Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.21.320/2014/5/II. A Fővárosi Ítélőtábla a Dr. Hartai Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Hartai Győző ügyvéd) által képviselt felperes neve(felperes címe) felperesnek - a Dr. Urbán Kristóf Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Urbán Kristóf ügyvéd) által képviselt I. rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) I. rendű alperes és II. rendű alperes neve (II. rendű alperes címe) II. rendű alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indult perében a Budapest Környéki Törvényszék
- június
- napján meghozott 11.P.24.645/2012/
- számú ítélete ellen a felperes részéről
- sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő í t é l e t e t : A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatja, és megállapítja, hogy az I. rendű alperes
- február 15-i keltű nyilatkozatával nem jött létre adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között a ... Földhivatalnál ... helyrajzi szám alatt nyilvántartott, felperes címe szám alatti ingatlanra. A felperes által az I. rendű alperesnek fizetendő elsőfokú perköltség összegét 243.000 (kétszáznegyvenháromezer) forintra, az általa az államnak fizetendő feljegyzett kereseti és fellebbezési illeték összegét 1.174.500 (egymilliószázhetvennégyezer-ötszáz) forintra leszállítja. Kötelezi az I. rendű alperest, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 1.000.500 (egymillió-ötszáz) forint feljegyzett kereseti és fellebbezési illetéket. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 napon belül az I. rendű alperesnek 81.000 (nyolcvanegyezer) forint + áfa, a II. rendű alperesnek 167.000 (százhatvanhétezer) forint + áfa másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. I n d o k o l á s A felperes keresetében kérte az alperesek között
- február
- napján létrejött engedményezési szerződés, valamint az I. rendű alperes által
- február
- napján tett nyilatkozat, illetve a vételi jog gyakorlása érvénytelenségének megállapítását, továbbá a vételi jog gyakorlásának érvénytelensége vagy hatálytalansága esetén a
- április
- napján kelt vételi jogot alapító szerződésben meghatározott vételár 60.000.000 forintra történő módosítását. A felperes előadta, hogy
- június
- napján házastársával 48.500.000 forint deviza alapú kölcsönt vett fel a II. rendű alperestől. A szerződő felek a kölcsönszerződés biztosítékául a felperes és házastársa tulajdonát képező S. belterület ... és ... helyrajzi számú ingatlanaira jelzálogjogot, illetve vételi jogot alapítottak. A felperes ezt követően a ... helyrajzi szám alatti ingatlan kizárólagos tulajdonosává vált, ezért a II. rendű alperessel
- április 28-án új opciós megállapodást írt alá, amelyben a felek az opciós vételár összegét 21.602.000 forintban határozták meg. A kölcsöntartozás összege ekkor 43.000.000 forint volt, az ingatlan forgalmi értéke pedig az újabb értékbecslés alapján 60.000.000 forint. A II. rendű alperes
- január 17-én kelt közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatával a kölcsönszerződést felmondta, a felmondással esedékes tartozás összegét 56.802.651 forintban állapította meg. A II. rendű alperes a felperessel szembeni követelését
- február
- napján az I. rendű alperesre engedményezte, amelyről a felperest a
- február
- napján kelt levelével értesítette. Az I. rendű alperes a
- február
- napján kelt nyilatkozatával bejelentette, hogy a II. rendű alperes kijelölése folytán a vételi jog gyakorlására ő jogosult, és azzal élni is kíván. A felperes előadta, hogy jóerkölcsbe ütközik és idő előtti a vételi jog gyakorlása, mert a vételi jogot alapító szerződés
- pontjára tekintettel azt az I. rendű alperes csak a II. rendű alperestől származó tájékoztatást követően gyakorolhatta volna. A vételi jog gyakorlása azért is jogellenes, mert a II. rendű alperes a kölcsönszerződés fennállása alatt szerződésellenesen vette figyelembe az árfolyamot, a befizetések átszámítási napjait, továbbá egyoldalúan emelt kamatot. Előadta, hogy a vételi jogot alapító szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a megtámadási határidő eltelt, emiatt nem terjeszt elő keresetet, de amennyiben a bíróság a vételi jogot gyakorló nyilatkozat hatálytalanságát vagy érvénytelenségét mégis megállapítaná, arra az esetre a Ptk.
- §-a alapján a szerződésben kikötött opciós vételár módosítását kéri, mivel az a valós forgalmi értéknek nem felel meg. Az alperesek kérték a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását. Az alperesek kifejtették, hogy a vételi jog gyakorlása szabályszerűen és érvényesen történt, az engedményezés pedig mind a vételi jog gyakorlása, mind az I. rendű alperes tulajdonjog szerzése szempontjából irreleváns. Az I. rendű alperes előadta, hogy jóhiszemű jogszerzőként akkor is tulajdonjogot szerzett az ingatlanon, ha a vételi jogot alapító szerződés semmis lenne. A Budapest Környéki Törvényszék a
- március
- napján kelt .... számú ítéletével a felperes keresetét elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt Fővárosi Ítélőtábla a
- október
- napján kelt .... számú részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének az alperesek közötti engedményezési szerződés érvénytelensége iránti keresetet elutasító rendelkezését helybenhagyta, és e körben rendelkezett a perköltség és a le nem rótt eljárási illeték viseléséről, míg ezt meghaladóan az elsőfokú ítéletet a perköltségre is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és ebben a keretben az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására, és újabb határozat hozatalára utasította. A felperes a Budapest Környéki Törvényszéken .... szám alatt a II. rendű alperessel kötött kölcsönszerződés érvénytelenségének megállapítása iránt peres eljárást indított. A megismételt eljárásban az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította, és kötelezte a felperest a perköltség viselésére. Megállapította, hogy a Ptk.
- §
(4)bekezdése, illetve 374. §
(5)bekezdése folytán alkalmazandó 373. §
(4)bekezdésére tekintettel az I. rendű alperes - függetlenül attól, hogy engedményezés folytán megszerezte a követelést - jogosult volt gyakorolni a vételi jogot. A II. rendű alperes által a felperesnek küldött tájékoztató levél kelte a vételi jog gyakorlásának szempontjából közömbös. Ebben a körben a vételi jog gyakorlására történő kijelölés időpontjának van jelentősége, mert az megelőzően az I. rendű alperes még valóban nem élhetett volna a vételi jogával. A kijelölés azonban a
- február
- napján kelt engedményezési szerződésben történt, így az alperes az ugyanezen a napon kelt nyilatkozatával joghatályosan gyakorolhatta vételi jogát. A beszerzett könyvszakértői vélemény alapján megállapította, hogy a felperes tartozása a kölcsönszerződés felmondásának időpontjában 4.982.202 forint volt, amelyhez képest a szakvélemény 705.280 forint eltérést állapított meg, amelyből következően a felperesnek 4.000.000 forintot meghaladó tartozása állt fenn. A felperes alaptalanul kifogásolta, hogy a II. rendű alperes nem töltötte fel az óvadéki számlát a rendelkezésre álló előtörlesztési összegből, mivel a hitelezőnek a szerződés alapján ilyen kötelezettsége nem volt. Téves továbbá az a felperesi hivatkozás, hogy a felmondásnak nem volt alapja, mert a felmondás időpontjában volt olyan adósi tartozás amely a felmondást és ezzel a vételi jog gyakorlását megalapozta. A Ptk.
- §-ára alapított felperesi keresettel összefüggésben kifejtette, hogy az opciós megállapodás nem tartós jogviszony, így arra a bírói szerződésmódosítás tényállása nem alkalmazható. A vételi jog alapításáról szóló megállapodással a vételi jog létrejön. A jogosultnak a vételi jog fennállásának időtartama alatt megtett egyoldalú nyilatkozata befejezi az ügyletet. A két időpont között az opciós szerződés alapján nincsenek folyamatos vagy időszakonként visszatérő szolgáltatások. A felperes emellett az ingatlan általa valósnak gondolt vételárát kívánta módosítani, ez azonban nem utóbb bekövetkezett körülmény, hiszen a felperesi előadás szerint az érték már a 2007es opciós megállapodás időpontjában is ennyi volt. A felperes nem tudott magyarázattal szolgálni arra, hogy miért írt alá a valós forgalmi értéknél lényegesen kisebb opciós vételárat tartalmazó szerződést. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a vételi jogot alapító szerződés fő tárgyát, a vételárat a Ptk.
- §-a alapján nem is lehet módosítani, mivel a módosítás a szerződés legfőbb tartalmi elemeinek változtatására nem terjedhet ki. Kifejtette továbbá, hogy önmagában az a körülmény nem eredményezi a szerződés jóerkölcsbe ütközését, hogy a szerződésben kikötött opciós vételár jóval kevesebb az ingatlan piaci értékénél. A biztosítéki jellegű vételi jog alapítása általános banki gyakorlat, így az ügylet jellege alapján kizárt annak jóerkölcsbe ütközése. Az elszámolás során a hitelező alaptalan gazdagodását akként akadályozhatja meg, hogy igényelheti az ingatlan valós forgalmi értékén való elszámolását, illetve e jogát perben is érvényesítheti. Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben kérte a kereseti kérelmének helyt adó döntés meghozatalát. A felperes szakértői bizonyításra vonatkozó bizonyítási indítványának elsőfokú bíróság általi mellőzésére való tekintettel kérte az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését is. Előadta, hogy az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékokat tévesen mérlegelte, a vételi jog gyakorlásáról szóló tájékoztató levél kelte a per eldöntése szempontjából nem közömbös, ugyanis a tájékoztató levél hatályosulásának hiányában hiányzik a vételi jog gyakorlásának feltétele, így annak gyakorlása jogellenes. Kifogásolta, hogy az elsőfokú bíróság a szakértőnek feltenni kívánt kérdésekre további bizonyítást nem folytatott le, azokat meg sem küldte a szakértőnek. Felperesi álláspont szerint fennálló tartozás hiányában a II. rendű alperes nem mondhatta volna fel a kölcsönszerződést. Fenntartotta továbbá, hogy az elsőfokú bíróság a Ptk.
- §a alapján módosíthatta volna a vételi jogot alapító szerződést, ugyanis a forgalmi értékben beállott változás módosításra okot adó körülménynek minősül. A II alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását és a felperes másodfokú perköltségben való marasztalását kérte. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét teljes terjedelemben vizsgálta felül, mert annak első fokon jogerőre emelkedett rendelkezése nem volt [Pp.
- §
(4)bekezdés]. Az felperes fellebbezése nagyobb részben alapos. Az ítélőtábla mindenekelőtt azt vizsgálta, hogy indokolt-e az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezése felperesi fellebbezésben felhozott okok alapján. A Pp. 221. §
(1)bekezdése szerint az indokolási kötelezettség kiterjed a bizonyítási indítványok mellőzésének okaira is, ha azonban az indítvány nem a Pp. 163. §
(1)bekezdése szerinti releváns kérdés bizonyítására irányul, akkor az ítélet indokolásának hiánya nem indokolja az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését, mivel az eljárás megismétlésére nincs szükség. A perben lefolytatott szakértői bizonyítás kiegészítése nem szükséges, ezért az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésére a Pp. 252. §
(2)és
(3)bekezdése alapján nem volt sem ok, sem lehetőség. Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, az érdemi döntésével és annak indokaival azonban az ítélőtábla csak részben értett egyet. A felperes a kereseti kérelmét annak ellenére tartotta fenn változatlan formában, hogy az ítélőtábla a jogerős részítéletben annak hiányos és ellentmondó jellegére rámutatott. A felperesi nyilatkozatok ellentmondásosságát támasztja alá, hogy a
- számú tárgyalási jegyzőkönyv szerint a II. rendű alperes általi felmondás jogellenességére nem kívánt hivatkozni, ehhez képest a
- számú jegyzőkönyvhöz csatolt előkészítő iratban és a
- számú jegyzőkönyvben kifejezetten a felmondás jogellenességére utalt. A felperes első, az alperesek közötti engedményezés tárgyában született szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló kereseti kérelmet a bíróság a jogerős részítélettel már elbírálta, így a felperes fellebbezése ebben a körben érdemben nem volt vizsgálható. A felperes a Ptk.
- §-ára alapított keresetét vagylagos - feltételhez kötött - kérelemként terjesztette elő. Az ítélőtábla rámutat, hogy nincs helye olyan halmazati keresetnek, amelyben az egyik kereseti kérelem egy másik kereset előkérdése. A felperes bírói szerződésmódosítás iránti kérelme egyébként is okafogyott, mivel a vételi jogot alapító szerződés az öt év elteltével,
- április
- napján lejárt, így annak teljesítése kizárt, ezért módosítása sem lehetséges. Az elsőfokú bíróság ezért ebben a körben helytálló döntéssel utasította el a felperes keresetét. A felperes fennmaradó keresetében - annak tartalma alapján - az opciós jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütközés miatti érvénytelenségének megállapítását, illetve az adásvétel létre nem jöttének megállapítását kérte. A szerződés létrejöttének kérdése megelőzi az érvénytelenség vizsgálatát, ezért először arról kellett állást foglalni, hogy a felperes a Pp.
- §-a szerinti feltételek mellett jogosult-e a szerződés létre nem jöttének megállapítását kérni. Az
- számú tárgyalási jegyzőkönyv szerint az elsőfokú bíróság a földhivatali iratok alapján megállapította, hogy az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése iránti eljárást a földhivatal a jelen per befejezéséig jogerősen felfüggesztette, tehát a perbeli ingatlan bejegyzett tulajdonosa változatlanul a felperes, aki ezért törlési keresetet nem terjeszthet elő, a kért megállapodás azonban tulajdonjogának megőrzése érdekében nyilvánvalóan érdekében áll. A felperes két okot jelölt meg, amelyre tekintettel az adásvételi szerződés nem jött létre: egyrészt a szerződés
- pontjára hivatkozott, amely szerint a II. rendű alperes vételi jog gyakorlására kijelölő nyilatkozatáról szóló értesítésnek meg kell előznie a vételi jog gyakorlását. A perbeli értesítés nem vitásan egy nappal később kelt, mint a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat, azonban a szerződés szempontjából nem a keltezéseknek, hanem annak a körülménynek van jelentősége, hogy a nyilatkozatok a felperessel szemben mikor hatályosultak. A Ptk.
- §
(1)bekezdése szerint a nyilatkozat hatályosulásához az szükséges, hogy a másik félhez megérkezzen, tehát annak a szerződés
- pontjában írt feltétel vizsgálata során kellett jelentőséget tulajdonítani, hogy a nyilatkozatokat a felperes mikor és milyen sorrendben vette át. A felperes azonban elő sem adta, hogy az alperesi értesítéseket mikor vette kézhez, tényelőadás hiányában pedig hivatkozása nem vezethetett eredményre. A felperes másrészt hivatkozott arra is, hogy a vételi jog gyakorlására szerződésellenesen került sor. Az opciós megállapodás
- pontja alapján a vételi jog gyakorlásának feltétele, hogy a kölcsönszerződést a II. rendű alperes felmondja, és hogy a felperesnek az elszámolást követően kiegyenlítetlen lejárt tartozása maradjon fenn. A perben készült szakértő vélemény szerint a felperes felmondást megalapozó fizetési hátraléka a II. rendű alperes által közölt 5.708.419 forinttal szemben csak 4.982.202 forint volt, míg a felmondással lejárt tartozás összege a II. rendű alperes tájékoztatása szerinti 56.802.651 forinthoz képest csak 53.917.163 forintot tett ki. Ebből következően a II. rendű alperes a szerződés alapján fennálló, követelhető tartozások összegét a felperesnek küldött felszólító levelekben hibásan tüntette fel. A kölcsönszerződés 6.
- pontja szerint a kintlévőségek és járulékai mindenkori összegének megállapítása szempontjából a hitelező üzleti könyvei irányadók, kivéve ha azok bizonyíthatóan tévesek. A perbeli szakvélemény alapján nem vitásan bebizonyosodott, hogy a II. rendű alperes nyilvántartása téves. Ilyen körülmények között a felperes sem a felmondást, sem a vételi jog gyakorlását nem tudta volna elhárítani a tényleges tartozás összegének megfizetésével, mert túl azon, hogy a valós tartozásának mértékét nem is ismerhette meg - azokat csak a teljes, a II. rendű alperesi felszólításokban szereplő összeg teljesítése mellett kerülhette volna el. Az ítélőtábla rámutat, hogy nem jogszerű az a felmondás, amely valótlan, a hitelezőt meg nem illető kintlévőségi adatokat tartalmazó felszólításon alapul. Ugyancsak nem jogszerű a vételi jog olyan gyakorlása, amelyre valótlan összegű lejárt tartozás meg nem fizetése miatt kerül sor. A Ptk.
- §
(1)bekezdése értelmében a jogszerű felmondásnak a perbeli esetben a szerződésen kellett volna alapulnia. A kölcsönszerződés
- pontja szerint a hitelező akkor jogosult a kölcsönszerződést azonnali hatállyal felmondani, ha az adós a kölcsönszerződésből eredő valamely fizetési kötelezettségével írásbeli felszólítás és a kitűzött póthatáridő ellenére késedelembe esik, vagy azt nem teljesíti. Ha a felszólításban - miként a perbeli esetben is - a tartozás összege tévesen van meghatározva, úgy a II. rendű alperes elmulasztotta azt a nyilatkozatot, ami szükséges lett volna ahhoz, hogy a felperes teljesíteni tudjon. Ebből következően a Ptk.
- § b) pontja szerinti késedelembe esett, ami a
- §
(3)bekezdése értelmében a kötelezett egyidejű késedelmét, ekként a felmondás jogszerűségét kizárja. A II. rendű alperes akkor járt volna el szerződésszerűen, ha a felperes tartozását helyesen tartja nyilván, és a felszólításait a helytálló adatok megjelölésével közli. Ennek hiányában a II. rendű alperes eljárása jogellenes és nem alapozza meg a jogszerű felmondás lehetőségét. A felmondás jogszerűségének hiányában a felmondás jogkövetkezményei sem alkalmazhatóak, így a vételi jog gyakorlására sem kerülhetett volna sor, ezért az opciós adásvételi szerződés sem jött létre. Az ítélőtábla a kifejtettekre figyelemmel az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését a Pp. 253. §-ának
(2)bekezdése alapján részben megváltoztatta. A felperes fellebbezése eredményre vezetett, amely kihatással volt az elsőfokú perköltségre is, ezért az ítélőtábla a Pp. 81. §
(1)bekezdése alapján a pervesztesség és pernyertesség arányára figyelemmel kötelezte a feleket a perköltség viselésére. A felperes megállapítási keresete eredményre vezetett, míg a szerződés módosítása iránti kereset tárgyában pervesztesnek minősül, amelyből - a pertárgy értékére figyelemmel - a felperest 54%-ban, míg az I. rendű alperest 46%-ban kell pervesztesnek tekinteni. Az eljárás illetéke a 900.000 forint elsőfokú és a jogerős részítélettel megállapított 1.275.000 forint fellebbezési illeték összege, azaz 2.175.000 forint volt, amelyből a pervesztesség aránya folytán a felperes 1.174.000 forint, az I. rendű alperes 1.000.500 forint feljegyzett illeték megfizetésére köteles a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §
(2)bekezdése alapján. Az ítélőtábla felperes által az I. rendű alperes részére fizetendő perköltség összegét 243.000 forintra leszállította, míg a II. rendű alperes részére első fokon megítélt perköltség összegét helybenhagyta. A nagyobb részben pervesztes felperes köteles az alperesek jogi képviseletével felmerült másodfokú perköltség arányos térítésére, amelynek összegét az ítélőtábla a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdés b) pontja és
(5)bekezdése alapján határozta meg. Budapest,
- március
- . Czukorné dr. Farsang Judit s.k. a tanács elnöke Dr. Benedek Szabolcs s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Dr. Koday Zsuzsanna s.k. bíró