A határozat elvi tartalma: Föld eladása esetén az adásvételi szerződést a tulajdonostárssal, mint más törvényen alapuló elővásárlási jog jogosultjával közvetlenül is közölni kell. Jogszabályi előírás hiányában az elsőbbségi elővásárlási jogot megalapozó tulajdonostársi jogállásról elég nyilatkozni. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.VI.21.120/2017/
- A tanács tagjai: . Kollár Márta a tanács elnöke . Kocsis Ottilia előadó bíró . Puskás Péter bíró A felperes: A felperes képviselője: dr. László Ferenc Lajos ügyvéd Az alperesek: A III. rendű alperes képviselője: . Varga István ügyvéd A per tárgya: szerződés hatálytalansága A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: III. rendű alperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Törvényszék 4.Pf.22.560/2016/
- Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Járásbíróság 1.P.20.149/2016/
- Rendelkező rész - A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. - Kötelezi a III. rendű alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperes részére 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. A le nem rótt 317.000 (háromszáztizenhétezer) felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli. forint Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A D. 0307/28 hrsz.-ú szántó ingatlanban a felperes 13314/148314, a III. rendű alperes 17350/148314 tulajdoni hányad tulajdonosa. A III. rendű alperes tulajdonosi jogait gyakorló Nemzeti Földalapkezelő Szervezet a II. rendű alperessel
- május 8-án határozott,
- október 15-ig terjedő időre hasznosítási kötelezettség teljesítésére megbízási,
- augusztus 11-én 3.170.000 forint vételáron adásvételi szerződést kötött. [2] A felperes a
- október 14-én benyújtott adásvételi szerződést elfogadó nyilatkozatában kijelentette, hogy az elővásárlási jogot a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló
- évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.)
- §
(3)bekezdés alapján gyakorolja, a tulajdoni lap II. rész
- sorszámú bejegyzése szerint tulajdonostárs. Rögzítette, hogy földműves, megjelölte a nyilvántartásba vételéről rendelkező határozatot (Sz. Járási Földhivatal 510563/2014.05.19.). Vállalta, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Tulajdonosként adásvétel jogcímen
- március
- hatállyal a II. rendű alperes lett bejegyezve az ingatlannyilvántartásba. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [3] A felperes a keresetében azt kérte megállapítani, hogy a II-III. rendű alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az elővásárlási joga gyakorlásával tulajdonjogot szerzett, kérte azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. [4] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. A III. rendű alperes szerint a felperes az elővásárlási jogát a Fftv.
- §
(4)bekezdés és 21. §
(5)bekezdésében foglaltak megsértésével gyakorolta, az elővásárlási jognyilatkozatát olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Az első- és másodfokú ítélet [5] Az elsőfokú bíróság az ítéletével megállapította, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata érvényes, az adásvételi szerződés közte és a III. rendű alperes között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg a II. rendű alperesnek 3.170.000 forintot, ennek igazolása esetére rendelkezett a változás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése érdekében. Indokolásában rögzítette, hogy a jogvita tárgya kizárólag az volt, hogy a felperes elővásárlási jognyilatkozata megfelel-e a Fftv. rendelkezéseinek, vagy a 21. §
(9)bekezdés alapján olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Az nem vitatott, hogy a felperes a Fftv. 21. §
(5)bekezdése szerint az elfogadó jognyilatkozatához nem csatolta az elővásárlási jogosultságát, tulajdonostársi minőségét bizonyító okiratot, és a 13. §
(4)bekezdés szerint nem vállalta, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg. Az elsőfokú bíróság szerint az Fftv. 21. §
(5)bekezdés utolsó mondatában hivatkozott végrehajtási rendelet hiányában az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok csatolásának a hiányát nem lehet a felperes terhére értékelni. Nem kellett a fennálló földhasználati jogviszony meghosszabbításával kapcsolatban sem nyilatkoznia, mert az alperesek között e jogviszony a megbízási szerződésük szerint megszűnt. [6] A másodfokú bíróság a III. rendű alperes fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú ítélet az irányadó jogszabályi rendelkezések helyes értelmezésén alapul. A végrehajtási rendelet hiányában a felperesnek nem kellett igazolnia tulajdoni lappal a tulajdonostársi jogállását, illetve a földműves nyilvántartásba vételét sem, elég volt arról nyilatkoznia. Ha a III. rendű alperesnek e felől kétsége támad, módjában állt arról a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai alapján meggyőződni. A Fftv. 13. §
(4)bekezdése alapján a felperesnek kötelezettséget sem kellett vállalnia, mert annak feltétele, hogy a föld harmadik személy használatában van, nem teljesült. Az alperesek közötti földhasználati jogviszony a szerződésük szerint nem csak a határozott idő lejártakor, hanem abban az esetben is megszűnik, ha változik a tulajdonos. Az adásvételi szerződés megkötésekor, 2015. augusztus 11-én így a megbízási szerződés megszűnt, a felperesnek nem volt nyilatkozattételi kötelezettsége a Fftv. 13. §
(4)bekezdés
- a)és
- b)pontja alapján. A másodfokú bíróság is úgy ítélte meg, hogy a felperes az elővásárlási jogát a törvényi előírásoknak megfelelően gyakorolta. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [7] A III. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a keresetet elutasító határozat hozatalát kérte. Megsértett jogszabályként megjelölte a Fftv. 21. §
(4)-
(5), és a 13. §
(4)bekezdését. Jogsértésként jelölte meg azt is, hogy az eljárt bíróságok figyelembe vették a Kúria Kfv.37.025/2016/6., illetve nem vették figyelembe a Kúria Kfv.37.368/2015/8. számú közigazgatási ügyben hozott határozatát. Indokai szerint a felperes a Fftv. 21. §
(5)bekezdés utolsó mondata ellenére nem csatolt semmilyen dokumentumot annak igazolására, hogy földműves és tulajdonostárs. Ezek nélkül az állam képviseletét ellátó Nemzeti Földalapkezelő Szervezet az elfogadó nyilatkozatban foglaltak valóságáról, a tulajdonszerzés feltételeinek a fennállásáról nem tudott meggyőződni (Fftv. 21. §). A jogerős ítélet indokaitól eltérően arra tekintettel, hogy a terület a II. rendű alperes használatában volt, a felperes köteles volt megtenni a Fftv. 13. §
(4)bekezdés szerinti nyilatkozatot, még ha tulajdonosváltozás meg is szünteti a használati szerződést. A felülvizsgálati kérelem további indokai szerint az eljárt bíróságok nem vizsgálták, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata nem tartalmazza a D. Község Jegyzőjének a Fftv. 21. §
(4)bekezdés szerinti igazolását. [8] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítéletet kérte hatályában fenntartani. Hivatkozott arra, hogy a keresetlevele mellékleteként csatolta a tulajdoni lapot és földműves nyilvántartásba vételéről rendelkező határozatot. Kifogásolta, hogy a III. rendű alperes csak a felülvizsgálati kérelmében hivatkozott a Fftv. 21. §
(4)bekezdésre. A Kúria döntése és jogi indokai [9] A felülvizsgálati kérelem nem alapos. [10] A polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 3. §
(2)bekezdés szerint a bíróság - eltérő rendelkezések hiányában - kötve van a felek által előterjesztett kérelmekhez és jognyilatkozatokhoz, a Pp.
- § értelmében a döntése nem terjedhet túl a kereseti kérelmen, illetőleg az ellenkérelmen. A bíróság ennek megfelelően a kereseti kérelmet, annak megalapozottságát a felek által előadott ténybeli és jogi alapon vizsgálja, hivatalbóli eljárásra a perbeli esetben nem volt lehetőség. Ebből következően az eljárt bíróságok érdemben a felek által perbe vitt ténybeli és jogi kérdésekre korlátozottan határozhattak. A Pp.
- §
(2)és a 275. §
(1)bekezdés alapján a Kúria felülvizsgálatának a tárgya a jogerős ítélet, a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján dönt. Mindebből következően a III. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében az ellenkérelme jogi indokait nem egészíthette ki a Fftv. 21. §
(4)bekezdésre hivatkozással. Az, hogy az eljárt bíróságok a keresetről e rendelkezések szerinti vizsgálat nélkül határoztak, nem a mulasztásukból, hanem a III. rendű alperes ellenkérelmének és a perbeli eljárásának a hiányosságaiból adódott. [11] Miután a Fftv. 18. §
(3)bekezdés alapján a földműves tulajdonostárs felperes a perbeli esetben az elővásárlásra jogosultak sorrendjében minden más jogosultat megelőz, a Fftv. 21. §
(5)bekezdés szerint az elfogadó jognyilatkozatában meg kellett jelölnie az elővásárlási jogosultsága jogalapját. A Kúria az eljárt bíróságokkal egyetértett abban, hogy az elfogadó jognyilatkozatához az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat csatolnia nem kellett. A „törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint" üres törvényi feltétel, jogalkotói mulasztás folytán nem teljesíthető. A Kúria jelen ügyben eljáró tanácsa is osztotta a Kúria Kfv.37.025/2016/
- számú, közigazgatási ügyben hozott határozatában kifejtett azon jogértelmezést, miszerint nincs olyan tételes jogszabály, amely meghatározná, mely okiratokat kell az elővásárlási jog alátámasztására csatolni a jogosultnak. A végrehajtási rendelet hiánya nem azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult köteles volna földműves minőségét, társtulajdonoskénti jogállását a földműves nyilvántartásba történő regisztrációról kiadott igazolással, valamint az ingatlan tulajdoni lapjával alátámasztani. A III. rendű alperes helytelen jogértelmezéssel hivatkozott a Kúria Kfv.37.368/2015/
- számú közigazgatási ügyben hozott határozatára saját jogi álláspontja alátámasztására. Ugyanis a perbeli esettől eltérően abban az ügyben az elővásárlási jogát gyakorló felperes elfogadó jognyilatkozata nem tartalmazta a 13-
- §-ban foglalt esetekben előírt nyilatkozatokat. [12] A Kúria egyetértett a másodfokú bírósággal abban, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata megfelelt a Fftv.
- §
(5)bekezdésnek. A jogerős ítélet indokolásában helyállóan kifejtetteken túl utal a Kúria arra, hogy a III. rendű alperes alappal nem állíthatja, hogy a felperes tulajdonostársi minőségéről nem lehetett tudomása. Tudnia kellett, hogy az elfogadó nyilatkozat arra jogosulttól érkezett. A Fftv. 21. §
(1)bekezdés értelmében az adás-vételi szerződést a tulajdonostárs felperessel, mint más törvényen - a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:81. §
(1)bekezdésen - alapuló elővásárlási jog jogosultjával közvetlenül is közölnie kellett, mégpedig a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló
- évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló
- évi CCXII. törvény
- §
(2)bekezdés alapján postai úton kellett megküldenie vagy az átvétel igazolása mellett személyesen átadnia. E kógens törvényi rendelkezésekből is következik, hogy a felperes más törvényen alapuló elsőbbségi elővásárlási jogát megalapozó körülményként, az általa gyakorolt jogra való jogosultságot megalapozó releváns tényként arról, hogy tulajdonostárs, elég volt nyilatkoznia. [13] Az előzőekben kifejtettekre tekintettel megfelel a Fftv. 21. §
(5)bekezdésbe foglalt törvényi követelményeknek a felperes elfogadó jognyilatkozatának azon tartalma, miszerint az elővásárlási jogot a Fftv. 18. §
(3)bekezdés alapján gyakorolja, a tulajdoni lap II. rész
- sorszámú bejegyzése szerint tulajdonostárs, földműves, a nyilvántartásba vételéről az Sz. Járási Földhivatal 510563/2014.05.
- határozata rendelkezett. [14] A Fftv.
- §
(5)bekezdés utaló szabálya folytán az elfogadó jognyilatkozatnak abban az esetben kell tartalmaznia a 13. §
(4)bekezdésben előírt nyilatkozatot, az
- a)és
- b)pont szerinti kötelezettségvállalást, ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező föld harmadik személy használatában van. Az elővásárlási jog jogosultja elfogadó nyilatkozatot a vele közölt vételi ajánlat, adásvételi szerződés tartalma alapján, aszerint tesz. A kifüggesztett adásvételi szerződés még csak nem is utal arra, hogy a szerződés tárgyát képező föld harmadik, a szerződő alpereseken kívüli személy, vagy a vevő II. rendű alperes használatában van. Miután a vevőt birtokbavételre jogosítja a szerződés 8. pontja, a használatára még következtetni sem lehet. A szerződéses rendelkezések nem rögzítik a szerződés tárgyára vonatkozó egyedi jellemzőket, blanketta jellegűek. Ezért a felperesnek az elfogadó jognyilatkozatában nem kellett kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg, a Fftv. 13. §
(1)bekezdésben foglalt kötelezettségeket pedig vállalta. [15] Az Fftv. 21. §
(8)bekezdés alapján az eladó III. rendű alperest a felperes elfogadó jognyilatkozata kötötte. Az, hogy a Fftv. 21. §
(9)bekezdés alapján úgy tekintette, hogy a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolta, az elővásárlási jog megsértését, ennek anyagi jogi jogkövetkezményeként a II. rendű alperessel kötött adásvételi szerződés anyagi jogi hatálytalanságát eredményezte. Mindebből következően az eljárt bíróságok jogszabálysértés nélkül jutottak arra a jogkövetkeztetésre, hogy az Fftv. 22. §
(2)bekezdés alapján az adásvételi szerződés szerinti vevő, a II. rendű alperes helyébe az első helyen elővásárlásra jogosult felperes lépett, mert megfelelő formában, tartalommal és határidőben tett elfogadó nyilatkozatot. [16] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a Pp. 275. §
(4)bekezdés alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. Záró rész [17] Az illetékmentes III. rendű alperes felülvizsgálati kérelme eredményre nem vezetett. A Pp. 270. §
(1)bekezdés szerint alkalmazott Pp. 78. §
(1)bekezdés alapján viseli a felperes jogi képviselettel felmerült költségét. A Kúria az ügyvédi munkadíjat a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(3),
(5),
(6)bekezdés és a 4/A. § alapján határozta meg, figyelemmel a kifejtett jogi képviseleti tevékenységre és a felülvizsgálati kérelem tárgyaláson kívüli elbírálására. A 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. §
(1)bekezdés és a
- § szerint a felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli. [18] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.
- §
(1)bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el. [19] E határozat ellen a felülvizsgálat lehetőségét a Pp. 271. §
(1)bekezdés e) pontja zárja ki. Budapest,
- április
- dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke dr. Kocsis Ottilia s.k. előadó bíró dr. Puskás Péter s.k. bíró A kiadmány hiteléül: Sz.Sz. bírósági ügyintéző