Pf.20691/2014/15 – Fővárosi Ítélőtábla

(3)bekezdése alapján hozza létre közöttük és III. rendű alperes között az önálló zálogjoggal biztosított ingatlanvásárlási kölcsönszerződést a közjegyző által készített

1. szeptember 10-i közjegyzői okirattervezetnek megfelelő tartalommal azzal, hogy a folyósítandó 4.000.000 forint kölcsönösszeget a III. rendű alperes az I. és II. rendű alperesek perbeli ingatlanára az ingatlan-nyilvántartásba III/
2. sorszám alatt 217.955 CHF mindenkori forintellenértékének megfelelő összeg és járulékai erejéig, III/
3. sorszám alatt 25.739 CHF mindenkori forintellenértékének megfelelő összeg és járulékai erejéig bejegyzett önálló zálogjog alapjául szolgáló kölcsöntartozás előtörlesztésére köteles elszámolni, és a szerződéstervezetben szereplő határidők (pl. a kölcsönösszeg rendelkezésre tartási ideje, a kölcsön futamideje, az első törlesztőrészlet esedékessége stb.) az ítélet jogerőre emelkedésétől kezdődnek. A III. rendű alperest a felperesek arra is kötelezni kérték, hogy tűrje a perbeli ingatlanra III/
4. és III/
5. sorszám alatt bejegyzett önálló zálogjog törlését. Kérték továbbá az I-III. rendű alperesek egyetemleges kötelezését kártérítés címén 1.200.000 forint és ezen összeg után
6. szeptember
7. napjától a kifizetésig járó, a kifizetéssel érintett félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamatnak megfelelő mértékű késedelmi kamat megfizetésére. A másodlagos kereseti kérelmükben a per tárgyát képező ingatlan vételárának 4.000.000 forinttal (a tehermentesítéséhez szükséges összeggel) történő leszállítását kérték a Ptk.
8. §

(1)bekezdés b) pontja, 370. §

(3)bekezdése alapján, valamint az I-III. rendű alperesek kötelezését a per tárgyát képező ingatlan vonatkozásában tulajdonjoguk 1/2-1/2 arányban történő bejegyzésének tűrésére, a kölcsönszerződés elsődleges kereset szerinti létrehozását pedig azzal kérték, hogy a 4.000.000 forint kölcsönösszeget a III. rendű alperes az önálló zálogjogok kapcsán általuk a tehermentesítés érdekében fizetett összegként köteles elszámolni. Harmadlagosan az előbbi kérelmeik szerint a perbeli ingatlan vételárának leszállítása, tulajdonjoguk ingatlannyilvántartásba való bejegyzése iránt terjesztettek elő keresetet, továbbá a III. rendű alperest annak tűrésére kérték kötelezni, hogy a perbeli ingatlanra III/14., III/

1. sorszám alatt bejegyzett önálló zálogjogok törlésre kerüljenek és a III/
2. sorszám alatt törölt zálogjog ranghelyén 4.000.000 forint erejéig önálló zálogjog kerüljön bejegyzésre a javára a tehermentesítés címén felperesek által neki fizetendő összeg biztosítására. A felperesek előadták: az I. és II. rendű alperesekkel
3. július 16-án megkötött adásvételi szerződéssel megvásárolták a perbeli ingatlant 21.000.000 forint vételáron, mely ellenében az alperesek a tehermentes tulajdonszerzésüket voltak kötelesek biztosítani. Az adásvételi szerződés szerint az ingatlant a szerződéskötéskor kizárólag az E. Bank Rt. javára 217.955 CHF erejéig bejegyzett jelzálogjog terhelte, ténylegesen azonban a Bank javára 25.739 CHF erejéig egy másik jelzálogjog is be volt jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. A vételárból 17.000.000 forint került megfizetésre. Az ingatlanon jelenleg is fennálló teher (a jelzálogjogok, valamint 200.000 forint erejéig bejegyzett végrehajtási jog) meghaladja a hátralékos vételár összegét, melyet az E. Bank Rt.-vel
4. szeptember 10-én aláírni tervezett kölcsönszerződés alapján fizettek volna meg, de a szerződés aláírása az I-II. rendű alperesek érdekkörében felmerült okból meghiúsult, mert észlelték, hogy időközben az ingatlanra végrehajtási jog került bejegyzésre. A felek megállapodása értelmében a 4.000.000 forintot közvetlenül a III. rendű alperes részére voltak kötelesek megfizetni az ingatlan tehermentesítése érdekében. Az I-II. rendű alperesek III. rendű alperes által vezetett hitelszámlájának számát a közjegyzői okirattervezet helyesen tartalmazta, a bankszámlát vezető bank neve kijavításra kerülhetett volna, és ha nincs a végrehajtási jog bejegyzése, a kölcsönszerződést a felek aláírták volna. A tulajdonjoguk zálogjoggal terhelten történő bejegyzése az I-II. rendű alperesek jogát, jogos érdekét nem sértené. A jelenlegi helyzet azon szerződésszegésükből állt elő, hogy az ingatlant vállalásuk ellenére nem tehermentesítették. A felperesek álláspontja szerint az I., II. rendű alperesek hibásan teljesítettek, ezért a Ptk.
5. §

(4)bekezdése értelmében a hiba kijavításáig az ellenszolgáltatás, vagyis a vételár arányos része visszatartható. A hiba kijavításának költsége legalább 4.000.000 forint lesz a keresetnek történő helyt adás esetén, mely azonos a hátralékos vételár összegével. A másodlagos és harmadlagos kereseti kérelem tekintetében a felperesek arra hivatkoztak, hogy a Ptk. 306. §

(1)bekezdés b) pontja alapján árleszállítást igényelhetnek, mert az I. és II. rendű alperesek az ingatlant mindeddig nem tehermentesítették. Az árleszállítás összege meg kell, hogy egyezzen az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges összeggel. A III. rendű alperes a 4.000.000 forint részére történő megfizetése esetén vállalta a perbeli ingatlant terhelő jelzálogjogok törlését. Az ár leszállítása esetén a teljes vételár kifizetettnek minősül, és az adásvételi szerződés értelmében megszerezték az ingatlan tulajdonjogát. A zálogjoggal és a kölcsönszerződéssel kapcsolatos III. rendű alperessel szembeni elsődleges kereset tekintetében a felperesek arra hivatkoztak, hogy hitelkérelmük alapján a III. rendű alperes pozitív hitelbírálatról tájékoztatta őket. A felek a kölcsönszerződés lényeges tartalmában is megállapodtak. A közjegyző által

1. szeptember 10-ére előkészített közjegyzői okirat aláírása az ingatlanra időközben bejegyzett végrehajtási jog miatt maradt el, noha ez nem kellett volna, hogy akadályát képezze az aláírásnak, hiszen a kölcsön folyósításának feltételeként a III. rendű alperes jelzálogjogának átmenetileg negyedik zálogjogi ranghelyre történő bejegyzése került meghatározásra. A III. rendű alperes a kölcsönt a végrehajtási jog törlése után lett volna köteles folyósítani, így érdekei a szerződés
2. szeptember 10-i aláírásakor sem sérültek volna. A felperesi hitelkérelem és a III. rendű alperesnek a hitelbírálat eredményéről adott tájékoztatása, mint külön megtett írásbeli nyilatkozatok, előszerződést hoztak létre. A kölcsönszerződés megkötését a III. rendű alperes jogellenesen tagadta meg, így a Ptk.
3. §

(3)bekezdése alapján a bíróság a felek kérelmére a szerződést létrehozhatja. A felek a szerződés lényeges kérdéseiben megállapodtak, melyet a közjegyző által előkészített okirat tartalmaz azzal, hogy abban nyilvánvalóan elírás, hogy az I. és II. rendű alperesek hitelszámláját vezető bank a C. A III. rendű alperes volt az I. és II. rendű alperesek hitelezője, így a hitelüket részletesen ismerte, ehhez képest állapodott meg a kölcsön összegében. A vételár utolsó részlete ebből a kölcsönből került volna megfizetésre. A III. rendű alperesnek e kölcsönt biztosító zálogjog a közjegyzői okirattervezet szerint első ranghelyre került volna az I. és II. rendű alperesek kiváltásra kerülő kölcsöne fedezetéül szolgáló jelzálogjogok törlésekor. A felperesek tehát azt állították: a III. rendű alperes

1. szeptember 10-ig abban állapodott meg velük, hogy a 4.000.000 forint megfizetése után törölteti az I. és II. rendű alperesek részére nyújtott kölcsön fedezetéül szolgáló jelzálogjogokat. A maguk részéről a kölcsönszerződés aláírása érdekében mindent megtettek, a III. rendű alperes azonban az aláírást alapos indok nélkül megtagadta. Miután a végrehajtási jog az ingatlanról törlésre került, a hitelszerződés aláírásához további feltételként szabta, hogy hitelükre az I. és II. rendű alperesek 4.000.000 forinton felüli összeget fizessenek be, mert csak így járul hozzá a jelzálogjogok törléséhez. Ezzel a III. rendű alperes megsértette az előszerződés formájában megkötött megállapodást. A zálogjoggal és kölcsönszerződéssel kapcsolatos másodlagos kereseti kérelem körében a felperesek előadták: amennyiben a vételár leszállításra kerül, úgy a III. rendű alperestől felveendő kölcsön összegét a III. rendű alperes felé az ingatlan tehermentesítése érdekében fizetik meg [Ptk.
2. §

(2)és

(4)bekezdés]. A megfizetett összeg erejéig az I. és II. rendű alperesekkel szembeni követelés átszáll rájuk, azonban az árleszállítás következtében ez az összeg már rendezésre került. A III. rendű alperesnek történő fizetés esetén az ingatlanra bejegyzett zálogjogok a felperesekre szállnak át, tulajdonjoguk bejegyzésével pedig megszűnnek. Az I. és II. rendű felperesek álláspontja szerint a zálogjoggal kapcsolatos harmadlagos kereseti kérelem teljesítése teremti meg a felek közötti elszámolás lehetőségét, ha a kölcsönszerződés létrehozása iránti kereset nem teljesíthető. A kölcsönszerződés megkötésére irányuló tárgyalások során a III. rendű alperes a létrejött előszerződésben - vállalta, hogy 4.000.000 forint megfizetése ellenében kiengedi a perbeli ingatlant az I. és II. rendű alperesek hitelének fedezetei közül, és kiadja a bejegyzett zálogjogokra a törlési engedélyt. A tehermentesítés címén fizetendő összeg mértékéről mint lényeges kérdésről tehát megállapodtak a III. rendű alperessel [Ptk. 205. §

(2)bekezdés], így e körben közöttük szerződés jött létre, amit a közjegyző által előkészített szerződéstervezet is bizonyít. A tehermentesítés összegére vonatkozó megállapodás érvényes létrejöttéhez nem volt szükséges az írásba foglalás. A III. rendű alperes e szerződéses kötelezettségvállalását utóbb nem teljesítette és további összegek megfizetését igényelte. A harmadlagos kereseti kérelem teljesítése esetén a felperesek álláspontjuk szerint abba a helyzetbe kerülnek, hogy felvehetnek egy másik hitelintézetnél hitelt a III. rendű alperes részére fizetendő 4.000.000 forint „tehermentesítés" megfizetéséhez. Jelenleg az ingatlan tulajdoni viszonyainak ingatlan-nyilvántartási rendezetlensége, a zálogjogokkal való leterheltség miatt erre nincs lehetőség, ezért nem képesek önhibájukon kívül a 4.000.000 forintot a III. rendű alperes részére megfizetni. A kártérítési keresetet az I., II. rendű felperesek arra alapították, hogy az alpereseknek felróható okból nem tudták átjegyeztetni a perbeli ingatlanra a lakásépítési kedvezményt, melynek következtében elveszítették az 1.200.000 forint összegű támogatást. Az átjegyzés amiatt hiúsult meg, hogy a tulajdonjoguk az alpereseknek felróhatóan nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A

1. szeptember 10-i kölcsönszerződés megkötése az I., II. rendű alpereseknek felróható okból hiúsult meg, figyelemmel a végrehajtási jogra, amikor pedig a végrehajtási jog törlésre került, a III. rendű alperes tagadta meg a kölcsönszerződés megkötését és azt további - a felperesek vételártartozását meghaladó összegű - fizetéstől tette függővé. Nem tagadhatta volna meg a III. rendű alperes a végrehajtási jog bejegyzése ellenére sem a kölcsönszerződés megkötését, mert a kölcsön folyósításának feltétele a jelzálogjoga átmenetileg negyedik ranghelyen történő bejegyzése volt. A végrehajtási jog törlését a zálogjog ranghelyének biztosítása mellett intézhették volna az I., II. rendű alperesek. A részükre nyújtott kölcsön fedezeteként bejegyzett zálogjogok ranghelyének fenntartása útján a végrehajtási jogot megelőző ranghelyre is kerülhetett volna a III. rendű alperes zálogjoga. A III. rendű alperes a későbbiekben jogszerűtlenül igényelte a kölcsönszerződés megkötésének feltételeként további, a hátralékos vételárat meghaladó összeg megfizetését. Az előszerződésre tekintettel a III. rendű alperes jogellenesen tagadta meg az eredeti tartalommal a kölcsönszerződés aláírását. Az előszerződés írásban jött létre akként, hogy a felperesek írásban nyújtottak be kölcsönszerződés iránti kérelmet, a III. rendű alperes pedig írásban küldte meg a pozitív hitelbírálati értesítést [Ptk.
2. §

(1)bekezdés, 213. §

(1)bekezdés]. A végleges szerződés aláírásának megtagadása ok-okozati összefüggésben áll a felperesek lakásépítési támogatás elvesztése folytán bekövetkezett kárával. A felperesek szerint az IIII. rendű alperesek kártérítési felelősségét a Ptk. 318. §

(1)bekezdése alapján alkalmazandó 339. §

(1)bekezdés alapozza meg. Az I. és II. rendű alperesek az ingatlan adásvételi szerződésben foglalt kötelezettségüket, míg a III. rendű alperes az előszerződés alapján fennálló szerződéskötési kötelezettségét szegte meg. Az I. és II. rendű alperesek közösen okozták a kárt, ezért a Ptk. 344. §

(1)bekezdése értelmében a fizetési kötelezettségük egyetemleges. A III. rendű alperes kártérítési felelősségét a felperesek szerint az előszerződés érvényes létrejötte hiányában megalapozná a Ptk.

1. §-a is, mivel az I. és II. rendű alperesek hitelszerződése, valamint az adásvételi szerződés ismeretében hitel nyújtását ígérte a közjegyző által elkészített
2. szeptember 10-i okirat tervezet szerinti feltételekkel, az ingatlanra bejegyzett zálogjogok egyidejű törlése mellett. A felperesek előadták továbbá, hogy a
3. október
4. napján általuk megkötött engedményezési szerződés felbontása folytán egymás között egyenlő arányban illeti meg őket a per tárgyát képező követelés. Az I. és II. rendű alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy amennyiben a bíróság helyt ad a keresetnek, abban az esetben beszámítani kérnek
5. augusztustól kezdődően havi 100.000 forint lakáshasználati díjat, mivel a perbeli ingatlan a felperesek használatában áll. Rámutattak arra, hogy nem a bejegyzett végrehajtási jog volt a kölcsönszerződés megkötésének akadálya. A kölcsönszerződés aláírása azért maradt el, mert egyrészt a közjegyzői okiratban nem a III. rendű alperes hitelelszámolási számlaszáma, hanem a II. rendű alperes mint eladó bankszámlaszáma került feltüntetésre, amit maga a II. rendű felperes észlelt és jelzett a közjegyző felé. Másrészt a felperesek csak ekkor tájékoztatták a III. rendű alperest és a közjegyzőt, hogy mivel a számlaszám miatt úgyis új szerződés készül, az ingatlanra kívánják bejegyeztetni a korábban eladott ingatlanukra bejegyzett 1.200.000 forint lakásépítési kedvezményt is. A lakásépítési kedvezmény átvezetése a III. rendű alperes részéről más és hosszadalmasabb eljárást igényelt volna a hitelbírálat során. Az alperesek e tények vonatkozásában indítványozták az eljáró banki ügyintéző és a közjegyző tanúkénti meghallgatását. Álláspontjuk szerint a kölcsönszerződés megkötésének meghiúsulása tekintetében nem állapítható meg a felelősségük, hiszen 2008 augusztusában minden adott volt a szerződés teljesüléséhez. Rámutattak arra is, hogy a felperesek magasabb áron adták el az ingatlanukat, mint amekkora összegért az új ingatlant megvásárolták, így legfeljebb a lakásépítési kedvezmény arányos részére jogosultak csak. Az alperesek ragaszkodtak ahhoz, hogy a felperesek tulajdonjoga addig ne kerüljön bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba, amíg nem igazolták a 4.000.000 forint III. rendű alperes részére történő megfizetését. Az elsőfokú bíróság részítéletével elutasította az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog bejegyzése, a kölcsönszerződés létrehozása és a III. rendű alperes javára bejegyzett önálló zálogjog törlése iránti elsődleges és másodlagos keresetet. A
6. július
7. napján kelt, az I. és II. rendű felperesek mint vevők, valamint az I. és II. alperesek mint eladók között a sz-i ... helyrajzi számú ingatlan adásvétele tárgyában kelt adásvételi szerződés szerinti 21.000.000 forint összegű vételárat 4.000.000 forinttal, 17.000.000 forintra leszállította. Kötelezte az I., II., III. rendű alpereseket annak tűrésérére, hogy az I. és II. rendű felperes tulajdonjogát a sz-i ... helyrajzi számú ingatlanra vonatkozóan egyenként 1/2 hányadban bejegyezzék vétel jogcímén. Kötelezte a III. rendű alperest annak tűrésérére, hogy ezen ingatlanra vonatkozóan III/
8. alatt bejegyzett önálló zálogjog 4.000.000 forint erejéig bejegyzettre módosuljon, a III/
9. alatt bejegyzett önálló zálogjog pedig törlésre kerüljön. Megkeresni rendelte a Járási Földhivatalt, hogy az ítélet jogerőre emelkedését követően jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba 1/2-1/2 hányadban az I. és a II. rendű felperes tulajdonjogát adásvétel jogcímén, továbbá a III/
10. alatti bejegyzést akként módosítsa, hogy a biztosított követelés 4.000.000 forint, a III/
11. alatt bejegyzett önálló zálogjogot pedig törölje. A részítélet indokolásában kifejtettek szerint az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét akként vette figyelembe, hogy az a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatban három vagylagos keresetből áll (látszólagos keresethalmazat). E keresetektől elkülönül - valóságos keresethalmazatot alkotva - az 1.200.000 forint és járulékai iránti kártérítési kereset. A részítélettel a tulajdonjog bejegyzése iránti látszólagos keresethalmazatot bírálta el. A Ptk.
12. §

(1)bekezdésére hivatkozva arra a következtetésre jutott, hogy a peradatok alapján megállapítható: 2008 augusztusában - még mielőtt a végrehajtási jog bejegyzésre került - minden adott volt a perbeli ingatlan tehermentesítéséhez. Ha a felperesek ekkor megkötik a kölcsönszerződést, a 4.000.000 forint összegű hitelt a III. rendű alperes jogelődje azonnal átvezethette volna az I. és II. rendű alperesek hitelszámlájára, mellyel a III. rendű alperesi jogelőd által előírt mértékű előtörlesztés teljesül, az ingatlan tehermentes lesz, a perbeli adásvételi ügylet teljesedésbe megy, a felperesek megszerzik a tehermentes tulajdonjogot, az alperesek pedig megkapják a teljes vételárat. A peradatok szerint minderre elsődlegesen azért nem került sor, mert

1. szeptember
2. napján bejegyzésre került az ingatlanra az I. rendű alperes tartozása kapcsán a végrehajtási jog. A felelősség emiatt az elsőfokú bíróság álláspontja szerint csakis az I., II. rendű alperes eladókat terhelheti. Mire a végrehajtási jog törlésével az akadály elhárult volna, a III. rendű alperes a pénzügyi válság okozta árfolyam-emelkedésre tekintettel már magasabb összeg megfizetését szabta feltételként az ingatlan tehermentesítéséhez. A magasabb összeget az I., II. rendű alperesek nem kívánták megfizetni, a felperesek pedig arra nem voltak kötelesek, így az ügylet teljesedésbe menni nem tudott. Az elsőfokú bíróság a Ptk.
3. §

(3)bekezdésére hivatkozással megállapította azt is, hogy a közjegyzői okiratba foglalt szerződéstervezet alapján elviekben létrehozható lenne a III. rendű alperes mint kölcsönadó és az I., II. rendű felperesek mint kölcsönvevők közötti kölcsönszerződés és annak tartalmát is meg lehetne állapítani. A szerződés bíróság általi létrehozása azonban meg nem engedhető mértékben avatkozna be elsődlegesen a III. rendű alperes szerződéskötési autonómiájába, sőt lényegében azt teljes egészében elvonná. A szerződés bíróság általi létrehozásának a III. rendű alperes aktuális üzletszabályzatával, általános szerződési feltételeivel is összhangban kellene állnia. Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság kizártnak tartotta a szerződés bíróság általi létrehozását. Megállapította, hogy a tehermentesítés a jelenlegi helyzetben már nem lehetséges. Az adott esetre irányadónak ítélte a Ptk. 370. §

(3)bekezdését, mely a teher átvállalása ellenében a vételár megfelelő csökkentése iránti igényt tartalmazza. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint ennek az igénynek az érvényesítése olyan esetben sem zárható ki, amikor a teher meghaladja a szolgáltatandó vételár egészét. Az adott esetben azért látta az igényt érvényesíthetőnek, mert ez volt a felek által célzott jogkövetkezmény. A III. rendű alperes megfelelő mértékű előtörlesztés esetén a teher törléséhez hozzájárult volna. A III. rendű alperes által igényelt befizetésből 4.000.000 forint maradt el, így az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az átvállalandó teher mértéke ezt nem haladhatja meg. A teher átvállalása az adott esetben nem jelentheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezett mértékű követelés egészének az átvállalását, hiszen e követelésnek van más - magasabb értékű ingatlanbiztosítéka is, másrészt a III. rendű alperes sem igényelte ezt annak érdekében, hogy kiengedje a fedezeti körből a perbeli ingatlant. Az elsőfokú bíróság szerint tehát a teher átvállalása ez esetben a „4.000.000 forint mérték" átvállalását jelenti, pontosan ugyanannyit, amilyen mértékű vételár megfizetésére még a felperesek kötelesek lennének. A teher átvállalása ellenében a felperesek a vételár megfelelő csökkentését igényelhetik, mely azt jelenti, hogy a 21.000.000 forint összegű vételár 4.000.000 forinttal csökkent 17.000.000 forintra. A tulajdonjog felperesek javára történő bejegyzése az adott esetben a vételár leszállításának jogkövetkezménye. A felpereseknek ez esetben nincs további fizetési kötelezettségük, tehát a III. rendű alperes és közöttük kölcsönszerződés létrehozása nem is értelmezhető, illetőleg a felperesek nem kötelezhetőek semmilyen mértékű további fizetésre. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az elsődleges és a másodlagos keresetet ez okból kellett elutasítani. A harmadlagos kereset volt az, amely a vételár leszállításából eredeztette a tulajdonjog bejegyzése iránti igényt, így az elsőfokú bíróság szerint ez a kereset lehet alapos. A vételár leszállításának azonban szükségszerű feltétele és velejárója a teher átvállalása, melyet az adott esetben a teherre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási bejegyzés módosításával lehetett kifejezni. A teher átvállalását ez esetben az fejezi ki, hogy a felperesek az átvállalt teherrel szerzik meg az ingatlan tulajdonjogát és nem tehermentesen. Az adott esetben két bejegyzés vonatkozott a teherre, ezért a rangsorban későbbi bejegyzést törölni szükséges, a rangsorban korábbi bejegyzést pedig módosítani kell a biztosított követelés mértékében (az átvállalás erejéig). Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az I. és II. rendű alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az I. és II. rendű felpereseknek 15 napon belül 1.200.000 forintot és ennek

1. szeptember
2. napjától a kifizetés napjáig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamatnak megfelelő mértékű késedelmi kamatát. A III. rendű alperessel szemben e keresetet elutasította. Kötelezte az I. és II. rendű alpereseket, hogy fizessenek meg egyetemlegesen 15 napon belül az I. és II. rendű felpereseknek 738.100 forint perköltséget, az államnak pedig külön felhívásra 900.000 forint le nem rótt illetéket, míg egyéb felmerült költségeiket a felek maguk viselik. Az ítélet indokolásában kifejtettek szerint az elsőfokú bíróság az 1.200.000 forint és járulékai iránti kártérítési keresetet bírálta el. Megállapította, hogy a lakásépítési kedvezmény átjegyzéséhez a felperesek minden szükséges lépést megtettek, nem felelősek azért, hogy nem tudták a meghosszabbított határidőn belül az ingatlan tulajdonjogát megszerezni. Az utóbbiért a felelősség az I. és II. rendű alperest terheli, mert a végrehajtási jog bejegyzése meghiúsította a felperesek teljesítését, az ahhoz szükséges kölcsönszerződést ugyanis a felperesek a bejegyzett végrehajtási jog miatt nem tudták megkötni. Az I. és II. rendű alperes érdekkörében bekövetkezett ezen körülmény önmagában vezetett el ahhoz, hogy a felperesek nem tudták teljesíteni a lakásépítési kedvezmény átjegyzéséhez szükséges egyik feltételt. Az okfolyamatban a III. rendű alperes kölcsönszerződéstől elzárkózó nyilatkozata az elsőfokú bíróság álláspontja szerint nem bír jelentőséggel a kár bekövetkezése szempontjából. Peradat ugyanis, hogy a végrehajtási jog törlését követően a fedezeti körből kiengedte volna az ingatlant a III. rendű alperes, csak magasabb összeg ellenében, melyet a hátralékos vételár már nem fedezett. A tehermentesítés az I. és II. rendű alperes kötelessége lett volna, nekik kellett volna megteremteniük azt a helyzetet, hogy a felperesek a tulajdonjogot megszerezve a lakásépítési kedvezményt átjegyeztethessék, hogy ne kelljen visszafizetniük. Mivel a visszafizetés az I. és II. rendű alperesek mulasztására vezethető vissza, a Ptk.
3. §

(1)bekezdése alapján alkalmazandó 339. §

(1)bekezdése szerinti kárfelelősségük fennáll, mely a Ptk. 344. §

(1)bekezdése értelmében egyetemleges. A késedelmi kamatfizetési kötelezettség kezdő időpontját az elsőfokú bíróság a lakásépítési kedvezmény végleges elvesztésének időpontjában állapította meg. A részítélet ellen a III. rendű alperes fellebbezést, az I. és II. rendű felperes csatlakozó fellebbezést terjesztett elő. A III. rendű alperes fellebbezésében elsődlegesen az elsőfokú bíróság részítéletének Ptk. 252. §

(3)bekezdése alapján történő hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását, másodlagosan az elsőfokú részítélet részbeni megváltoztatásával a vele szemben előterjesztett kereset teljes elutasítását kérte. Rámutatott arra, hogy a felperesi igényt nem lehet nem az

1. évi CXLI. törvény (Inytv.)
2. §-a szerinti törlési keresetnek minősíteni. Az elsőfokú bíróság az ítélőtábla hatályon kívül helyező végzésében foglaltak ellenére elmulasztotta vizsgálni, fennállnak-e a törlés törvényi feltételei. Az Inytv. kivételesen, meghatározott feltételek esetén engedi csak meg a közhitelű nyilvántartásba bejegyzett jogok utólagos megváltoztatását. Maga az elsőfokú ítélet is tényként állítja: a III. rendű alperes bejegyzése nem érvénytelen és nem téves. Ha pedig ez így van, abból az következik, hogy nincs alapja a törlésnek, más „igazságtételi" vagy „megoldáskeresési" indíttatásból a bejegyzett jog törlésére nincs anyagi jogi alap. Az elsőfokú bíróság részítélete tulajdonképpen a III. rendű alperes szerződéses jognyilatkozatát pótolja, amikor elfogad a III. rendű alperes helyett 4.000.000 forint felperesi teljesítést a jelzálogjogok törlése fejében. Pontosabban ilyen összeg megfizetésének feltételéig és mértékéig tartja csak fenn a bejegyzett jelzálogjogot. Ez a jognyilatkozat pótlás egyrészt túlterjeszkedik a felperes kereseti kérelmén, másrészt nem egyeztethető össze a Ptk.
3. §

(3)bekezdésével, mely csak jogszabály által megkívánt jognyilatkozat megadása esetére tartja fenn a bírói alakító jogot. A kölcsönszerződés létrehozhatatlansága körében az elsőfokú bíróság a III. rendű alperes szerződési autonómiájára hivatkozik, ezzel szemben ezt az autonómiát érthetetlen módon figyelmen kívül hagyja olyan esetben, mint a perbeli, amikor is a jogosult ugyanannak a szerződési konstrukciónak a keretében egy meghatározott pénzösszeget egy jogi fedezet kiengedéséhez csak meghatározott időintervallumon belül, bizonyos feltételekkel fogadott volna el úgy, hogy ezt nem szerződéses nyilatkozattal tette, hanem csak előkészületek történtek a szerződéses nyilatkozatok megtételére, de érdekkörén kívül eső feltételek miatt a szerződés megkötésére és teljesítésére már nem volt lehetőség. Ilyen előzmények után, a jelzálogjogos hitelezőnek felróható körülmények nélkül, nem létező szerződési nyilatkozatot „generálni" ítélettel, jogszabályi feltételek vizsgálata és fennállta nélkül, több szempontból is anyagi jogot sértő következtetés. Hivatkozott a III. rendű alperes a Ptk. 256. §

(1)bekezdésére és 251. §

(3)bekezdésére, melyek szerint a jogosult lemondó, vagy a törléshez hozzájáruló nyilatkozatának hiányában a követelés fennállása alatt a jelzálogjogok mértéke nem az ingatlan forgalmi értékéhez kapcsolódik, hanem mindvégig a korábban keletkezett, az I., II. rendű alperesek részéről fennálló kölcsöntartozások egészben vagy részben történő kiegyenlítéséhez, illetve az abból aktuálisan fennálló tartozás összegéhez. Az a körülmény, hogy a III. rendű alperes az eljárás korábbi szakaszában nem tett részletes nyilatkozatot, nem jelenthet jogi érvet egy anyagi jogilag megalapozatlan és a fél szerződési autonómiájába beavatkozó bírói jognyilatkozat pótláshoz, pláne közhitelű nyilvántartásba bejegyzett dologi jog törléséhez. Az I. és II. rendű felperesek csatlakozó fellebbezésükben a részítélet részbeni megváltoztatásával a III. rendű alperessel szembeni másodlagos kereset teljesítését kérték. Fenntartották az előszerződés létrejötte kapcsán az elsőfokú eljárás során kifejtett álláspontjukat. Rámutattak arra, hogy téves az elsőfokú bíróság azon megállapítása, miszerint a kölcsönszerződés azért nem hozható létre, mert a vételár leszállítása következtében a felpereseknek az I. és II. rendű alperesek felé nincs további fizetési kötelezettségük. A felperesek és a III. rendű alperes közötti megállapodás, az abból a feleket terhelő kötelezettség szempontjából álláspontjuk szerint nem bír jelentőséggel, hogy a bíróság a szerződéskötést követően kialakult helyzetre tekintettel leszállította 4.000.000 forinttal a vételárat. Az adásvétel kapcsán a felpereseket a 4.000.000 forint megfizetésének kötelezettsége továbbra is terheli, csak nem az I. és II. rendű alperesek, hanem a III. rendű alperes felé, az ingatlan tehermentesítése formájában. E tehermentesítés kapcsán is köti azonban a III. rendű alperest a felperesekkel kötött előszerződésben vállalt kötelezettsége, mely szerint a 4.000.000 forint összegű kölcsönnek a perbeli ingatlan tehermentesítésére fordítása mellett törölteti az ingatlanról az I. és II. rendű alperesek kölcsöntartozásának biztosítékaként bejegyzett két jelzálogjogot a felperesek által felveendő kölcsönt biztosító újabb jelzálogjog bejegyzése mellett. Az elsőfokú bíróságnak tehát elsősorban a felek (a felperesek és a III. rendű alperes) megállapodását, annak tartalmát kellett volna alapul vennie, és szándékuknak megfelelően rendelkezni a kölcsönszerződés létrehozásáról, valamint az alperesek kölcsönét biztosító két jelzálogjog törlésének tűrésére kötelezésről. Az elsőfokú ítélet elleni fellebbezésében az I. és II. rendű felperes az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a III. rendű alperes kötelezését kérte kártérítés címén az I-II. rendű alperesekkel egyetemlegesen 1.200.000 forint és késedelmi kamatai megfizetésére. Kérte továbbá az elsőfokú ítéletet a perköltség tekintetében is megváltoztatni akként, hogy a III. rendű alperes az I. és II. rendű alperesekkel egyetemlegesen fizessen az elsőfokú ítéletben megállapított összegű perköltséget. A felperesek szerint az elsőfokú ítélet megalapozatlan és jogszabálysértő. A lakásépítési kedvezmény perbeli ingatlanra történő átjegyzését ugyanis a III. rendű alperesnek is felróható okból nem tudták elvégeztetni, és ennek következtében elveszítették az 1.200.000 forint támogatási összeget. Mindhárom alperesnek felróható, hogy a felperesek tulajdonjoga nem került bejegyzésre a perbeli ingatlanra. Attól függetlenül, hogy a kölcsönszerződés az I. és II. rendű alpereseknek felróható okból hiúsult meg, a kölcsönszerződés aláírásának 2008. szeptember 10-i megtagadásával a III. rendű alperes is jogellenesen járt el, hiszen a végrehajtási jogra hivatkozással nem tagadhatta volna meg okszerűen az aláírást. A zálogjoga bejegyezhető lett volna a már bejegyzett végrehajtási jogot követő átmenetileg ötödik ranghelyre. Az I. és II. rendű alperesek a zálogjog ranghelyének biztosítása mellett intézhették volna a végrehajtási jog törlését, melyet követően a hitel folyósítására is sor kerülhetett volna. Az I. és II. rendű alperesek részére nyújtott kölcsön fedezeteként bejegyzett zálogjogok ranghelyének fenntartása útján a végrehajtási jogot megelőző ranghelyre is bekerülhetett volna az ingatlan-nyilvántartásba a felpereseknek nyújtandó kölcsönt biztosítandó zálogjog, így hátrány emiatt sem érte volna a III. rendű alperest. A szerződés megkötésének megtagadására mindezekre tekintettel nem állt fenn alapos ok a részéről. A későbbiekben jogszerűtlenül támasztott a III. rendű alperes a kölcsönszerződés megkötésének feltételeként további követelést. Amennyiben az előszerződés megszegésével a III. rendű alperes nem tagadja meg a kölcsönszerződés aláírását, úgy a perbeli ingatlanra az I. és II. rendű alperesek kölcsöntartozása fejében bejegyzett jelzálogjogok törlése mellett a felperesek tulajdonjogának, és azzal együtt az 1.200.000 forint lakásépítési kedvezményt biztosító jelzálogjog bejegyzésére is sor kerülhetett volna. A felperesek fenntartották azt az álláspontjukat is, miszerint a III. rendű alperes a Ptk. 6. §-a alapján is kötelezhető kártérítésre. A perköltséget illetően a fellebbezésükben azzal érveltek, hogy az I-III. rendű alperesek a Pp. 51. § a) pontja szerinti pertársak, így a Pp. 82. §

(1)bekezdése értelmében a perköltség megfizetésére egyetemlegesen kötelezendők. A III. rendű alperes a fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. A Fővárosi Ítélőtábla nem érintette az elsőfokú bíróság részítéletének és ítéletének a vételárat leszállító, a felperesek tulajdonjoga bejegyzésének tűrésérére kötelező, az I. és II. rendű alpereseket kártérítés fizetésében marasztaló rendelkezéseit, mivel azok fellebbezés hiányában jogerőre emelkedtek [Pp. 228. §

(4)bekezdés]. A részítélet elleni fellebbezés folytán folyamatban lévő ügyet a Pp. 239. §-a folytán alkalmazandó Pp. 149. §

(2)bekezdése alapján a fellebbezés folytán előtte folyamatban lévő ügyhöz egyesítette. Tekintettel arra, hogy az I. és II. rendű alperesek nem nyújtottak be az elsőfokú eljárás során a Pp. 100/A. §

(1)bekezdésének megfelelő megbízási szerződést, vizsgálta az elsőfokú részítélet és ítélet kézbesítésének szabályszerűségét. Megállapította, hogy az I. és II. rendű alperesek rendelkeznek belföldön lakóhellyel, így a kézbesítési megbízottra vonatkozó eljárásjogi szabályok alkalmazásának feltétele nem áll fenn, a volt jogi képviselő

1. május 8-i bejelentését az I. és II. rendű alperesek értesítési címére vonatkozóként kell figyelembe venni, melyhez képest az elsőfokú ítélet kézbesítése szabályszerűnek minősül. A III. rendű alperes ítélet elleni fellebbezése alapos, az I. és II. rendű felperesek csatlakozó fellebbezése, valamint a részítélet elleni fellebbezésük alaptalan. A fellebbezések a III. rendű alperessel szembeni kártérítési keresetet, valamint a felperesek és a III. rendű alperes közötti kölcsönszerződés létrehozása iránti keresetet elutasító, a III. rendű alperest a felperesek tulajdonjoga bejegyzésének tűrésérére kötelező, továbbá a III. rendű alperes javára bejegyzett önálló zálogjog módosítására, illetőleg törlésére irányuló keresetnek helyt adó elsőfokú részítéleti és ítéleti rendelkezéseket támadták. Az elsőfokú bíróság a tényállást lényegében helyesen állapította meg, döntésével azonban az ítélőtábla csak részben értett egyet. A felperesek keresetükben a
2. szeptember 10-i közjegyzői okiratban foglaltaknak megfelelő szerződés létrehozását kérték, mert álláspontjuk szerint a III. rendű alperes, illetőleg jogelődje (az E. Bank Rt.) jogos ok nélkül tagadta meg az okiratba foglalt szerződés megkötését. Az ítélőtábla álláspontja szerint a felperesek és a III. rendű alperes, illetőleg jogelődje között előszerződés nem jött létre, mivel a szerződéskötési kötelezettséget megalapozóként hivatkozott közjegyzői okirat a III. rendű alperesi jogelőd szerződéskötésre vonatkozó ajánlatát tartalmazta, és az a felperesek által nem került elfogadásra. A jelenlévők között tett ajánlat esetében a Ptk.
3. §

(2)bekezdése értelmében az ajánlati kötöttség megszűnik, ha a másik az ajánlatot nyomban el nem fogadja. A keresetlevélhez mellékelt

1. február 25-i emlékeztetőből következően az ajánlatot a felperesek sem fogadták el. Az említett okirat azt tartalmazza, hogy szándékukban állt első ranghelyen jelzálogjogot bejegyeztetni a lakásépítési kedvezmény erejéig a Magyar Államkincstár javára, a III. rendű alperesi jogelőd ajánlata - melyet a közjegyzői okirat tartalmazott - viszont nem volt ezzel összeegyeztethető. Megállapítható továbbá, hogy az III. rendű alperesi jogelőd által elkészíttetett közjegyzői okirat azért sem került aláírásra, mert abban tévesen szerepelt az I. rendű alperes számláját vezető bank, továbbá kiderült, hogy az ingatlanra időközben új végrehajtási jogot jegyeztek be. A kölcsönszerződés tehát mindezek miatt nem jött létre, és nem is hozható létre, mert ennek anyagi jogi feltétele hiányzik. A III. rendű alperes javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett önálló zálogjog az I-II. rendű alperesek kölcsönét biztosítja és nem függ attól, hogy van-e a felpereseknek feléjük vételártartozása. A Ptk.
2. §

(3)bekezdése kimondja, hogy a zálogtárggyal való felelősség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál. Kiterjed a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, továbbá a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre is. A Ptk. 259. §

(3),

(4)bekezdése szerint a zálogjog csak akkor szűnik meg, ha a követelés megszűnik, vagy a zálogjog átruházása nélkül átszáll, illetve a zálogtárgy tulajdonosa a zálogjoggal biztosított követelést megszerzi. A jelen esetben azonban a megszűnés egyik esetét sem lehet megállapítani. Az ingatlan adásvételi szerződés

1. április 10-i módosítása során a felperesek az I. és II. rendű alperessel abban állapodtak meg, hogy a 4.000.000 forint összegű vételárhátralék kifizetését követően is fennmarad az ingatlant terhelő önálló zálogjog. Ehhez képest nem lehet a felpereseknek olyan követelésük a III. rendű alperessel szemben, hogy módosuljon vagy kerüljön törlésre a zálogjoga, e követelésnek ugyanis nincs semmilyen jogalapja. Az 1.200.000 forint összegű állami támogatás elvesztése okán előterjesztett kártérítési kereset elutasítása tekintetében az ítélőtábla egyetért az elsőfokú bíróság döntésével. Ennek indokaként alapvetően a
2. augusztus 3-án meghozott közigazgatási határozatra utal, amely a lakásépítési kedvezmény átjegyzése iránti kérelem elutasítását azzal indokolta, hogy a felperesek nem tudták igazolni: a korábbi ingatlanuk elidegenítéséből származó teljes bevételt - mely 25.000.000 forint volt - az új ingatlan megszerzésére fordították [12/
3. (I. 31.) Korm. rendelet
4. §

(4)-

(6)bekezdés]. E határozat akár helytálló, akár nem, a jelen perben eljáró bíróságot köti. Az ítélőtábla megjegyzi, hogy a III. rendű alperes az együttműködési kötelezettség keretében sem köteles kölcsönszerződést kötni, hogy a lakásépítési kedvezmény megtartását biztosítsa. Szabadon dönthet arról, hogy milyen tartalommal, kivel szerződik. A felperesek egyébként a

1. február 25-i emlékeztető, valamint a kölcsönkérelmük
2. júliusi jóváhagyásáról szóló értesítés szerint nem az alperessel, hanem az III. rendű alperes neve Magyarországi Fióktelepével álltak kapcsolatban, amely nem jogutódja az E. Bank Rt.-nek. A III. rendű alperes kártérítési felelősségét a kölcsönszerződés létrejöttének hiánya miatt megállapítani nem lehet, annak oka ugyanis részben éppen a lakásépítési kedvezmény átjegyezésének megoldhatatlansága volt. A Ptk.
3. §-ának törvényi tényállási elemei a jelen esetben nem állnak fenn teljes körűen. A
4. szeptember 10-i tervezetben rögzített feltételektől a felperesek el kívántak térni, a III. rendű alperesnek, illetőleg jogelődjének ugyanakkor nem volt szerződéskötési kötelezettsége, hiányzik ezért a felperesek oldalán a károsodás önhibán kívülisége. A felpereseknek számolniuk kellett azzal, hogy nem jutnak hozzá olyan időben és olyan összegű kölcsönhöz, amely az új ingatlanra történő átjegyeztetéssel a letéti számlára befizetett lakásépítési kedvezmény megtartását lehetővé teszi. A Fővárosi Ítélőtábla mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság részítéletét és ítéletét a Pp.
5. §

(2)bekezdése alapján részben megváltoztatta. A felperesek a megváltoztatás következményeként a III. rendű alperessel szemben teljes egészében perveszteseknek minősülnek, ezért a Pp. 78. §

(1)bekezdése alapján kötelesek egyetemlegesen [Pp. 82. §

(1)bekezdés] megfizetni a jogi képviselettel felmerült elsőfokú perköltségét, mely a korábbi fellebbezésén lerótt illetékből, valamint a korábbi másodfokú eljárás során felmerült jogtanácsosi munkadíjból áll, és összegét az ítélőtábla a hatályon kívül helyező végzésben 102.000 forintban állapította meg. A felperesek fellebbezése és csatlakozó fellebbezése nem vezetett eredményre, a III. rendű alperes fellebbezése viszont eredményes volt, ezért a Pp. 78. §

(1)bekezdése és 82. §

(1)bekezdése alapján az ítélőtábla a felpereseket kötelezte a III. rendű alperes javára az általa lerótt 900.000 forint kereseti illetékből, valamint a jogi képviseletével felmerült ügyvédi munkadíjból álló, összesen 963.500 forint másodfokú perköltség megfizetésére. Az ügyvédi munkadíjat a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(4),

(5),

(6)bekezdése és a 4/A. §

(1)bekezdése alapján állapította meg, figyelemmel az ügyvéd által kifejtett tevékenység munka- és időigényére. A felperesek költségmentessége folytán a csatlakozó fellebbezésre le nem rótt 160.000 forint, valamint a fellebbezésre le nem rótt 96.000 forint illetéket az 1990. évi XCIII. törvény 74. §

(3)bekezdése folytán alkalmazandó 6/

1. (VI. 26.) IM rendelet
2. §-a alapján az állam viseli. Budapest,
3. december
4. . Czukorné dr. Farsang Judit s.k. a tanács elnöke Dr. Magosi Szilvia s.k. előadó bíró Dr. Benedek Szabolcs s.k. bíró A kiadmány hiteléül: