Győri Ítélőtábla Pf.II.20.003/2017/4.szám Az ítélőtábla a dr. Székely Gábor ügyvéd által képviselt felperesnek a Lajer Ügyvédi Iroda által képviselt I. r., és a személyesen eljáró II. r. alperes ellen zálogszerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Győri Törvényszék
- december
- napján kelt 11.P.20.390/2016/
- sorszám alatti ítéletével szemben a felperes
- sorszám alatti fellebbezése folytán - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi í t é l e t e t: Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését megváltoztatja és megállapítja, hogy a felek között
- október
- napján létrejött zálogszerződés 7.1.b. pontja kikötésének az a része, amely szerint „vagy értéke tartósan csökken és emiatt, vagy más ok miatt" tisztességtelen, semmis kikötés. Mellőzi a felperes elsőfokú perköltségben történő marasztalását és kötelezi az I-II. r. alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 114.300 (Egyszáztizennégyezerháromszáz) forint első-, másodfokú perköltséget. Kötelezi az alpereseket, hogy a székhelyük szerinti adó és vámigazgatóság külön felhívására egyetemlegesen fizessenek meg az Állam javára 36.000 (Harminchatezer) forint elsőfokú eljárási és 48.000 (Negyvennyolcezer) forint fellebbezési illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás Az irányadó tényállás szerint a felperes és a II. r. alperes, mint zálogkötelezett, az I. r. alperes, mint zálogjogosult ...on
- október
- napján ingatlant terhelő önálló zálogjog alapításáról szóló szerződést kötött. A szerződéskötés előzménye az volt, hogy az I. r. alperes felperesnek, és a II. r. alperesnek lakásépítés céljára 111.250 svájci frank hitelkeretet biztosított 240 hónap futamidőre,
- október 14-i lejárattal 4,8% ügyleti kamatmérték mellett. A zálogtárgy a felperes és II. r. alperes 1/2-1/2 arányú tulajdonában álló ... ... helyrajzi számú, ..., ... .... számú ingatlan volt. A zálogszerződés 7.1.b. pontjában a felek megállapodtak abban, hogy az önálló zálogjogból való kielégítési jog - ha a zálogszerződés eltérően nem rendelkezik - felmondással nyílik meg, a felmondás közlését követő
- napon. A zálogjogosult és a zálogkötelezett akkor élhet felmondással, ha a bank a zálogszerződést felmondta. A zálogjogosult a zálogszerződést akkor is felmondhatja: ha a zálogtárgy állaga tartósan romlik, vagy értéke tartósan lecsökken, és emiatt vagy más ok miatt a zálogtárgy értékének csökkenése olyan mértékű, hogy az a biztosított követelésnek az önálló zálogjogból való kielégítését veszélyezteti. A zálogjogosult ebben az esetben csak akkor mondhatja fel a zálogszerződést, ha az adós vagy a zálogkötelezett a bank által megjelölt megfelelő határidő alatt a zálogtárgy állagát nem állította helyre, vagy a kölcsön fedezetét további ingatlan biztosítékkal nem, vagy nem kellő mértékben egészíti ki. A felek a szerződés 12.
- pontjában rögzítették, hogy a zálogszerződésben nem szabályozott kérdésekben a vonatkozó jogszabály előírások, a bank általános üzleti feltételei, lakossági üzletszabályzata, valamint hirdetménye az irányadó. Az I. r. alperes a szerződéskötés időpontjában hatályos lakossági üzletszabályzata III.6.
- pontja tartalmazta, hogy a zálogkötelezett köteles a zálogtárgyat a zálogjog fennállása alatt megfelelően karbantartani, állagát megőrizni, azt értékcsökkenéstől és károsodástól megóvni, a rendes és jogszerű gazdálkodásnak megfelelően használni. A zálogkötelezett köteles a bank írásbeli felszólítására, az abban meghatározott idő alatt a zálogtárgy állagát helyreállítani, ha a zálogtárgy állagának romlása a bank követelésének kielégítését veszélyezteti, illetőleg ha a zálogtárgy hitelbiztosítéki értéke bármely okból a zálogszerződésben rögzítetthez képest a kielégítést veszélyeztető mértékben csökkent, vagy értékesíthetősége romlott, akkor a bank írásbeli felszólítására a zálogtárgy hitelbiztosítéki értékét az eredeti értékig helyreállítani, vagy más, a bank által megfelelőnek minősített ingatlan biztosítékot nyújtani. A szerződés III.
- pontja a pótfedezet nyújtására vonatkozó határidőt a felhívás kézhezvételét követő 60 napban rögzítette. A felperes keresetében a zálogszerződés II.7.
- b) pontjában foglalt szerződéses rendelkezés érvénytelenségének a megállapítását kérte. Keresetének indokai szerint ez a szerződési feltétel a Ptk.
- §
(1)és
(4)bekezdése, a 209/A. §
(2)bekezdése, a 18/1999 (II. 5.) Kormányrendelet 1. §
(1)bekezdés
- a)és
- b)pontjai, valamint 2. §
- f)pontja alapján semmis. Azzal érvelt, hogy a támadott szerződéses rendelkezés aránytalanul egyoldalú hatalmassággal ruházza fel az I. r. alperest, mivel a zálogtárgy értékcsökkenésre hivatkozásra eszközölt kielégítési jog megnyílta olyan ok, amely a zálogszerződés előre meg nem határozott, azaz a zálogjogosult egyoldalú és szubjektív megítélésétől függő mértékű értékcsökkenésre hivatkozik, így ezen rendelkezés az I. r. alperest erőfölénybe helyezi. A szerződés sérelmezett rendelkezései nem felelnek meg a szimmetria, a ténylegesség és arányosság, az objektivitás, a világos és egyértelmű megfogalmazás, a tételes meghatározás elvének, és így a Ptk. 209. §
(4)bekezdésének és a 93/13 EGK irányelv
- Cikkének. A nem kellően részletes meghatározás okán az adósok számára kiszámíthatatlan, hogy mit fogad el fedezetként a bank, az ezeket befolyásoló tényezők és körülmények megismerhetetlenek, így rejtve maradnak. A szerződés nem rendelkezik a fedezet elfogadási okot adó feltételekről, így az kontroll nélküli, egyoldalú lehetőséget biztosít a hitelezőnek. A kifogásolt feltétel anyagi jogi hibáját a feltételek és körülmények hiányos meghatározása jelenti. Azok a feltételek és részletek hiányoznak, melyek a fedezet kiválasztási és elfogadási tényezőket a fogyasztó számára is közérthetővé, ekként ellenőrizhetővé tennék. Az I. r. alperes valójában szabadon döntheti el, hogy mikor és milyen mértékű a zálog romlása, milyen a zálogtárgy értéke, szabadon becsülheti meg annak értékét, és önkényesen állapíthatja meg azon ismeretlen okokat, amely alapján maga döntheti el a zálogtárgy kiegészítése körében a határidőket. A II. r. alperest a kereset tűrésére kérte kötelezni. Az I. r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Védekezését arra alapította, hogy a hitelező érdekét, azaz a pénzkövetelések kielégíthetőségét alapvetően érinti a zálogtárgy értékének a kielégítést veszélyeztető mértékű csökkenése. Ezt az alapvető tényt a korábbi, a régi Ptk. és az új Ptk. is figyelembe veszi. A felperes által támadott szerződéses rendelkezés megfelelt a régi Ptk.
- §
(1)bekezdés c) pontjában írt azon rendelkezésnek, amely a hitelező számára azonnali hatályú felmondást biztosított a kölcsönszerződés esetében, a kölcsönre nyújtott biztosíték értéke jelentősen csökken, és azt az adós a hitelező felszólítására nem egészíti ki, ezért annak tisztességtelensége nem állapítható meg a régi Ptk. 209. §
(6)bekezdése alapján. Utalt a szerződés részét képező lakossági üzletszabályzat rendelkezéseire, miszerint a lakossági üzletszabályzat meghatározza a pót-fedezet nyújtására vonatkozó határidőt. II. r. alperes érdemi nyilatkozatot nem tett. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította, felperest az I. r. alperes javára 76.200 forint perköltség, az állam javára külön felhívásra 36.000 forint eljárási illeték megfizetésére kötelezte. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a 2/2012 (XII. 10.) PK véleményben írtak alapján a keresetlevélben írt elvek, így a szimmetria, ténylegesség, arányosság, objektivitás elve az egyoldalú szerződésmódosító jogot szabályozó szerződéses rendelkezések esetén bírnak relevanciával. Megítélése szerint a felperes keresetében nem adta indokát annak, hogy a keresettel támadott szerződéses rendelkezés milyen okból lenne tisztességtelen. A szerződés keresettel támadott rendelkezése a jóhiszeműség és a tisztesség követelményét nem sérti, éppen a zálogkötelezettek érdekét szolgálja annyiban, hogy csak a kölcsönszerződés felmondása esetén élhet a jogosult pénzintézet a zálogjogával. A szerződés további rendelkezését értelmezve megállapította, hogy a fedezet kiegészítési kötelezettség akkor áll be, ha a fedezeti ingatlan értéke jelentősen csökken, amely ténybeli változás független a pénzintézet magatartásától, szándékától, így a változásra okot adó körülményt nem a pénzintézet idézi elő. Ebből eredően annak vizsgálata és megítélése, hogy a fedezet értéke csökkente, nem a szerződés feltételeinek értelmezését, hanem valamely tényállapot fennállásának a megítélését jelenti. Ebből eredően a sérelmezett szerződési feltétel nem a fogyasztóval szerződő pénzintézetet jogosította fel annak meghatározására, hogy saját teljesítése szerződésszerű-e, miután a zálogjogot nem a pénzintézet, hanem a kölcsönt felvevő adósok biztosították. A pénzintézetnek az elvitathatatlan joga, hogy a másik szerződő fél objektív ismérvekkel megítélhető teljesítésének elmaradása esetén egyoldalú nyilatkozat megtételével a szerződés tekintetében releváns jogkövetkezményekkel járó jogcselekményt tegyen. Az egyoldalú jogcselekmény megtétele az ilyen nyilatkozatot megtevő fél egyoldalú értékelését jelenti, amely a másik szerződő fél által vitatható, kifogásolható. Amennyiben a bank tévesen hívja fel a zálogkötelezetteket a fedezet kiegészítésére, és ennek elmaradása esetére a szerződést felmondja, a zálogkötelezettek a bíróságnál kérhetik a felmondás érvénytelenségének megállapítását. A fedezet kiegészítés megfelelőségének vizsgálata ugyanabba a hitelezési, kockázatkezelési, fedezetértékelési és kezelési banki gyakorlatba illeszkedik be, amelyet a jogszabályi előírások betartásával és felügyeleti ellenőrzés mellett a pénzintézet a perbeli szerződés megkötésekor is folytatott. A bank fedezetértékelési szabályzatát, gyakorlatát, a fedezet elfogadásának módját, értékelését a támadott szerződéses rendelkezés semmiben nem változtatja meg, a zálogkötelezettek a szerződés megkötésével elfogadták a pénzintézet ezen gyakorlatát. Hangsúlyozta, hogy a fedezet értékelésével kapcsolatos szempontokat több jogszabály, így a 2013. december 31-ig hatályban volt hitelezési kockázatkezelésről és tőkekövetelményről szóló 196/2007 (VII. 30.) Kormányrendelet rendelkezései (115. §
(1)bekezdés d) pont,
(2)és
(3)bekezdés), valamint a hitelintézetek tevékenységének megkezdéséről és folytatásáról szóló
- június 14-i 2006/48-as EK irányelv is szabályozták, így a felperes álláspontjától eltérően a pénzintézet nem kontroll nélkül, önhatalmúlag vizsgálhatja a fedezetül fennálló ingatlanok értékét, eljárását jogszabályok határozzák meg. Osztotta az I. r. alperesnek azt a védekezését, hogy a támadott szerződéses rendelkezés lényegében a szerződéskötés időpontjában hatályos Ptk.
- §
(1)bekezdés c) pontjában foglalt rendelkezéseknek a szerződésbe való átültetését tartalmazza, így az a Ptk. 209. §
(5)bekezdése szerint nem minősülhet tisztességtelennek. Az elsőfokú ítélettel szemben a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben elsődlegesen az ítélet kereseti kérelmének megfelelő megváltoztatását, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróságnak a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára történő utasítását kérte. Fellebbezésének indokolása szerint a támadott szerződéses rendelkezés azért tisztességtelen, mert kizárólag a hitelezőt jogosította fel annak megítélésére, hogy az ingatlanból való kielégítés késedelme mikor veszélyezteti a követelés kielégítését, így mikor jogosult az I. r. alperes a zálogszerződés azonnali hatályú felmondására. A rendelkezés a szerződő felek közötti egyensúlyt az adós hátrányára megbontja, felperes számára ugyanis nem ismert, hogy az I. r. alperes mi alapján határozza meg az ingatlanból való kielégítés olyan mértékű késedelmét, amely a kielégítést veszélyezteti. A támadott rendelkezés Ptk. zálogjoggal kapcsolatos rendelkezéseitől eltérően csak a hitelintézet számára biztosítja annak eldöntését, hogy a zálogtárgyból való kielégítés késedelme mikor alapozza meg az azonnali hatályú felmondás lehetőségét. A jelen perben is irányadó 2/2012 (X. 10.) PK vélemény, amelyben foglaltak semmisnek tekintik azt a kikötést, ha az egyoldalú szerződésmódosításra okot adó egy vagy több feltétel a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével indokolatlanul és egyoldalúan előnyös a pénzügyi intézmény, illetőleg hátrányos a fogyasztó számára. Tisztességtelen az egyoldalú szerződésmódosításra vonatkozó olyan kikötés, amely a fogyasztóval szerződő pénzügyi intézmény számára a fogyasztó hátrányára indokolatlan és egyoldalú előnyt nyújt. A támadott szerződési feltétel tartalmát a jogszabály kimerítően nem határozta meg, a szerződési feltétel a jogszabály szövegétől eltér, azt kibővíti. Az nem felel meg a tételes meghatározás elvének sem, mert, nem derül ki a szerződésből, hogy mit ért a bank a zálogtárgy állagának tartós romlása alatt, mennyi időnek kell eltelnie az állagromlástól addig az időig, amíg erre tekintettel a bank már felbonthatja a szerződést. A szerződésből az sem derül ki, hogy mikor állapítható meg a biztosított követelésnek az önálló zálogjogból való kielégítésének veszélyeztetettsége. A devizaárfolyamok alakulása miatt a zálogtárgy akkor sem fedezi a biztosított követelést, ha egyébként a zálogtárgy értéke nem csökkent, így akár egy forinttal történt értékcsökkenésre tekintettel is felmondható a szerződés, amellyel sérül a ténylegesség és arányosság elve. Miután a szerződés arra sem tér ki, hogy a zálogromlást, értékcsökkenést milyen módon lehet megállapítani, sérül az átláthatóság elve (Fővárosi Törvényszék 3.G.44.698/2005/12.). Érvelése szerint az alperes részére megítélt perköltség összege a pertárgy értékére (600.000 forint), és az irányadó IM rendelet szabályaira tekintettel eltúlzott mértékű, miután az I. r. alperes jogi képviselője a tárgyaláson nem jelent meg, a per során összesen 4 oldal terjedelmű érdemi nyilatkozatot tett. Az I.r. alperes fellebbezési ellenkérelmében helyes indokai alapján az elsőfokú ítélet helybenhagyását és a felperes másodfokú perköltségben való marasztalását kérte. Hangsúlyozta, hogy a zálogtárgy értékének meghatározása, felülvizsgálata és a felülvizsgálat időpontja kapcsán részletes jogszabályi és felügyeleti követelményeknek megfelelően jár el (575/2013/EU rendelet(CRR) 208.§.
(3)bek.,196/207(VII.30.) Korm.rend.115.§
(1)bek d)pont és
(2)bek., MNB 9/2016(X.3.) ajánlás 55.pont). A lakóingatlanok értékét ezen jogszabályi rendelkezéseknek alapján vizsgálja felül az MNB által ellenőrzött módon, így a zálogszerződés támadott rendelkezése a Ptk.209.§
(6)bekezdése alapján nem minősülhet tisztességtelennek. Hivatkozott arra is, hogy a zálogszerződés rendelkezéseiből (I.3 pont, I.1. pont) egyértelműen kiderül, hogy a biztosított követelésnek a zálogtárgyból való kielégítésének veszélyeztetettsége mikor állapítható meg, az értékcsökkenés, illetve állagromlás mértékének felülvizsgálatára az üzletszabályzat (III.6.9.pont) ad felhatalmazást. Jogszabályi rendelkezésekre történő hivatkozással kifejtette, hogy a „megfelelő határidő" kifejezést a jogalkotó nem tekinti tisztességtelennek, konkrét határidő kitűzésére azért nincs lehetőség a zálogszerződésben, mert a káresemények, értékcsökkenések rendkívül különbözőek és előre nem határozhatók meg. A felperes fellebbezése alapos. Az ítélőtábla a felperes fellebbezését a Pp. 256/A §.
(1)bekezdés f.) pontja alapján tárgyaláson kívül bírálta el és azt a szerződés keresettel támadott - a zálogszerződés II.7.
- b) pontjában foglalt szerződéses rendelkezése vonatkozásában alaposnak találta. Az ítélőtábla megítélése szerint ez a szerződési feltétel a Ptk.
- §.
(1)és
(4)bekezdése, a 209/A §.
(2)bekezdése és a 18/
- (II.5.) Kormányrendelet
- §.
(1)bekezdés a.) és b.) pontjai, valamint
- §. f.) pontja alapján semmis. A régi Ptk.
- §.
(5)bekezdése szerint nem minősülhet tisztességtelennek a jogszabály által, vagy jogszabály előírásának megfelelően meghatározott szerződési feltétel. A per irataiból az elsőfokú bíróság álláspontjával szemben az állapítható meg, hogy a keresettel támadott jelzálogszerződés II.7.
- pontja csak részben felel meg a Ptk. irányadó rendelkezéseinek. A régi Ptk.
- §-a annak a következményeit szabályozza, ha a zálogtárgy elpusztul ( teljesen elpusztul, vagy részleges pusztulás idézi elő a zálogtárgy értékcsökkenését). Ez a jogszabályi rendelkezés tehát kizárólag a fizikai állagromlás esetére tartalmaz irányadó szabályozást a felek (zálogjogosult és zálogkötelezett) jogait és kötelezettségeit illetően. A Ptk.
- §.
(2)és
(3)bekezdésének a zálogtárgy értékcsökkenésével kapcsolatos rendelkezése a zálogtárgy állagromláson (részleges pusztuláson) alapuló értékcsökkenése esetén alkalmazható (Complex Jogtár, Nagy kommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényhez. Szerkesztette: Gellért György). A Ptk. 260. §.
(2)bekezdése és a jelzálogjogra irányadó különös szabályozás (Ptk. 261. §.
(2)bekezdés) tehát kizárólag - kielégítést veszélyeztető mértékű - állagromlás esetén teremt a zálogjogosultnak lehetőséget arra, hogy - a kielégítési jog megnyílta jogkövetkezményének terhével - a zálogkötelezettől a zálogtárgy helyreállítását, vagy megfelelő biztosíték nyújtását, ennek keretében pótfedezet biztosítását követelje, mégpedig akkor, ha a zálogtárgy állagromlásáért a tulajdonos felelős. Az elsőfokú bíróság tehát ezen okból helytelenül és tévesen állapította meg, hogy a dologi kötelezett jogaira és kötelezettségeire irányadó lényeges diszpozitív törvényi szabályozással nem áll ellentétben az a támadott általános szerződéses rendelkezés, amely a zálogtárgy állagromláson kívüli, egyéb okból bekövetkező - a kielégítést veszélyeztető mértékű értékcsökkenése esetére is biztosítja a kielégítési jog megnyiltát, ha a zálogkötelezett a zálogfedezetet nem egészíti ki. Mindebből következően - lényegében a fellebbezési érveléssel egyezően - nem a szerződéses kikötés jogszabállyal való tartalmi egyezősége, hanem az attól való lényeges tartalmi eltérés állapítható meg. A támadott szerződéses rendelkezés - a 2/2011. PK véleményben írtakra is figyelemmel - a jóhiszeműség és tisztesség követelményének sérelmével, egyoldalúan és indokolatlanul a fogyasztó hátrányára bontja meg a szerződésből fakadó jogosultságok és kötelezettségek egyensúlyát, így a Ptk. 209. §.
(1)bekezdése alapján tisztességtelen, azaz a Ptk. 209/A §.
(2)bekezdése alapján semmis. Az ítélőtábla kiemeli, hogy a zálogjog dologi jogi jogintézmény, melynek a lényegi tartalmát adó jogszabályi rendelkezések kógensek, eltérést nem engedőek. A zálogjogból eredő jogosultságok gyakorlásának és kötelezettségek teljesítésének egyes részleteit érintő, kiegészítő jellegű szabályozás körében érvényesül ugyan a Ptk. diszpozitivitása, de lényegesen szűkebb keretek között, mint a kötelmi jog területén. Mindezen indokokra tekintettel az ítélőtábla a Pp. 253. §.
(2)bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a zálogszerződés 7.1.b. pontjának bekezdéseinek idézett kikötésének érvénytelenségére vonatkozó szerződéses rendelkezések érvénytelenségét megállapította. Az elsőfokú ítélet megváltoztatása a felperes teljes pernyertességét jelentette, ezért a másodfokú bíróság a felperes elsőfokú perköltségben történő marasztalását mellőzte, és a Pp. 78. §.
(1)bekezdése alapján a pervesztes I. és II.r. alpereseket kötelezte egyetemlegesen a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §.
(2)bekezdés és
(5)bekezdése alapján ÁFA-val együtt 114.300 forint összegben megállapított ügyvédi munkadíj, mint első- és másodfokú perköltség felperes részére történő megfizetésére. Az ítélőtábla a felperes illeték-feljegyzési jogára tekintettel le nem rótt 36.000 forint elsőfokú és 48.000 forint másodfokú eljárási illeték állam részére történő megfizetésére 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. §.
(2)és 15. §
(1)
(3)bekezdései alapján kötelezte az I.- II.r. alpereseket. Győr,
- október
- Dr. Zámbó Tamás sk. a tanács elnöke A kiadmány hiteléül: Kiadó: . Kovácsfi László sk.. Szalay Róbert sk. előadó bíró bíró