EBH.2013.P.5 – Kúria

(3)bekezdés,

1. évi IV. törvény
2. §,
3. §

(4)bekezdés, 578/B. §

(2)-

(3)bekezdés, PK

1. állásfoglalás]. A felperesek és az alperes jogelődei
2. március 21-én egymás közt egyenlő arányban megvásárolták a gy.-i belterületi
3. helyrajzi számú 1082 m² nagyságú lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésű ingatlant. Azon jogerős építési engedély alapján átalakítást, bővítést és tetőtérbeépítést végeztek. A tervrajzon az építményt kétlakásos társasházként nevezték meg. Szóbeli megállapodásuknak megfelelően az építkezést a tetőszerkezet elkészültéig közösen végezték, közös költségviselés és elszámolás mellett, majd a válaszfalazástól a lakáson belüli részeket saját költségen építették tovább. A tetőtéri lakás az alperesek jogelődei, míg a földszinti a felperesek kizárólagos használatába került. Megállapodtak továbbá abban is, hogy a pince mely részét használják kizárólagosan és melyik garázs kinek a kizárólagos használatába kerül. Ez a használati mód a beköltözéstől
4. évig változatlan volt. Az alperes jogelődei 2004 áprilisában kezdeményezték az ingatlan társasház-tulajdonná alakítását. A felperesek ettől elzárkóztak, így a társasház-tulajdon létesítésére nem került sor. Az alperes jogelődei a jelen per alperesével
5. május 12-én adásvételi szerződést kötöttek, melynek értelmében a vevő az eladók kizárólagos használatában álló lakást a közös használatú részekkel együtt megvásárolta;
6. évben a szerződést akként pontosították, hogy az adásvétel tárgyát az ingatlannak a jogelődök nevén álló 1/2 tulajdoni hányada képezi. A felperesek elsődleges kereseti kérelmükben a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását kérték arra hivatkozással, hogy köztük és az alperes jogelődei között - a becsatolt alapító okirat-tervezetnek megfelelően - írásban érvényes építőközösségi szerződés jött létre [
7. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 578/B. §]. Másodlagosan hivatkoztak a ráépítés jogkövetkezményeit rendező megállapodásukra. Harmadlagosan a PK
8. számú állásfoglalás I. pontjára alapítottan a tulajdoni arányok megváltoztatását kérték oly módon, hogy a bíróság az adásvétel tárgyát képező ingatlanrészek műszaki értékarányának megfelelően az alperes tulajdoni illetőségének mértékét 9160/20 000 arányban, míg az övékét az általuk épített lakás és ingatlanrészek műszaki értékének megfelelően, személyenként 5420/20 000 részben állapítsa meg. Azaz az alperest annak tűrésére kérték kötelezni, hogy a tulajdonaként nyilvántartott 10 000/20 000 részből személyenként 420/20 000 részt jegyezzenek át a tulajdonukba. Negyedleges kereseti kérelmükben a Ptk.
9. §

(3)bekezdésére alapítottan ráépítés jogcímén kérték annak megállapítását, hogy az ingatlanon a fenti arányban szereztek tulajdonjogot. Az elsőfokú bíróság - az alperesek viszontkeresetére tekintettel meghozott - részítéletével valamennyi kereseti kérelmet elutasította. A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság részítéletét helybenhagyta. A felperesek a jogerős részítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmüket azzal indokolták, hogy szerintük az eljáró bíróságok a bizonyítékokat okszerűtlenül mérlegelve, iratellenesen állapították meg a tényállást és az így megállapított tényállásra alapított döntésük jogszabálysértő. Álláspontjuk szerint a lényeges eljárási szabálysértéssel meghozott jogerős részítélet anyagi jogszabályokba is ütközik: a másodfokú bíróság az irányadó jogszabályokból [Ptk. 578/B. §, Ptk. 208. §

(3)bekezdés, 137. §

(3)bekezdés,

1. § és
2. §

(4)bekezdés,

1. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.)
2. §

(1)bekezdés] és a Legfelsőbb Bíróság PK

1. számú kollégiumi állásfoglalás I. pontjában foglaltakból téves jogi következtetést vont le, amikor ingatlannyilvántartáson kívül megszerzett tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére egyik jogcímen sem látott jogi lehetőséget. Érvelésük szerint az alperes jogelődeivel kötött megállapodás alapján a tulajdonostársak csak a kizárólagos használatukban lévő ingatlanrészeken gyakorolhatják tulajdonosi jogaikat, márpedig a kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye is alátámasztotta, hogy a tulajdoni hányadok között eltérés van. A felülvizsgálati kérelem nem alapos. A Kúriának abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy a másodfokú bíróság a jogszabályok értelmezésével helyesen jutott-e arra a következtetésre, hogy a felek jogviszonyára a Ptk. 578/B. § nem alkalmazható, továbbá a felperesek tulajdoni igénye ráépítés jogcímén - Ptk.
2. §

(3)bekezdése - sem alapos. A kereset tárgyává tett tulajdoni igény elbírálása szempontjából döntő jelentősége van annak, hogy a felperesek a keresetüket elsődlegesen az alperes jogelődeivel írásban kötött építőközösségi szerződésre alapították. Az eljáró bíróságoknak ezért elsősorban abban a kérdésben kellett bizonyítást lefolytatniuk, hogy a felek között létrejött-e írásbeli építőközösségi szerződés. A Pp. 275. §

(1)bekezdés szerint a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló adatok alapján dönt. Az ügy elbírálására is lényegesen kiható eljárási szabálysértés hiányában nincs lehetőség a felülvizsgálati eljárásban a bizonyítékok újabb egybevetésére, az úgynevezett felülmérlegelésre. Az adott esetben az eljáró bíróságok a rendelkezésre álló bizonyítékok összességében és a Pp. 206. §

(1)bekezdés elveinek megfelelő mérlegelésével állapították meg a tényállást. A másodfokú bíróság megítélése szerint a felperesek által a másodfokú eljárás során csatolt okiratok - APEH határozatok nem alkalmasak annak igazolására, hogy az építkező felek között az építőközösség írásba foglalt szerződéssel a Ptk. 578/B. §

(2)bekezdése szerint létrejött. Ennek hiányában azt állapította meg, hogy a feleket szerződéskötési kötelezettség nem terheli a társasház-tulajdon létrehozására, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett tulajdoni arányoktól eltérőnek tartott tulajdoni viszonyaik rendezésére. Ehhez kapcsolódóan utal arra a Kúria, hogy a Ptk. 578/B. §

(3)bekezdése értelmében a felek a szerződésben kötelezettséget vállalnak a tulajdoni viszonyaik rendezésére; így különösen arra, hogy a felépített épületre társasház-tulajdont hoznak létre. Az építőközösségi szerződés létére vonatkozóan a felperesek által felajánlott - közvetett - bizonyítékok alapján azt nem lehetett megállapítani, hogy a felek az ingatlan-nyilvántartási állapottól eltérő tartalommal rendezték a tulajdoni viszonyaikat. A rendelkezésre álló peradatok szerint a felperesek és az alperes jogelődei szóban abban állapodtak meg, hogy a közösen megvásárolt családi házat átalakítják, bővítik, ennek érdekében együttműködnek, a vagyoni hozzájárulást közös rendelkezésre bocsátják közös költségviselés és elszámolás mellett. Ennek megfelelően a tetőszerkezet elkészültéig az építkezést közösen végezték. Ez a - szóbeli - megállapodás nem felel meg az építőközösségi szerződésnek, de miután a PK

1. számú állásfoglalás I. pontjában foglaltak szerint a ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodnak meg, a tulajdoni hányadok ráépítés jogcímén sem változnak. Ebből adódóan a Kúria egyetért a másodfokú bíróságnak azzal az álláspontjával, hogy a ráépítés szabályait nem lehet alkalmazni arra az időszakra vonatkozóan, amikor a felperesek és az alperes jogelődei a házat közös költségviselés és közös elszámolás mellett bővítették, és azon az előzetes megállapodásuknak megfelelően az ingatlan szerkezetét érintő beruházásokat végeztek. Az ügy elbírálása szempontjából ugyanis jelentősége van annak, hogy a ráépítés akkor valósul meg, ha a ráépítő a saját anyagával épít a más tulajdonában álló ingatlanon. A Ptk.
2. §

(3)bekezdésének alkalmazására - a ráépítés további feltételeinek fennállása esetén is - csak akkor kerülhet sor, ha az igényt érvényesítő viselte az építkezés teljes költségét, annak terheit. A tulajdonostársak közös építkezése - amint arra a Legfelsőbb Bíróság az EBH

2. szám alatt közzétett határozatában elvi éllel rámutatott - abban az esetben is kizárttá teszi a ráépítés jogkövetkezményeinek alkalmazását, ha az építkezés egyébként megfelel a PK
3. számú állásfoglalásban foglaltaknak. A felperesek a perbeli esetben maguk sem állították, hogy a beruházást a tetőszerkezet kialakításáig és a cserepezésig kizárólag saját költségükön végezték volna. Ez olyan körülmény, ami önmagában kizárja a ráépítés címén való tulajdonszerzést. A ráépítés jogkövetkezményeiről rendelkező PK
4. számú állásfoglalás III. pontjában foglaltak szerint a Ptk.
5. §

(3)bekezdésében említett építkezés (bővítés, hozzáépítés, átépítés, beépített ingatlanon újabb épület létesítése) - az egyéb törvényes feltételek megléte esetén és a felek megállapodásának hiányában - az épület rendeltetésétől függetlenül keletkeztet közös tulajdont. Nem lehet közös tulajdont keletkeztető építkezésnek tekinteni viszont az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkákat. Ehhez mérten a közös építkezést követő, külön-külön történő beruházások viszont a jellegüknél fogva nem alkalmasak a ráépítés (hozzáépítés, átépítés, bővítés) szabályainak alkalmazására, hiszen ebben az időben már az épület szerkezetét nem érintő munkálatok folytak az egyes kizárólagos használatba került lakásokban. Mindezeken túlmenően a Kúria rámutat a következőkre. Az utóbbi évtizedekben gyakorlattá vált, hogy a közös tulajdonon belül a tulajdonostársak az ingatlan használati megosztásában tartós jelleggel - a jogutódokra is kiterjedő hatállyal megállapodnak és ezáltal megállapodásuk tartalma több vonatkozásban is túlmutat a Ptk. 140-

1. §-aiban foglaltakra alapított PK
2. számú állásfoglalásban kifejtett elveken. A perben az nem volt vitás, hogy a felperesek és az alperesek jogelődei között 1988-ban létrejött szóbeli megállapodás szerint a kialakított két lakás használata egymástól teljes egészében elkülönült. Tény, hogy a tulajdonostársak az ingatlant egymástól véglegesen elkülönült használati rend szerint osztották meg, ezért a dolog használatára és az annak érdekében szükséges költségek viselésére is elkülönülten jogosultak és kötelesek. A használat megosztása a véglegesség szándékával történt, a tulajdonostársak a természetben egymástól elkülönített lakóegységeket alakítottak ki. Az ingatlanhasználat ily módon és tartalommal történt rendezése nem hagyható figyelmen kívül a közös tulajdon megszüntetése során sem, ettől csak kirívó súlyú érdeksérelem esetén lehet eltérni (Ptk. 140-
3. §, EBH
4. 1502.). Ez az elv ebben az ügyben azt jelenti, hogy amennyiben a kialakított két lakás és a hozzájuk tartozó egyéb ingatlanrészek között a forgalmi értékben különbség van, úgy az nem a tulajdoni hányadok mértékében jut kifejezésre, hanem az egyes tulajdoni hányadok piaci értékében. Minden alapot nélkülöz a felpereseknek a Pp.
5. §-ának megsértésére való hivatkozása. A másodfokú bíróság nem terjeszkedett túl a kereseti kérelmen annak megállapításakor, hogy a felperesek és az alperes jogelődei között érvényes adásvételi szerződés jött létre, hiszen amíg a szerződést a bíróság arra vonatkozó kérelem - viszontkereset - alapján nem nyilvánítja érvénytelennek, azt érvényesnek kell tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében (visszterhesen) tulajdonjogot szerző alperessel szemben az ingatlannyilvántartáson kívül tulajdonjogot szerző nem igényelheti tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási feltüntetését (Ptk.
6. §, Inytv.
7. §). Ebben a körben a Kúria a másodfokú bíróság által kifejtettekkel mindenben egyetért, azt megismételni nem kívánja, a jogerős részítélet helyes indokaira csupán visszautal [Pp.
8. §

(1)bekezdés, Pp. 254. §

(3)bekezdés]. Az előzőekben kifejtettekre tekintettel a Kúria a másodfokú bíróság részítéletét a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabálysértés hiányában - a Pp. 275. §

(3)bekezdésében foglaltak alkalmazásával hatályában fenntartotta. (Kúria Pfv.I.21.922/2011.)