Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.533/2017/6-II. A Fővárosi Ítélőtábla a ... Ügyvédi Iroda (fél címe 1 ....; ügyintéző: ... ügyvéd) által képviselt felperes neve (cím) felperesnek - a ... Ügyvédi Iroda (cím; ügyintéző: ... ügyvéd) által képviselt I. r. alperes neve (I. r. alperes címe) I. rendű és II.rendű alperes neve (cím) II. rendű alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék
- június
- napján kelt 7.G.42.630/2016/
- számú ítéletével szemben az I. rendű alperes által benyújtott fellebbezés folytán indult másodfokú eljárásban - tárgyaláson - meghozta az alábbi í t é l e t e t: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú ítélet nem fellebbezett részét nem érinti, a fellebbezett részét megváltoztatja és a felperes keresetét elutasítja; az I. rendű alperest a felperes javára elsőfokú perköltség megfizetésére vonatkozó rendelkezést mellőzi, egyúttal kötelezi a felperest, hogy 15 (tizenöt) napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 108.000,- (száznyolcezer) forint első és másodfokú perköltséget. Ezen ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy a közte, valamint az I. és II. rendű alperesek között
- május
- napján kötött „önálló zálogjogot alapító szerződés ingatlanra" elnevezésű jelzálogszerződés 13., 14.,
- pontjainak semmisége miatt részlegesen érvénytelen. Keresete jogalapjaként a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 209/A. §
(2)bekezdését, továbbá a 18/
- (II.21.) Kormányrendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet)
- §
(1)bekezdés a),
- b)és
- j)pontjait jelölte meg. Arra hivatkozott, hogy a támadott szerződési feltételek nem felelnek meg a szimmetria, a ténylegesség és arányosság, az objektivitás, a világos és egyértelmű megfogalmazás, továbbá a tételes meghatározás elvének, ezért a régi Ptk. 209. §
(4)bekezdésének és a 93/13/EGK Irányelv
- cikkének. A zálogszerződés
- pontja tekintetében előadta, hogy annak tartalma ugyan a jogszabályoknak megfelel, azonban azért tisztességtelen a feltétel, mert nem biztosít semmilyen jogot az adós számára az értékbecslők listájának összeállítására, az elkészült szakvélemény vitatására, független szakértő felkérésére, miközben a banknak nem tiltja meg, hogy a kiválasztott szakértő helyett másikat kérjen fel és a két szakértő által meghatározott érték közül az alacsonyabbat fogadja el. Az I. rendű alperes a zálogszerződés
- pontja tekintetében előterjesztett kereseti kérelemmel kapcsolatban pergátló kifogással élt, ítélt dologra hivatkozott, míg az ezt meghaladó kereseti kérelmek elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérte. A zálogszerződés
- pontja tekintetében előadta, hogy a szerződési feltétel érthető, világos, semmilyen egyoldalú előnyt részére nem biztosít. Hivatkozott a régi Ptk.
- §
(1)-
(3)bekezdéseiben, továbbá a 258. §
(1)-
(3)bekezdéseiben foglaltakra és azzal érvelt, hogy a vitatott szerződési feltétel a régi Ptk. idézett rendelkezéseivel egyezően került megfogalmazásra. Előadta, hogy a szerződési feltétel nem zárja el a zálogkötelezettet attól, hogy saját maga adja el az ingatlant, a szakértői listában független szakértők szerepelnek, a legalacsonyabb értékesítési árral kapcsolatban a feltétel mindkét fél részére azonos jogokat biztosít. Kiemelte, hogy az értékbecslők a szerződési feltétel szerint a minimum eladási árat határozzák meg és függetlenek. Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a a
- május
- napján kelt „önálló zálogjogot alapító szerződés ingatlanra" elnevezésű jelzálogszerződés
- pontjának az a rendelkezése, hogy „az ingatlan eladási ára a jelen pontban részletezettek szerint kijelölt két értékbecslő cég értékbecslésében meghatározott likvidációs érték (azonnali értékesítési piaci ár) számtani átlagának 90%-ánál nem lehet alacsonyabb" tisztességtelen, ezért a zálogszerződés
- pontja nem vált a szerződés részévé. A zálogszerződés
- pontja vonatkozásában a pert megszüntette, ezt meghaladóan pedig a keresetet elutasította. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 18.000 Ft perköltséget és megállapította, hogy ezt meghaladóan peres felek felmerült költségeiket maguk viselik. Határozata indokolásában tényként rögzítette, hogy az alperesek között
- május
- napján ... számon svájci frank alapú jelzálogkölcsön szerződés jött létre, amely alapján az I. rendű alperes 46.986,17 CHF összegű kölcsön nyújtását vállalta. A felek között ugyanezen a napon önálló zálogjogot alapító szerződés ingatlanra elnevezésű jelzálogjog szerződés megkötésére került sor, a kölcsönszerződés biztosítására a zálogkötelezettek a felperes és a II. rendű alperes tulajdonát képező ... helyrajzi szám alatt nyilvántartott ... szám alatti ingatlanra. Idézte a zálogszerződés
- pontját, amely szerint a felek megállapodnak abban, hogy a zálogjogosult a kielégítési jogát, annak megnyíltát követő 183 napon belül, bírósági végrehajtás mellőzésével úgy is gyakorolhatja, hogy a zálogtárgyat maga értékesíti vagy árverés szervezésével üzletszerűen vagy hivatalból foglalkozó személynek megbízást ad. A zálogtárgy ilyen módon történő értékesítése estére felek megállapodnak abban, hogy az ingatlan legalacsonyabb eladási árának meghatározása céljából az ingatlanról - a bank birtokában lévő ingatlanra vonatkozó értékbecslés felülvéleményezésére értékbecslést készíttetnek a bank által elfogadott két értékbecslő céggel, amelyből az egyiket a bank, a másikat a zálogkötelezett jelöli ki. A bank az általa elfogadott értékbecslők listáját a kijelölésre vonatkozó felhívásával együtt megküldi zálogkötelezett részére. Amennyiben a zálogkötelezettek a kijelölésre vonatkozó felhívástól számított 3 munkanapon belül nem jelölnek ki értékbecslőt, akkor a bank él a kijelölés jogával mindkét értékbecslő cég tekintetében. Az ingatlan eladási ára a jelen pontban részletezettek szerint kijelölt két értékbecslő cég értékbecslésében meghatározott likvidációs érték (azonnali értékesítési piaci ár) számtani átlagának 90%-ánál nem lehet alacsonyabb. Az értékbecslés elkészítésének költsége adóst terheli. A zálogjogosult a jelen pont szerinti értékesítése esetén - a zálogtárgy tulajdonosa helyett és nevében eljárva - jogosult a zálogtárgy tulajdonjogának átruházására, az erre vonatkozó adásvételi szerződés megkötésére és a vevő tulajdonjogának ingatlannyilvántartási bejegyzéséhez a bejegyzési engedély megadására. Zálogjogosult vagy a zálogjogosult által az értékesítéssel megbízott köteles a zálogkötelezetteket az értékesítés előtt az értékesítés módjáról, helyéről és idejéről értesíteni. A zálogtárgy értékesítésének bevétele a zálogjogosultat illeti meg, de köteles a zálogkötelezettekkel elszámolni, és a zálogtárgy értékesítéséből befolyt bevételnek a követelést, annak járulékait, valamint az értékesítéssel kapcsolatos egyéb költségeket meghaladó részét a zálogkötelezetteknek megfizetni. Amennyiben az értékesítésre előírt határidő alatt és feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerül értékesíteni, a felek e pontban foglalt megállapodása a határidő lejártával hatályát veszti. Az elsőfokú bíróság jogi indokolása szerint a per tárgyát képező jogviszony
- május
- napja előtt keletkezett, ezért a jogvitában a régi Ptk. rendelkezései voltak az irányadók. Az alperesek között a
- évi XL( DH2) törvény hatálya alá tartozó, a szerződés megkötésekor hatályos régi Ptk.
- §-ának
(1)bekezdésében meghatározott kölcsönszerződés jött létre, amelynek biztosítására a felperes és a II. rendű alperes a tulajdonukban álló ingatlanra a régi Ptk. 261. §
(1)bekezdése szerinti jelzálogjogot alapítottak. A felperes a keresetét zálogkötelezettként terjesztette elő amely az általa kötött jelzálogszerződés részleges érvénytelenségének megállapítására irányult, így a Pp.
- §-ában írt megállapítási kereset feltételei fennálltak. Az I. rendű alperesnek a zálogszerződés
- pontja vonatkozásában előterjesztett pergátló kifogást megalapozottnak tartotta és a pert megszüntette. A zálogszerződés
- pontjában foglalt szerződési feltétel érvénytelenségét nem tartotta megállapíthatónak. A zálogszerződés
- pontja tekintetében osztotta a felperes álláspontját abban a vonatkozásban, hogy a feltétel az I. rendű alperes részére egyoldalú és indokolatlan előnyt biztosít arra, hogy a két értékbecslő cég értékbecslésében meghatározott likvidációs érték alapján 1-90 % között mérlegelje és meghatározza a zálogtárgy értékesítésének legalacsonyabb eladási árát, amivel sérül a szimmetria elve és ezért a szerződési feltételt tisztességtelennek tartotta. Egyebekben megállapította, hogy a szerződési feltétel az értékbecslő személyének kiválasztásában a felek részére egyenlő jogokat biztosít, ebben a körben mérlegelte, hogy a zálogtárgy értékesítésére és az értékesítési ár meghatározására abban az esetben kerülhet sor, amikor már az adós jelentős hátralékot halmozott fel. Az I. rendű alperes érdeke a zálogtárgy értékesítéséből befolyó vételárból a követelésének kielégítése. Így annak biztosítása, hogy csak az általa is elfogadott értékbecslő működhessen közre az értékesítési ár meghatározásában nem tisztességtelen, ez az adóssal és a zálogkötelezettel szembeni jogainak megóvását biztosítja. A zálogkötelezett és adós jogainak érvényesítését megfelelően biztosítja az, hogy lehetőségük van második értékbecslő kijelölésére. Ezen túl megjegyezte, hogy az értékbecslés csak a legalacsonyabb ár meghatározására szolgál és a felek csak az értékesítés előtt nem vitathatják ezt az értéket. Attól azonban nincsenek elzárva, hogy az adásvételi szerződésben megjelölt vételárat a régi Ptk. szabályai szerint támadják. Az ítélettel szemben az I. rendű alperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben annak megváltoztatását és a jelzálogszerződés
- pontja tekintetében előterjesztett kereseti kérelem elutasítását, a felperes perköltségben való marasztalásával kérte. Előadta, hogy az elsőfokú bíróság a támadott rendelkezést nem megfelelően értelmezte, amikor a tisztességtelenséget abban látta megvalósulni, hogy a szerződési rendelkezés egyoldalú indokolatlan előnyt biztosít az alperes számára azzal, hogy a két értékbecslő által meghatározott likvidációs érték alapján 1 - 90% között mérlegelje és határozza meg a zálogtárgy értékesítésének legalacsonyabb árát. Állította, hogy a szerződéses rendelkezés éppen ennek az ellenkezőjét tartalmazza, mivel azt állapítja meg, hogy az ingatlan értékesítésének az ára a két szakértő által megállapított érték számtani átlagának a 90%-ánál nem lehet alacsonyabb, vagyis pontosan meghatározza az ingatlan értéke megállapításának a módját és azt, hogy a megállapított értéknél legfeljebb (maximum) 10%kal alacsonyabb áron kerülhet sor az értékesítésre. Kiemelte, hogy a tény, hogy a két értékbecslő által meghatározott érték számtani átlagát veszik a felek figyelembe, semmilyen egyoldalú indokolatlan előnyt nem biztosít számára, hiszen a szerződési rendelkezés a felperest és az alperest teljes mértékben egyenrangú félként kezeli. Az a körülmény, hogy az értékbecslők által meghatározott érték számtani közepénél, értékénél 10%-kal alacsonyabb áron is sor kerülhet az ingatlan értékesítésére, nem jelent indokolatlan és egyoldalú előnyt számára, mivel egy 10%-os mértékű áralku nem tekinthető indokolatlannak az ingatlanpiacon. Ebben a körben nem hagyható figyelmen kívül, hogy az ingatlan értékesítésére csak a kölcsönszerződés felmondásának feltételével kerülhetne sor, amely esetben a felperes a fizetési kötelezettségének már nem tesz eleget, vagyis az ingatlan mihamarabb értékesítése és a tartozás rendezése a felperes érdekében is áll. A kölcsönszerződés felmondása azzal a következménnyel jár, hogy az adóst a kikötött ügyleti kamathoz képest magasabb összegű késedelmi kamatfizetési kötelezettség terheli, vagyis minél később rendezi a tartozását, annál hátrányosabb helyzetbe kerül. Az adósnak is érdeke, hogy a fedezeti ingatlan értékesítésénél a tartozást mihamarabb rendezze, vagyis az esetleges maximum 10%-os érték alatti értékesítéssel jobb helyzetbe kerülhet, mintha hosszabb ideig kitartaná az ingatlan árát. Ezen túl hivatkozott arra, hogy a rendelkezés nem zárja el a felperest, hogy a fedezeti ingatlant a piacon az általa meghatározott személynek értékesítse az általa meghatározott vételáron. Ennek egyetlen korlátja van, az, hogy az értékesítendő ingatlanról az I. rendű alperes a jelzálogát csak akkor köteles törölni, ha a vételárból vagy más forrásból a tartozás rendezésre kerül. Idézte a régi Ptk.
- §
(1)-
(3)bekezdéseit és állította, hogy az elsőfokú bíróság által tisztességtelennek tekintett szerződési rendelkezés a régi Ptk. rendelkezéseivel egyezően került megfogalmazásra, ezért a régi Ptk. 209. §
(5)bekezdése alapján a kikötés tisztességtelensége nem állapítható meg. A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását és az I. rendű alperes perköltségben való marasztalását kérte. A zálogszerződés
- pontja körében fejtette ki az árfolyamkockázatra vonatkozó érvelését, míg a zálogszerződés
- pontja körében előadta, hogy az a jogszabályi rendelkezéseknek megfelel, mivel rögzíti az ingatlanok eladási árának meghatározási módját. Ugyanakkor hivatkozott a régi Ptk.
- §
(1)bekezdésében és a 2/
- PK véleményben foglaltakra kiemelve, hogy adott esetben a bank állítja össze azoknak az értékbecslőknek a listáját, akiknek a szakvéleményét elfogadja és abba az adósoknak nincs beleszólása. Ezen túl állította, hogy a szerződés nem biztosít semmilyen jogot az adós számára az elkészült szakvéleményt vitatásáras, arra, hogy saját költségén akár független szakértőket felkérjen az ingatlan likviditációs értékének meghatározására. Kiemelte, hogy a tisztesség követelményét az sérti, hogy az adósnak semmilyen beleszólása nincs a szakértői lista összeállítására és a szakvéleményben foglaltakat ellentétben a bankkal gyakorlatilag nem vitathatja, azt el kell fogadnia. A fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésére nem irányult, ilyen a Pp.
- §
(1)és
(2)bekezdésében foglalt okot az ítélőtábla nem észlelt, ezért az elsőfokú ítéletet a fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem korlátai között bírálta felül. Az elsőfokú ítéletnek - fellebbezés hiányában - jogerőre emelkedett a Pp. 228. §
(3)bekezdése alapján a jelzálogszerződés
- pontja tekintetében a pert megszüntető, valamint a
- pont és a
- pontnak - az ingatlan értékbecslő kiválasztására vonatkozó - keresetet elutasító rendelkezése, ezért ezeket az ítélőtábla nem vizsgálta. A fellebbezés alapos. Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, abból azonban téves következtetést vont le, amellyel az ítélőtábla az alábbiak szerint nem ért egyet. Az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a per tárgyát képező jelzálogszerződést a felek a közöttük létrejött kölcsönszerződés biztosítására kötötték, a szerződés fogyasztói szerződés, amely tekintetében a tisztességtelenség megállapítására irányuló kereset előterjeszthető volt. A felperes helytállóan hivatkozott a keresetében arra, hogy a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott Tisztességtelen feltételekről szóló 93/13/EGK Irányelvben ( továbbiakban: Irányelv ) foglaltak alapján az általános szerződési feltétel és a fogyasztói szerződésben egyedileg meg nem tárgyalt feltétel tisztességtelensége vizsgálható. Az Irányelv átültetését a régi Ptk.
- §
(1)bekezdése tartalmazza. A fellebbezésben foglaltak alapján az ítélőtáblának egyrészt abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy az elsőfokú bíróság által tisztességtelennek tartott rendelkezésnek mi a helyes értelmezése, továbbá, hogy a zálogtárgy értékének meghatározására vonatkozó általános szerződési feltétel tisztességtelen-e amennyiben az a régi Ptk. 257. §
(1),
(2)és
(3)bekezdéseiben foglaltaknak megfelel. Az ítélőtábla az I. rendű alperes álláspontját osztva megállapította, hogy a szerződéses rendelkezés a zálogtárgy - az ingatlan - legalacsonyabb eladási árát határozza meg, amely nem biztosít a két értékbecslő értékbecslésében meghatározott likvidációs érték alapján az I. rendű alperes részére 190% közötti mérlegelési jogot, hiszen a rendelkezés éppen azt tartalmazza, hogy az értékbecslők által meghatározott likvidációs érték számtani átlagának 90%-ánál nem lehet alacsonyabb az eladási ár. A szerződési rendelkezés tehát a legalacsonyabb eladási árat nem 1-90% között az I. rendű alperes által mérlegelhető összegben, hanem konkrétan, ténylegesen kiszámítható módon határozza meg. A feltétel tisztességtelensége tekintetében az ítélőtábla vizsgálta, hogy az a régi Ptk. hivatkozott 257. §
(1)és
(2)bekezdésében foglalt rendelkezéseknek megfelelő-e. Ebben a körben kiemeli, hogy a Győri Ítélőtábla Pf.III.20.202/2017/
- számú ítéletében (
- oldal) foglaltakkal egyetértve azzal azonosan foglal állást abban a tekintetben, hogy a régi Ptk.
- §
(1)és
(2)bekezdésében a jogalkotó által biztosított jog - nevezetesen, hogy lehetővé tette a zálogtárgy bírósági végrehajtás mellőzésével történő értékesítését és meghatározta annak keretfeltételeit (legalacsonyabb eladási ár, számítási mód meghatározása) - nem jelenti azt, hogy e kereteket konkrét tartalommal kitöltő rendelkezés ne minősülhetne tisztességtelennek (BDT.2014.3174.I.). Ezért annak tisztességessége a régi Ptk. 209. §
(1)bekezdése alapján vizsgálható. A kereseti kérelemben foglaltak alapján szükségszerű vizsgálni, hogy a keretet kitöltő szerződési rendelkezés alkalmas-e a felek közötti egyensúly fogyasztó hátrányára történő indokolatlan megbontására, egyenlőtlenséget idéz-e elő az Irányelv 3. cikk
(3)bekezdésében foglaltak alapján. A régi Ptk. 257. §
(1)és
(2)bekezdései a zálogjogosulti értékesítés - a bírósági végrehajtási szabályozás alóli - kivételként került megfogalmazásra. A keret szabályozást kitöltő szerződési mszabályozásnál pedig fontos elv, hogy a felek megállapodása a bírósági végrehajtáshoz hasonlóan garanciákat biztosítson és ne járjon az adós végrehajtási eljárásban (Vht.-ben) védett érdekeinek a sérelmével. Ezentúl a megfogalmazás világos és érthető módon határozza meg a legalacsonyabb értékesítési ár meghatározásának módját. Adott esetben a legalacsonyabb ár meghatározási módja a fenti feltételeknek megfelel, mivel a számítás alapját (két értékbecslő által meghatározott érték számtani közepe, és az ebből számítandó legalacsonyabb árat) világosan rögzíti. Bár a felperes fellebbezésében támadta a
- pontnak az értékbecslő kiválasztására vonatkozó rendelkezését is, ugyanakkor az e tekintetben előterjesztett kereseti kérelme elutasítását fellebbezéssel nem támadta, az ítélőtábla fontosnak tartja kiemelni - a fellebbezési ellenkérelemben foglaltak, valamint arra tekintettel, hogy a zálogtárgy értékének meghatározásánál az értékbecslők által meghatározott érték a kiszámítási alap -, azt, hogy a perbeli esetben a fogyasztó éppen a szerződés alapján jogosult és részt vehet az értékbecslő kiválasztásában. Mint ahogy arra a Debreceni Ítélőtábla Pf. II.20.215/2017/
- számú ítéletében rámutatott amennyiben mindként fél választhat szakértőt a bank által összeállított listáról az nem biztosít egyoldalú hatalmasságot a bank számára. Ezentúl a szerződési rendelkezés nem ütközik a Korm. rendelet
- §
(1)bekezdés a) pontjába sem, mert nem jogosítja a bankot az adóssal szemben a feltételek egyoldalú értelmezésére sem. A kifejtettekre tekintettel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §
(2)bekezdése alapján megváltoztatta. A megváltozott pernyertességre tekintettel kötelezte a pervesztes felperest az első- és másodfokú eljárásban pernyertes I. rendű alperes perköltségének megfizetésére a Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján. Az I. rendű alperes a másodfokú eljárásban 48.000 forint fellebbezési illetéket rótt le. Az ítélőtábla a kifejtett ügyvédi tevékenység mérlegelésével az I. rendű alperest megillető ügyvédi munkadíjak áfát is magában foglaló összegét a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(1),
(2),
(5)és
(6)bekezdése alapján az elsőfokú eljárásban 40.000 forintban, a másodfokú eljárásban 20.000 forintban, így összesen 108.000 forintban állapította meg. A II. rendű alperesnek a másodfokú eljárásban költsége nem merült fel, arról az ítélőtáblának rendelkeznie nem kellett. Budapest, 2018. február 7. dr. Ócsai Beatrix s.k. a tanács elnöke, előadó bíró . Bicskei Ildikó s.k.. Felker László s.k. bíró A kiadmány hiteléül: bíró