Pfv.21678/2017/7 – Kúria

(2)bekezdésében foglaltaktól eltérően is megállapodhatnak a rendkívüli felújítás és javítás költségeinek viseléséről. 1959. IV. Tv. 454. §

(2)A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.V.21.678/2017/

1. A tanács tagjai: dr. Szabó Klára a tanács elnöke, dr. Magosi Szilvia előadó bíró, dr. Madarász Anna bíró A felperes: felperes neve A felperes képviselője: Holczer, Jákó & Boross Ügyvédi Iroda Az alperes: alperes neve (alperes címe) Az alperes képviselője: dr. Hamar és Társa Ügyvédi Iroda A per tárgya: bérleti díj megfizetése A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: alperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.757/2016/
2. Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Fővárosi Törvényszék 24.P.21.285/2013/
3. Rendelkező rész - A Kúria a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelemmel támadott részében hatályában fenntartja. - Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg 15 napon belül a felperesnek 100.000 (százezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. - A le nem rótt 3.500.000 (hárommillió-ötszázezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] Az alperes mint bérélő és az Rt. megbízásából eljáró Kft. mint bérbeadó között
4. március 1-jén bérleti szerződésnek nevezett megállapodás jött létre a felperes neve tulajdonában és az Rt. vagyonkezelésében lévő helyrajzi számú, kerület, szám alatti, ha, m² területű ingatlanra ( Repülőtér). A szerződés tárgyát a felek a szerződés
5. pontjában a következők szerint határozták meg: a bérbeadó bérbe adja, a bérlő bérbe veszi az ingatlant repülési és kiegészítő vállalkozási tevékenység folytatására; a bérlő az ingatlan kiegészítő hasznosítására kizárólag a repülésre vonatkozó jogszabályok rendelkezéseinek figyelembe vételével jogosult; a bérleti szerződést a felek határozatlan időre kötik; a bérlemény bérleti díja havi 300.000 forint + áfa, mely havonta előre, a [2] hónap
6. napjáig esedékes; a bérleti díj minden év január 1-jei hatállyal külön szerződésmódosítás nélkül emelkedik a KSH által közölt előző évre vonatkozó hivatalos inflációs ráta mértékének megfelelően. A szerződés
7. pontja tartalmazza, hogy az ingatlanon lévő épületek, építmények, belső közművek és technikai berendezések erősen elhasználódott állapotúak, felújításra szorulnak, amely felújítások nem képezik a bérlő kötelezettségét, de arra a 3.
8. pontban foglaltakra figyelemmel a bérbeadó sem vállal kötelezettséget. A szerződés alapján a bérlő köteles ellátni minden olyan feladatot, amely ahhoz szükséges, hogy az ingatlan nem közforgalmú repülőtérként biztonságosan üzemeljen, illetve az ingatlanon található épületek, építmények, belső közművek és technikai berendezések állagának fenntartása a legteljesebb mértékben biztosított legyen. Ezen belül különösen a bérlő feladatát képezik a szerződés 3.
9. - 3.
10. pontjaiban foglaltak. A 3.
11. pont szerint a bérlő köteles gondoskodni a szerződés tárgyát képező ingatlanban, annak központi berendezéseiben - ideértve mindennemű szerkezetet, vezetéket, épület-felszerelési tárgyat, berendezést -, a helyiségekben és ezen berendezések tárgyaiban a saját, vagy az ingatlanban a tudtával tartózkodó más személynek felróható magatartása folytán keletkezett hibák kijavításáról és az eredeti állapot helyreállításáról, valamint az okozott kár megtérítéséről. Nem köteles a bérlő a hibát kijavítani, ha azt elemi csapás, a bérbeadó mulasztása, vagy a bérlőnek nem felróható ok, illetve körülmény okozta. Ez utóbbi esetben a bérbeadó nem kötelezhető a hiba kijavítására. Amennyiben a bérbeadó nem kívánja a hibát kijavítani és az a rendeltetésszerű használatot akadályozza, a szerződés megszűnik. A szerződés 10.
12. pontjában a felek megállapodtak arról, hogy a bérlő jogosult az ingatlant a bérbeadóval történő előzetes egyeztetés alapján, annak írásbeli hozzájárulásával saját költségén átalakítani, az ingatlanon felújítási-, beruházási munkálatokat elvégezni, illetve azt saját berendezéseivel ellátni. Ezen berendezések felett szabadon rendelkezhet és a szerződés lejárta vagy megszűnése esetén ezeket saját tulajdonaként elszállíthatja, köteles azonban az eredeti állapotot saját költségén helyreállítani és az ingatlant az átvételi jegyzőkönyvben rögzített állapotnak megfelelően visszaszolgáltatni. A szerződés 11.
13. pontja szerint a szerződés megszűnik abban az esetben is, ha az ingatlan felépítményei teljes egészében elpusztulnak vagy részben pusztulnak el, de a bérbeadó nem kívánja azokat helyreállítani és a rendeltetésszerű használatot akadályozza. Az alperes a bérleti díjat nem fizette, az ingatlanon 2006-2012 között értéknövelő beruházásokat végzett. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [3] [4] [5] A felperes keresetében a Repülőtér bérleti díjaként a
14. november -
15. november közötti időszak tekintetében 56.132.931 forint és késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Igényt érvényesített továbbá a perben a . kerület,. szám alatti ingatlan vonatkozásában is. Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. A Repülőtér bérleti díjával kapcsolatban 46.196.086 forint erejéig beszámítási kifogást terjesztett elő azon az alapon, hogy a bérlői kötelezettségén túlmutató, értéknövelő beruházásokat végzett. A felperes a beszámítási kifogás elutasítását kérte. Vitatta, hogy az alperes a bérleti díjba beszámíthatja az általa eszközölt felújítások költségeit. Érvelése szerint a bérleti szerződés kifejezetten a bérbeadó előzetes hozzájárulásától teszi függővé a felújítási munkálatok elvégzését, ilyen iratot azonban a perben az alperes becsatolni nem tudott. A bérlő által végzett értéknövelő beruházások megtérítésére a bérbeadó egyébként is csak a bérleti szerződés megszűnésekor lenne köteles. Az első- és másodfokú ítélet [6] [7] [8] [9] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 50.696.580 forintot és a részösszegek után különböző kezdő időponttól számított késedelmi kamatot. Kötelezte az alperest 484.505 forint perköltség megfizetésére is, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megállapította, hogy a 720.300 forint le nem rótt illetéket az állam viseli. Az indokolásában kifejtettek szerint a kerület, . szám alatti ingatlan bérleti díja tekintetében a kereseti követelést 861.875 forint összegben találta alaposnak, míg a többlethasználati díj iránti keresetet elutasította. A Repülőtér vonatkozásában a beszámítási kifogás alaptalanságát állapította meg és az alperest a
16. november és
17. június közötti időszakban esedékessé vált, összesen 49.834.705 forint bérleti díjtartozás megfizetésére kötelezte. Tényként állapította meg, hogy a felek
18. március 1-jén a Repülőtér vonatkozásában bérleti szerződést kötöttek. Jogi indokolásában felhívta az
19. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.)
20. §

(2),

(3)bekezdését, 324. §

(1)bekezdését, 325. §

(1)bekezdését, 326. §

(1)bekezdését, a 327. §

(1)bekezdését és az

1. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.)
2. §

(1)bekezdését és 15. §

(1)bekezdését. A beszámítási kifogás körében rámutatott arra, hogy a bérlő az értéknövelő beruházásai ellenértékét csak a bérleti jogviszony megszűnését követően követelheti a bérbeadótól, az Ltv. rendelkezései ugyanis a bérleti jogviszony keretében nem adnak alapot ilyen követelésre. Az értéknövelő beruházásokat jelenleg az alperes mint az ingatlan bérlője és egyben kizárólagos birtokosa élvezi. Amennyiben a bérleti szerződés megszűnik és a bérlő az ingatlant a bérbeadó birtokába adja, az ingatlan forgalmi értékének növekedésével a bérbeadó jogalap nélkül gazdagodna, így ennek a bérlő javára való elszámolására is ekkor nyílna lehetőség. Az alperes jelenleg is az ingatlan bérlője, ezért az értéknövelő beruházásokkal kapcsolatos követelése alaptalan. Az alperes által eszközölt értéknövelő beruházások a bérleti szerződés fennállta alatt a bérleti díjra nincsenek kihatással. A bérlő az ingatlanon eszközölt beruházásait, ráfordításait a bérleti szerződés megszűnése után is csak akkor érvényesítheti, ha a felek erre vonatkozóan a bérleti szerződésben megállapodtak. A peres felek szerződésének 10.

1. pontja tartalmazza, hogy a bérlő jogosult a saját költségén az ingatlant átalakítani, azon felújítási, beruházási munkákat végezni, de erre csak a bérbeadóval történt előzetes egyeztetés alapján, annak írásbeli hozzájárulásával kerülhet sor. Az alperes a perben olyan okiratot csatolni nem tudott, amellyel azt igazolta volna, hogy az általa elvégzett értéknövelő beruházásokat a felperes előzetes, írásbeli hozzájárulásával végezte, így beszámítási kifogása ezen ok miatt sem lett volna megalapozott. Az alperes hivatkozott arra, hogy bizonyos munkák elvégzése a részéről az ingatlan rendeltetésszerű használatához vált szükségessé és ezek elvégzése a felperes kötelezettsége lett volna. A bérleti szerződés
2. pontja azonban részletesen rendelkezik arról, hogy a bérlő kötelezettsége az ingatlanon található épületek, építmények, technikai berendezések állagának megóvása, karbantartása. A szerződés 3.
3. pontja pedig kifejezetten azt tartalmazza, hogy ezen munkálatokról és a beavatkozást igénylő eseményekről a bérlőnek negyedévente tájékoztatási kötelezettsége áll fenn a bérbeadó felé. Az alperes a perben nem igazolta, hogy a felperes felé fennálló ezen kötelezettségének bármely esetben eleget tett volna. [10] Az elsőfokú ítélet ellen mindkét fél fellebbezett. A felperes fellebbezése arra irányult, hogy a másodfokú bíróság adjon helyt a kerület, szám alatti ingatlan további 386.875 forint bérleti díja és 7.608.639 forint többlethasználati díja, valamint a Repülőtér további 2.862.830 forint bérleti díja iránt előterjesztett keresetnek. Az alperes pedig azt kérte a fellebbezésében, hogy a bíróság adjon helyt a beszámítási kifogásnak. [11] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatta, az alperesi marasztalás összegét 53.559.410 forintra és ebből 2.862.830 forint után
4. július
5. napjától a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat 7%-kal növelt mértékű kamatára felemelte azzal, hogy az elsőfokú ítélet kamatfizetéssel kapcsolatos egyéb rendelkezéseit nem érintette, egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 500.000 forint + áfa fellebbezési perköltséget, míg a peres felek személyes illetékmentessége folytán le nem rótt összesen 3.407.000 forint fellebbezési illetéket az állam viseli. [12] Indokolása szerint alaptalannak találta a kerület, . szám alatti ingatlan vonatkozásában előterjesztett felperesi fellebbezést. A Repülőtér vonatkozásában
6. júliustól novemberig terjedő időszakra a további öt havi bérleti díj megfizetésére irányuló keresetet az elsőfokú bírósággal ellentétben alaposnak ítélte, mivel az, hogy a számlát a felperes nem állította ki, olyan jogosulti késedelem, amely a kötelezett egyidejű késedelmét kizárja [Ptk.
7. §,
8. §

(3)bekezdés], ez azonban csak azzal a következménnyel jár, hogy a kötelezett a mulasztás ideje alatt késedelmi kamat fizetésére nem kötelezhető. [13] A másodfokú bíróság álláspontja szerint a beszámítási kifogás vonatkozásában az alperes bizonyította, hogy beruházott az ingatlanba és a felek korábban tárgyalásokat is folytattak ezek esetleges megtérítéséről. Az elsőfokú bíróság abban helytállóan foglalt állást, hogy az alperesi követelés még nem járt le, tévedett azonban, amikor arra a következtetésre jutott, hogy a felek jogvitáját a lakásbérletre vonatkozó szabályok alapján kell elbírálni. A 2005. március 1-jei keltezésű bérleti szerződést - az abban írtak szerint - a felek vállalkozási célból kötötték, ebből következően közöttük a Repülőtérre nem a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó jogszabályi rendelkezések az irányadóak, hanem a Ptk. 452. §

(1)bekezdése szerinti haszonbérleti szerződésre vonatkozó szabályok. Maga a szerződés ugyanis egy területre, a repülőtérre vonatkozik még akkor is, ha azon különféle - a reptér funkciójához szükséges - felépítmény, illetve berendezés van. Azt az alperes sem állította, hogy a jogviszony a Ptk.

1. §-a szerint megszűnt volna. Amíg az ingatlant az alperes tartja birtokában és ő használja a beruházásait, a felperes terhére jogalap nélküli gazdagodás nem állapítható meg. A jogviszony megszűnésekor ítélhető csak meg a beruházások értéknövelő hatása és az is, hogy az alperes az állag sérelme nélkül le tudja-e szerelni és magával tudja-e vinni azokat, avagy ezzel összefüggésben a felperesnek megtérítési kötelezettsége keletkezik. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [14] Az alperes felülvizsgálati kérelme arra irányult, hogy a Kúria a beszámítási kifogásra figyelemmel részben helyezze hatályon kívül a jogerős ítéletet és utasítsa az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat meghozatalára. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk.
2. §

(2)bekezdésében foglaltakat. [15] A másodfokú bíróság a felek közötti bérleti konstrukciót helytállóan értékelte haszonbérleti szerződésnek. A felhívott jogszabályi rendelkezésben foglalt „rendkívüli felújítás és javítás" fogalomköre a perbeli esetben éppen az alperes által elvégzett beruházásokat fedi, a beruházások mibenlétét a perben becsatolt okirati bizonyítékokkal tételesen igazolta. A másodfokú bíróság akkor járt volna el helyesen, ha az előterjesztett beszámítási kifogás megítélésekor nem hagyja figyelmen kívül a Ptk. 454. §

(2)bekezdésében foglaltakat. Az általa is igazoltnak ítélt beruházások nem csupán ún. állagmegóvó beruházások voltak, hanem ahhoz kellettek, hogy a repülőtér rendeltetésszerű használata biztosítható legyen. Ezek olyan értéknövelő beruházások voltak, amelyek a bérbeadó tudtával és beleegyezésével történtek. Az eljárt bíróságok nem tulajdonítottak jelentőséget annak, hogy a felperes a per megindítása előtt évekig az alperes által elvégzett felújítások okán nem kért díjat, amely igazolta, hogy a perbeli követelése megalapozatlan. [16] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében előadta továbbá, hogy a felperes a bérleti szerződést még a másodfokú ítélet meghozatalát megelőzően felmondta. [17] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme arra irányult, hogy a Kúria tartsa hatályban a jogerős ítéletet. Álláspontja szerint a felülvizsgálati kérelemből nem állapítható meg, hogy a jogerős ítélet konkrétan milyen jogszabályt sért. A másodfokú bíróság megállapította, hogy az alperes a bérleti jogviszony fennállása alatt még a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint sem kérheti beruházásainak megtérítését. A felek közötti szerződés alapján a beszámítási kifogás alaptalan, bizonyítatlan, továbbá időelőtti követelés. A Kúria döntése és jogi indokai [18] A Pp. 270. §

(2)bekezdése a jogerős ítélet felülvizsgálatát jogszabálysértés esetén teszi lehetővé. Az alperes a rendkívüli perorvoslatát megalapozó jogsértést abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság nem volt figyelemmel a Ptk. 454. §

(2)bekezdésére, amely a haszonbérelt dolog rendkívüli felújítása és javítása költségeinek viselését, illetőleg az ezekkel kapcsolatos feladatok teljesítését a haszonbérbe adó terhére rója [Pp. 272. §

(2)bekezdés]. A Kúria ezért a Pp. 275. §

(2)bekezdésében foglaltakra tekintettel ebben a keretben vizsgálta felül a jogerős ítéletet és azt a következők miatt nem találta jogszabálysértőnek. [19] A Ptk. 200. §

(1)bekezdése szerint a felek szabadon dönthetnek a szerződés tartalmáról, egyező akarattal eltérhetnek a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. A Ptk. 205. §

(2)bekezdése értelmében nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. A hivatkozott jogszabályi rendelkezésekből következően a felek rendezhetik megállapodásukkal a haszonbérelt dologgal kapcsolatban szükségképpen felmerülő költségek viselésének kérdését, a Ptk.

1. §-ának rendelkezése - amely a feladatokat és a költségek viselését a felek között megosztja - arra az esetre vonatkozik, ha a felek szerződése erről külön nem tartalmaz rendelkezést. [20] A jelen esetben a felek kitértek a
2. március 5-i szerződés
3. és
4. pontjában a rendkívüli felújításra, javításra és abban állapodtak meg, hogy az nem kötelezettsége a felperesnek. Ha nem javítja ki a rendeltetésszerű használatot akadályozó hibát, és azt előzetes egyeztetés alapján, írásbeli hozzájárulásával, a saját költségén az alperes sem teszi meg, a szerződés megszűnik. Ez esetben pedig a bérlő az eredeti állapotot köteles helyreállítani. Az alperes e megállapodáshoz képest a Ptk.
5. §

(2)bekezdésére hivatkozással nem támaszthat a felperessel szemben követelést. A másodfokú bíróságnak a beszámítási kifogást nem a diszpozitív jogszabályi rendelkezés, hanem a felek által kötött szerződés tartalma alapján kellett megítélnie. [21] A jogerős ítélet mindezekre tekintettel az alperes által megjelölt okból nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria a Pp. 275. §

(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [22] Az alperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, így a Pp. 270. §

(1)bekezdése folytán alkalmazandó Pp. 78. §

(1)bekezdése folytán köteles megfizetni a felperes jogi képviselettel felmerült felülvizsgálati eljárási költségét, melynek összegét a Kúria a ténylegesen kifejtett ügyvédi tevékenység munka- és időigényére figyelemmel a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(5),

(6)bekezdése szerint állapította meg. Az alperes illetékmentessége folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetékről az 1990. évi XCIII. törvény 74. §

(3)bekezdése folytán alkalmazandó 6/

1. (VI. 26.) IM rendelet
2. §-a alapján rendelkezett. [23] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.
3. §

(1)bekezdése értelmében tárgyaláson kívül bírálta el. Budapest,

1. október
2. . Szabó Klára s.k. a tanács elnöke, Dr. Magosi Szilvia s.k. előadó bíró, dr. Madarász Anna s.k. bíró