← Magyarország

Gf.20120/2015/4 – Győri Ítélőtábla

Győri Ítélőtábla Gf.II.20.120/2015/4/I. A Győri Ítélőtábla a Dr. Paukovits Ügyvédi Iroda által képviselt felperesnek a felszámoló által meghatalmazott dr. Merényi János ügyvéd által képviselt I.r. és a dr. Kecskés Katalin ügyvéd által képviselt II.r. alperesek ellen ingatlan adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Győri Törvényszék

  1. május
  2. napján kelt 11.G.20.862/2014/
  3. szám alatti ítélete ellen a II.r. alperes által
  4. és
  5. szám alatt előterjesztett fellebbezés folytán megtartott tárgyalás alapján meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet a per főtárgya tekintetében helybenhagyja. Az elsőfokú ítéletet a perköltség tekintetében részben megváltoztatja, s a felperesnek járó, az alpereseket egyetemlegesen terhelő elsőfokú perköltség összegét 558.
  6. (Ötszázötvennyolcezer) Ft-ra leszállítja. Kötelezi a felperest, hogy az iratoknál a leletezés terhe mellett 15 napon belül rójon le további 607.
  7. (Hatszázhétezer-ötszáz) Ft kereseti illetéket. Kötelezi a II.r. alperest, hogy 15 napon belül fizessen a felperesnek 127.
  8. (Egyszázhuszonhétezer) Ft másodfokú perköltséget. Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. I n d o k o l á s: A "Település"1 ...1 helyrajzi számú, 12.457 m2 kiterjedésű ipartelep ingatlanra a társasházról szóló
  9. évi
  10. tvr. (a továbbiakban: Tvr.) szabályai szerint 1993 novemberében társasüzem jött létre. Az alapító okirat V/
  11. pontjában a tulajdonostársak egymás és jogutódaik részére a társasüzem egésze tekintetében elővásárlási jogot alapítottak. (Tvr.
  12. § /3/ bekezdés) A felperes az ...1/A/2 helyrajzi számú külön-tulajdonú ingatlant
  13. február
  14. napján - míg a II.r. alperes az ...1/A/3 helyrajzi számú külön-tulajdonú ingatlant
  15. július
  16. napján szerezte meg. Az I.r. alperes felszámolója az ...1/2/A/12 helyrajzi számú ingatlan eladására a Cégközlöny
  17. június 13-i lapszámában nyilvános pályázati felhívást tett közzé, amely tartalmazta, hogy az elővásárlási jogosultak e jogukat a nyilvános értékesítés keretein belül gyakorolhatják oly módon, hogy a véglegesen kialakult vételár ismeretében a vételi szándékról nyilatkozatot tesznek. A felperes
  18. június
  19. napján kelt, 5.400.000 forint vételár megfizetésére vonatkozó ajánlatával szemben a felszámoló az "A" Kft. 7.800.000 forint vételár megfizetésére vonatkozó ajánlatát fogadta el. A felszámoló
  20. július 15-én tájékoztatta az elővásárlási jogosult felperest és II.r. alperest az elfogadott ajánlatról, egyben felhívta őket annak bejelentésre, hogy elővásárlási jogukkal kívánnak-e élni. Mind a felperes, a II.r. alperes gyakorolni kívánta az elővásárlási jogát. Az I.r. alperes felszámolója a
  21. augusztus
  22. napján kelt levelében közölte a felperessel, hogy az ingatlanra vele kíván adásvételi szerződést kötni. Az adásvételről az I.r. alperes felszámolója szerződéstervezetet készített, melyet megküldött a felperesnek, az
  23. október
  24. napján a szerződéstervezetet aláírta. A II.r. alperes felszámolási kifogása folytán eljáró Győri Törvényszék a
  25. május
  26. napján kelt Fpk.H.39/2013/
  27. szám alatti végzésével megsemmisítette az I.r. alperes felszámolója azon intézkedését, mellyel az az ...1/A/12 és ...1/A/23 helyrajzi számú ingatlanok vonatkozásában a felperest hirdette ki a pályázat győztesének. Kötelezte egyben a felszámolót, hogy az ...1/A/12 helyrajzi számú ingatlan esetében 60 napon belül a jogszabályi előírásoknak megfelelően döntsön a pályázat győzteséről. A törvényszék a határozat indokolásában megállapította, hogy a felszámoló az ...1/A/12 helyrajzi számú ingatlan pályázatára az elővásárlási jogosult felperes és II.r. alperes által benyújtott ajánlatok értékelésénél nem volt figyelemmel a PK
  28. számú állásfoglalás azon rendelkezésére, amely szerint a szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultjai között a sorrendet a szerződések létrejöttének az időpontja határozza meg. A konkrét esetben mind a felperes, mind pedig a II.r. alperes elővásárlási joga szerződésen alapul, azonban a "B" Zrt. II.r. alperes a jogát időben előbb szerezte meg. A felszámoló bíróság jogerős végzését követően a felszámoló ismételten felhívta a II.r. alperest az elővásárlási joga gyakorlására, amelyet a II.r. alperes bejelentett. Ezután az eladó I.r. alperes és a vevő II.r. alperes között
  29. október 16-án adásvételi szerződés jött létre a
  30. alszám alatti ingatlanra 7.800.000 forint vételárért. Az ...1/A/11 helyrajzi számú ingatlan értékesítésére a felszámoló által a Cégközlöny
  31. május
  32. napján megjelent lapszámában kiírt pályázatra a felperes
  33. május
  34. napján nyújtott be ajánlatot 1.565.000 forint vételárat ajánlva. A felperes elfogadott ajánlata alapján az I.r. alperes felszámolója
  35. július
  36. napján kelt felhívására a II.r. alperes
  37. augusztus
  38. napján közölte, hogy az ingatlanra az elővásárlási jogával élni kíván. Az ingatlan átruházására az eladó I.r. alperes és a vevő II.r. alperes között
  39. október
  40. napján jött létre adásvételi szerződés 1.565.000 forint vételárat kikötve. *** A felperes módosított keresetében egyrészt annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között
  41. október
  42. napján a "Település"1 ...1/2/A/11 és ...1/2/A/12 helyrajzi számú ingatlanok átruházására létrejött adásvételi szerződések vele szemben hatálytalanok; kérte egyben annak megállapítását, hogy az ...1/2/A/12 helyrajzi számú ingatlanra közte és az I.r. alperes között az adásvételi szerződés
  43. október
  44. napján - míg az ...1/2/A/11 helyrajzi számú ingatlanra
  45. július 13-án létrejött. Kérte továbbá - az ...1/2/A/12 helyrajzi számú ingatlan esetében 7.800.000 forint, míg az ...1/2/A/11 helyrajzi számú ingatlan esetében 1.565.000 forint vételár megfizetése igazolása ellenében kiadott bejegyzési engedély alapján - az ingatlanokról a II.r. alperes tulajdonjoga törlését, és a felperes tulajdonjoga bejegyzését.Keresetét arra alapította, hogy a megítélése szerint a társasüzemi tulajdonostárs felperes és II.r. alperes azonos rangú elővásárlási jogosult, téves ezért az elővásárlási jog keletkezése időpontjaként a tulajdonostársak tulajdonjoga keletkezésének időpontját meghatározni. A
  46. alszám alatti ingatlan esetében a felszámoló az ajánlatok közül a felperes elővásárlási jogon alapuló vételi ajánlatát elfogadta, és így a szerződés ezzel létrejött. A
  47. alszám alatti ingatlan esetében elővásárlási jogosultként szintén érvényes ajánlatot nyújtott be, amelyet a felszámoló szintén elfogadott, ugyanis a felperes ajánlatában meghatározott vételárra kötött szerződést a II.r. alperessel. Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. A II.r. alperes védekezésében egyetértett a felszámoló bíróság kifogásolási eljárásban hozott határozatával, amely szerint a korábban társasüzemi tulajdont szerző II.r. alperes elővásárlási joga megelőzi a felperesét. A tulajdonostársak amiatt sem rendelkezhettek elővásárlási joggal a felperes által megjelölt
  48. november hónaptól, az alapító okirat elfogadásától, mert ekkor tulajdonosok sem voltak a társas üzemben. A törvényszék fellebbezéssel támadott ítéletével megállapította, hogy az alperesek között
  49. október
  50. napján az ...1/2/A/12 és az ...1/2/A/11 helyrajzi számú ingatlanokra létrejött adásvételi szerződések a felperessel szemben hatálytalanok. Megállapította, hogy az ...1/2/A/12 helyrajzi számú ingatlanra a felperes és az I.r. alperes között az adásvételi szerződés 7.800.000 forint vételáron
  51. augusztus
  52. napján - míg az ...1/2/A/11 helyrajzi számú ingatlanra 1.565.000 forint vételáron
  53. július
  54. napján jött létre. Kötelezte egyben a felperest, hogy 15 napon belül fizesse meg a szerződések vételárait az I.r. alperesnek. Ítéletét annak jogerőre emelkedését követően megküldeni rendelte a járási földhivatal részére azzal, hogy a 7.800.000 forint, illetve az 1.565.000 forint vételár megfizetésének igazolása esetén az ...1/2/A/11-
  55. helyrajzi számú ingatlanról a II.r. alperes tulajdonjogát törölje, és a felperes tulajdonjogát jegyezze be. Határozata indokolásában a
  56. évi CLXXVII. törvény (Ptké.)
  57. § /1/ bekezdése alapján azt állapította meg, hogy a jogvitában a Polgári törvénykönyvről szóló
  58. évi IV. törvény (Ptk.) szabályait kell alkalmazni, mivel a perbeli elővásárlási jog a
  59. évi V. törvény (új Ptk.) hatályba lépését megelőzően keletkezett. A törvényszék abban a perben eldöntendő lényeges kérdésben, hogy a társasüzemi tulajdonjogát korábban szerző II.r. alperes elővásárlási joga megelőzi-e a felperes elővásárlási jogát a 2/
  60. (VI.24.) PK vélemény (a továbbiakban: PK vélemény)
  61. pontja alapján, a felperes álláspontját fogadta el. A tulajdonostársak elővásárlási joga ugyanis a társasüzemet létrehozó alapító okirattal keletkezett. Így nem volt jelentősége annak, hogy melyik tulajdonostárs, mely napon kelt szerződéssel szerezte meg a társasházi külön tulajdonát. A
  62. alszám alatti ingatlan esetében a bíróság abból indult ki, hogy a felszámoló az elővásárlási joggal nem rendelkező "A" Kft. ajánlatát fogadta el, és azt közölte az elővásárlásra jogosultakkal. A perbeli mindkét elővásárlási jogosult gyakorolta ezt a jogát, aki közül a PK vélemény
  63. pontja szerint a felszámoló választhatott. A felszámoló
  64. augusztus 12-én pedig a felperes ajánlatát fogadta el, ezzel az adásvételi szerződés az ingatlanra létrejött. A törvényszék nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a felszámolási kifogás tárgyában eljáró bíróság a felszámoló ezen intézkedését utóbb megsemmisítette. Úgy ítélte meg, hogy ez a végzés nem ítélt dolog hatályú, az eljárásban a felperes félként nem is szerepelt. Erre az ingatlanra az elfogadott ajánlat ismételt közlése a II.r. alperessel nem változtatott azon a tényen, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az I.r. alperes között már korábban létrejött. A
  65. alszám alatti ingatlan esetében az ingatlanra a felperes mint elővásárlásra jogosult nyújtott be ajánlatot. Ezt az ajánlatot a felszámoló elfogadta, mely kitűnik abból, hogy azt nyilatkozattételre a II.r. alperesnek is megküldte. Erre azért nem volt szükség, mert az ajánlat elővásárlási jogosulttól származott, amelyet követően a többi elővásárlásra jogosult e jogával már nem élhet. (BDT 2009/1977.) Elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatása és a kereset elutasítása, míg másodlagosan annak hatályon kívül helyezése iránt a II.r. alperes terjesztett elő fellebbezést. Megítélése szerint az elsőfokú ítéletben elfoglalt jogi álláspont a Ptk.
  66. §-ába, és a PK vélemény
  67. pontja szabályaiba ütközik. Helyesen a II.r. alperes elővásárlási joga a felperes elővásárlási jogánál korábban,
  68. július
  69. napján keletkezett, így ez a jogosultsága megelőzi a felperesét. Az elsőfokú bírósági értelmezésből az az elfogadhatatlan következmény eredne, hogy a perbeli elővásárlási jogosultak olyan időponttól (
  70. november) rendelkeznének elővásárlási joggal, amikor még nem is voltak tulajdonosai a társasüzem külön-tulajdonú ingatlanainak. A
  71. alszám alatti ingatlan esetében azzal a felszámolói intézkedéssel értett egyet, amely - a felszámoló bíróság végzése alapján - arra az álláspontra helyezkedett, hogy a II.r. alperes jogosultsága előzi meg a felperesét. Megítélése szerint az elsőfokú ítélet sérti a Pp.
  72. § /2/ - /4/ bekezdéseit és a
  73. §-át is, a bizonyítási teher kiosztása és az ítélet indokolása elmulasztása miatt. Nem ad az ítélet magyarázatot arra, hogy a
  74. alszám alatti ingatlan esetében miért pont
  75. augusztus 12-én - míg a
  76. alszám alatti ingatlan esetében miért pont
  77. július 30-án jött létre a felperes adásvételi szerződése. Végül rámutatott, hogy a kereset eredetileg a
  78. alszám alatti ingatlan adásvételi szerződése vele szembeni hatálytalansága megállapítását is kérte, azonban a felperes ezen ingatlan 10.060.000 forintos vételára után kereseti illetéket nem rótt le. A kereset utólagos módosítását, annak leszállítását az elsőfokú bíróságnak a perköltségre vonatkozó határozathozatalánál is figyelembe kellett volna vennie. A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását és a II.r. alperes másodfokú perköltségben marasztalását kérte. Egyetértett az elsőfokú ítéletben kifejtett azon állásponttal, hogy az elővásárlási jogosultak ezen joga a társasüzemet alapító okirattal jött létre. Rámutatott, hogy a Győri Törvényszék felszámolási kifogás tárgyában hozott végzése nem jogerős bírósági ítélet, amelyet a bíróság nem is kézbesített a felperesnek. Vitatta, hogy az elsőfokú bíróság ítéletét az eljárásjogi szabályok megsértésével hozta volna meg, hiszen a
  79. március
  80. napján megtartott tárgyaláson a bizonyítási terhet is „kiosztotta". Az ítélet indokolása sem hiányos, mivel a
  81. oldalon kétségtelenül szerepel, hogy a rendelkező részben a törvényszék milyen okból állapította meg a felperes és az I.r. alperes közötti adásvételi szerződések létrejöttének napját. Végül azzal érvelt, hogy a végleges kereseti kérelme teljes egészében szinkronban állt a perértékkel, és a megfizetett kereseti illetékkel. A fellebbezés a per főtárgya tekintetében alaptalan, míg a perköltséget illetően részben alapos. Az elsőfokú bíróság a helyes tényállásból helytálló jogkövetkeztetésre jutva állapította meg a
  82. október
  83. napján létrejött adásvételi szerződések felperessel szembeni hatálytalanságát, valamint azt, hogy ezek a szerződések a felperes és az I.r. alperes között létrejöttek. Az ítélőtábla a per fő tárgya tekintetében az elsőfokú ítélet indokaival teljes egészében egyetértett, azokat megismételni nem kívánja, így azokra csak utal. (Pp.
  84. § /3/ bekezdés) Az ítélőtábla a fellebbezésben foglaltakra kiemeli, hogy a törvényszék nem a Ptk.
  85. §ában, illetve a PK vélemény
  86. pontjába ütközően határozott a perben lényeges azon jogkérdésben, hogy a társasüzemi tulajdonostárs felperes, valamint II.r. alperes elővásárlási joga mikor keletkezett. Helyesen ez az elővásárlási jog a társasüzemi tulajdonostársak jogviszonyait szabályozó szerződéssel, az alapító okirattal (Tvr.
  87. § ) jött létre. A Tvr. korabeli szabálya szerint (
  88. § /3/ bekezdés) az alapító okiratban a tulajdonostársak - a jogszabálytól eltérően rendelkezve - a társasház-öröklakásra elővásárlási jogot köthetnek ki a társasházban lévő többi társasház-öröklakás tulajdonosa javára. A perbeli esetben az kétségtelen, hogy sem a felperes, sem pedig a II.r. alperes az alapító okirat
  89. novemberi elfogadásakor még nem rendelkeztek tulajdonjoggal a társasüzemben. A társasüzemi különtulajdonú ingatlanok tulajdonostársai javára azonban az alapító okirat elfogadásával az elővásárlási jog is létrejött, és így az utóbb megillette a külön-tulajdonú ingatlanokat megszerző jogutódjaikat (így: a felperest és a II.r. alperest) is. A jogorvoslati kérelemben kifejtett állásponttal szemben tehát a társasüzemi tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog nem a társasüzemi tulajdonukat keletkeztető ingatlan adásvételi szerződéssel, avagy tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével jött létre. Ezt az elővásárlási jogot ugyanis a társasüzemi tulajdonostársak a valamennyi tulajdonostársra kötelező szerződésben, az alapító okiratban hozták létre. Emiatt helyes volt az a törvényszék által is elfogadott felperesi kereseti álláspont, hogy a tulajdonostárs felperes és II.r. alperes az elővásárlásra egy sorban volt jogosult. Helyes volt emiatt a törvényszék azon megállapítása is, hogy a
  90. alszám alatti ingatlan esetében a felszámoló
  91. augusztus
  92. napján kelt választásával - míg a
  93. alszám alatti ingatlan esetében a felperes ajánlata elfogadásával (
  94. július 30.) - az adásvételi szerződések létrejöttek. (PK vélemény
  95. pont indokolása) A fellebbezésben kifejtettekkel szemben az adásvételi szerződések létrejötte időpontjára vonatkozóan a törvényszék nem sértette meg az indokolási kötelezettségét (Pp.
  96. § /1/ bekezdés), mivel - a fentiek szerint - az elsőfokú ítélet indokolásából részleteiben követhető volt a szerződések létrejöttének magyarázata. A bizonyítandó tényekre, a bizonyítási kötelezettségre és a bizonyítási teherre vonatkozó tájékoztatás (Pp.
  97. § /3/ bekezdés) részbeni elmaradása pedig amiatt nem sértette az elsőfokú eljárás szabályait, mert a bíróságnak a rendelkezésre álló adatok alapján jogkérdésben kellett határoznia, amelyhez további tények bizonyítása nem volt indokolt. Arra ugyanakkor a II.r. alperes fellebbezésében helytállóan hivatkozott, hogy a felperes eredeti keresetében a per tárgyának értékét nem az előterjesztett kereset alapján határozta meg, így ennek következtében a kereseti illetéket is kisebb összegben rótta le. A
  98. november
  99. napján előterjesztett keresetben a felperes az ...1/2/A/11 és az ...1/2/A/12 helyrajzi számú ingatlan mellett az ...1/2/A/23 helyrajzi számú ingatlanra az alperesek között
  100. október
  101. napján létrejött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalansága megállapítását is kérte. A három adásvételi szerződésben kikötött vételár együtt - szemben a felperes által megjelölt 9.300.000 forinttal - 19.425.000 forint volt, amely - a kereset utólagos módosításától függetlenül - az elsőfokú eljárás perértékének tekintendő. Ezután a perérték után a felperesnek 1.165.500 forint kereseti illetéket kellett előzetesen lerónia (Itv.
  102. § /1/ bekezdés a./ pont), a vele szemben kiszabott 558.000 forinttal szemben. Így a hiányzó 607.500 forint kereseti illetéket a felperes lelet készítésének terhe mellett (Itv.
  103. § /2/ bekezdés) köteles leróni. Alapos a fellebbezés abban is, hogy a perérték téves meghatározása és a kereset utóbbi leszállítása kihat a felperes pernyertessége arányára, és ilyen módon a részére fizetendő elsőfokú perköltség összegére. A felperes keresetét utóbb az eredeti perérték mintegy felére leszállította, ezért az ezen perértékre eső elsőfokú perköltséget a Pp.
  104. § /1/ bekezdése és
  105. § /1/ bekezdés alapján maga köteles viselni. Ezekre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet a Pp.
  106. § /2/ bekezdése alapján a per főtárgya tekintetében helybenhagyta. Az ítélőtábla az ítéletet a perköltség tekintetében részben megváltoztatta és az alperesek egyetemelegesen terhelő elsőfokú perköltség összegét 558.000 forintra leszállította. A fellebbezés nagyobbrészt - így a per főtárgyára kiterjedően - alaptalan volt. Ezért a II.r. alperes viselni köteles a felperes másodfokú eljárásban felmerült, ügyvédi munkadíjból álló perköltségét. Ennek összegét az ítélőtábla a 32/
  107. (VIII.22.) IM rendelet
  108. § /2/, /5/ - /6/ bekezdései alapján az Áfa-val növelt 127.000 forintban határozta meg. G y ő r ,
  109. november
  110. napján Dr. Szalai György sk. a tanács elnöke Dr. Ferenczy Tamás sk. előadó bíró Dr. Bajnok István sk. bíró A kiadmány hiteléül kiadó:

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.