Pf.21285/2015/13 – Szegedi Ítélőtábla

SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Pf.II.21.285/2015/12.szám A Szegedi Ítélőtábla a Dr. Nagy Sándor Ügyvédi Iroda (ügyintéző ügyvéd: dr. Nagy Sándor) által képviselt felperesnek - a Juhászné dr. Bogár Kornélia ügyvéd által képviselt I. r., II. r., III. r., IV. r., V. r. és VI. r. alperesek ellen megbízási díj megfizetése iránt indított perében a Gyulai Törvényszék 2015. október 19. napján kelt 5.P.20.034/2015/20. számú ítélete ellen a felperes 22. sorszámú, és az alperesek 21. sorszámú fellebbezése alapján lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő Í T É L E T E T: Az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. és a II. r. alpereseknek külön-külön 64 000 - 64 000 (hatvannégyezer - hatvannégyezer) Ft, a III. r. alperesnek 16 000 (tizenhatezer) Ft, a IV-V. r. alpereseknek külön-külön 56 000 - 56 000 (ötvenhatezer-ötvenhatezer) Ft, a VI. r. alperesnek 592 000 (ötszázkilencvenkettőezer) Ft másodfokú perköltséget, valamint az állami adóhatóság felhívására a Magyar Államnak 2 500 000 (kettőmillió-ötszázezer) Ft fellebbezési eljárási illetéket. Kötelezi a VI. r. alperest, hogy az állami adóhatóság felhívására fizessen meg a Magyar Államnak 41 700 (negyvenegyezer-hétszáz) Ft fellebbezési eljárási illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. INDOKOLÁS A (település neve)-ii (13 db ingatlan hrsz.-

1. a)hrsz-ú, összesen 41 710 m2 alapterületű ingatlanok az I. r., a II. r., és a III. r. alperesek, a IV. r. és az V. r. alperesek jogelődje, valamint a VI. r. alperes osztatlan közös tulajdonát képezték. Telekalakítás eredményeként a fenti ingatlanokból a (település neve)-ii (ingatlan 1. hrsz.-a)., (ingatlan 2. hrsz.-a)., (ingatlan 3. hrsz.-
2. a)és (felperes ügyvezetőjével)(ingatlan 4 hrsz.-a). hrsz-ú ingatlanok kerültek kialakításra. A (ingatlan 1. hrsz.-a). hrsz-ú ingatlanból az I. r. alperest 4703/56212, a II. r. alperest 4703/56212, a III.r. alperest 1182/56212, a IV. és az V. r. alperesek jogelődjét 3854/56212, a VI. r. alperest 41770/56212 hányad illette meg. A felperes ügyvezetője, (ügyvezető neve) a Magyarországon élelmiszer- üzlethálózatot működtető (A.) Magyarország Élelmiszer Bt. expanziós igazgatója volt 2006. évig. Munkakörénél fogva információkkal rendelkezett a cég Békés megyei ingatlanfejlesztési lehetőségeiről, arról, hogy munkáltatója hol, milyen jellemzőkkel rendelkező ingatlanokat keres, milyen áron, milyen paramétereket vár el az üzlethálózat fejlesztése érdekében. Munkaviszonyának megszűnését követően is kapcsolatot tartott korábbi munkatársaival, így értesülhetett a cég általános ingatlanbeszerzési politikájáról. Az I. r., a II. r., a III. r. alperesek, a IV-V. r. alperesek jogelődje, valamint a VI. r. alperes a 2007. december 21. napján kelt okiratban rögzített nyilatkozatukkal meghatalmazták a VI. r. alperes gyermekét, (VI.r. alperes gyermeke), hogy a (település neve)-ii (ingatlan 1. hrsz.-a)., a (ingatlan 2. hrsz.-a). és a (ingatlan 3. hrsz.-a). hrsz-ú ingatlanok eladásával kapcsolatos okiratokat helyettük és a nevükben aláírja, helyettük és nevükben nyilatkozatot tegyen és őket teljes jogkörrel képviselje. A fenti ingatlanokat tulajdonosaik már korábban is értékesíteni kívánták, ennek keretében (személy neve)-val tárgyaltak, akinek a javára vételi jogot is alapítottak, ez azonban utóbb megszűnt. Már ekkor felmerült viszont annak a lehetősége, hogy az ingatlanokat az (A.) részére értékesítsék. Ilyen előzmények után (VI.r. alperes gyermeke) kapcsolatba került (felperes ügyvezetőjével) 2007 év végén, 2008. év elején. Tárgyalásaik eredményeként a 2008. január 28-i keltezéssel ellátott okiratban (VI.r. alperes gyermeke) mint a perbeli ingatlanok tulajdonosainak meghatalmazottja megállapodást kötött a felperessel a fenti - a telekalakítást megelőző állapot szerint feltüntetett - ingatlanok értékesítésének közvetítésére. A legkisebb eladási árat m2-enként 80 euróban, a felperest mint megbízottat megillető közvetítői jutalék összegét pedig a vételár 2 %-ban határozták meg. Kikötötték, a jutalék kizárólag az (A.) részére történő értékesítés esetén jár a felperesnek. Megállapodtak, hogy a fenti összegnél magasabb eladási ár esetén a megbízott és a megbízók a különbséget megfelezik. A szerződéstervezetet 2008. március 19. napján (ügyvéd neve) ügyvéd küldte meg e-mailben a felperesnek akként, hogy abból hiányzott a megbízott feltüntetése, valamint a megbízó és a megbízott aláírása. (ügyvezető neve) az általa regisztrált e-mail címről (e-mail cím) (VI.r. alperes gyermeke) nevében 2008. február 2. napján az (A.) expanziós osztálya részére, a (H.) Kft-nek címezve ajánlatot tett a fenti ingatlanokból 1 hektár 5404 m2 terület eladására nettó 110 euró/m2 áron. A levélben tájékoztatta a címzettet az üzlet létesítéséhez szükséges infrastruktúra kialakításának a lehetőségeiről, annak költségeiről, és azok viseléséről. Az ajánlatra (hálózatfejlesztési vezető neve) hálózatfejlesztési vezető válaszolt, aki a 2008. február 11-én a fenti címre küldött e-mailben azt a tájékoztatást adta, hogy a projektinformációt az ingatlan-tanácsadó irodához juttatta el. Ezt követően a felperes 2008. április 23-án ugyancsak a (e-mail cím) <mailto:(e-mail cím)> e-mail címről újabb levelet küldött (hálózatfejlesztési vezető neve) részére, amelyben tájékoztatta nevezettet az ingatlan-tanácsadó (I.) Kft-vel való kapcsolatfelvételről és tárgyalásokról. (hálózatfejlesztési vezető neve) hálózatfejlesztési vezető a 2008. április 24-i e-mailen küldött válaszában jelezte, hogy a részletekben történő megállapodás esetén a telek tulajdonjogának megszerzése szerepel a cég céljai között. Ezt követően az ingatlanok értékesítésével kapcsolatos tárgyalásokat (VI.r. alperes gyermeke) és (ügyvéd neve) bonyolította az (A.) képviselőivel. A tárgyalások eredményeként a (H.) Kft. és az alperesek 2008. december 28-án adásvételi előszerződést kötöttek, amelyet utóbb többször módosítottak arra figyelemmel, hogy a projekt további résztvevőjének visszalépése miatt a költségek megosztására nem volt lehetőség, ezért a közművek valamint az útcsatlakozás kiépítésének költségeit az alpereseknek kellett vállalniuk. Az adásvételi szerződést 2010. szeptember 28. napján kötötték meg a (ügyvéd neve) ügyvéd által képviselt alperesek a (H.) Kft-vel, amely alapján a nevezett társaság 108 euró/m2 egységáron vásárolta meg a (település neve)-ii (ingatlan 1. hrsz.-a). hrsz-ú beépítetlen terület megnevezésű 14053 m2 területű ingatlant, összesen 1 517 724 euróért. A vételárból az I. r. alperest 126 981 euró, a II. r. alperest ugyancsak 126 981 euró, a III. r. alperest 31 914 euró, a IV. és az V. r. alperesek jogelődjét 104 058 euró, a VI. r. alperest 1 127 790 euró illette meg. A felperes keresetében kérte, a bíróság kötelezze az I. és a II. r. alpereseket külön-külön 17 257 euró, a III. és a IV. r. alpereseket külön-külön 7 071 euró, az V. r. alperest 4337 euró, a VI. r. alperest 153 275 euró és annak 2011. február 26. napjától járó késedelmi kamata megfizetésére az alperesek képviselőjével 2008. január 28. napján kötött megállapodás alapján. Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, (VI.r. alperes gyermeke) meghatalmazása kizárólag az adásvételi szerződés illetve az ezzel kapcsolatos okiratok aláírására vonatkozott, a megbízási szerződés megkötésére nem terjedt ki. Vitatták a felperes kereshetőségi jogát, állításuk szerint ugyanis (VI.r. alperes gyermeke) nem a felperessel, hanem (felperes ügyvezetőjével) mint magánszeméllyel kötötte meg a megbízási szerződést. Állították, a megbízási szerződésen feltüntetett dátum nem felel meg a valóságnak, az ugyanis már akkor jött létre, amikor a (H.) Kft-vel a szerződés aláírásra került, másrészt a megbízott feladata a teljes 41710 m2 alapterületű ingatlan értékesítésére vonatkozott. Hangsúlyozták, az előszerződés többször módosításra került a vevő megtartása érekében, ennek során egyre nagyobb költségeket kellett vállalniuk, és az így felmerült kiadás a teljes vételárat felemésztette. Az elsőfokú bíróság ítéletével az I. r. alperest 188 euró, a II. r. alperest 188 euró, a III. r. alperest 77 euró, a IV. r. alperest 77 euró, az V. r. alperest 47 euró, a VI. r. alperest 1670 euró és annak 2011. február 11. napjától járó, az ítéletében részletezettek szerinti késedelmi kamatai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest az I. és a II. r. alperesek részére külön-külön 200 000 Ft, a III. és a IV. r. alperesek részére külön-külön 100 000 Ft, az V. r. alperes részére 66 000 Ft, a VI. r. alperes részére 1 000 000 Ft perköltség megfizetésére. A felperest 1 485 000 Ft, a VI. r. alperest pedig 15 000 Ft eljárási illeték megfizetésére kötelezte. Határozatának indokolása szerint (VI.r. alperes gyermeke) az alperesektől kapott meghatalmazás alapján jogosultsággal rendelkezett az eladással kapcsolatos valamennyi okirat aláírására, nyilatkozat megtételére, így a megbízási szerződés megkötésére is. Rámutatott, (VI.r. alperes gyermeke) tanúvallomásában ugyan állította, hogy 2008. évben nem állt (felperes ügyvezetőjével) kapcsolatban, ezt azonban cáfolja, hogy a megbízási szerződést nem vitásan ő írta alá, és a képviseletében eljárva (ügyvéd neve) ügyvéd többször írt e-mailt nevezettnek. Annak, hogy a tanú állítása szerint a megbízási szerződés első oldalán szereplő aláírás nem tőle származik, nem tulajdonított jelentőséget, utalva arra, hogy a megbízási szerződés érvényességét a Ptk. nem köti írásbeli alakhoz. Ezért mellőzte az alperesek által indítványozott írásszakértő kirendelését. Az a tény, hogy (ügyvéd neve) a felperes e-mail címére küldte a leveleit, illetve a (felperes ügyvezetője neve)-től származó levelek automatikus aláírása a felperes nevét tartalmazta, álláspontja szerint igazolja, hogy a felperes volt a megbízott, nem pedig (ügyvezető neve). Nem tulajdonított jelentőséget annak a felperesi ügyvezető által elismert ténynek sem, hogy a megbízási szerződés visszadátumozásra került. (VI.r. alperes gyermeke) tanúvallomását és (ügyvezető neve) nyilatkozatát értékelve azt állapította meg, a megbízás arra irányult, hogy a felperes képviselője lobbizzon az (A.)-nál annak érdekében, hogy az a terület egészét megvásárolja az alperesek által meghatározott vételár és feltételek mellett, illetve hogy információval szolgáljon az (A.) ingatlanbeszerzési politikájáról. Utalt arra, a megbízás gondossági kötelem ugyan, a jelen esetben azonban a felek megállapodása eredményelemet is tartalmaz, hiszen külön díjmegállapodást rögzít a 80 euró/m2 fölötti ár elérése esetére. Megítélése szerint a felperes megbízás teljesítése körében kifejtett tevékenysége kimerült az ingatlanok felajánlását tartalmazó - 2008. februárjában írt e- mailek elküldésében. Utalt arra, (tanú neve) tanúvallomásából kitűnően a perbeli ingatlan az (A.) számára a terjeszkedési tervei szempontjából már 2007. év elején ismert volt. Hangsúlyozta, a felperes képviselője nem tette vitássá, hogy 2008. év első félévét követően már nem vett részt a tárgyalásokban, az adásvételi szerződés feltételeinek a kidolgozásában nem volt szerepe, az alkufolyamatnak nem volt részese, holott azok a körülmények, amelyek a végleges adásvételi szerződés tartalmának kialakulásában meghatározó szerepet játszottak, ezt követően következtek be. Mindezek alapján a felperes a szerepét a szerződéskötés kezdeményezésében, előkészítésében találta megállapíthatónak, ezért megítélése szerint a 80 euró/m2 vételár után kikötött megbízási díj 10 %ára tarthat igényt. Kiemelte, a végleges ár kialakításában a felperes egyáltalán nem játszott szerepet, így a 80 euró/m2-t meghaladó vételárrész utáni díjigénye teljes egészében megalapozatlan. A jutalék alapját 1 124 240 euróban (14052 m2 x 80 euró), az ennek alapján a szerződés szerint járó 2 % jutalék összegét 22 484 euróban határozta meg azzal, hogy az alpereseket tulajdoni hányadaik arányában ezen összeg 10 %-ának megfizetésére kötelezte. Az ítélet ellen a felperes és az alperesek egyaránt fellebbeztek. A felperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet keresete szerinti megváltoztatását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság tévesen határozta meg a megbízás tartalmát, mert nem vállalt arra kötelezettséget, hogy a teljes, vagyis a több mint 4 hektár területet értékesíti az (A)-nak, épp ellenkezőleg, arról tájékoztatta (VI.r. alperes gyermeke), hogy az (A) 1 hektár nagyságú területet szokott megvenni. Állította, hogy az alperesek azért nem csatolták be a (személy neve)-val kötött vételi jog alapításáról szóló megállapodást, mert abból kiderült volna, hogy korábban jóval alacsonyabb áron sem tudták az ingatlant eladni, emellett nem igazolták azt sem, hogy előzőleg az (A.)-nak már eladásra kínálták az ingatlanokat. Kiemelte, a megbízási szerződésben azért került kikötésre, hogy a jutalék kizárólag az (A.) részére történő értékesítés esetén jár, mert csak az (A.) felé állt fenn befolyása. Hangsúlyozta, az alperesek a (település neve)-i (ingatlan 1. hrsz.-a). hrsz-ú 14053 m2 alapterületű ingatlanra kötöttek adásvételi szerződést, amely igazolja, hogy a telekalakítási eljárások befejezését megelőzően megfelelően jelölte meg az eladható teleknagyságot, amikor összesen 15404 m2 ingatlanegységet ajánlott fel vételre az általa küldött e-mailben. Érvelése szerint az a tény, hogy (ügyvéd neve) küldte meg a megállapodás-tervezetet, igazolja, nevezett is tudott arról, hogy mire vállalkozott, miben állapodtak meg (IV. r. alperes gyermeke). Kifejtette, 2008. április 23. napján képviselője tájékoztató levelet küldött (hálózatfejlesztési vezető neve)nak arról, hogy az útkapcsolati lehetőség engedélyeztetése megkezdődött, erről pedig csak akkor rendelkezhetett információval, ha folyamatos volt a kapcsolattartás közte és az alperesek meghatalmazottja, (VI.r. alperes gyermeke) között. Vitatta az ítélet azon megállapítását, hogy képviselője 2008. közepétől már nem adott tanácsot és információt az alpereseknek, illetve hogy azt az alperesek képviselője nem is igényelte. Érvelése szerint ezt cáfolja az általa 2008. október 7. napján (VI.r. alperes gyermeke)nak küldött e-mail tartalma, amelyben javaslatot tett az út kiépítésének költségviselésével kapcsolatban. Ugyancsak ez ellen szól a 2009. május 7. napján kelt e-mail, amelyet (ügyvéd neve) (VI.r. alperes gyermeke) kérésére küldött a képviselőjének, (felperes ügyvezetője)-nek, továbbá a 2009. május 19. napján kelt e-mail, amelyben az alperesek képviselője tanácsot, véleményt kért (felperes ügyvezetője neve)-től arra nézve, hogyan lehetne megakadályozni a vevő elállását a szerződéstől. Utalt arra, a megbízási szerződés alapján az volt a feladata, hogy közbenjárjon az adásvételi szerződés megkötése érdekében, nem pedig a felek „összeismertetése", összehozása, amit az is igazol, hogy a visszadátumozott megállapodást az alperesek megbízottja aláírta és a későbbiekben sem mondta fel azt. Kiemelte, a szerződés konkrétan rögzíti, hogy a jutalék nem lehet kevesebb a 80 euró/m2 vételár 2 %-ánál, ugyanakkor nem tartalmaz utalást sem arra, hogy a teljes területet kellene értékesíteni, sem arra, hogy a leendő vevő nem támaszthat igényeket az eladókkal szemben, így e körülmények a megbízási díjat nem csökkenthetik. Állította, a 80 euró/m2 fölötti vételár az ő tevékenységének az eredményeként került meghatározásra, amit igazol, hogy a 2015. május 29. napján kelt előkészítő iratához csatolt, (VI.r. alperes gyermeke) nevében írt e-mail 110 euró/m2 ajánlati árat tartalmaz, és a 2008. július 23-i dátummal készült német nyelvű irat szintén 108 euró vételárat jelöl meg, következésképp 176716,48 euró sikerdíjra is igényt tarthat. Az alperesek fellebbezésükben az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a kereset teljes egészében történő elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint téves az az ítéleti megállapítás, hogy a (VI.r. alperes gyermeke)nak adott meghatalmazás korlátozás nélküli volt, ami feljogosította nevezettet a megbízási szerződés megkötésére. Előadták, a „Megállapodás" elnevezésű okiratról nem tudtak, annak tartalmát nem ismerték. Tévesnek minősítették azt az ítéleti megállapítást, miszerint a megbízás (VI.r. alperes gyermeke) és a felperesi társaság között jött létre, hiszen a meghallgatott tanúk mindvégig azt állították, hogy (felperes ügyvezetőjével)(felperes ügyvezetőjével) vették fel a kapcsolatot, és vele mint magánszeméllyel tárgyaltak. Hangsúlyozták, (VI.r. alperes gyermeke) a megállapodást tartalmazó okirat 1. oldalán lévő szignóról mindvégig állította, hogy az nem tőle származik, tény ugyanakkor, hogy ezen az oldalon szerepel a megbízott felperesi cég valamennyi adata, így ha ezt az oldalt nem (VI.r. alperes gyermeke) írta alá, nem tudhatott arról, hogy szerződő félként ki került feltüntetésre. A felperes és az alperesek fellebbezése egyaránt alaptalan. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság döntésével és annak kifejtett indokaival is egyetért, a fellebbezésekben foglaltakra figyelemmel kiemeli az alábbiakat. Az alperesek jogorvoslati kérelme a jogvita alapját képező jogviszony létrejöttét érinti, ezért az ítélőtáblának elsőként az alperesi fellebbezést kellett elbírálnia. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: 1959-es Ptk.) 219. §