Győri Ítélőtábla Pf.III.20.231/2018/4.szám A Győri Ítélőtábla a Szabó Balázs Gábor Ügyvédi Iroda által képviselt felperesnek a BuraiKovács, Perlaki, Stanka, Szikla és Társai Ügyvédi Iroda által képviselt I. rendű és II. rendű alperesek ellen szerződés részleges érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Székesfehérvári Törvényszék
- szeptember 27-én kelt 16.P.20.735/2015/
- számú ítélete ellen a felperes által
- sorszámon benyújtott fellebbezés folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő Ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet megváltoztatja, és megállapítja, hogy I. rendű alperes, mint zálogjogosult, valamint a felperes és a II. rendű alperes jogelődje, ... zálogkötelezettek között
- november 29-én létrejött jelzálogszerződés
- pontja tisztességtelen, szerződési kikötésként érvénytelen. Az elsőfokú ítéletnek a perköltségre vonatkozó rendelkezését mellőzve az ítélőtábla kötelezi az alperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg a felperesnek 114.000,- (egyszáztizennégy-ezer) Ft első- és másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás Az I. rendű alperes, mint kölcsönnyújtó, valamint a II. rendű alperes, mint adós, a felperes, mint kölcsönfelvevő és egyetemleges adóstárs, végül a II. rendű alperes jogelődje, néhai ..., mint kölcsönfelvevő és egyetemleges adóstárs
- november 29-én kötöttek a ... sz. alatti lakás megvásárlása céljából svájci frank alapú kölcsönszerződést. A kölcsön összege forintban 7.300.000,- Ft, devizában 49.970 CHF volt, annak futamideje 420 hónap. Az említett kölcsönszerződésből származó követelés biztosítása érdekében ugyanezen a napon az I. rendű alperes, mint zálogjogosult bank, valamint a felperes és néhai ..., mint zálogkötelezettek jelzálogszerződést is kötöttek; a felperes és néhai ... a tulajdonukat képező .... helyrajzi számú lakóházat, mint zálogtárgyat terhelték meg. A jelzálogszerződés
- pontja értelmében ha a Zálogtárgy(ak) értékében e szerződés időtartama alatt a Banknak fel nem róható ok miatt értékcsökkenés következik be, és a Bank megítélése szerint szükség van a biztosíték kiegészítésére, a Zálogkötelezett(ek) és/vagy a Kölcsönszerződés vonatkozó rendelkezése szerint az Adós a Bank felhívására haladéktalanul köteles(ek) újabb, a Bank szerint erre megfelelőnek ítélt biztosítékot nyújtani. A felperes kereseti kérelmében a jelzálogszerződés idézett rendelkezése érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint a kérelmezett szerződési feltétel nem felel meg a szimmetria, a ténylegesség és arányosság, az objektivitás, a világos és egyértelmű megfogalmazás, valamint a tételes meghatározás elvének, így sérti a régi Ptk.
- §
(4)bekezdését, valamint a Tanácsnak a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló 93/13/EGK irányelvének
- cikkét. Hangsúlyozta, kiszámíthatatlan, mit fogad el fedezetként az I. rendű alperes, és melyek a fedezetet befolyásoló tényezők. Véleménye szerint a bank a fedezet elfogadása, illetve a határidők önkényes értelmezése körében egyoldalú hatalmassággal ruházta fel magát, és kizárólagosan jogosult eldönteni, hogy az ellenérdekű fél teljesítése szerződésszerű-e; emiatt a támadott rendelkezés sérti a fogyasztóval kötött szerződésben tisztességtelennek minősülő feltételekről szóló 18/
- (II. 5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. r.)
- §
(1)bekezdésének
- a)és
- b)pontjait. A felperes azzal is érvelt, hogy az adott kikötés tágabb körű, mint a régi Ptk. 261. §
(2)bekezdésének az a szabálya, miszerint ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adását. A régi Ptk. nem ismeri ugyanis a zálogtárgynak az állagromláson kívüli egyéb okból bekövetkező értékcsökkenését, illetve ezt a további okot a szerződés sem határozza meg. A szerződés szerint a zálogkötelezett a fedezet kiegészítésére köteles, így a zálogtárgy helyreállításának lehetősége fel sem merül, ami a régi Ptk. 261. §
(2)bekezdésének szabályához képest számára hátrányosabb helyzetet eredményez. Mindemellett a régi Ptk.-ban a helyreállítás és a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adása egyértelmű rendelkezés, ezzel szemben a zálogfedezet eredeti értékre való kiegészítésére irányuló kötelezettség nem az, ugyanis nem állapítható meg, hogy ez a már zálogjoggal terhelt dolgot érinti, vagy újabb zálogtárgy bevonását indukálja, esetlegesen más megoldáshoz vezet. További eltérés, hogy a régi Ptk. alapján a kielégítési jog akkor nyílik meg, ha a zálogtárgy helyreállítására, a biztosíték adására irányuló kötelezettségének a zálogkötelezett megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, míg a zálogszerződés szerint akkor, ha a fedezetet az eredeti értékre nem egészíti ki. A tisztességtelenség tényétől független, hogy a bizonyítás az I. rendű alperest terheli; jelentősége annak van, hogy a sérelmezett szerződési kikötés szerint elegendő bármely, a bank által megjelölt „egyéb ok" fennállását bizonyítania. Az I. rendű alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a zálogkötelezetteknek a zálogfedezet kiegészítésére vonatkozó kötelezettsége a régi Ptk. 260. §
(2)bekezdésén alapul. Utalt arra is, hogy a szerződéskötéskor tevékenységét a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló
- évi CXII. törvény (a továbbiakban: régi Hpt.) rendelkezései szerint végezte; a régi Hpt.
- §
(1)bekezdése alapján pedig a kihelyezésről történő döntés előtt meg kellett győződnie a szükséges fedezetek, illetőleg biztosítékok meglétéről, valós értékéről és érvényesíthetőségéről. A biztosítékok meglétét, követelése folyamatos fedezettségét a kölcsönszerződés teljes időtartama alatt ellenőrizni, szükség esetén azt az adóssal pótoltatni volt köteles. Kiemelte, hogy a zálogtárgy értékében a kölcsönszerződés aláírása után bekövetkezett változásra semmilyen ráhatása nincs, így nem az ő egyoldalú értelmezésén múlik, hogy az érintett ingatlan elégséges fedezetet nyújt-e az adós mindenkori tartozására, illetőleg mennyiben. A zálogtárgyi ingatlan értékbecslő által megállapított értéke, valamint ennek az értéknek az adós tartozásához való viszony olyan objektív és tőle független tények, melyek fogalmilag kizártan nem bontják meg a felek szerződéses jogainak és kötelezettségeinek egyensúlyát, nem sértik a jóhiszeműség és tisztességesség követelményét. Az I. rendű alperes hivatkozott arra is, hogy a Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.470/2016/4/II. számú ítélete, 14.Gf.40.423/2016/4/II. számú részítélete, továbbá a Pécsi Ítélőtábla Pf.VI.20.073/2016/5. számú ítélete egyaránt azt a következtetést tartalmazza, miszerint a zálogtárgy megsemmisülése és értékcsökkenése esetén nyújtandó pótfedezetre vonatkozó rendelkezések nem tisztességtelenek. A II. r. alperes a keresetre nyilatkozatot nem tett. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította, és kötelezte a felperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 25.400,- Ft perköltséget. Felhívta a régi Ptk. 209. §
(1)bekezdését, 209/A. §
(2)bekezdését, 251. §
(1)és
(3)bekezdéseit, 260. §
(2)bekezdését, és abból indult ki, hogy a felek fogyasztói szerződést kötöttek. Álláspontja szerint a sérelmezett szerződési kikötés a régi Ptk.-nak a szerződéskötéskor hatályos rendelkezéseivel teljesen koherens volt, ezért annak tisztességtelensége nem állapítható meg. A szerződés annak értelmezése tekintetében az I. rendű alperes számára egyoldalú hatalmasságot nem biztosít; a zálogtárgy fedezeti értékét, annak megőrzése kötelezettségét egyértelműen rögzíti. Abban az esetben pedig, ha a kölcsönre nyújtott biztosíték értéke jelentősen csökkent, és azt az adós a zálogkötelezett (helyesen: a zálogjogosult) felszólítása ellenére nem egészíti ki, mulasztása a régi Ptk. 5. §
(1)bekezdésének c) pontja [helyesen: 525. §
(1)bekezdésének c) pontja] alapján a szerződés azonnali hatályú felmondására ad alapot. A támadott rendelkezés célja egyébként az, hogy a biztosíték mértéke a kölcsönszerződés teljes futamidejére fennálljon. Annak megítélése pedig, hogy a zálogtárgy értéke csökkent-e, és mennyivel, értékbecslő kompetenciájába tartozik, és mint ilyen objektív, a zálogtárgy állagától, műszaki paramétereitől független kérdés. Az ítélet ellen a felperes fellebbezett; elsődlegesen annak megváltoztatását, és kereseti kérelmének megfelelő határozat hozatalát, másodlagosan pedig az ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróságnak a per újabb tárgyalására, és újabb határozat hozatalára utasítását kérte. Az elsőfokú eljárásban tett előadását megismételve kiemelte, hogy a támadott szerződési feltételből nem tűnik ki, I. rendű alperes mit fogad el fedezetként, melyek az ezt befolyásoló tényezők, és azt is szabadon dönti el, mekkora a zálogtárgy értéke, a zálog romlása milyen mértékű, valamint a zálogtárgy kiegészítése körében egyoldalúan határozza meg a határidőket. A támadott rendelkezés tartalmilag nem egyezik a régi Ptk. szövegével, és nem csupán a zálogtárgy állagának romlása esetén teszi lehetővé az I. rendű alperes számára, hogy a biztosíték kiegészítését követelje. Az I. rendű alperes a törvényszék ítéletének helybenhagyását kérte. Hangsúlyozta, hogy a jelzálogszerződés 7. pontja a régi Ptk. 261. §
(2)bekezdésében foglalt rendelkezéseket tartalmazza, ezért tisztességtelennek ex lege nem minősülhet. Mindemellett visszautalt arra, hogy a régi Hpt. 78. §
(1)bekezdésének megfelelően járt el, a prudencia és a szolvencia követelményének való megfelelés érdekében gondoskodott biztosíték meglétéről és annak érvényesíthetőségéről. A zálogtárgy értékében a kölcsönszerződés megkötése után bekövetkezett változásra ráhatása nincs, így nem egyoldalú értelmezésén múlik, hogy az ingatlan értékesítésekor fennálló piaci viszonyok között mennyi annak forgalmi értéke, ekként a zálogtárgy elégséges fedezetet nyújt-e az adós tartozására. A jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény 5. §
(4)bekezdése alapján érték-megállapítási szabályzatot kellett készítenie, az értékbecslés módszertanát pedig a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 2. §
(1)-
(3)bekezdései, illetve annak 1., 2.,
- és
- mellékletei határozták meg. A zálogtárgy értékét megállapító értékbecslő tőle független, kiválasztásának mechanizmusát érintően pedig nem kifogásolható, hogy ő választhat, analógiájára a vételi jog esetében gyakran alkalmazott annak a mechanizmusnak, amely szerint a vételi jog tárgyát a vevő által megbízott szakértő állapítja meg. Kiemelte azt is, hogy az általános jogorvoslati lehetőségeken túl speciális vitarendezési mechanizmust nem kell biztosítani, ugyanakkor a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló 12/
- (I. 30.) Korm. rendelet helyébe lépett, a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének és a kielégítési jog gyakorlása felfüggesztésének és korlátozásának részletes eljárási szabályairól szóló 66/
- (III. 13.) Korm. rendelet 14-
- §-ai a zálogkötelezettek számára az értékesítést megelőző pótfedezet megállapítása körében alkalmazott értékbecslési időszakban is hatékony jogorvoslatot biztosítanak. Utalt arra, hogy a zálogkötelezett kérheti a zálogjogosult kielégítési joga gyakorlásának felfüggesztését, vagy a zálogjogosult kötelezését a kielégítési jognak a bíróság által meghatározott feltételek szerinti gyakorlására. Az említett Korm. rendeletek lex specialis-nak minősülő jogi normák, rendelkezései kógensek, így e jogszabályok és a régi Ptk. együttes értelmezése a tisztességtelenség vizsgálatát kizárja. Mindemellett önmagában a régi Hpt.-ben előírt, tőke-megfelelési szabályok betartásának követelménye, illetve abból következően a biztosíték kiegészítésére vonatkozó szerződéses rendelkezés a felperes jogait egyoldalúan és indokolatlanul az ő hátrányára nem állapítja meg. A II. rendű alperes a fellebbezésre nem tett észrevételt. A fellebbezés alapos. Az ítélőtábla megítélése szerint az elsőfokú bíróság tévesen jutott arra a következtetésre, hogy az I. rendű alperes, valamint a felperes és a II. rendű alperes jogelődje között létrejött jelzálogszerződés
- pontja nem tisztességtelen. A másodfokú bíróság mindenekelőtt azt rögzíti, hogy a felperes
- sorszámú előkészítő iratában azokat az érveket, melyekre alapítottan a jelzálogszerződés
- pontjának érvénytelensége megállapítását kérte, kiegészítette. E beadványában hivatkozott arra, hogy a szerződéses rendelkezés eltér a régi Ptk.
- §
(2)bekezdésétől, és magában foglalja az állagromlás mellett a más ok folytán bekövetkező értékcsökkenést is. Megállapítható ugyanakkor, hogy az elsőfokú bíróság a szerződési kikötés érvénytelenségére vonatkozó e rendelkezéseket nem vette számításba, azokra nem is hivatkozott. A felperes az alábbiak szerint helytállóan utalt arra, hogy a jelzálogszerződés 7. pontja tartalmilag a régi Ptk. vonatkozó szabályozásától eltér, ezért a régi Ptk.-nak a szerződéskötéskor hatályos 209. §
(5)bekezdésére figyelemmel annak tisztességtelenségét vizsgálni kellett. Az ítélőtábla véleménye szerint meghatározó jelentősége van annak, hogy a jelzálogszerződés az ingatlanfedezet értékének bármilyen, az I. rendű alperesnek fel nem róható ok miatti csökkenése esetére a bank felhívására kötelezi a zálogkötelezettet (zálogkötelezetteket) és/vagy az adóst (adósokat) az I. rendű alperes által erre megfelelőnek ítélt biztosíték nyújtására. Ezzel szemben a régi Ptk. 261. §
(2)bekezdése a zálogtárgy állagromlásának esetét szabályozza csupán, melyhez képest a szerződés nem specifikálja azt - az I. rendű alperesnek fel nem róható - okot, amelynek folytán az ingatlanfedezet értéke csökken. Míg a jelzálogszerződés a biztosíték kiegészítésére vonatkozó kötelezettséget önmagában azzal megteremti, hogy az ingatlan értékében a banknak fel nem róható ok miatt értékcsökkenés következik be, és az I. rendű alperes megítélése szerint a biztosíték kiegészítésére szükség van, addig a régi Ptk. 261. §
(2)bekezdése kizárólag a követelés kielégítését veszélyeztető állagromlás esetére teremt a zálogjogosult számára lehetőséget, hogy a zálogkötelezettől a zálogtárgy helyreállítását, vagy az értékcsökkenésnek megfelelő további fedezet nyújtását követelje. Mindemellett relevanciája van annak is, hogy a jelzálogszerződés értelmében az ingatlanfedezet értékének csökkenése esetén a felperes - zálogkötelezetti minőségében - a bank felszólítása esetén a fedezet kiegészítésére mindenképpen köteles, függetlenül attól, hogy a zálogtárgy helyreállítható lenne-e. A fentiek alapján a jelzálogszerződés 7. pontjában rögzített szerződési kikötés a feleknek a szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit a jóhiszeműség és tisztességesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a szerződési feltétel támasztójával szerződést kötő fél, a felperes hátrányára állapítja meg, ezért az a régi Ptk. 209. §
(1)bekezdéséből következően tisztességtelen, így a régi Ptk. 209/A. §
(2)bekezdése értelmében semmis. Nincs jelentősége annak, hogy az I. rendű alperes fellebbezési ellenkérelmében hivatkozott Korm. rendeletek milyen speciális, a kifogásolt intézkedésről való tudomásszerzés időpontjához kötött jogorvoslati lehetőséget biztosítanak a zálogkötelezettek részére, ugyanis e rendelkezések a szerződési kikötés tisztességtelenségének vizsgálatát nem zárják ki. Bár a fentiek szerint perdöntő jelentősége nincs, az ítélőtábla megjegyzi: annak eldöntése, hogy a zálogtárgy értéke csökkent-e, valóban vitás lehet a felek között, azonban ennek megítélésére a szerződés a bank javára egyoldalú hatalmasságot nem teremt, és nem sérti a Korm. r. támadott rendelkezéseit. Az elsőfokú bíróság helyesen hivatkozott arra: a zálogtárgy értékének csökkenése objektív, az I. rendű alperes akaratán kívüli tényező, és a szerződés nem teszi lehetővé az I. rendű alperes számára, hogy ennek mértékét önkényesen, a vele szerződő fogyasztók terhére határozza meg. Mindezek alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a régi Pp. 253. §
(2)bekezdésére utalással megváltoztatta, és megállapította, hogy az I. rendű alperes, mint zálogjogosult, valamint a felperes és a II. rendű alperes jogelődje, ..., mint zálogkötelezettek között
- november 29-én létrejött jelzálogszerződés
- pontja tisztességtelen, szerződési kikötésként érvénytelen. Mivel a fellebbezés eredményre vezetett, a másodfokú bíróság a törvényszék ítéletének a perköltségre vonatkozó rendelkezését mellőzve a régi Pp.
- §
(1)bekezdése alapján kötelezte az I. rendű alperest, hogy a régi Pp. 217. §
(1)bekezdése szerint meghatározott tizenöt nap teljesítési határidőn belül fizessen meg a felperesnek 114.000,- Ft első- és másodfokú perköltséget. Ez az összeg 84.000,- illetékköltséget, valamint a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3.§
(3),
(5)és
(6)bekezdései szerint a kifejtett tevékenységgel arányosan meghatározott 20.000,- Ft első- és 10.000,- Ft másodfokú ügyvédi munkadíjat foglalja magában. Győr,
- szeptember
- Dr. Világi Erzsébet sk. a tanács elnöke . Szabó Péter sk. . Sarmon Hedvig sk. előadó bíró bíró A kiadmány hiteléül: kiadó