← Magyarország

Pfv.21377/2015/11 – Kúria

A határozat elvi tartalma: Az adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanság alapján történő sikeres megtámadását már önmagában is kizárja az a tény, hogy az eladó a forgalmi érték ismeretében köt tudatosan alacsonyabb vételáron szerződést és ez által vállalta az értékkülönbözetből eredő kockázatot. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.VI.21.377/2015/

  1. A tanács tagjai: elnöke . Wellmann György a tanács . Puskás Péter előadó bíró . Kocsis Ottilia bíró A felperes: A felperes képviselője: . Juhász Péter Ügyvédi Iroda ügyintéző. Dr. Juhász Péter ügyvéd Az alperesek: I. rendű II. rendű Az alperesek képviselője: ügyintéző: Dr. Dulin Zsolt Dulin A per tárgya: érvénytelenségének a megállapítása szerződés Ügyvédi Iroda, ügyvéd A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: felperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Ítélőtábla 9.Pf.20.794/2014/5/II. Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Törvényszék 70.P.23.888/2012/
  2. Rendelkező rész - A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. - Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 200.000 (kétszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A felperes
  3. november 3-án meghatalmazta édesanyját, a II. rendű alperest, a tulajdonát képező b. ingatlan értékesítésére. A meghatalmazással feljogosította a II. rendű alperest a vételár meghatározására, az adásvételi szerződés és az egyéb, az ingatlannal kapcsolatos szerződések megkötésére és aláírására, továbbá az ingatlan vételárának az átvételére is. A II. rendű alperes
  4. december 22-én eladta az ingatlant az I. rendű alperesnek, 300 forint/euró árfolyamon számítva 17.000.000 forintért. A szerződés értelmében a vételár megfizetése egy összegben, készpénzben, 56.667 euró összegben történik
  5. március
  6. napjáig. Megállapodásuk szerint a szerződés hatálya attól függ, hogy a forint/euró árfolyam
  7. március 15-én meghaladja-e a 300 forint/euró szintet. Amennyiben igen, úgy a szerződés hatálya nem áll be és a felek újabb tárgyalásokat folytatnak a vételár tekintetében. A felperes
  8. december 28-án visszavonta a II. rendű alperesnek adott meghatalmazást. A kereseti kérelem és az alperesek védekezése [2] A felperes módosított keresetében kérte, hogy a bíróság az eladási ár és az ingatlan forgalmi értéke közt fennálló feltűnő értékaránytalanság folytán állapítsa meg a közte és az I. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét. Tekintettel arra, hogy az ingatlan jelenleg is a bejegyzett tulajdonában áll, marasztalás iránti keresetet nem terjesztett elő. [3] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az első- és másodfokú ítélet [4] Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította az adásvételi szerződés érvénytelenségét, míg a keresetet a II. rendű alperessel szemben - aki nem volt szerződő fél - elutasította. Az ítélet indokolása szerint a beszerzett igazságügyi szakértői véleményből megállapíthatóan az ingatlan
  9. évi forgalmi értéke 24.000.000 forint volt. Ez és a vételár közötti 7.000.000 forint különbözet 30 % eltérést jelent, ami olyan mértékű, hogy ennek alapján a feltűnő értékkülönbözet már fennáll. Ezt az értékkülönbözetet a szerződés körülményei nem indokolták, mert a vételár egy összegben történő megfizetése megszokott, az nem ad alapot alacsonyabb ár kialakítására, ugyanakkor az I. rendű alperesnek a teljesítésre több mint 3 hónap állt a rendelkezésére, ami rá nézve jelentett előnyös feltételt. Az euróban történt fizetés ugyancsak a vevőre nézve volt kedvezőbb, ráadásul úgy, hogy a forint/euró árfolyam kikötése is csak az eladót tette ki az árfolyamkockázat hatásának. A szerződés szerinti fizetési feltételek tehát az eladóra voltak hátrányosak, így nem indokolhatták a kedvezőbb vételár kialakítását, az pedig nem volt bizonyított, hogy a felperes kivételesen gyorsan szerette volna elidegeníteni az ingatlanát. A II. rendű alperes 2012 tavaszán maga is azt kérte, hogy 24.500.000 forintért bízza meg őt a felperes az értékesítéssel és nem is jelezte, hogy az ingatlant már korábban eladta alacsonyabb összegért. Mindez megkérdőjelezi a II. rendű alperes jóhiszeműségét, akinek az értékesítéssel kapcsolatos érdekei egyébként is eltértek a felperesétől és alátámasztja azt, hogy a 17.000.000 forint a II. rendű alperes álláspontja szerint sem volt reális vételár. [5] Az I. rendű alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet az I. rendű alperessel szemben is elutasította. A jogerős ítélet indokolásában a másodfokú bíróság kiemelte, hogy a szerződés megkötésére a felperes által elismerten úgy került sor, hogy mind ő, mind a képviseletében eljárt II. rendű alperes tisztában voltak az ingatlan valós piaci értékével. A felperes a valódi érték tudatában hatalmazta meg a II. rendű alperest az ingatlan értékesítésére oly módon, hogy egyebek mellett a vételárat is a II. rendű alperes alakíthatta ki. Sérti a forgalom biztonságát, továbbá az együttműködés és a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét az, hogy a felperes a magasabb vételár reményében, illetve a szerződéstől való szabadulás érdekében hivatkozik utóbb a feltűnő értékaránytalanságra. A szerződéskötés körülményeinek a vizsgálata során tekintettel kellett lenni arra is, hogy a felperes kényszerhelyzetben volt, mert a vételárból akarta rendezni a II. rendű alperessel szembeni tartozását és ebben az időszakban a devizahitel végtörlesztési lehetőség miatt az ingatlanpiacon a kínálat lényegesen meghaladta a keresletet. Nem volt bizonyított, hogy a vételár euróban való megfizetése valóban a vevőnek volt előnyös és a vételár euróban történt meghatározása, illetve a szerződés hatályának az árfolyamhoz kötése is az eladóra volt kedvezőbb, mert azt jelentette, hogy ha az euró árfolyama csökken, akkor a felperes vételárként több eurót, ha növekszik kevesebb eurót kap. A szerződés megkötésének körülményeit, a szerződés tartalmát, a forgalmi viszonyokat és a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának a módját figyelembe véve a szakértő által megállapított 29 %-os eltérés még nem adott alapot a szerződés feltűnő értékaránytalanság miatti érvénytelenségének a megállapítására. Utalt a másodfokú bíróság arra is, hogy a felperes és a II. rendű alperes szerződéskötést követő levelezésének az ügy megítélése szempontjából nem volt jelentősége, abban az esetben pedig, ha a felperes a II. rendű alperes eljárását kifogásolja, a vele fennálló jogviszony alapján tud a II. rendű alperessel szemben fellépni, de ez az I. rendű alperessel kötött szerződésének az érvényességét nem érinti. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [6] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét hagyja helyben. A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a másodfokú bíróság indokolása több ponton okszerűtlen, logikai ellentmondásokat tartalmaz és iratellenes, amivel megsértésre kerültek a Pp.
  10. §

(3)bekezdésében, 163. §
(3)bekezdésében és 206. §
(1)bekezdésében foglaltak. Nem került bizonyításra az eljárás során, hogy a felperes az ingatlan eladásakor kényszerhelyzetben lett volna, a felek levelezése pedig éppen ennek az ellenkezőjére utalt. Az elsőfokú bíróság által helyesen megállapítottaknak megfelelően a felperes érdekében a minél nagyobb vételár elérésre állt, a II. rendű alperesnek lehetett érdeke a gyors értékesítés, de ez sem volt bizonyított, hiszen a felek, bár már a perbeli adásvételi szerződés keltezését követően, de hónapokig egyeztettek a vételárról, illetve a II. rendű alperes igényének összegéről. E tekintetben a másodfokú bíróság a feleket nem hívta fel bizonyítékaik, bizonyítási indítványaik előterjesztésére. Nem tekintethető köztudomásúnak a másodfokú bíróságnak az a megállapítása, amely szerint az ingatlan eladásakor a kínálat meghaladta a keresletet. Az ingatlan forgalmi értéke egy szakértői kérdés és a szakértő az értékesítés időpontjában fennálló keresleti és kínálati viszonyoknak megfelelően állapította meg a forgalmi értéket. Kirívóan logikátlan és iratellenes volt a másodfokú bíróságnak az a megállapítása, amely szerint a vételár euróban történő meghatározása és az árfolyam megállapítása a felperesre nézve lett volna kedvezőbb, mert az elsőfokú bíróság álláspontjának megfelelően ez a szerződéses kikötés kizárólag a felperest tette ki az árfolyam kockázatnak és a vevőt védte. Köztudomású tény egyébként, hogy az euró/forint árfolyam ekkor csökkent, így a kifizetett vételár csak 16.530.897 forintnak felelt meg. A másodfokú bíróság tévesen állapította meg ennek megfelelően az értékaránytalanság mértékét is, mert az ténylegesen 31,12 % volt, összemosta továbbá az értékaránytalanság objektív meghatározását a szerződéskötés körülményeinek a vizsgálatával. A BH 2012.262. számú eseti döntésnek megfelelően elsődlegesen objektíven kellett volna az értékaránytalanságot értékelni és csak ezt követően kerülhetett volna sor a további körülmények mérlegelésére. Hivatkozott a PK 267. számú állásfoglalásra és arra, hogy önmagában nem redukálható a feltűnő értékaránytalanság elbírálásának kérdése egyetlen ténynek, annak a vizsgálatára, hogy az értékesítéskor a fél tisztában volt-e a forgalmi értékkel. A forgalmi érték ismerete önmagában a tévedést, mint akarathibát zárja ki, de ettől még megnyílik a lehetőség a feltűnő értékaránytalanság jogintézményének az alkalmazására. A forgalmi érték ismerete nem automatikusan jelent visszaélésszerű joggyakorlást, ezért az nem zárja ki a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban régi Ptk.) 201. §
(2)bekezdésének alkalmazását. A régi Ptk. 2. §
(2)bekezdésébe, 4. §
(1)és
(4)bekezdésébe ütköző igényérvényesítés megállapításához is kevés önmagában a vételár ismeretének a bizonyítása, a szerződéskötés körülményeinek és a felek szándékainak a részletes feltárása nélkül. Álláspontja szerint alátámasztja ezt a kialakult bírói gyakorlat is és hivatkozott e körben ismét a BH 2012.262., továbbá a BH 1990.
  1. számú és a Kúria által meghozott Pfv.VI.21.640/2013/
  2. számú határozatokra. Hivatkozott arra is, hogy a rendelkezésre álló bizonyítékok szerint a felperesnek nem volt olyan különös érdeke, amely miatt az ingatlant több mint 30 %-kal olcsóbban értékesítette volna, továbbá nem volt olyan alkufolyamat sem, amelyben kockázatot vállalt volna, vagy olyan szerződéses kikötés, amely ilyen jellegű árkedvezmény nyújtását indokolná. Tévesen mellőzte a másodfokú bíróság a felperes és a II. rendű alperes szerződés keltezését követően folytatott levelezésének az értékelését, mert az bizonyítékul szolgálhat a szerződéskötés körülményeire, az eladó képviselője és a vevő álláspontjára, ügyleti akaratára. Utalt arra, hogy nem sürgette az ingatlan eladását, a II. rendű alperes pedig a már visszavont meghatalmazás okán az ingatlan közös értékesítésének a részleteiről, az ingatlan valódi forgalmi értéket közelítő vételáráról egyeztetett vele. Előadta, hogy a kockázata nem csupán az, hogy az ingatlant áron alul elveszíti, mert a vételárat sem kapta meg, annak hollétéről az alperesek hallgatnak és nem ismert a szerződéskötés tényleges motivációja, háttere sem. [7] Az I. rendű alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte, hogy a Kúria a jogerős ítéletet tartsa fenn hatályában és kötelezze a felperest a perköltség viselésére. A Kúria döntése és jogi indokai [8] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott. [9] A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból az ügy érdemét tekintve helytálló jogi következtetéseket vont le, ezért az nem jogszabálysértő. [10] A PK
  3. számú állásfoglalás és az azon alapuló bírói gyakorlat szerint a feltűnő értékaránytalanság megállapítása iránti kereset esetén a bíróságnak elsődlegesen az értékaránytalanság objektív fennállása kérdésében kell állást foglalnia (BH 2012.262.). Az eljárt bíróságok ennek megfelelően az értékaránytalanság fennállását vizsgálták és helyesen jutottak arra következtetésre, hogy a 29-30 %-os értékkülönbözet objektív alapot ad a feltűnő értékkülönbözet megállapításához. [11] Az értékaránytalanság objektív módon való fennállása folytán a szubjektív körülmények vizsgálata is szükségessé vált. Ebben a kérdésben a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságtól eltérően foglalt állást és a keresetet elutasította. Döntését egyebek mellett arra alapította, hogy bár a felperes tisztában volt az ingatlan valós piaci értékével, az ingatlan értékesítésével a II. rendű alperest bízta meg és rábízta a vételár kialakítását is. [12] A másodfokú bíróság a jogerős ítélet indokolásában egyéb megállapításokat is tett a döntése alátámasztására, de ezek az ügy megítélése szempontjából nem bírtak relevanciával. A felülvizsgálati kérelemben leírtaknak megfelelően nem volt bizonyított, hogy a felperes kényszerhelyzetben lett volna az ingatlan értékesítése során és az sem, hogy a vételár euróban való megfizetése, vagy a forint/euró árfolyam meghatározása reá nézve jelentett volna kedvező kikötést. Nem volt figyelembe vehető köztudomású tényként, hogy az ingatlanpiacon ebben az időszakban a kínálat meghaladta a keresletet, különös tekintettel arra, hogy az ingatlan forgalmi értéke ennek a figyelembe vételével került meghatározásra. [13] A felülvizsgálati kérelemnek az az érve viszont, amely szerint önmagában a forgalmi érték ismerete nem zárhatja ki a feltűnő értékaránytalanságra való hivatkozást, nem megalapozott. Azt a körülményt, hogy az eladó a forgalmi érték ismeretében tudatosan alacsonyabb vételáron köt szerződést, a bírói gyakorlat úgy értékeli, hogy az eladó vállalta az értékkülönbözetből eredő kockázatot és ez már önmagában is kizárja a szerződés feltűnő értékaránytalanság alapján történő sikeres megtámadását (BH 1990.57., BH 2011.343.). A szerződés ez okból való megtámadása ahogyan azt a Kúria már számos döntésében kifejtette - nem szolgálhat az utóbb megbánt szerződéstől való szabadulás, vagy a kikötöttnél kedvezőbb szerződési feltételek kikényszerítésének eszközéül. Az új Ptk. ezt a kialakult bírói gyakorlatot azóta már törvényi szintre emelte és a jelenleg hatályos Ptk. 6:
  4. §
(1)bekezdése szerint nem támadhatja meg a szerződést az, aki a feltűnő értékaránytalanságot felismerhette, vagy annak kockázatát a szerződés megkötésekor vállalta. [14] A felperes azzal, hogy teljes körű meghatalmazást adott a II. rendű alperesnek és az okiratban még minimális vételárat sem határozott meg, kifejezésre juttatta, hogy közömbös a vételár nagysága tekintetében. Ez által - miután a II. rendű alperes is ismerte az ingatlan valós forgalmi értékét, továbbá az álláspontja szerint a vételár megfelelő volt - a felperes elzárta magát attól a lehetőségtől, hogy az I. rendű alperessel szemben eredményesen hivatkozzon a feltűnő értékaránytalanságra. [15] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a Pp. 275. §
(3)bekezdése alapján a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. Záró rész [16] A Kúria a felperes kérelmének megfelelően a felülvizsgálati kérelmet tárgyaláson bírálta el. [17] A Pp. 270. §
(1)bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban is irányadó Pp. 78. §
(1)bekezdése szerint kötelezte az eredménytelen felülvizsgálati kérelmet előterjesztő felperest az I. rendű alperes javára a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §
(2),
(5)és
(6)bekezdése alapján, a ténylegesen végzett ügyvédi tevékenységgel arányosan megállapított és a 4/A. §
(1)bekezdés szerint Áfá-val növelt összegű, ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére. [18] Az ítélet ellen a Pp. nem biztosít felülvizsgálati lehetőséget. Budapest,
  1. június
  2. . Wellmann György s.k. a tanács elnöke, dr. Puskás Péter s.k. előadó bíró, dr. Kocsis Ottilia s.k. bíró A kiadmány hiteléül: Sz.Sz. bírósági ügyintéző

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.