A határozat elvi tartalma: A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas legyen. Nem kötelezhető azonban kártérítési fizetésére, ha bizonyítja, hogy a bérlő károsodásának oka nem róható a terhére. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.V.21.534/2015/
- A tanács tagjai: Dr. Bartal Géza a tanács elnöke Dr. Farkas Attila előadó bíró Dr. Simonné Dr. Gombos Katalin bíró A felperes: ... A felperes képviselője: Dr. Kaiser István ügyvéd Az alperes: ... Az alperes képviselője: dr. Kovács Szabolcs ügyvéd A per tárgya: kártérítés A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: Felperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.428/2014/
- Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Fővárosi Törvényszék 28.G.40.132/2012/
- Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt az alperes részére 400.000 (Négyszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az állam javára, felhívásra 2.023.900 (Kettőmillió-huszonháromezer-kilencszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] [2] [3] A felperes a
- február 8-án kelt bérleti szerződés alapján határozatlan időre bérbe vette a perben nem szereplő ... Kft-től az ... szám alatti ... II. emeletén lévő 1000 m2 alapterületű üzlethelyiséget, továbbá 100 m2 raktározási területet bútor és lakástextil árucikkek értékesítése céljából. A bérbeadó a szerződésben „garantálta, hogy a bérlemény (épületgépészet, fűtés, elektromos és vízhálózat, levegőcsere) használható állapotban lesz és azt folyamatosan használható állapotban tartja". A bérleti jogviszonyban a ... Kft. helyébe
- március 1-jén bérbeadóként az alperes lépett.
- október 16-án az éjszakai órákban az ... alsó szintjén lévő, az alperes tulajdonát képező, de bérbeadás útján hasznosított ... kereskedelmi egységben tűz ütött ki. A tűz következtében a felperes által bérelt területen lévő bútorok a füsttől szennyeződtek, illetve a tűz oltása következtében tönkrementek. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [4] [5] A felperes keresetében 20.239.300 forint kártérítés és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkozott, hogy az alperes hibásan teljesítette a bérleti szerződést, a bérlemény rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotát ugyanis a tűzeset bekövetkezésekor és az azt követő időszakban nem tudta biztosítani a részére. Az ezzel összefüggésben bekövetkezett, a tönkrement, illetőleg értékcsökkent bútorok értékéből álló kárát ezért az alperesnek meg kell térítenie. Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az első- és másodfokú ítélet [6] [7] Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította, a másodfokú bíróság pedig az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes által bérelt üzlethelyiség és raktárterület a tűzeset bekövetkezésekor megfelelő műszaki állapotban volt, a tűz nem a bérleményben, hanem az épület földszintjén elhelyezkedő ... áruházban keletkezett. Az alperes hibás teljesítése ezért nem állapítható meg. Azt pedig a felperes a per során nem igazolta, hogy az alperes megszegte az őt a ... üzlethelyiség tulajdonosaként terhelő karbantartási kötelezettségét, vagy egyéb olyan jogellenes magatartást tanúsított, amely a tűz kialakulásában és az ő károsodásában szerepet játszott volna. Az alperes ezért kártérítés fizetésére a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (Ptk.)
- §-a alapján sem kötelezhető. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [8] A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése, és elsődlegesen - tartalmilag - az elsőfokú ítélet megváltoztatása és a keresetének helyt adó döntés meghozatala, másodlagosan pedig az eljárt bíróságok új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása iránt - a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel. [9] Kifejtette, hogy a jogerős ítélet sérti a Ptk.
- §
(1)bekezdését, 305-311/A. §-ait, 339. §
(1)bekezdését, 355. §
(1)és
(2)bekezdését, 424. §
(1)bekezdését, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 7. §
(2)bekezdését, 8. §
(1)és
(2)bekezdését, valamint 10. §
(1)bekezdés
- b)és
- c)pontjait. [10] Érvelése szerint az alperes a bérleti szerződésben jótállást vállalt arra, hogy a bérlemény épületgépészeti, fűtési, elektromos és vízhálózata a jogviszony fennállása alatt mindvégig használható állapotban lesz. A tűz pedig az épület földszintjén az elektromos hálózat hibája miatt következett be. A bérlemény elektromos rendszere az álláspontja szerint az épület elektromos hálózatának elválaszthatatlan részét képezi, az alperes hibás teljesítése ezért a tűz bekövetkezésével kapcsolatban megállapítható. Megjegyezte, hogy a Fővárosi Katasztrófavédelmi Igazgatóság is rögzítette a tűz kialakulásának okát vizsgáló jegyzőkönyvben, hogy az épület elektromos vezetékrendszere rossz állapotban volt. A karbantartási kötelezettségét elhanyagoló épülettulajdonos alperes pedig a kártérítési felelősség alól nem mentesülhet. [11] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult. A Kúria döntése és jogi indokai [12] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott. [13] A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő. [14] Hibás teljesítés a Ptk. 305. §
(1)bekezdése értelmében akkor következik be, ha a visszterhes szerződés alapján szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Bérleti szerződés esetén a bérbeadó a Ptk. 424. §
(1)bekezdése alapján szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas és egyébként is megfelel a szerződés előírásainak. [15] A perbeli bérleményt a tűzesetet követően nem vitásan jelentős mennyiségű füst, illetve oltóvíz árasztotta el, így a szerződésszerű használatra nyilvánvalóan nem volt alkalmas. Az alperes hibás teljesítése ezért a Ptk. 305. §
(1)bekezdésének és 424. §
(1)bekezdésének együttes helyes értelme alapján megállapítható. [16] Hibás teljesítés esetén a jogosult a Ptk.
- §-ából kitűnően a kártérítés szabályai szerint tarthat igényt a hibás teljesítésből eredő kára megtérítésére. Kártérítési igénye eredményes érvényesítéséhez ezért a Ptk.
- §
(1)bekezdése értelmében a hibás teljesítés mint jogellenes magatartás mellett kárát, valamint a jogellenes magatartás és kár közötti okozati összefüggés fennállását is bizonyítania kell, míg a kötelezett kimentheti magát a kártérítési felelősség alól annak igazolásával, hogy a szerződésszegés elkerülése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. [17] Az alperes az elsőfokú eljárás során okiratok csatolásával megfelelően bizonyította, hogy az épületgépészeti rendszer tűzvédelmi és szabványossági felülvizsgálatára vonatkozó kötelezettségének a tűzesetet megelőzően eleget tett. A felperes értelmezésével ellentétben a Fővárosi Katasztrófavédelmi Igazgatóság tűzvizsgálati jelentése sem rótt az alperes terhére olyan mulasztást, amely a tűz kialakulásában közrehatott volna. A rendelkezésre álló bizonyítékok szerint tehát a tűz bekövetkezése nem róható fel az alperesnek. Kártérítés fizetésére ezért az alperes a Ptk. 339. §
(1)bekezdése értelmében megalapozottan nem kötelezhető. [18] A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. §
(3)bekezdése alapján - az indokolás módosításával - hatályában fenntartotta. Záró rész [19] A felperes a Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján köteles az alperes áfát is magában foglaló ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költségét megfizetni. Az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13. §
(2)bekezdése értelmében szintén a felperes viseli. [20] A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 274. §
(1)bekezdése értelmében tárgyaláson bírálta el. Budapest,
- március
- Dr. Bartal Géza s.k. a tanács elnöke, Dr. Farkas Attila s.k. előadó bíró, Dr. Simonné Dr. Gombos Katalin s.k. bíró