Pf.20055/2018/12 – Szegedi Ítélőtábla

(1)bekezdés e) pontjában meghatározott ranghelyen elővásárlásra jogosult, az Fftv. 18. §

(4)bekezdés b) pontja alapján fiatal földművesnek minősül. Az adásvételi szerződés kifüggesztésre került az illetékes települési önkormányzat hirdetőtábláján, majd a felperes

1. szeptember 2-án nyilatkozott az adásvételi szerződés teljes körű elfogadásáról azzal, hogy elővásárlási jogosultsága az Fftv.
2. §

(1)bekezdés d) pontján alapul. Az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjára az ingatlanügyi hatóság

1. december
2. napján kelt 60.778/
3. számú határozatával az alábbi jogok kerültek széljegyzésre: „Elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzése iránti kérelem I.rendű alperes neve, tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem (személy neve), visszavásárlási jog bejegyzése iránti kérelem I.rendű alperes neve". A felperes részére
4. február
5. napján került kézbesítésre a képviselő
6. február
7. napján kelt tájékoztatása, amely szerint a 60 napos jogvesztő határidőn belül benyújtott adásvételi szerződést elfogadó jognyilatkozata - amelyben elővásárlási jogát helyben lakó földművesként gyakorolja - nem tartalmazza a részarány-tulajdonra vonatkozó kötelező nyilatkozatot, emiatt az elővásárlói nyilatkozata érvényesként nem vehető figyelembe. A felperes a bírósághoz
8. március
9. napján érkezett keresetlevelében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között
10. június
11. napján létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az általa tett elfogadó nyilatkozat alapján az adásvételi szerződés közte és az I. r. alperes között jött létre. Kérte az ingatlanügyi hatóság megkeresését tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése végett. Keresete indokaként előadta, az Fftv.
12. §

(1)bekezdés b) pontja alapján elővásárlási joga megelőzi a II. r. alperes 18. §

(1)bekezdés e) pontján alapuló elővásárlási jogát, érvényes elfogadó nyilatkozatot tett, csatolta az elővásárlási joga gyakorlásához szükséges igazolásokat. Hangsúlyozta, a részaránytulajdonra vonatkozó nyilatkozattételi kötelezettségről kizárólag az ingatlan-nyilvántartásról szóló

1. évi CXLI. tv. végrehajtására kiadott 109/
2. (XII.29.) FVM rendelet 68/C. §-a rendelkezik, annak vizsgálata az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe tartozik, így azt az NFA nem jogosult vizsgálni. Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Elsődleges védekezésük szerint a felperes elmulasztotta az elővásárlási joga megsértéséből eredő igényének az érvényesítésére nyitva álló 30 napos keresetindítási határidőt, elővásárlási joga sérelméről ugyanis már az NFA tájékoztató levelének kézhezvételekor, azaz
3. február
4. napján tudomást szerzett. Az I. r. alperes ezen felül kiemelte, a felperes elfogadó nyilatkozata nem tartalmazza a jegyző igazolását, nevezetesen, hogy a nyilatkozatot az elővásárlásra jogosult adta át, kifogásolta továbbá, hogy a nyilatkozatot nem személyesen a jegyző vette át, és hogy a felperes az elfogadó nyilatkozatában nem közölte, rendelkezik-e részaránytulajdonnal. Hiányolta a fentieken túl a felperes teljesítőképességének igazolását. A II. r. alperes a fentiek mellett pergátló kifogást terjesztett elő, álláspontja szerint jelen esetben marasztalásra irányuló kereset nem terjeszthető elő, kizárólag megállapítás kérhető. Hangsúlyozta, a felperes elővásárlási nyilatkozatát nem a törvény által előírt biztonsági papíron terjesztette elő, így az az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául nem szolgálhat. Hiányolta a lakcímkártya bemutatását, mint speciális törvényi feltételt. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. r. alperesnek 30 000 Ft, a II. r. alperesnek 50 000 Ft perköltséget, míg az államnak hivatalos lelet készítésének terhével 1 464 000 Ft eljárási illetéket. Az alperesek elsődleges védekezésére tekintettel azt vizsgálta, hogy a felperes a keresetindítási határidőt elmulasztotta-e. Egyetértett az alperesek álláspontjával abban, hogy a felperesnek a közhiteles, mindenki számára nyilvános ingatlan-nyilvántartási adatokból, a
5. december
6. napjától feljegyzett széljegyből, de legkésőbb a részére
7. február 13-án kézbesített, az I. r. alperes képviselőjétől származó tájékoztatásból értesülnie kellett arról, hogy elővásárlási nyilatkozata nem vehető figyelembe. Kiemelte, a keresetindításra nyitva álló, a Polgári Törvénykönyvről szóló
8. évi V. törvény (Ptk.) 6:
9. §

(2)bekezdése szerinti 30 napos határidő nem jogvesztő, hanem elévülési jellegű, s miután a felperes az elévülés nyugvására vonatkozó menthető okot nem adott elő, a keresetindítási határidő elmulasztásával az elővásárlási jogára alapított igénye elévült. Az alperesek javára megállapítható perköltségről a Pp.

1. §-a, valamint a 32/
2. (VIII. 22.) IM rendelet
3. §-a alapján döntött. Az ítélet ellen a felperes fellebbezést terjesztett elő, amelyben elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a keresetének helyt adó döntés meghozatalát, míg másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasítását kérte. Hangsúlyozta, a perbeli esetben a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napos igényérvényesítési határidő nem irányadó, mivel a Ptk. általános szabályához képest az Fftv. és az átmeneti szabályokról szóló
4. évi CCXII. tv. speciális szabályokat tartalmaznak, amelyek kizárják a Ptk. fenti rendelkezésének alkalmazását. Érvelése szerint a keresetindításra a Ptk. 6:
5. §

(2)bekezdésében foglalt rendelkezések közül kizárólag a három éves objektív keresetindítási határidő lehet irányadó, nem is értelmezhető a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napos igényérvényesítési határidő, miután az alperesek között már létrejött adásvételi szerződésre tett elfogadó nyilatkozatot. Kifejtette, ettől eltérő álláspont elfogadása esetén az elévülés az NFA 2017. február 2-án kelt levelének kézhezvételéig nyugodott, ekkor értesült ugyanis elővásárlási joga figyelmen kívül hagyásáról, annak indokairól, így a Ptk. 6:24. §

(2)bekezdése szerint ettől számított 3 hónapon belül érvényesíthette igényét. Ehhez képest pedig a

1. március
2. napján benyújtott kereseti kérelme nem késett el. Az I. és II. r. alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. Fenntartották álláspontjukat, hogy a felperes legkésőbb az általa
3. február
4. napján átvett levélből értesült arról, hogy elővásárlási nyilatkozata nem hatályosult, ehhez képest keresetlevelét az arra nyitva álló 30 napos határidőn túl terjesztette elő, amely elkésett. Vitatták, hogy e tekintetben a földforgalmi törvény rendelkezései a Ptk. szabályainak alkalmazását kizárnák. A II. r. alperes csatlakozó fellebbezésében a javára megállapított elsőfokú perköltség összegének felemelését kérte 1 895 000 Ft + áfa összegre. Hangsúlyozta, ügyvédi megbízási szerződés hiányában pernyertességére tekintettel a 32/
5. (VIII. 22.) IM rendelet
6. §

(2)bekezdés b) pontja alapján illeti meg a perköltség, amelyet az 56 500 000 Ft összegű pertárgyérték után kell számítani. Álláspontja szerint ehhez mérten az elsőfokú bíróság által megállapított, és egyebekben nem a jogi képviselő, hanem a fél részére járó elsőfokú perköltség rendkívül alacsony összegű, különös tekintettel arra, hogy rajta kívül álló okok miatt került a peres eljárásba, annak csupán elszenvedője. Kiemelte, a jelen eljárás nagyobb pertárgyértéke nagyobb felelősséget jelent az eljáró felek számára, mind a jogi képviselő kiválasztása, mind a képviselet ellátása tekintetében, és meghatározza a fél és az ügyvéd közötti megbízási díj mértékét is, az elsőfokú bíróság által megállapított perköltség viszont a perrel kapcsolatos költségeinek a töredékét sem fedezi, egyben a jogi képviselő által kifejtett ügyvédi tevékenységet illetően is sértően alacsony mértékű. A felperes a csatlakozó fellebbezésre tett észrevételében az elsőfokú ítélet perköltségre vonatkozó rendelkezésének helybenhagyását kérte. Utalt arra, az elsőfokú bíróság a keresetet eljárásjogi okból, az igényérvényesítés elévülésére figyelemmel utasította el, a perben mindössze egy tárgyalást tartott, így az általa meghatározottnál magasabb összegű perköltség megítélése nem indokolt. Kiemelte, a II. r. alperes csatlakozó fellebbezésén a meg nem határozható pertárgyérték után számított fellebbezési eljárási illetéket rótta le, annak ellenére, hogy a javára megítélendő perköltséget az ingatlan vételárának megfelelő pertárgyérték alapján kérte megállapítani. A felperes fellebbezése alaptalan, a II. r. alperes csatlakozó fellebbezése részben alapos. A felperes jelen pert az I. r. alperes tulajdonában állott ingatlant érintő elővásárlási jogának megsértése miatti jogsérelme orvoslása érdekében indította. A felek között a perbeli jogvita arra a jogkérdésre éleződött ki, hogy a felperesi érdeksérelem miatt érvényesíthető igény elévült-e. Az ítélőtábla egyetért az elsőfokú bírósággal abban, hogy a perindítást megelőzően az elévülés bekövetkezett, az elsőfokú ítélet ezt érintő indokainak alábbi pontosítása illetve kiegészítése mellett. Az Fftv. a hatálya alá tartozó földek eladásához kapcsolódó elővásárlási jogra vonatkozóan speciális szabályokat tartalmaz, az elővásárlási jog megsértése miatti igényérvényesítés határidejéről azonban nem rendelkezik, így arra a Ptk. 6:223. §

(2)bekezdésében írtak az irányadók. E szerint a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül érvényesítheti a hatálytalanságból eredő igényeket. E határidő elévülési jellegű, ami egyértelműen következik abból is, hogy a hivatkozott rendelkezés második mondata az igényérvényesítésre három éves jogvesztő határidőt is meghatároz. Ez egyben azt is jelenti, hogy a 30 napos igényérvényesítési, azaz a keresetindítási határidőre alkalmazandók az elévülés nyugvására vonatkozó rendelkezések. A Ptk. 6:24. §

(1)bekezdése értelmében, ha a követelést a jogosult menthető okból nem tudja érvényesíteni, az elévülés nyugszik. A jelen ügyben a felperes

1. szeptember
2. napján terjesztette elő az elővásárlási jogának gyakorlására vonatkozó elfogadó nyilatkozatát, így vagy ezen a napon, vagy már ezt megelőzően értesült az elővásárlási jogát sértő alperesek közötti szerződésről. A felperes azonban mindaddig menthető okból nem érvényesítette az igényét, amíg nem vált számára nyilvánvalóvá, hogy a törvényes határidőn belül előterjesztett elővásárlási jogának gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát az I. r. alperes nem fogadta el, és nem vele köti meg az adásvételi szerződést, illetve amíg nem vált bizonyossá számára az, hogy az I. r. alperes a II. r. alperessel mint árverési vevővel kötött adásvételi szerződést látja el olyan tartalmú záradékkal, miszerint a II. r. alperest elővásárlási ranghelyén a kifüggesztési eljárás során szabályos elfogadó jognyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult nem előzte meg, vagy nem kötött olyan harmadik személlyel adásvételi szerződést, aki a felperest megelőző ranghelyű elővásárlási joggal rendelkezett. Mindaddig, amíg a felperes nem jutott ezen információk hitelt érdemlő birtokába, a keresetindításra nyitva álló határidő nyugodott (Ptk. 6:
3. §

(1)bekezdés). Tény, hogy az ingatlanügyi hatóság

1. december
2. napján kelt határozatával széljegyzésre kerültek az ott megjelölt jogok az I. r. alperes javára, így az elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzése iránti kérelem, valamint a visszavásárlási jog bejegyzése iránti kérelem, míg a II. r. alperes javára a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem. Kétségtelen az is, hogy a felperes az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján elviekben tudomást szerezhetett arról, hogy az ő elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát az I. r. alperes nem fogadta el, és a II. r. alperessel kötött szerződést látta el a tulajdonjog bejegyzésére alapot adó záradékkal, az azonban nem volt elvárható a felperestől, hogy folyamatosan figyelemmel kísérje az ingatlan-nyilvántartás adatait, így önmagában a fenti kérelmek ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezése nem elegendő annak megállapításához, hogy a felperes tudomást szerzett elővásárlási joga sérelméről. Lényeges ugyanakkor, hogy a képviselő
3. február
4. napján kelt tájékoztatását a felperes
5. február
6. napján kézhez vette, ebből viszont már hitelt érdemlően tudomást szerezhetett arról, hogy az I. r. alperes az elővásárlói nyilatkozatát nem vette figyelembe, így ezen a napon megszűnt az a menthető ok, ami miatt a felperes követelését nem tudta érvényesíteni, s ezzel megszűnt az elévülési idő nyugvása is. A Ptk. 6:
7. §

(2)bekezdése szerint, ha az elévülés nyugszik, az akadály megszűnésétől számított egy éves - egy éves vagy ennél rövidebb elévülési idő esetén 3 hónapos - határidőn belül a követelés akkor is érvényesíthető, ha az elévülési idő eltelt, vagy abból egy évnél - egy éves vagy ennél rövidebb elévülési idő esetén 3 hónapnál - kevesebb van hátra. Az idézett törvényi rendelkezést szó szerint értelmezve abból az következne, hogy a 3 hónapnál rövidebb elévülési idő esetén az elévülési idő nyugvásának megszűnését követően a jogosultnak az eredeti igényérvényesítési határidőhöz képest hosszabb idő állna rendelkezésére ahhoz, hogy követelésével bírósághoz forduljon. A 3 hónapnál rövidebb elévülési határidő meghatározása ugyanakkor arra utal, hogy a jogalkotói akarat egy bizonytalan jogi helyzet gyors lezárására irányult, a jogalkotó célja az volt, hogy egy esetleges vitás helyzet ésszerű időn belül megoldódjon. Ilyen esetben az eredeti elévülési határidőnél nem lehet hosszabb a nyugvás megszűnése utáni igényérvényesítési időtartam, mert az ellentétben állna a jogalkotói szándékkal. A menthető ok megszűnése után még nyitva álló határidőnek ilyenkor az eredeti határidőhöz kell igazodnia (BDT2018/6/71.). Ez az értelmezés áll összhangban a bírói jogértelmezéssel szemben az Alaptörvény

1. cikkében támasztott józan megfontolás követelményével is. Minderre figyelemmel a perbeli esetben a felperesnek az igényérvényesítési határidő nyugvásának megszűnésétől, azaz
2. február
3. napjától számított 30 nap állt rendelkezésére ahhoz, hogy az elővásárlási jogának sérelmére alapítottan az alperesek között létrejött szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényének érvényesítése érdekében bírósághoz forduljon. A felperes azonban ezen határidőn belül nem indította meg a pert, keresetlevelét csak a 30 napos határidő
4. március
5. napján történt letelte után,
6. március
7. napján terjesztette elő. Minderre tekintettel az elsőfokú bíróság - bár részben eltérő indokokkal - helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy az elővásárlási jogosult felperest ért érdeksérelem miatt az igényérvényesítés bírói úton nem lehetséges az elévülési idő eltelte miatt (Ptk. 6:
8. §

(1)bekezdés). Egyetért az ítélőtábla a II. r. alperessel abban, hogy az elsőfokú bíróság a pernyertes II. r. alperes elsőfokú eljárással kapcsolatos költségeit irreálisan alacsony összegben határozta meg. Lényeges, hogy a II. r. alperesi jogi képviselő az elsőfokú bíróság által tartott tárgyalásokon részt vett, a keresetre érdemi ellenkérelmét előterjesztette, amelyben részletesen kifejtette az azzal kapcsolatos jogi érveit, érdemi álláspontját. Ennek során nem csupán az elévülési kifogásra vonatkozó érveit kellett részleteznie, hanem a felperesi keresetben felhozott, az elővásárlási jog gyakorlásával összefüggő valamennyi vitás kérdésben állást kellett foglalnia. Ahhoz, hogy érdemi nyilatkozatot tehessen, át kellett tanulmányoznia a felperes keresetlevelét, annak mellékleteit, a perbeli beadványokat, érdemi nyilatkozatát ezzel összefüggésben kellett előterjesztenie. Nem hagyható ugyanakkor figyelmen kívül az sem, hogy az eljárás pertárgyértéke 56 500 000 Ft, amely nem egyedüli, de lényeges szempont a pernyertes fél javára megállapítható perköltség összegének meghatározása során. A bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről rendelkező 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 2. §

(1)bekezdése szerint a fél pernyertessége esetére igényelheti, hogy részére a bíróság az ügyvédi munkadíjának és készkiadásának címén kötelezze a pervesztes felet a fél és a képviselője között létrejött ügyvédi megbízási szerződésben kikötött megbízási díj, valamint a fél által a képviselője részére költségtérítésként megfizetett indokolt készkiadások együttes összegének megfizetésére. Ha a fél és az ügyvéd között nincs az ügy ellátására vonatkozó díjmegállapodás, vagy ha a fél ezt kéri, a bíróság a képviselet ellátásával felmerült munkadíj összegét a rendelet 3. §

(2)-

(6)bekezdésében foglaltak figyelembevételével állapítja meg. Ennek megfelelően az elsőfokú bírósági eljárásban az ügyvéd munkadíjának a pervesztes felet terhelő összege 10 000 000 Ft-ot meg nem haladó pertárgyérték esetén a pertárgyérték 5 %-a, de legalább 10 000 Ft, 10 000 000 Ft-ot meghaladó, de 100 000 000 Ft-nál nem magasabb pertárgyérték esetén 3 %, de legalább 500 000 Ft. A II. r. alperes ennek alapulvételével kérte az elsőfokú eljárási költsége 2 406 650 Ft-ban történő megállapítását, amelyet azonban az ítélőtábla az elévülés kérdésére leszűkült jogvitára, ezáltal az ügy viszonylag egyszerűbb megítélésére tekintettel eltúlzottnak ítélt, ezért az IM rendelet 3. §

(6)bekezdésének alkalmazásával a II. r. alperest megillető elsőfokú eljárási költség összegét 1 000 000 Ft + áfa összegben ítélte megállapíthatónak, ezért az elsőfokú bíróság által meghatározott perköltség összegét 1 270 000 Ft-ra felemelte. A kifejtettekre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel érintett részét helybenhagyta, míg a csatlakozó fellebbezéssel érintett rendelkezését a Pp. 253. §

(2)bekezdése alapján részben megváltoztatta. Észlelte az ítélőtábla, hogy a II. r. alperes csatlakozó fellebbezésén a meg nem határozható pertárgyérték alapján számítandó fellebbezési eljárási illetéket rótta le (48 000 Ft), ezzel szemben a csatlakozó fellebbezése pertárgyértéke az elsőfokú bíróság által megállapított és a II. r. alperes által felemelni kért összeg különbözete, azaz 2 356 650 Ft. A csatlakozó fellebbezés eljárási illetéke az 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 46. §

(4)bekezdése alapján a pertárgyérték 4 %-a, azaz 94 266 Ft, ezért a már megfizetett fellebbezési eljárási illetékre tekintettel a II. r. alperes további 70 277 Ft megfizetésére köteles, amelyet az Itv. 73/A. §

(3)bekezdése alapján hivatalos lelet készítésének terhével kell megfizetnie. A felperes fellebbezése nem vezetett eredményre, ezért a Pp. 78. §

(1)bekezdése alapján köteles az I. és II. r. alperes fellebbezési eljárási költségeinek viselésére, amelyek összegét az ítélőtábla a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(5)bekezdése és 4/A. §-a alapján állapította meg azzal, hogy azokat a 3. §

(6)bekezdése alapján a fentebb indokoltak szerint mérsékelte. A II. r. alperes javára megítélt perköltség összegének meghatározásánál az ítélőtábla úgy tekintette, hogy a csatlakozó fellebbezési eljárási illetéket hiánytalanul megfizette, amelynek a csatlakozó fellebbezés eredményességéhez igazodó részét a II. r. alperes javára megítélt másodfokú perköltségben elszámolta. A felperes illetékfeljegyzési jog kedvezményében részesült, ezért fellebbezése sikertelenségére tekintettel köteles a feljegyzett, összesen 2 500 000 Ft fellebbezési eljárási illeték megfizetésére a Pp. 78. §

(1)bekezdése és az Itv. 74. §

(3)bekezdése szerint alkalmazandó 6/1986. (VI. 26) 13.

(2)bekezdése alapján. S z e g e d ,

1. június
2. Dr. Szeghő Katalin sk. a tanács elnöke Dr. Lengyel Nóra sk. előadó bíró Dr. Both Ödön sk. c. táblabíró