A határozat elvi tartalma: I. A felmondás érvényességének megállapításra irányuló kereseti kérelem alapján a bíróság hivatalból vizsgálja a felmondási határidők megtartását, valamint a felmondás formai és tartalmi kellékeinek fennállását. II. A fizetési felszólítás olyan egyoldalú és címzett jognyilatkozat, amelynek egyértelműnek és határozottnak kell lennie, továbbá beazonosítható módon tartalmaznia kell a címzett nevét, a követelés jogcímét, továbbá annak összegét is. A KÚRIA mint felülvizsgálati bíróság Pfv.V.20.273/2015/3.szám A Kúria a személyesen eljár I.r. és Dr. Kerezsi László ügyvéd által képviselt II.r. felpereseknek, a személyesen eljárt alperes ellen, ingatlan kiürítése iránt, a Pesti Központi Kerületi Bíróság előtt 15.P.52.756/
- számon megindított perében, a Fővárosi Törvényszék
- október
- napján meghozott 47.Pf.635.799/2014/
- számú jogerős ítélete ellen, a II.r. felperes
- január
- napján előterjesztett felülvizsgálati kérelme folytán meghozta a következő Í t é l e t e t: A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s: A házas ingatlan a II.r. felperes tulajdona. A II. rendű felperes testvére az I. rendű felperes, aki a tulajdonos megbízása alapján, a
- november
- napján kelt szerződéssel - a
- novemberig terjedő 5 éves, előre meghatározott időre - bérbe adta az ingatlant az alperesnek. Az írásba foglalt szerződés havi 10.000 Ft bérleti díjat tüntetett fel, azonban az alperes által aláírt és
- március
- napján kelt külön okiratban három havi bérleti díjként már 300.000 Ft megfizetésére vállalt kötelezettséget. Az alperes a bérleményt nem lakás céljára használta, ott autószerelő és bontó műhelyt rendezett be. Az I.r. felperes
- május 14.-én, majd azt követően több ízben is felszólította az alperest a bérleti szerződés alapján őt terhelő díjfizetési kötelezettség teljesítésére. Ezt követően
- május 8.-án az I. rendű felperes ismét a bérleti díjnak és rezsitartozásainak a megfizetésére szólította fel az alperest, egyben figyelmeztette őt, hogy amennyiben fizetési kötelezettségének nem tenne eleget, a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondja. Az I.r. felperes
- május 27.-én kelt levelében a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta és felszólította az alperest az ingatlan elhagyására. Az alperes a felmondást nem tartotta jogszerűnek, ezért az ingatlant nem volt hajlandó kiüríteni és a felperesek birtokába bocsájtani. Ezért a felperesek keresetükben a bérleti szerződés felmondására figyelemmel a bérlemény kiürítésére és annak a birtokukba adására kérték kötelezni az alperest. Az elsőfokú bíróság az I.r. felperes keresetét elutasította, de a II.r. felperes keresetének helyt adva kötelezte az alperest az ingatlannak a II.r. felperes birtokába adására. Az I.r. felperessel szembeni keresetet elutasító döntését azzal indokolta, hogy az ingatlan tulajdonosa a II.r. felperes, így bérbeadó is csak ő lehetett. Ennek következtében az I.r. felperes a saját nevében az ingatlan kiürítésélre irányuló keresetet sem indíthatott. Emellett a fizetési felszólításokat a tulajdonos II.r. felperes képviseletében küldte, s ebben a minőségében közölte a felmondást is az alperessel, tehát az I.r. felperes keresete a kereshetőségi jog hiánya miatt volt alaptalan. A II.r. felperes keresetének helyt adó döntés indokai pedig a következők voltak: Az alperes a bérleményt a II.r. felperes tudtával műhely céljára használta, ezért a perbeli jogviszony elbírálására a lakásbérlet szabályait nem lehetett alkalmazni; arra a Ptk. dologbérletre vonatkozó szabályai irányadóak. A II.r. felperes igazolta, hogy az alperes a bérleti díjakat és az őt terhelő közüzemi költségeket rendszertelenül fizette, a tartozások megfizetésére többször is felszólította őt a bérbeadó képviseletében eljáró I.r. felperes. A
- május 8.-ai fizetési felszólítást követően a II.r. felperes nevében az I.r. felperes
- május 17.-én azonnali hatályú felmondást közölt az alperessel. A Ptk.
- §
(2)bekezdése alapján a bérleti jogviszony a jogszerű azonnali hatályú felmondás jogkövetkezményeként
- május
- napjával megszűnt; ettől kezdve az alperes jogcím nélkül van az ingatlan birtokában s mint jogalap nélküli birtokos a Ptk.
- §-a alapján az ingatlant köteles kiüríteni s az I.r. felperes birtokába adni. Az alperes fellebbezése folytán meghozott ítéletével a másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet alperest marasztaló rendelkezéseit megváltoztatta és a II.r. felperes keresetét is elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint a II.r. felperes és az alperes között helyiségbérleti szerződés jött létre, ezért a jogviszonyukra a lakások és helyiségek bérletéről szóló
- évi LXXVIII tv. (Ltv.) szabályai irányadók. Az I.r. felperes által küldött fizetési felszólítások egyike sem tartalmazta az alperes tartozásának összegét. Az Ltv.
- §
(1)bekezdése értelmében a felmondást megelőző fizetési felszólításnak „határozottnak, egyértelműnek” kell lennie, így tartalmaznia kell a fizetési kötelezettség összegszerűségét is. Az alperes nem ismerte el a tartozását, ennek ellenére a II.r. felperes ennek megfizetése iránt keresetet nem indított ellene, ezért a tartozás összege a perben sem volt megállapítható. A felmondást megelőző fizetési felszólítások tehát az ilyen célú jognyilatkozatok tartalmi követelményeinek nem feleltek meg, így a célzott joghatás kiváltására alkalmatlanok voltak és nem váltották ki a bérleti jogviszony megszűnésének jogkövetkezményét. Érvényes felmondás hiányában pedig a határozott időre kötött bérleti szerződés továbbra is hatályban van, ezért az alperes az ingatlan elhagyására nem köteles. A II.r. felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Arra hivatkozott, hogy a
- március 29.-én kelt nyilatkozatában az alperes három havi, összesen 300.000 Ft bérleti díj tartozást elismert. Ezután
- május 8.-án, amikor a tartozás megfizetésére megbízottja az I.r. felperes ismét felszólította, már öt havi bérleti díjjal tartozott. Ezért álláspontja szerint a bérleti díjtartozás összege megállapítható volt, tehát az azonnali hatályú felmondás az előzetes szabályszerű fizetési felszólítás hiánya miatt nem érvénytelen. Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult. A felülvizsgálati kérelem nem alapos. A II. rendű felperes a rendkívüli perorvoslatát megalapozó jogsértést az azonnali hatályú felmondás feltételeinek téves jogi megítélésében jelölte meg. (Pp.
- §-ának
(2)bekezdése) Ezért a jogerős ítélet ebben a keretben volt felülbírálható. (Pp. 275. §
(2)bekezdése) A jogerős ítélet nem jogszabálysértő, mert a másodfokú bíróság a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondását megelőző fizetési felszólítás tartalmi követelményeit illetően helyes jogi álláspontot foglalt el. A Ptk.
- §-a akként rendelkezik, hogy az egyoldalú nyilatkozatokra - ha a törvény kivételt nem tesz - a szerződésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Az azonnali hatályú felmondást megelőző fizetési felszólítás pedig olyan egyoldalú címzett jognyilatkozat, amelyre a jogszabály - az Ltv.
- §
(1)bekezdése - írásbeli alakot rendel. A Ptk. 218. §
(1)bekezdése kimondja, hogy ha jogszabály vagy megállapodás írásbeli alakot rendel, legalább a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni. A bérleti díj tartozásra alapított azonnali hatályú felmondás esetén ebbe beletartozik a bérleti díj hátraléknak az összege is. Az ebből származó jogkövetkezmények meghatározása során pedig a bíróságnak hivatalból vizsgálnia kell a Ltv. 25. §
(1)bekezdésében a felmondásra előírt határidők megtartását és azt is, hogy a bérlő fizetési felszólítása és felmondása megfelel-e az alaki és tartalmi követelményeknek. Mivel a felmondás érvényességének feltétele az, hogy a bérlőnek valóban legyen bérleti díj tartozása, a bíróságnak vizsgálnia kell azt is, hogy a tartozás fennáll-e. Erre pedig csak akkor kerülhet sor, ha a bérbeadó a követelésének összegét határozottan megjelöli. Mivel a fizetési felszólításra a jogszabály írásbeli alakot rendel, a tartozás összegét mint a kérdéses jognyilatkozat lényeges tartalmi elemét, magának az írásbeli felszólításnak tartalmaznia kell. A bérbeadó a felmondás érvényességének megállapítása és a bérlemény kiürítése iránti perben nem hivatkozhat alappal arra, hogy a tartozás összegére más tényekből is következtetni lehet s a tartozás így is megállapítható. Az I.r. felperes által közölt fizetési felszólítás a bérleti díj tartozás összegét nem tartalmazta, ami lényeges tartalmi hiányosság, ezért az azonnali hatályú felmondáshoz való jogot nem alapozta meg. Jogszerű felmondás hiányában a II.r. felperes az ingatlan birtokba adását sem követelhette. A Kúria mindezért a jogerős ítéletet a bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Pp. 275. §-ának
(3)A II.r. felperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, az alperesnek a felülvizsgálati eljárásban megtérítendő költsége nem keletkezett, ezért a perköltség viselésről nem kellett határozni. Budapest,
- szeptember
- Dr. Molnár Ambrus s.k. a tanács elnöke Dr. Szűcs József s.k. előadó bíró Dr. Madarász Anna s.k. bíró A kiadmány hiteléül: tisztviselő