Pf.20030/2016/7 – Fővárosi Ítélőtábla

(2)bekezdésére alapítottan annak megállapítását kérte, hogy a közte és az alperes között

1. március
2. napján létrejött vételi és elővásárlási jogot alapító szerződésnek az ingatlan forgalmi értéke meghatározásának módjára, valamint a vételár megállapítására vonatkozó feltétele tisztességtelen. A feltételek tisztességtelensége folytán kérte, hogy a bíróság rendelje el az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását, és keresse meg a ... Földhivatalt az alperes tulajdonjogának törlése érdekében. E keresetét arra alapította, hogy álláspontja szerint a vételár meghatározását szabályozó folyamat tisztességtelen. Másodlagosan az elsődleges kereseti kérelem elutasítása esetére a Ptk.
3. és
4. §-ai alapján kérte annak megállapítását, hogy érvényes adásvételi szerződés nem jött létre. E kérelmét arra alapította, hogy a forgalmi érték meghatározása alapjául három hónapnál régebben keletkezett szakvélemény szolgál. Harmadlagosan kérte, hogy a bíróság állapítsa meg a Ptk.
5. §

(2)bekezdése alapján az alperessel

1. április
2. napján kötött vételi- és elővásárlási jog alapításáról szóló szerződést és a vételi jog gyakorlásával
3. szeptember 2-án létrejött adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanságát. E kérelmét arra alapította, hogy a szerződés az opciós vételárat a forgalmi érték 70%-ában rögzítette, amely a felperes álláspontja szerint ha ez a szerződéses kikötés nem tisztességtelen, megbontja a szolgáltatás és ellenszolgáltatás egyensúlyát. Negyedleges kérelmében a
4. szeptember 2-i alperesi nyilatkozattal létrejött adásvételi szerződést közös tévedés címén támadta [Ptk.
5. §

(3)bekezdés], mert a pert megelőzően keletkezett, illetve a perben kirendelt szakértő véleménye alapján megállapítható, hogy a vételi jogot alapító szerződésben az ingatlan forgalmi értékét és vételárát a felek tévesen határozták meg. A vagylagos megállapításra irányuló kereseti kérelmei mellett mindegyikhez kapcsolódóan kérte az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását, az alperes bejegyzett tulajdonjogának törlését és a felperes tulajdonjoga visszajegyzését. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Az elsődleges kereset körében arra hivatkozott, hogy a vételi jogot alapító szerződés feltételeit a felek egyedileg megtárgyalták. Érdemben vitatta, hogy a támadott szerződési feltételek tisztességtelenek. Előadta azt is: lehetőséget kínált a felperesnek az ingatlan saját maga általi értékesítésére, ugyanakkor a

1. április
2. napján kelt erről szóló levél kézbesítése sikertelennek bizonyult, az az alperes címéről a „címzett ismeretlen helyre költözött" jelzéssel érkezett vissza. A másodlagos kereset körében arra hivatkozott, hogy a vételi jog gyakorlására irányuló jognyilatkozatot tartalmazó közjegyzői okirattal szemben bizonyított, hogy a jognyilatkozat alapja 30 napon belül,
3. augusztus
4. napján készült szakvélemény volt, amely az ingatlan forgalmi értékét 51.000.000 forintban határozta meg. A harmadlagos kereseti kérelem kapcsán álláspontja az volt, hogy a felperes a megtámadással elkésett, mert bár a megtámadó nyilatkozat az alpereshez
5. szeptember 1-jén megérkezett, a keresetlevél benyújtására nem haladéktalanul, hanem csak
6. április
7. napján került sor. A negyedleges kereseti kérelem kapcsán vitatta, hogy a vételi jogot alapító szerződésben megjelölt forgalmi érték tekintetében tévedés állt volna fenn, és rámutatott arra is: a tévedésre vonatkozó álláspontját a felperes a perben kirendelt igazságügyi szakértő egyébként általa el sem fogadott szakvéleményére alapítja. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította, egyben kötelezte a felperest, hogy fizessen meg 15 napon belül az alperesnek 345.015 forint elsőfokú perköltséget és az államnak külön felhívásra 1.500.000 forint feljegyzett kereseti illetéket. Ítéletének indokolásában az elsődleges kereseti kérelem kapcsán úgy foglalt állást, hogy a vételi jogot alapító szerződésnek a felperes által tisztességtelennek mondott feltétele egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel volt, amely - minthogy a szokásos és a felperes által ismert szerződési gyakorlattól nem tért el - a szerződés részévé vált. Tisztességtelennek nem minősül, hogy a forgalmi értéket meghatározó igazságügyi szakértőt az általános szerződési feltétel alkalmazója jelöli ki. Ha a szerződési feltétel tisztességtelen is lenne, úgy annak helyébe a Ptk. rendelkezései lépnének, azaz egy független szakértő általi értékmeghatározással a felek továbbra is képesek lennének a vételár megállapítására. Rámutatott: minthogy az alperes nem tette vitássá a megállapítási és marasztalási kereset együttes előterjesztésének lehetőségét, a Pp.
8. §-a szerinti feltételek fennálltának vizsgálatát a megállapítási keresetek körében mellőzte. A másodlagos kereset vonatkozásában úgy foglalt állást: annak valóságos tartalma a felperesi képviselő távollétében általa már nem volt tisztázható. Nem tudható, mit ért a felperes az alatt, a felek között érvényes adásvételi szerződés nem jött létre. Amiatt, hogy a közjegyzői okiratban foglalt vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat szerint a vételár - a vételi jogot alapító szerződésben foglaltaktól eltérően - nem 30 napon belüli, hanem három hónapon túli forgalmi értékbecslés alapján került meghatározásra. A szerződés ugyanis vagy nem jött létre, vagy létrejött, de érvénytelen. A vételár meghatározása alapjául ténylegesen a H. L. által
9. augusztus 10-én készített szakvélemény szolgált, amely a vételi jogot alapító szerződésben foglaltaknak megfelelt. Ha nem is állt volna rendelkezésre ilyen szakvélemény, csak három hónapon túli értékbecslés, az is a szerződésszegés körében lenne értékelendő, ugyanis a vételárra a tényleges 30 napon belüli forgalmi értéknek, nem pedig az ezt megállapító szakvélemény elkészítési idejének van hatása. A harmadlagos kereset vonatkozásában megállapította, hogy az opciós jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződésben a forgalmi értékénél 30%-kal kisebb vételár meghatározása nem tekinthető értékaránytalannak, és ráadásul a felperes ezt az igényét a Ptk.
10. §

(1)bekezdés c) pontjában írt határidőt elmulasztva érvényesítette, figyelemmel arra, hogy a kölcsönszerződés első részletének teljesítésével megkezdődött az egy éves megtámadási határidő, ezért

1. szeptember 1-jén a szerződés felperes általi megtámadásakor ez a határidő már eltelt. A negyedleges kereseti kérelem kapcsán pedig úgy foglalt állást, hogy a felperes csak állította, de nem bizonyította, hogy az opciós jogot alapító szerződés megkötésekor az ingatlan forgalmi értéke és az akkor, abból levezetett vételára tekintetében a felek tévedésben lettek volna. Az egyes szakvélemények közötti eltérések per alatti megismerése nem azonos az opciós szerződés lényeges tartalmát érintő tévedéssel. Az elsőfokú ítélettel szemben a felperes élt fellebbezéssel, melyben kérte annak megváltoztatását és a keresetnek történő helytadást. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság tévesen értékelte azt a tényt, hogy a felperes ismerte a banki biztosítékok rendszerét, ugyanis fogyasztói szerződés esetén ennek nincs semmiféle jelentősége. Szakértői bizonyítás lefolytatása nélkül nem állapíthatta volna meg az elsőfokú bíróság, hogy a kifogásolt szerződési feltétel a szokásos szerződési gyakorlattól nem tér el. Tévedett az elsőfokú bíróság akkor is, amikor úgy ítélte meg, hogy a vételi jog gyakorlásához a három hónapnál nem régebbi szakvélemény nem elengedhetetlen. A feltűnő értékaránytalanságot a rendelkezésre álló szakvélemények teljes körűen alátámasztják. A megtámadási határidőt a felperes nem mulasztotta el, az ugyanis csak a vételi jog gyakorlásával vette kezdetét. Az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését is indítványozta, arra tekintettel, hogy a bizonyítási indítványok előterjesztésére vonatkozó kérelmét az elsőfokú bíróság nem bírálta el. Az alperes ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult, annak helyes indokai alapján, és fenntartotta az elsőfokú eljárásban már kifejtett jogi álláspontját. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét teljes terjedelmében bírálta felül, minthogy annak nem fellebbezett, első fokon jogerőre emelkedett rendelkezése nem volt [Pp.
2. §

(4)bekezdés]. A felperes fellebbezés kisebb részben alapos. Az ítélőtábla elsőként azt vizsgálta, hogy szükség lehet-e a felperes által a fellebbezésben felhozott okból az elsőfokú ítélet Pp. 252. §

(2)bekezdése szerinti hatályon kívül helyezésére. Önmagában a konjunktív feltételek egyikének, az elsőfokú tárgyalás megismétlése szükségességének hiányában erre lehetőség nincs. A felperes ugyanis még fellebbezésében sem adta elő, hogy melyek azok a bizonyítási indítványok, amelyeknek előterjesztésére az elsőfokú eljárásban halasztást kért. Az elsőfokú bíróság az irányadó tényállást helyesen állapította meg, a döntésével az ítélőtábla azonban csak részben értett egyet. A jelen perben abból kellett kiindulni, hogy a perbeli

1. március 20-i vételi jogot alapító szerződés és a vételi jog
2. szeptember 2-i keltű nyilatkozattal történt gyakorlásával létrejött adásvételi szerződés egyaránt fogyasztói szerződés [Ptk.
3. § e) pont], amelyekben azonos tartalmú, a vételár meghatározásának módjára vonatkozó, egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltételek szerepelnek. Ez utóbbi ellenkezőjét az alperes a Ptk. 205/A. §

(2)bekezdés utolsó fordulatának megfelelően nem bizonyította. Minthogy a Ptk. 209. §-a és a 209/A. §

(2)bekezdése az uniós jog, a 13/93/EGK irányelv (a továbbiakban: Irányelv) alkalmazását igényli, e jogszabályi rendelkezéseket az uniós jog elsőbbségéből kiindulva és a hazai jogot az irányelv szövegének és céljának megfelelően, az uniós jog hatékony érvényesülését biztosítva kell értelmezni és alkalmazni. Szükségtelen volt a jelen perben annak a vizsgálata, hogy a vételár meghatározásának módjára vonatkozó rendelkezések a szokásos gyakorlattól eltértek-e, ugyanis e feltételek az írásba foglalt szerződésben szerepelnek, annak a részévé váltak. Az Európai Unió Bírósága (a továbbiakban: EUB) egyebek között a C-26/13. Kásler ítéletében is megállapította, hogy a Ptk. 209. §

(5)bekezdésében foglalt, az Irányelv 4. cikk

(2)bekezdésének megfelelő kizárás nem vonatkozik a nyújtandó szolgáltatás meghatározásának mechanizmusára (56-

1. pont). Minthogy a szerződő felek a vételi jogot alapító szerződésben nem magát a vételárat, hanem a vételár meghatározásának módját szabályozták, a szerződési feltétel tisztességtelensége vizsgálható. Azt kellett tehát megválaszolni: az a szerződési feltétel, amely a vételárat nem a forgalmi értékkel azonosan, hanem azt 30%-kal csökkentett mértékben határozza meg, a Ptk.
2. §

(1)bekezdése alapján tisztességtelen-e. A felperes a feltűnő értékaránytalanságra vonatkozó vagylagos kereseti kérelmében ezt a vizsgálatot a vételár meghatározására vonatkozó szerződési feltétel egésze, mind a forgalmi érték megállapítása, mind pedig az ebből számítandó vételár kapcsán kérte, hiszen kifejezetten utalt arra, hogy a számítási módot előíró kitétel is felveti a tisztességtelenség kérdését. A Ptk. 209.§

(1)bekezdésében írtak megállapításánál az EUB a C-415/

1. Aziz ügyben hozott ítéletében (
2. és
3. pont) foglaltakra kellett figyelemmel lenni. Eszerint az egyenlőtlenség fennállta szempontjából a szerződési feltételek hiányában alkalmazandó nemzeti jognak, míg a jóhiszeműség, tisztesség megsértése kapcsán annak van jelentősége, tisztességes és méltányos eljárás esetén az alperes ésszerűen elvárhatta-e, hogy a felperes egyedi tárgyalások eredményeként elfogadja vételárként a forgalmi értéknél 30%-kal kisebb összeget. Nem hagyható továbbá figyelmen kívül a Ptk.
4. §

(2)bekezdése szerint értékelendő az a körülmény, hogy biztosítéki célú, nem pedig a Ptk.

1. §-ában foglalt típusos vételi jogot alapító szerződésről volt szó. A biztosítéki ügylet pedig járulékos jellegű, azt a célt szolgálja, hogy az alapügyletből eredő követeléshez ezzel azonos mértékben jusson hozzá a hitelező. A 30%-kal csökkentett vételár azt garantálja, hogy az alperes e 30%-nak megfelelő forgalmi értéket, adott esetben 15.300.000 forintot mindenféle indok nélkül tarthat meg. A vételár beszámítását követően fennmaradt 4.271.268 forintos követelését ugyanis végrehajtási eljárás keretében továbbra is érvényesíti, holott a vételár meghatározott, adott módja hiányában ez a követelése is megtérültnek lenne tekintendő. A vételár meghatározásának módjából adódóan az alperesnél jelentkező ez az előny kizárólag valamiféle, a fogyasztó szerződésszegése esetére kikötött, túlzott mértékű, további szankcióként lenne értékelhető. Ebben az esetben viszont a 18/
2. (II. 5.) Korm. rendelet
3. § j) pontja alapján minősül az ellenkező bizonyításig tisztességtelennek. E rendelkezésből következően az ellenkező bizonyításáig tisztességtelennek minősül az a szerződési feltétel, amely túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezi a fogyasztót, ha nem teljesít. A nemzeti jog, a Ptk.
4. §

(1)és

(2)bekezdésének egybevetéséből az következik, hogy a vételárnak a forgalmi értékhez kell igazodnia, és az ésszerűen eljáró fogyasztó eladó egyedi tárgyalás esetén nyilván nem fogadná el, hogy a vagyontárgyát a mindenkori forgalmi értéknél 30%-kal csökkentett áron értékesítse. Megjegyzi az ítélőtábla, hogy a forgalmi értéktől való eltérésnek ez a mértéke éppen azzal megegyező, amelyet a bírói gyakorlat még nem tekint feltűnően aránytalannak. Ebből pedig az alperes azon törekvésére lehet köveztetni, hogy a biztosítéki célú ügylet ellenére meg kívánta akadályozni, hogy a fogyasztó a vételárral összefüggésben a hazai jogon alapuló igényét eredménnyel érvényesíteni tudja. A felperes keresete tehát alapos annyiban, hogy a vételi jogot alapító szerződésben szereplő, a vételár meghatározásának módját szabályozó az a kitétel, hogy a vételár a forgalmi érték 70%-a, tisztességtelen, ezért semmis. A megállapítás feltétele a Ptk. 239/A. §-a alapján minden további vizsgálódás nélkül fennállt. A felperes azonban nem csak a vételár meghatározásának módjára, hanem az annak kiindulópontját jelentő forgalmi érték megállapítására vonatkozó további szerződési feltételt is tisztességtelennek állította. E körben viszont nem hagyható figyelmen kívül a Ptk. 209. §

(2)bekezdésére tekintettel, hogy a szerződés szerint a felperes saját maga más szakértőt nem kíván megnevezni. Nem állította, hogy e jogával kívánt volna élni. Ha pedig a szerződés alapján erre lehetősége volt, de e jogát nem gyakorolta, úgy a forgalmi érték meghatározására vonatkozó szerződési feltétel a maga egészében nem tisztességtelen, hiszen a vételi jog gyakorlójának kell a forgalmi értéket a vételi jog gyakorlása előtt 30 napnál nem régebbi értékbecslő szakvéleménnyel meghatároznia, különben a saját jogát gyakorolni nem tudja. Az tehát, hogy a szakértő az ő megbízottja lesz, a szerződés tartalmából következik. Az pedig, hogy a lehetséges megbízottak személyét a szerződésben rögzítik a felek, lényeges és szükséges elem, ellenkező esetben a forgalmi érték meghatározásának módja hiányozna. Ez a szerződési feltétel tehát nem tisztességtelen. Miután a vételár meghatározásának módjára vonatkozó szerződési feltétel opciós szerződésből való kiesése azt eredményezi: a felperest nem köti ez a rendelkezés, a vételár a forgalmi értékhez igazodik és a szerződés nem teljesíthetetlen. A szerződésben ugyanis szerepel az a további rendelkezés is, hogy a jogosult a vételi jogát a vételi nyilatkozat megtételét megelőző, 30 napnál nem régebbi értékbecslés és szakvélemény alapulvételével megállapított vételáron gyakorolhatja. Ez most már azt jelenti: a forgalmi értékkel azonos vételáron. Mivel a vételi jog alapításáról szóló szerződés a tisztességtelen feltétel kiesése folytán nem vált teljesíthetetlenné, a Ptk. 239. §

(2)bekezdése szerint pedig a fogyasztói szerződés megdőlését csak ez eredményezné, alaptalan az elsődleges keresethez kapcsolt, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására vonatkozó kereset. A felperes minden további, vagylagos megállapítási kérelme kizárólag a vételi jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződéshez kapcsolódott, annak létre nem jöttére vagy érvénytelenségére vonatkozott. Ezek közül elsőként a szerződés létre nem jöttére vonatkozó kérelmet kellett vizsgálni, ugyanis csak a létrejött szerződés lehet érvénytelen, ahogyan azt egyébként helyesen az elsőfokú bíróság is megállapította. Azáltal, hogy a felperes 2011. szeptember 1-jén az adásvételi szerződést megtámadta, egyébként szükségképpen elfogadta, hogy a szerződés létezik, így a jelen perben a saját korábbi magatartásával ellentétesen, ezért a Ptk. 4. §

(1)bekezdésében foglalt követelményeknek meg nem felelően hivatkozik a szerződés hiányára. Ez pedig nem minősülhet a Ptk. 2. §

(2)bekezdése által az igényérvényesítéshez megkívánt joggyakorlásnak. A keresetet tehát már önmagában ezért is el kellett volna utasítani. Megjegyzi ugyanakkor az ítélőtábla azt is: helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a 30 napnál nem régebbi szakértői értékbecslés tényszerűen, bizonyítottan rendelkezésre állt, ezt H. L. tanúvallomása és a csatolt szakvélemény, mint okirat is igazolja. Miután a korábban kifejtettek szerint a vételár a forgalmi értéket kell, hogy tükrözze, és nem lehet annál alacsonyabb, ha ez mégis fennállna, az az adott adásvételi szerződés felek által meghatározott tartalmára figyelemmel nem megtámadási ok, hanem szerződésszegés lenne. A feltűnő értékaránytalanságra alapított alapos megtámadási kereset tehát éppen a felperes szerződési feltétel tisztességtelenségével kapcsolatos és részben alapos álláspontja miatt nem jöhet szóba. Amennyiben szóba jöhetne, úgy az igény bírói úton történő haladéktalan érvényesítésével a felperes elkésett volna, mert ennek a jog elenyészését eredményező feltételnek a teljesülését az alperes fennmaradt követelésének végrehajtásával kapcsolatos viták nem teszik mellőzhetővé. A megtámadási határidő az adásvételi szerződés létrejöttétől - nem a kölcsön teljesítésétől - számítandó, az opciós jogot alapító szerződés ugyanis feltűnő értékaránytalanság címén eredménnyel nem támadható, ekkor ugyanis még nincs szolgáltatás és ellenszolgáltatás (az opciós jog alapításának nem volt ellenértéke). A vételi jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződésnek nem volt a része a vételi jogot alapító szerződés forgalmi érték, valamint ebből levezetett vételár meghatározása. Ez a vételi jogot alapító szerződésben szereplő szerződési tartalom ugyanakkor nem is minősült legfeljebb 30 napig lényegesnek, a forgalmi érték és a vételár meghatározásának módja miatt. Ez alatt pedig a kölcsönszerződés felmondásával és a vételi jog gyakorlásával reálisan nem lehetett számolni. Az alperes tagadásával szemben a felperes egyébként még a forgalmi érték téves voltát sem igazolta. Mindezekből következően az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására irányuló kereset a további vagylagos jogalapokon sem volt teljesíthető. A kifejtett indokok alapján a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §

(2)bekezdése szerint részben változtatta meg. A felperes a tisztességtelen szerződési feltétellel érintett 15.300.000 forint értékű keresetben lett pernyertes, míg a 35.700.000 forintos perértékű további kereseti kérelem vonatkozásában pervesztes maradt, ami azt jelenti, hogy a pernyerés-pervesztés aránya a felperes hátrányára 43-57%. Mindezekhez képest a Fővárosi Ítélőtábla a Pp. 81. §

(1)bekezdése alapján rendelkezett az alperes javára megítélt elsőfokú perköltség leszállításáról, és a feljegyzett kereseti illetéket is a pernyerés-pervesztés arányában kötelesek a felek az államnak külön felhívásra megfizetni [6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §

(2)bekezdés]. Az ítélőtábla a Pp. 81. §

(1)bekezdése alapján a felperest kötelezte az alperes javára az ügyvédi díjból álló, a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(5)bekezdése szerint megállapított másodfokú perköltség megfizetésére, amelynek összegét a másodfokú eljárás munkaigényére is tekintettel 100.000 forint + áfában, összesen 127.000 forintban állapította meg. A feljegyzett 2.500.000 forint fellebbezési illetékből a felperes 1.425.000 forintot, az alperes 1.075.000 forintot tartozik az államnak külön felhívásra megfizetni [6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §

(2)bekezdés]. Budapest,

1. június
2. . Czukorné dr. Farsang Judit s.k. a tanács elnöke, előadó . Benedek Szabolcs s.k.. Senyei György s.k. bíró A kiadmány hiteléül: bíró