A határozat elvi tartalma: A haszonbérleti jogosultság csak akkor jelent előnyt az elővásárlásra jogosultnak, ha a haszonbérelt terület a vételi ajánlattal érintett ingatlan területére esik.
- LV. Tv.
- §,
- IV. Tv.
- § A KÚRIA mint felülvizsgálati bíróság Pfv.VI.21.617/2014/6.szám A Kúria dr. Molnár Márta ügyvéd által képviselt felperesnek a Juhász, Császár, Csvila Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Csvila István ügyvéd által képviselt I.r., II.r. alperesek ellen szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt a Járásbíróság előtt 5.P.20.187/
- szám alatt megindított és másodfokon a Törvényszék 2.Pf.20.126/2014/
- számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes részéről előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson - meghozta a következő ítéletet: A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 25.000 (huszonötezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás Az I.r. alperes tulajdonát képezte a t.-i 41 helyrajzi számú 42305 m2 alapterületű, 55,84 AK értékű szántó művelési ágú ingatlan. Az I.r. alperes
- év folyamán elhatározta, hogy az ingatlant telekalakítás jogcímén két önálló helyrajzi számú ingatlanra megosztja és az egyik ingatlant értékesíti. A munkaszám alatt F. L. földmérő által
- november
- napján készített és a K.-i Körzeti Földhivatal részéről
- november
- napján záradékolt, a t.-i 41 helyrajzi számú földrészlet megosztásáról készült változási vázrajz szerint két ingatlan került kialakításra, mégpedig a t.-i 41/
- helyrajzi számú szántó megjelölésú 1 hektár 5000 m2 területű 19,80 AK értékű ingatlan, valamint a t.-i 41/2 helyrajzi számú szántó megjelölésű 2 hektár 7305 m2 összeterületű ingatlan. T. Község Képviselő-testülete az 58/
- (XI.26.) Kt. szám alatt határozatot hozott arra vonatkozóan, hogy az I.r. alperes értékesít a kizárólagos tulajdonát képező t.-i 41 helyrajzi számú szántó művelésú ingatlanból 150000 m2 nagyságú területet a II.r. alperes mint természetes személy vevő részére 1.000.000 forint vételárért. Az I.r. alperes
- november
- napján elfogadta a II.r. alperes azon vételi ajánlatát, miszerint a t.-i 41 helyrajzi számú ingatlanból területmegosztást követően (földmérési munkaszám) kialakításra kerülő 41/1 várható helyrajzi számú szántó művelési ágú, mindösszesen 1 hektár 5000 m2 összeterülű, 19,80 AK értékű, 346 m2-re bejegyzett vezetékjoggal terhelt ingatlant 1.000.000 forint vételárért megvásárolja. A II.r. alperest a nyilatkozata szerint - a jelen perben még alkalmazandó - termőföldről szóló
- évi LV. törvény (Tft.)
- §
(1)bekezdése c) pontja alapján, mint helyben lakó regisztrált őstermelőt illeti meg az elővásárlási jog. A terület jellegéből adódóan a Tft. és a hozzá kapcsolódó 16/
- (II.18.) Korm. rendelet (továbbiakban: Rendelet) értelmében a II.r. alperestől származó vételi ajánlat az illetékes polgármesteri hivatal hirdetőtábláján kifüggesztésre került. A felperes mint a Tft.
- §
(1)bekezdés
- b)pontja szerinti helyben lakó haszonbérlő a 2012. december 11. napján kelt nyilatkozatával a jegyzőnél bejelentette, hogy a vételi ajánlatot teljes terjedelmében elfogadja. A felperes és az I.r. alperes a t.-i 41 helyrajzi számú ingatlan területéből 3100 m2 területrészre vonatkozóan a 2008. április 2-án kelt szerződéssel 2008. január 1. napjától 2010. augusztus 31. napjáig terjedő időszakra, valamint 2010. szeptember 1. napjától 2014. október 31. napjáig fennálló időszakra 2011. május 9-én haszonbérleti szerződést kötöttek. A haszonbérlettel érintett területet a megosztást követően a 41/2 helyrajzi számú ingatlan foglalja magába. Az I.r. alperes 2013. február 20. napján a kifüggesztett, elfogadott vételi ajánlat tartalmával egyezően a t.-i 41/1 helyrajzi számú ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségére vonatkozóan adásvételi szerződést a II.r. alperessel kötött. A felperes keresettel fordult a bírósághoz, melyben kérte: a bíróság állapítsa meg, hogy az alperesek között a t.-i 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, és kérte annak megállapítását, hogy a szerződés vele jött létre. Álláspontja szerint két érvényes haszonbérleti szerződés igazolja, hogy a t.-i 41 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában a vételi ajánlat elfogadását megelőző három évben folyamatosan fennálló haszonbérleti jogviszony alapján haszonbérleti jogára alapított elővásárlási jog illeti meg. A felperes érvelése szerint az elfogadott vételi ajánlat kifüggesztésének az időpontjában ténylegesen a t.-i 41 helyrajzi számú ingatlan létezett, így ezen ingatlan vonatkozásában fennálló haszonbérlői minőségéből eredően jogszerűen gyakorolhatta az elővásárlási jogát, amely a II.r. alperes ezen jogát megelőzi. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperesek között T.-n 2013. február 20-án a t.-i 41/1 helyrajzi számú ingatlanra nézve megkötött adásvételi szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan. Egyidejűleg rendelkezett a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről. Ítélete indokolása alapján miután az elfogadott vételi ajánlat kifüggesztésekor az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint kizárólag a t.-i 41 helyrajzi számú ingatlan létezett, az elővásárlási jognyilatkozatokat is a 41 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában, illetve ezen ingatlan egészéhez fűződő jogosultságokat illetően kell vizsgálni. Mindezek alapján az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a felperes az elővásárlási jognyilatkozata megtételekor a Tft. 10. §
- b)pontja szerint helyben lakó haszonbérlőnek minősült, ekként a jogszabályon alapuló elővásárlási jog törvény szerinti rangsorában a II.r. alperest megelőzi, ezért az alperesek között létrejött szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan. Ennek következtében a keresetben megjelölt ingatlan tekintetében az I.r. alperes mint eladó és a felperes mint vevő között a kereset szerinti tartalommal jött létre az adásvételi szerződés. Az ítélet ellen az alperesek éltek fellebbezéssel. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elővásárlási jogra vonatkozó jogosultság az elfogadó nyilatkozat időpontjában vizsgálható annak érdekében, hogy több elfogadó nyilatkozat esetén az elővásárlásra jogosultak sorrendje megállapítható legyen. A másodfokú bíróság nem osztotta az elsőfokú bíróság azon jogi álláspontját, hogy a felperesnek a Tft. 10. §
(1)bekezdésének b) pontja szerinti jogosultsága volt az elfogadott vételi ajánlat tárgyát képező ingatlan vonatkozásában. A felperes haszonbérleti joga ugyanis a t.-i 41 helyrajzi számú ingatlannak a földhaszonbérlők között természetben egyértelműen megosztott része tekintetében állt fenn és ez az ingatlan megosztását követően teljes terjedelemben a 41/2 helyrajzi számú ingatlan területére esik. Miután a szerződés tárgya a 41/1 helyrajzi számú ingatlan volt, így e vonatkozásban a felperes nem hivatkozhat a haszonbérleti jogának fennállására. A felperes a másodfokú bíróság szerint alaptalanul hivatkozott arra is, hogy az eladásra került ingatlan a kifüggesztéskor még nem létezett. A kifüggesztett vételi ajánlat már utalt - a földmérési munkaszám szerint konkrétan - a változási vázrajzra, amely egyértelműen rögzítette, hogy a 41 helyrajzi számú ingatlanból a területmegosztást követően kialakításra kerülő 41/1 várható helyrajzi számú ingatlan a vételi ajánlat tárgya. Ez a kifüggesztett vételi ajánlatban térmértékben, aranykorona értékben egyértelműen meg volt jelölve. A felperes tehát, mint elvásárlásra jogosult a kifüggesztett vételi ajánlat konkrét tárgyát képező 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában tehetett elővásárlási jognyilatkozatot. Ezt alátámasztja az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/
- (VI.24.) PK vélemény
- pontjában foglalt álláspont is. A másodfokú bíróság utalt arra is, hogy amennyiben a vételi ajánlat kifüggesztésekor az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint még csak a 41 helyrajzi számú ingatlan létezett, ez sem akadálya az alperesek között később létrejött szerződés megkötésének a 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában. Az ingatlan tulajdonjogát ugyanis nem a szerződés megkötésekor, hanem a szerződés teljesítésekor kell átruházni. A másodfokú bíróság megítélése szerint a Tft. rendelkezéseiből egyértelműen kitűnik, hogy az az elővásárlási jogot egyedileg meghatározott, önálló ingatlanokra biztosítja. Az egyedileg meghatározott önálló ingatlannak több helybenlakó haszonbérlője is lehet, mint ahogy a perbeli esetben a felperesen kívül más haszonbérlő is élt az elővásárlási jogával. A haszonbérlőnek biztosított elővásárlási jog azonban kiterjesztve nem értelmezhető, tehát a haszonbérlő arra az ingatlanra, vagy a haszonbérelt részét is magába foglaló ingatlanra rendelkezik elővásárlási joggal, amelyet ténylegesen és jogszerűen használ. A 41/1 helyrajzi számú ingatlan területét haszonbérleti jogviszony alapján a felperes nem használta, így erre a jogcímre az elővásárlási joga körében nem hivatkozhat. Figyelemmel arra, hogy a másodfokú bíróság nem találta megalapozottnak a felperes keresetét a tekintetben, hogy az elővásárlási jogosultak rangsorában a II.r. alperest megelőzi, így azzal a kérdéssel, hogy a 3 éves folyamatos haszonbérleti jogviszony fennállt-e, már nem kellett foglalkoznia. A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Ebben a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett tartalmilag új eljárás lefolytatására vonatkozó kérelmet terjesztett elő. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Tft.
- §
(1)bekezdésében foglaltakat, az
- évi IV. törvény (Ptk.)
- §
(3)bekezdését és az új Ptk. rendelkezéseinek sem felel meg. A felperes felülvizsgálati kérelmében kronológiai sorrendben ismertette az ügyben történt eseményeket. Állította, hogy a bérleti joga
- október
- napjáig terjedően a 41 helyrajzi számú ingatlan jelentős részére be volt jegyezve, ez a bejegyzés még a megosztást megelőzően keletkezett. Az ingatlan megosztása folytán nyilvánvaló, hogy az újonnan kialakult ingatlanok vonatkozásában senki sem gyakorolhatott korábban haszonbérleti jogot. Az önkormányzat már
- november 26-án hozott határozatot arról, hogy az újonnan kialakítandó 41/1 helyrajzi számú ingatlant a II.r. alperesnek kívánja értékesíteni. Az I.r. alperes szándéka ekkor csak arra irányulhatott, hogy a 41 helyrajzi számú ingatlanból 15.000 m2-t megvásárol, a 41/1 helyrajzi számú ingatlan csak később alakult ki. A II.r. alperes ezen ajánlatával szemben a felperes elővásárlási joga volt az erősebb, mert a felperes a 41 helyrajzi számú ingatlanon haszonbérlő is volt. Az új helyrajzi számú ingatlan a vételi ajánlat kifüggesztését követően mintegy két hónappal jött létre. Nincs olyan jogszabály, amely arról rendelkezne, hogy amennyiben a haszonbérleti joggal érintett területre ajánlat van, akkor a jogosult csak korlátozottan élhetne jogával. A haszonbérleti jog elismerése nem korlátozható abban az esetben sem, ha egy nagyobb területből alakítják ki az eladásra kerülő új ingatlant. Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben hatályában való fenntartását kérték. a jogerős ítélet A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott. A felperes a felülvizsgálati kérelmében fenntartotta azt az álláspontját, hogy a 41 helyrajzi számú ingatlan megosztása csak később történt meg, mint a vételi ajánlat kifüggesztése, erre tekintettel a 41 helyrajzi számú teljes ingatlanra kell vonatkoztatni a vételi ajánlatot tevő személyek nyilatkozatát, illetve az elővásárlásra jogosultság sorrendjét is. A Kúria ezzel kapcsolatban egyetért a másodfokú bíróság ítéletében foglaltakkal, miszerint a Tft. az elővásárlási jogot egyedileg meghatározott önálló ingatlanokra biztosítja. Az eladásra kerülő ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat utalt konkrétan a változási vázrajzra és ennek alapján egyértelműen megállapítható volt, hogy a területmegosztást követően kialakításra kerülő 41/1 várható helyrajzi számú ingatlan a vételi ajánlat tárgya. Az ajánlatban a térmérték, az aranykorona érték is meg volt jelölve. A felperes a 2/
- (VI.24.) PK vélemény
- pontjában foglalt szerint csak a vételi ajánlat tárgyára tehetett elfogadó nyilatkozatot, így a 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában kívánta elővásárlási jogát gyakorolni. A Kúria egyetért a másodfokú bíróság azon jogi álláspontjával is, hogy a 41/1 helyrajzi számú ingatlan későbbi ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem volt akadálya a vételi ajánlat kifüggesztésének, az ingatlan tulajdonjogát a szerződés teljesítésekor kell átruházni az állandó bírói gyakorlat szerint. A felülvizsgálati eljárásban változatlanul az volt a jogkérdés, hogy valamely személy által gyakorolt haszonbérleti jogosultság, amely az elővásárlásra jogosultak sorrendjében őt előbbre helyezi, érvényesül-e akkor is, ha a vételi ajánlattal érintett ingatlan vonatkozásában a használat ténye nem állapítható meg. A jelen ügyben a 41 helyrajzi számú ingatlan 42305 m2-es volt, amelyből csak 3100 m2-re volt haszonbérleti szerződése a felperesnek. Ez a haszonbérleti szerződés őt meghatározott, kijelölt terület használatára jogosította fel. A Ptk.
- §
(1)bekezdése szerint haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület, vagy más hasznot hajtó dolog időleges használatára jogosult. A felperes által haszonbérelt terület általa sem vitatottan a 41/2 helyrajzi szám alatt kialakításra kerülő ingatlan területére esett. A Kúria álláspontja szerint a haszonbérleti szerződéssel használatba vett terület használati joga nem azonos megítélésű mint például a közös tulajdonban álló ingatlan használatára vonatkozó jog, hiszen ez utóbbi esetben a használat joga a tulajdonosok eltérő megállapodása hiányában a törvény erejénél fogva a közös tulajdonú terület teljes egészére fennáll. Haszonbérlet esetében azonban a használat joga és az ehhez fűződő jogosultságok a kifejtettek alapján a kijelölt területre korlátozódnak. A fentiekből következően a felperes a 41/2 helyrajzi számú ingatlan esetleges eladása esetén hivatkozhatott volna arra, hogy a területnek haszonbérlője is, így az elővásárlási jogosultak sorrendjében a jogszabály előbb jelöli meg őt, mint másokat. A jelen ügyben a kifejtettek alapján ezzel szemben az állapítható meg, hogy a felperes, illetve a II.r. alperes jogosultsága azonos ranghelyű volt, ilyen esetben a 16/2002. (II.18.)Korm. rendelet 4.§-ának értelmében az eladó választja meg, hogy melyik jogosulttal köti meg az adásvételi szerződést. A kifejtettek alapján tehát a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria a Pp. 275. §
(3)bekezdése szerint hatályában fenntartotta. A felperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, ezért a felperes köteles megfizetni az alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak a felülvizsgálattal felmerült perköltségüket a Pp. 270. §
(1)bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján. Ennek összegét a Kúria a 32/
- (VIII.22.) IM rendelet
- §-ának
(2),
(5)és
(6)bekezdése szerint, az ügyvédi munkával arányban állóan határozta meg. Budapest,
- október
- Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, Tamáné dr. Nagy Erzsébet s.k. előadó bíró, dr. Puskás Péter s.k. bíró A kiadmány hiteléül: Sz.Sz. bírósági ügyintéző