 200. §

(2)bekezdésében foglaltakra. Kiemelte: az adott esetben nem csupán arról van szó, hogy az ingatlan nem állt az alperes tulajdonában, hanem arról, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor „gyakorlatilag nem létezett", hiszen nem tartozott önálló albetétbe, kialakítása az alapító okirat módosítással folyamatban volt. A külön tulajdonba kerülés nem eredményezhette volna - mivel az alapító okirat módosítás ilyen rendelkezést nem tartalmazott - automatikusan az alperes tulajdonossá válását. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint annál fogva, hogy az ingatlan a szerződéskötés időpontjában nem létezett, külön albetétté történő alakítása esetén pedig az alperes azzal jogszerűen nem rendelkezhetett volna, az adásvételi szerződés részben lehetetlen szolgáltatásra irányult, részben a tulajdonjog megszerzésére vonatkozó szabályokba ütközik. Mindezekre tekintettel alapos az alperes semmisségi kifogása, a Ptk. 237. §

(1)bekezdése értelmében pedig a semmisség a szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítását eredményezi. A szerződéskötés előtti helyzetet az elsőfokú bíróság akként állította helyre, hogy kötelezte az alperest a szerződéskötéskor megfizetett vételár és törvényes mértékű kamata megfizetésére. Rögzítette továbbá, hogy mivel az alperes érvénytelenségi kifogásának helyt adott, érdemben nem vizsgálta magatartásának jogellenességét és felróhatóságát, ezért mellőzte az összegszerűség vonatkozásában indítványozott ingatlanforgalmi szakértői bizonyítást. Fellebbezésükben az I. és II. rendű felperesek az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával az alperes kereset szerinti marasztalását kérték. Indítványozták, hogy az ítélőtábla közbenső ítélettel döntsön a keresettel érvényesített jog fennállásáról, az összegszerűség kérdésében pedig utasítsa az elsőfokú bíróságot a bizonyítás lefolytatására. Álláspontjuk szerint helytállóan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az alperes érvénytelen szerződést kötött és ennek jogkövetkezményeként az eredeti állapotot helyre kell állítani, a kártérítési igény elutasításának azonban nem adta indokát, nem vizsgálta érdemben a kereset tárgyát, mintha az érvénytelen szerződéskötés kizárná a szerződésen kívüli károkozást. Ezzel szemben a perbeli tényállásra a felperesek által hivatkozott mindkét károkozási jogcím alkalmazható. A Ptk.

1. §-a azért irányadó, mert semmis szerződés lévén a felek között szerződés nem jött létre. Az alperes a „szerződéskészítés" során nem úgy járt el, ahogy az általában elvárható. Jogellenesen járt el azzal, hogy érvénytelen szerződést kötött. A felperesek a szerződést jóhiszeműen kötötték meg, az alperes jogellenes, az általában elvárhatótól eltérő magatartásának következtében nincs lakásuk, bár annak vételárát kifizették. Nyilvánvaló, hogy őket kár érte, a káruk pedig nem más, mint annak a lakásnak a mai értéke, melyet megvásároltak és mégsincs a tulajdonukban, noha ott lenne, ha az alperes jogszerűen érvényes szerződést köt velük. A bekövetkezett kár (a lakás elvesztése) és az alperes jogellenesen megkötött érvénytelen szerződése között nyilvánvaló az okozati összefüggés. A Ptk.
2. §-a azért irányadó, mert az alperes - aki tudta (tudnia kellett), hogy nem létező ingatlant ad el, amelynek nem tulajdonosa - szerződést kötő magatartásával arra biztatta őket, kössék meg a szerződést, fizessék ki a vételárat és majd így megszerzik a lakás tulajdonjogát. A kár ebből az „aktusból" következett be. Az alperes csatlakozó fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását kérte elévülés miatt. Érvelése szerint a felpereseknek nem keletkezett kára a jogügyletből, az adásvételi szerződés semmis, a feleknek a Ptk.
3. §-a szerint kell elszámolniuk, az alperest nem terheli jogszavatosság és nem állapítható meg vele szemben szerződésszegésért való felelősség sem. A felperesek vagyonában a visszajáró vételáron túl értékcsökkenés nem állt be, elmaradt haszonra már csak azért sem hivatkozhatnak, mivel a társasház tulajdonosainak közös tulajdonában álló ingatlanon semmiképp sem szerezhettek volna tulajdonjogot. Az alperes a nem létező ingatlanon fenn nem álló tulajdonjoga alapján semmilyen körülmények között nem tudott volna jogszerűen, érvényes szerződést kötni, ezért nem lehet szó arról, hogy a felperesek ilyen szerződés alapján ma az ingatlan tulajdonosai lennének. A semmis ingatlan adásvételi szerződésre alapítható valamennyi igényük elévült. Az alperes észrevételezte továbbá, hogy az elsőfokú ítélet az elévülési kifogás elutasítását valamely kár bekövetkezésének időpontjához, kárigény keletkezéséhez köti, ugyanakkor nem jelöli meg, hogy a felpereseknek milyen jogalapon nyugvó, mely kárát látja bekövetkezettnek. Az alperesi álláspont szerint a per nem irányulhat kártérítésre, legfeljebb az eredeti állapot helyreállítására, mint ahogy az elsőfokú ítélet a továbbiakban maga is már nem kárról, hanem eredeti állapot helyreállításáról rendelkezik. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét teljes terjedelemben bírálta felül, mert annak fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett rendelkezése nem volt (Pp.
4. §

(4)bekezdés). A fellebbezés folytán kizárólag a keresettel érvényesített jog fennállását megállapító közbenső ítélet hozatalára volt lehetőség, a felpereseket ennek alapján megillető követelés összege (mennyisége) tekintetében az elsőfokú bíróság ítélete nem volt felülbírálható, ezért azt az ítélőtábla a Pp. 253. §

(2)bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per további tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Az alperes csatlakozó fellebbezését alaptalannak találta. Az elsőfokú bíróság az irányadó tényállást helyesen állapította meg, döntésével és jogi indokaival azonban a Fővárosi Ítélőtábla nem értett egyet. Elöljáróban kiemeli: amennyiben a feltárt tényállás alapján a kereseti kérelem teljesíthető, a bíróság nincs elzárva attól, hogy a felperes által megjelölt jogcímtől eltérjen, a felek jogviszonyát a jogszabályoknak megfelelően maga minősítse. Az ítélőtáblát ennek megfelelően nem kötötte a felek jogi álláspontja, az elsőfokú bíróság által már feltárt tények alapján a helyes jogi következtetést kellett, hogy levonja. Egyező volt a felek nyilatkozata és az elsőfokú bíróságnak is az volt az álláspontja, hogy a per tárgyát képező adásvételi szerződés érvénytelen, mert lehetetlen szolgáltatásra irányult. A tényeknek azonban nem felel meg, hogy az adásvétel tárgya nem létező dolog, hiszen az alperes által eladott lakás létezett, abban a felperesek, majd mások is ténylegesen benne laktak. Ingatlan adásvétele esetén nem jelenti a szolgáltatás lehetőségét tárgyilag (objektíve) kizáró lehetetlenséget az, hogy a szerződés tárgya az ingatlan-nyilvántartás szerint nem önálló ingatlan. Az elsőfokú bíróság által az érvénytelenség körében értékelt másik körülményt illetően pedig arra mutat rá az ítélőtábla, hogy az a szerződés, amelyet eladóként olyan személy köt, aki nem tulajdonos, abban az esetben lehetetlen szolgáltatásra irányuló, ha jogi akadálya van az eladó tulajdonszerzésének. Az adott esetben azonban az eladott dolog tulajdonának megszerzése az alperes számára nem volt eleve lehetetlen. Az elsőfokú bíróság jogi következtetése a szerződés érvénytelensége vonatkozásában ehhez képest téves. Nem érvénytelen az ingatlan adásvételi szerződés, ha a szolgáltatás tárgya nem létezik önállóan nyilvántartott ingatlanként, illetve nem áll az eladó tulajdonában, ugyanis mindez teljesítési kérdés. Az elsőfokú eljárás során feltárt tények szerint a szerződéskötéskor az alperes tisztában volt azzal, hogy az ingatlan önállóan nem bejegyzett, tulajdonjoga nincs, mégis eladta, majd eredménytelennek bizonyult az alapító okirat módosítására tett kísérlete és ennek a következménye, hogy a felperesek kiszolgáltatták a lakást a társasháznak. Ez az eset a jogszavatosság azon esete, amikor a vevő tulajdonszerzését harmadik személy joga korlátozza. A Ptk. 369. §

(1)bekezdése szerint, ha valamely személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet. A

(2)bekezdés alapján e jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot. Az alperes teljesítette a Ptk. 365. §

(1)bekezdésén alapuló birtokba bocsátási kötelezettségét, a felperesek tulajdonszerzésének akadályait azonban nem sikerült elhárítania, ezért 2009 nyarára előállt a Ptk. 369. §

(3)bekezdése szerinti helyzet, azaz ha a vevő harmadik személy joga következtében a dolgot e harmadik személynek kiszolgáltatja, vagy az eladónak visszaadja, az eladótól kártérítést követelhet. A felperesek kereseti követelése kártérítésre irányult, a feltárt tényállás alapján pedig ennek helyes jogi alapja a Ptk. 369. §

(3)bekezdése. Az alperes álláspontjával ellentétben a jogszavatossági felelősség objektív, a kötelezett a szolgáltatás jogi hiánytalanságáért attól függetlenül felel, hogy a hiány felróható magatartásának a következménye-e, jelentősége annak van, hogy a szerződés megkötésével kapcsolatos magatartása jóhiszemű vagy rosszhiszemű-e, mert jóhiszeműsége esetén csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megfizetni (369. §

(4)bekezdés), ha azonban rosszhiszemű volt, teljes kártérítésre köteles. A jogosult a kötelezett rosszhiszeműsége esetén mindazon károk megtérítését igényelheti, amely károkat a törvény rendelkezése szerint általában meg kell téríteni. Az alperes szerződéskötéssel kapcsolatos magatartása rosszhiszeműnek minősül, mert elvárható volt tőle az ingatlannyilvántartás ismerete, tudnia kellett, hogy a tulajdon átruházásnak, illetőleg a felperesek tulajdonszerzésének akadálya van. A lakás visszaadásával a felpereseket vagyonukban hátrány érte, kárt szenvedtek. Az elévülés kérdését illetően - tekintettel a csatlakozó fellebbezésben foglaltakra is - az ítélőtábla arra mutat rá, hogy a már kifejtettekből következően a felperesek kára 2009 nyarán következett be, ehhez képest 2010 szeptemberében indították meg a kártérítési pert. A Ptk. 360. §

(1)bekezdése szerint a kártérítés a károsodás bekövetkeztekor nyomban esedékes, a Ptk. 326. §

(1)bekezdése pedig akként rendelkezik, hogy az elévülés akkor kezdődik, amikor a követelés esedékessé vált. Megállapítható tehát, hogy felperesek kártérítési követelésének elévülése a perindítás előtt nem következett be, a követelés bírósági úton való érvényesítése pedig megszakította az elévülést (Ptk.

1. §). Vagyoni károkozás esetén a kártérítésre köteles személynek olyan helyzetbe kell hoznia a károsultat, amilyenben a károsodás előtt volt, ezért az alperesnek olyan helyzetet kell teremteni, mintha szolgáltatása jogilag hiánytalan lett volna. A felperesek által követelt pénzbeli kártérítés összegszerűsége vonatkozásában további eljárást lefolytatása szükséges, melynek során indokolt lehet igazságügyi szakértő bevezetése a perbe. Az alperes csatlakozó fellebbezése nem vezetett eredményre, ezért a felperesek ennek kapcsán felmerült ügyvédi munkadíjból álló másodfokú perköltsége megfizetésére a Pp.
2. §

(1)bekezdése alapján kötelezte az ítélőtábla. A fellebbezési eljárás költségét egyebekben a hatályon kívül helyezésre tekintettel a Pp. 252. §

(4)bekezdése szerint csak megállapította azzal, hogy annak viseléséről az elsőfokú bíróság határoz. A jogi képviselők munkadíjáról a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(5),

(6)bekezdése, valamint a felpereseket képviselő ügyvéd vonatkozásában a 4/A. §

(1)bekezdése alapján határozott. Az alperes illetékmentessége folytán le nem rótt csatlakozó fellebbezési illetéket az 1990. évi XCIII. törvény 74. §

(3)bekezdése folytán alkalmazandó 6/

1. (VI. 26.) IM rendelet
2. §-a alapján az állam viseli. Budapest,
3. augusztus
4. . Czukorné dr. Farsang Judit s.k. a tanács elnöke . Magosi Szilvia s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Dr. Vuleta Csaba s.k. bíró