Pfv.20515/2015/4 – Kúria

(1),

1. IV. Tv.
2. § Pfv.VI.20.515/2015/4.szám A Kúria a Kásáné dr. Sznopek Erzsébet Ügyvédi Iroda, ügyintéző: Kásáné dr. Sznopek Erzsébet ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Dezső László ügyvéd által képviselt I.r. és II.r. alperessel szemben adásvételi szerződés érvényességének megállapítása iránt a Járásbíróságnál 20.P.20.165/
3. szám alatt folyamatban volt és másodfokon a Törvényszék 2.Pf.21.347/2014/
4. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán tárgyaláson kívül meghozta a következő í t é l e t e t: A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperesek mint egyetemleges jogosultak részére 15.000 (tizenötezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás T. L-né
5. november 3-án a S. helyrajzi szám alatti ingatlanra vonatkozóan közjegyző előtt végrendeletet készített, amelyben az ingatlan örököséül az I.r. alperest jelölte meg. Ezt követően T. L-né mégis úgy döntött, hogy az ingatlanról még életében rendelkezik és
6. május 6-án, mint eladó a felperessel, mint vevővel adásvételi szerződést kívánt kötni. Az elkészült okiratban a felperes azt rögzítette, hogy átadott T. L-nénak 60.000 forintot a felső-s-i szőlőhegy vételárának első részleteként. Az okiratot aláírta T. Gy-né, P. L-né tanúként, a felperes és T. L-né pedig mint vevő, illetve eladó. A felperes az okiratban vállalta, hogy a második részletet
7. május 25-ig kifizeti. A felperes a megállapodásnak megfelelően
8. május 10-én újabb 60.000 forintot adott át, erről azonban külön okiratot nem készítettek, hanem a
9. május 6-án készült okiratra vezette fel a felperes felesége a pénz átadás tényét, miszerint "
10. május 10-én átadtam a maradék 60.000 forintot". A pénzátadást követően
11. május 20-án T. L-né elhunyt. A közjegyző a teljes hatályú hagyatékátadó végzésével a perbeli ingatlant az I.r. alperes, mint végrendeleti örökös részére adta át, az ingatlant az I.r. alperes
12. február 5-én az II.r. alperesnek ajándékozta. A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a
13. május 6-án kelt okirat adásvételi szerződés, amely a felperes és T. L-né között a s-i helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában érvényesen létrejött. Amennyiben a bíróság ezt nem állapítaná meg, úgy az alpereseket egyetemlegesen kérte kötelezni a vételárként átadott 120.000 forint és kamatai visszafizetésére. Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Érdemi ellenkérelmükben előadták, hogy álláspontjuk szerint a perbeli okirat nem felel meg a Legfelsőbb Bíróság XXV. Polgári Elvi Döntésében (PED) foglaltaknak, így nem minősül érvényes adásvételi szerződésnek. Az okiratból hiányzik a vételár megjelölése, illetve az eladó részéről az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó szándék kifejezése. A II.r. alperes vételár megfizetése iránti kereset elutasítását is kérte, utalva arra, hogy nem örököse néhai T. L-nénak. Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes, mint vevő, illetve T. L-né, mint eladó részéről a
14. május 6-án megkötött, a perbeli ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségére vonatkozó adásvételi szerződés érvényes. Az alpereseket az ítéleti rendelkezések tűrésére kötelezte. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felperes és T. L-né között adásvételi szerződés jött létre, ennek érvényességét vizsgálta a bíróság. Az ingatlanátruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú PED rendelkezéseit vette ennek során alapul. Álláspontja szerint a felek eladóként és vevőként aláírták az okiratot, abban vételárrészlet kifizetéséről rendelkeztek, ez egyértelműen bizonyítja T. L-né tulajdonjog átruházási szándékát is. Bár kétségtelen, hogy a felek a megállapodásban nem tüntették fel az ingatlan teljes vételárát, ugyanakkor a perben kihallgatott tanúk vallomása alapján és az okirat tartalmából is egyértelműen kitűnt, hogy az ingatlan vételárát 120.000 forintban határozták meg. Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben az alperesek nyújtottak be fellebbezést. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta. Az I.r. alperest arra kötelezte, hogy a felperes részére 15 napon belül fizessen meg 120.000 forintot, annak
15. május
16. napjától a kifizetésig járó törvényes késedelmi kamatát és megállapította, hogy az I.r. alperes a fenti tartozásért a K. I-né dr. közjegyző 43016/Ü/749/2012/
17. számú hagyatékátadó végzésében megjelölt érték, azaz 120.000 forint erejéig felel. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. A másodfokú bíróság eltérő jogi álláspontot foglalt el az elsőfokú bírósághoz képest, álláspontja szerint ugyanis az adásvételi szerződés érvényességét a peradatok alapján nem lehet megállapítani. A XXV. PED I. pontja értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez szükséges, hogy az okirat tartalmazza az ellenszolgáltatásnak, azaz a vételárnak a megjelölését. A jelen okirat ennek a követelménynek nem felel meg. Az okirat szerint
18. május 6-án a felperes átadott az eladónak 60.000 forintot a vételár első részleteként. A vételár teljes összege az okiratból nem tűnik ki, csak a kihallgatott tanúk vallomása, valamint az okiratra később rávezetett toldás, a második részlet átadását illetően együtt adja azt a következtetést, hogy mennyi volt a felek szándéka szerint az ingatlan vételára. Az alperesek helytállóan hivatkoztak arra a fellebbezésükben, hogy a szerződés érvényességének megállapítása során a vételárnak nem lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeképpen kell tisztázottnak lenni, hanem az okiratból kell kitűnnie. A másodfokú bíróság utalt arra is, hogy az okiratot egyes szám első személyben a vevő nevében fogalmazták meg, kétségtelen, hogy az okiraton szerepel az eladó aláírása, de az ő részéről az okirat semmilyen nyilatkozatot nem tartalmaz. A fentiekre tekintettel érvényes adásvételi szerződés az eladó és a vevők között nem jött létre. A másodfokú bíróság eltérő jogi álláspontjára tekintettel a felperes másodlagos keresetéről is érdemben döntött. Utalt arra, hogy a szerződés érvénytelensége folytán a felperes által átadott 120.000 forint vételár visszajár a felperesnek. Az
19. évi IV. törvény (Ptk.)
20. §

(1)bekezdésének c) pontja alapján ez hagyatéki tartozásnak minősül. A Ptk. 683. §

(1)bekezdése értelmében az örököstársak a közös hagyatéki tartozásokért egyetemlegesen felelnek, így a felperes bármelyik örökössel szemben érvényesíthette a követelését. Alaptalannak találta ugyanakkor a felperes keresetét a II.r. alperessel szemben, hiszen a II.r. alperes nem volt T. L-né örököse, így felelőssége nem állapítható meg a vételárként átvett összegért. Az I.r. alperes ugyanakkor az örökölt vagyontárgyat már tovább ruházta, így a Ptk. 679. §

(1)bekezdésének értelmében a hagyatéki tartozásért egyéb vagyonával is felel az öröksége erejéig. A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, ebben a másodfokú ítélet hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Megismételte azt az álláspontját, hogy a másodfokú bíróság tévesen értékelte a XXV. PED-ben foglaltakat. Az ítélkezési gyakorlat szerint elegendő, ha a szerződő felek, a vétel tárgya és a szerződési akarat illetve a vételár összege megállapítható a szerződésből, vagy a körülményekből. A néhainak egyetlen zártkerti ingatlana volt, tehát a vétel tárgya egyértelmű volt. Az eladó maga adta birtokba a felperesnek a zártkertet, az okiratot eladóként írta alá, azon a vevő is szerepelt. A felperes szerint a vételár összege levezethető az okiratból, a felperes első részletet fizetett, majd a maradékot. A vételár összegét egyébként a tanúk is igazolták. Az eladó tulajdon átruházási szándéka egyértelmű volt. A felek közjegyző előtt is írásba foglalták volna a szerződést, illetve az eladó a végrendeletét ennek megfelelően meg kívánta változtatni. Senki sem számított arra, hogy az egyébként egészséges eladó néhány napon belül hirtelen meghal. Az alperesek a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték. A Kúria a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem korlátai között bírálta el az ügyet. A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott. A felperes T. L-néval a Ptk. 365. §

(1)bekezdése szerint adásvételi szerződést kívánt kötni. A

(3)bekezdés értelmében ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A Ptk. 117. §

(3)bekezdése ehhez kapcsolódva úgy rendelkezik, hogy ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen, vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok (1997.évi CXLI. törvény 26.§

(2)bek.) az írásbeliség mellett további formai és tartalmi követelményeket írnak elő a tulajdonjog bejegyzéséhez. Jellemzően ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez több lépést tesznek meg a felek. Először rendszerint sor kerül a felek szóbeli megállapodására, illetve gyakran az adásvételi szerződés legfontosabb, lényegi elemeinek a felek részéről történő írásba foglalására. Ezt követően azonban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez bejegyzésre alkalmas okirat elkészítése is szükséges. A felperes is jelezte a felülvizsgálati kérelmében, hogy a későbbiekben a megállapodást közjegyzői okiratba kívánták foglalni, amelyre az eladó halála miatt nem került sor. A bírói gyakorlat következetes abban a kérdésben, hogy az adásvételi szerződés érvényesen létrejön akkor is, ha az így készült okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas. Az viszont a XXV. PED alapján egyértelmű követelmény, hogy az adásvételi szerződés leglényegesebb elemei magából az okiratból egyértelműen kitűnjenek. A Kúria szerint nem vitatható a felperes azon állítása a peradatok alapján, hogy az eladó valóban át kívánta ruházni a felperesre az ingatlant, meg volt erre a szerződési akarata és nem kétséges a vételár összege sem, ez a bizonyítási eljárás lefolytatásával volt tisztázható. A bíróságnak azonban, ahogyan a másodfokú bíróság arra helytállóan rámutatott, nem azt kellett vizsgálnia, hogy mi volt a felek szóban létrejött megállapodása, hanem az írásbeliség követelményére tekintettel azt, hogy az írásban létrejött megállapodásban szerepel-e az adásvételi szerződés minden szükséges eleme ahhoz, hogy a szerződés érvényes létrejöttét a bíróság megállapíthassa. A

1. május 6-i okiratot T. L-né eladóként valóban aláírta, de tulajdonátruházási szándéka magából az okiratból semmilyen formában nem tűnik ki. Ezt nem helyettesíti a vételár-részlet elfogadása, hanem például azzal a szokásos formulával kellett volna ezt kifejezésre juttatni, hogy az eladó eladja, a vevő pedig megveszi a perbeli ingatlant. A vétel tárgyának meghatározása megfelel a XXV. PED-ben foglaltaknak, ugyanakkor a Kúria egyetért az eljáró másodfokú bíróság azon álláspontjával, hogy a szerződési akarat kifejezése mellett a vételár meghatározása is hiányzik az okiratból. Az okiratban 60.000 forint első részlet átadását rögzítették május 6-án, a felperes szerint sem ez volt a teljes vételár, ennek összegét azonban nem jelölték meg. A vételár meghatározása szempontjából nincs már jelentősége annak, hogy a szerződéskötést követően átadott második részlet kifizetését ugyanebben az okiratban rögzítette a felperes felesége. Ez az utólagos beszúrás nem vált a május 6-i megállapodás részévé, ezt sem a felek, sem pedig a tanúk nem írták alá, így nincs jogi jelentősége annak, hogy ennek alapján immár a vételár összege megállapíthatóvá vált. A bírói gyakorlat az ingatlan megszerzésének bonyolult és számos jogi lépést igénylő folyamatában könnyítést ad a szerződést kötő feleknek a szerződés érvényességének megállapíthatósága körében, figyelemmel arra, hogy a szerződő felek jellemzően nincsenek jogi ismeretek birtokában. A XXV. PED-ben minimum követelményként meghatározottak írásba foglalásától azonban nem lehet eltekinteni. Azt a követelményt, hogy a felek átruházási szándéka, az adásvétel tárgya és a vételár összege egyértelműen szerepeljen az írásbeli megállapodásban, nem lehet mellőzni. Ahogy arra a másodfokú bíróság is helyesen rámutatott, ezeket az adatokat, tényeket nem bizonyítási eljárás útján, hanem az okirat tartalmával kell annak a félnek igazolnia, aki az adásvételi szerződés érvényességét állítja. A kifejtettekre tekintettel tehát a jogerős ítélet megfelel a jogszabályoknak, ezért azt Kúria a Pp.
2. §

(1)bekezdése alapján tárgyaláson kívül eljárva, a Pp. 275. §

(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. A felperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, ezért a Kúria kötelezte a felperest a Pp. 270. §

(1)bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 78. §

(1)bekezdése szerint, hogy fizesse meg az alpereseknek a felülvizsgálati eljárással felmerült költségeit. Ennek összegét a Kúria a a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §ának

(2),

(5)és

(6)bekezdése alapján, az ügyvédi munkával arányban állóan határozta meg figyelemmel arra is, hogy az I., II.r. alperesek ugyanazzal a jogi képviselővel jártak el. Budapest,

1. szeptember
2. . Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, Tamáné dr. Nagy Erzsébet s.k. előadó bíró, dr. Wellmann György s.k. bíró A kiadmány hiteléül: Sz.Sz. bírósági ügyintéző