Pfv.21540/2015/6 – Kúria

(3)A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete A határozat száma: Pfv.I.21.540/2015/

1. A tanács tagjai: Dr. Harter Mária a tanács elnöke . Varga Edit előadó bíró . Mocsár Attila Zsolt bíró A felperes: Az alperes: Az alperes képviselője: Dr. Milló-Nagy Orsolya ügyvéd A per tárgya: közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: az alperes A másodfokú bíróság és a jogerős határozat száma: ővárosi Törvényszék 67.Pf.633.036/2015/
2. Az elsőfokú bíróság és a határozat száma: Pesti Központi Kerületi Bíróság 11.P.55.509/2014/
3. Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] [2] A 73 külön tulajdonú lakás- és nem lakásingatlanból álló alperes társasház
4. április 3-án hozott közgyűlési határozatával a közös képviselő könyvelését átvizsgáló külső szakértő cég alkalmazásáról döntött. A társasházban
5. óta a társasházakról szóló
6. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 51/A.§-a szerinti gazdasági ellenőrzést segítő személy működik. A társasház a
7. április 25-i közgyűlésén
8. számú határozatával elfogadta a
9. év gazdasági beszámolóját és jóváhagyta az ügykezelést, az
10. számú határozattal elfogadta a
11. évi költségvetést, míg a
12. számú határozattal a
13. január 1-jétől fizetendő közös költség összegét. A közgyűlésre a gazdasági ellenőrzést segítő személyt nem hívták meg, a segítő a
14. évre vonatkozó tájékoztatást sem készített, azzal kapcsolatban a közgyűlés írásbeli előkészítésére nem került sor. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [3] A társasházban tulajdonjoggal rendelkező felperes keresetével a
15. április 25-i közgyűlés 4.,
16. és
17. számú határozatai érvénytelenségének a megállapítását kérte, mert álláspontja szerint azok jogszabályba és a társasház szervezeti és működési szabályzatába ütköznek, ezen felül kisebbségi érdekeit sértik. Továbbiak mellett arra hivatkozott, hogy a Tht. rendelkezései szerint kötelező volt a gazdasági ellenőrzést segítő személy írásbeli véleményének beszerzése, az általa lefolytatott vizsgálat anyaga azonban a meghívó mellékletei között nem szerepelt. [4] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott a kereset elkésettségére minden olyan érvénytelenségi ok tekintetében, melyet a felperes a keresetlevél benyújtását követően terjesztett elő. Előadta: a
18. április 3-i közgyűlésen megválasztott K. Bt. nem a Tht. 51/A.§-a szerinti gazdálkodást ellenőrzi, csak a könyvelést és a számlákat, az alperes közös képviselője ugyanis rendelkezik a gazdálkodás ellenőrzését segítő személy választása alól mentesítő minősítéssel, ezért a Tht. 51/A.§-a szerinti gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevétele nem szükséges, a közgyűlés határozatai a Bt. képviselő jelenlétének, illetve az elszámolás és a költségvetés átvizsgálásával kapcsolatos írásbeli tájékoztatás megküldésének hiánya miatt nem érvénytelenek. Az első- és másodfokú ítélet [5] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítélete indokolásában rámutatott: a 2001-ben megválasztott K.Bt. nem tekinthető az utóbb beiktatott Tht. 51/A.§-a szerinti gazdasági ellenőrzést segítő személynek, az ezzel kapcsolatos törvényi előírások megtartásának hiánya ezért a perbeli közgyűlés határozatainak érvénytelenségét nem eredményezi. Az elsőfokú bíróság vizsgálta a felperes által előadott tartalmi érvénytelenségi okokat is, de azokat nem találta megalapozottnak, a keresetlevelet követő beadványokban előadott érvénytelenségi okok tekintetében pedig az alperes elévülési kifogására figyelemmel, azok elkésettsége miatt utasította el a keresetet. [6] A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét és a
19. április 25-i közgyűlés 4.,
20. és
21. számú határozatainak érvénytelenségét állapította meg. Abban a tekintetben egyetértett az elsőfokú bíróság elutasító ítéletének indokaival, hogy az alperes társasházban - a közös képviselő társasház-kezelői szakképesítésére figyelemmel - nem volt kötelező a gazdasági ellenőrzést segítő személy alkalmazása, rámutatott azonban arra, hogy a Tht. 51/B.§-a értelmében a kötelező eseteken túl is van arra lehetőség, hogy a társasház ilyen szakembert foglalkoztasson. Utalt a peres felek között folyamatban volt 53.Pf.637.606/
22. számú ügyben hozott jogerős ítéletre, mely szerint a bíróság a közgyűlési határozat érvénytelenségét a gazdasági ellenőrzést segítő személy tájékoztatása kiküldésének a Tht. 51/B.§

(3)bekezdésébe ütköző hiányára alapította, azzal, hogy a közös képviselő szakképzettségét nem vizsgálta. A peres felek között a

1. április 24-i közgyűlés határozatának érvénytelensége iránt folyamatban volt perben az elsőfokú bíróság ítélete indokolásában megjegyezte, hogy a közös képviselő nem vitatta a gazdasági ellenőrzést segítő személy tájékoztatása megküldésének elmulasztását, azzal, hogy annak szükségességéről nem volt tudomása, e kérdésnek azonban az adott ügyben nem volt ügydöntő jelentősége. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az a körülmény, hogy a gazdasági ellenőrzést segítő személyt a társasház az erre vonatkozó jogszabály-módosítást megelőzően választotta meg, nem zárja ki, hogy az így megválasztott személy vagy cég, a jogszabály-módosítást követően a törvényben szabályozott gazdasági ellenőrzést segítő személynek minősüljön. Az adott esetben a másodfokú bíróság a közös képviselő korábbi perekben előadott (hangsúlyosan a PKKB előtt 10.P.53.921/2012/
2. számú tárgyalási jegyzőkönyvbe foglalt) nyilatkozataira is figyelemmel állapította meg annak sikeres bizonyítását, hogy a 2001-ben megválasztott Bt. gazdasági ellenőrzést segítő feladatokat lát el, képviselőjét azonban az alperes a közgyűlésre nem hívta meg, a
3. évi költségvetés tekintetében pedig a tulajdonostársak írásbeli tájékoztatása is elmaradt, ezért a közgyűlés
4. és
5. számú határozatai a Tht. 51/B.§

(3)bekezdésébe ütköző módon érvénytelenek. A közös költségről szóló 6. számú határozat - miután érvénytelen költségvetéshez kapcsolódik - ugyancsak érvénytelen. A kifejtettek értelmében a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatva, a per tárgyát képező közgyűlési határozatok érvénytelenségét állapította meg, a további érvénytelenségi okok vizsgálatát pedig erre figyelemmel mellőzte. A felülvizsgálati kérelem és a felülvizsgálati ellenkérelem [7] A jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmében az alperes annak megváltoztatását és a keresetet elutasító döntés meghozatalát kérte. Hivatkozása szerint a másodfokú bíróság döntése a Tht. 51/A.§

(1)bekezdésében foglaltakat sérti, nincs ugyanis lehetőség arra, hogy a K. Bt.-vel még 2001-ben létrejött megbízási jogviszony tartalmának a 2009-ben módosuló törvényi rendelkezésre figyelemmel új tartalmat adjanak, ez csak a felek együttes szándéka alapján lehetséges. [8] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Nézete szerint a Bt.-vel kötött szerződés tartalmát nem kellett megváltoztatni, mert a cég már 2001-től olyan feladatokat látott el a társasházban, amelyek azonosak a gazdasági ellenőrzést segítő személy feladataival, egyebekben maga az alperesi képviselő perbeli nyilatkozata is alátámasztotta, hogy a társasházban

1. óta gazdasági ellenőrzést segítő személy működik. Utalt a keresetében hivatkozott további érvénytelenségi okokra is, melyeket a másodfokú bíróság érdemben nem vizsgált. A Kúria döntése és annak jogi indokai [9] Az alperes felülvizsgálati kérelme nem alapos. [10] A Kúria egyetértett a másodfokú bíróság döntésével, annak indokait is osztotta, ezért a felülvizsgálati kérelemben foglaltakra figyelemmel csupán utal a következőkre: Az alperes törvényes képviselőjének idézett perbeli nyilatkozata értelmében, amely szerint a társasházban
2. óta működik a gazdasági ellenőrzést segítő személy, a másodfokú bíróság okszerűen következtetett arra, hogy a Tht. 51/A. és 51/B. §-ainak kógens rendelkezései is kötik az alperest, ami az adott esetben figyelemmel a közös képviselőnek a gazdasági ellenőrzést segítő személy foglalkoztatása alól mentesítő végzettségére - annyit jelent, hogy a társasház önként, jogszabályi kötelezés hiányában döntött az ellenőrzést segítő személy foglalkoztatása mellett. Amennyiben viszont a társasház ilyen döntést hozott, a foglalkoztatás során az arra vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket is alkalmaznia kell, azaz a gazdasági ellenőrzést segítő személy által az éves elszámolásról és költségvetésről készített írásbeli jelentést a tulajdonosok részére meg kell küldeni, a gazdasági ellenőrzést segítő személyt pedig az elszámoló közgyűlésre meg kell hívni (Tht. 51/B.§

(3)bekezdés). E kötelezettségnek a társasház a perbeli közgyűlés esetében nem tett eleget, határozatai ezért érvénytelenek. [11] Megjegyzi a Kúria: természetesen arra is van lehetőség, hogy a társasház könyvelő vagy más pénzügyi szakember szakértelmét vegye igénybe a számlák és a közös képviselő könyvelésének vizsgálatára, ebben az esetben a Tht. rendelkezéseit a gazdasági ellenőrzést segítő személyére vonatkozó szabályok körében valóban nem kell alkalmazni. Az adott esetben viszont nem lehetett eltekinteni az alperesi közös képviselő kifejezett nyilatkozatától, amely szerint a társasház 2008. óta gazdasági ellenőrzést segítő személyt foglalkoztat, ám az általa készített jelentést a tulajdonosok részére nem küldték meg. E mulasztás oka - a közös képviselő tájékozatlansága, vagy más egyéb körülmény - a per eldöntése szempontjából közömbös: a megvalósuló jogszabálysértés a közgyűlés határozatainak érvénytelenségét eredményezi. Mindezekre tekintettel a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, azt a Kúria a Pp. 275.§

(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [12] A felülvizsgálati eljárásban elszámolható költség nem merült fel, ezért arról a Kúriának rendelkeznie nem kellett. Budapest, 2016. május 30. Dr. Harter Mária s.k. a tanács elnöke, Dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, Dr. Mocsár Attila Zsolt s.k. bíró