A határozat elvi tartalma: I. A felek a közvetítő díjazása tekintetében a megbízási szerződés és a közvetítői szerződés diszpozitív szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek. II. A bíróság csak a kötelezett kérelmére mérsékelheti a túlzott mértékű kötbér összegét. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.V.20.103/2018/
- A tanács tagjai: Dr. Bartal Géza a tanács elnöke Dr. Zumbók Péter előadó bíró Dr. Simonné dr. Gombos Katalin bíró A felperes: ... A felperes képviselője: dr. Orbán András ügyvéd Az alperesek: ... I. rendű ... II. rendű Az alperesek képviselője: dr. Urbán Kristóf ügyvéd A per tárgya: megbízási díj és kötbér megfizetése A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: felperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Fővárosi Törvényszék 43.Pf.634.112/2017/
- Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Budapesti II. és III. Kerületi Bíróság 8.P.22.882/2016/
- Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és az elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezett részében helybenhagyja. Kötelezi az alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperes részére 1.755.700 (egymillió-hétszázötvenötezer-hétszáz) együttes másodfokú perköltséget és felülvizsgálati eljárási költséget. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás 1 A felperes mint megbízott közvetítő és az I. rendű alperes mint megbízó
- január 26-án közvetítői szerződést kötöttek az I. rendű alperes és a házastársa, a II. rendű alperes közös tulajdonában álló ... alatti ingatlan értékesítésére. Az ingatlan irányárát - amelyen a szerződés szerint a megbízott az ingatlant hirdetheti és a lehetséges szerződőknek ajánlhatja - 175.000.000 2 forintban, a megbízási díjat pedig az ingatlan bruttó vételárának 3,2 %-ának megfelelő, általános forgalmi adóval növelt összegében határozták meg. A szerződés 11.1.a. pontja értelmében a megbízott a megbízási díjra akkor jogosult, amennyiben a megbízó az ingatlanra a megbízott által közvetített személlyel - vagyis azzal, aki a megbízott felé megtekintési tanúsítvány útján elismeri, hogy az ingatlan eladására irányuló lehetőségről a megbízottól szerzett tudomást - eladásra irányuló szerződést köt. A szerződés 11.
- pontja rögzítette, hogy a megbízott kikerülésének és egyben szerződésszegésnek számít minden olyan magatartás, amely a megbízott díjigénye korlátozására vagy kizárására irányul, például ha a megbízó a megbízottat a díjigényét megalapozó jogügyletről felróható módon nem tájékoztatja 3 munkanapon belül. Kikerülés esetében a megbízó a megbízási díjon felül kötbért is köteles fizetni a megbízottnak, és az alapkötbér a bruttó megbízási díjjal azonos összeg. A felperes ingatlanközvetítője
- január 27-én az alperesek ingatlanát egy kínai házaspárnak mutatta meg, akik vételi ajánlatot nem tettek. Ugyanezen személyek később, az ... ingatlanközvetítői tevékenysége révén - az ingatlan újbóli megtekintése nélkül 167.000.000 forint vételár ellenében az ingatlant megvásárolták. Az alperesek a szerződéskötésről a felperest nem tájékoztatták. A kereseti kérelem és az alperesek védekezése 3 4 A felperes keresetében 7.112.000 forint megbízási díj és 7.112.000 forint kötbér, valamint ezen összegek késedelmi kamatai egyetemleges megfizetésére kérte az alperesek kötelezését. Az alperesek érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Az első- és másodfokú ítélet 5 6 Az elsőfokú bíróság ítéletével 11.557.000 forint és késedelmi kamatai felperes javára való egyetemleges megfizetésére kötelezte az alpereseket, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A határozat indokolása szerint a felek között a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:
- §-a szerinti közvetítői szerződés jött létre, amelynek tartalmát szabadon határozhatták meg. Az elsőfokú bíróság a bizonyítás eredményét értékelve tényként állapította meg, hogy a vevők a felperestől szereztek tudomást az ingatlanról, azt a felperes ingatlanközvetítőjének jelenlétében tekintették meg először, s így a felperes által közvetített személyeknek minősültek. Jóllehet a vevők a vételi ajánlatukat nem a felperesen, hanem egy másik ingatlanközvetítői irodán keresztül tették, mégsem különíthető el, hogy az adásvételi szerződés megkötése melyikük tevékenységére vezethető vissza. A megbízási díj ezért külön-külön, a velük kötött szerződésben megállapított mértékben megilleti őket. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felperes a megbízási szerződésben foglalt kötelezettségének eleget tett azzal, hogy az ingatlant a későbbi vevők felé kiközvetítette. Ehhez képest az, hogy a vevők a vételi ajánlatukat más irodánál tették meg, nem a felperesnek felróható. A felperes emiatt - a megbízási szerződésben meghatározott irányár figyelembevételével - a keresetben megjelölt összegű megbízási díjra jogosult. A kötbérigény tekintetében az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperesek a megbízási szerződésben foglalt kötelezettségük ellenére a felperest az adásvételről nem értesítették. Mivel azonban e szerződésszegés következménye legfeljebb az volt, hogy a felperes csak később szerzett tudomást a megbízási díj iránti igényét megalapozó szerződéskötésről, az elsőfokú bíróság a kötbér mértékét a Ptk. 6:
- §-a szerint az irányár 2 %-ának megfelelő, általános forgalmi adóval növelt összegére, azaz 4.445.000 forintra mérsékelte, ezt meghaladóan a kötbér megfizetése iránti keresetet elutasította. 7 8 Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. Mindenekelőtt utalt arra, hogy - az alperesek vitatásával szemben - a közvetítői szerződés a felek között a periratok szerinti írásbeli tartalommal jött létre. Kiemelte, hogy a laikus alperesek érdeke az volt, hogy az ingatlanukat az ingatlanközvetítés terén professzionális felperes azon a legkedvezőbb áron értékesítse elfogadható időn belül, mely árat a piac optimálisan kínál. A Ptk. 1:
- §
(1)bekezdésére, a 6:
- § alapján alkalmazandó 6:
- §-ára és 6:
- §-ára, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló
- évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástv.) 64/A. §
(2)bekezdésének c) pontjára is hivatkozással kifejtette, hogy az ingatlanközvetítőtől általában elvárt magatartás a vevő felkutatása, a vele való megfelelő kapcsolattartás és a vételár kialakításában való aktív közreműködés. Ezzel szemben a felperes ingatlanközvetítői az érdemi kommunikációs kapcsolatot - idegen nyelv megfelelő szintű ismerete híján - megteremteni az egyetlen kiközvetített potenciális vevővel nem tudták, ennek megvalósítása érdekében nem is cselekedtek; a közvetítői szerződésben megjelölt irányárat lényegében érdemi alku lehetőségét kizáróként írták le; a lehetséges vevőket vételi ajánlat megtételére nem sarkallták, és ilyet nem is közvetítettek az alperesek felé. A jogerős ítélet értelmében a felperes a szerződésben vállalt, a 10.1.c., 10.1.h. és 10.1.j. pontjaiban is megjelenő kötelezettségeinek nem tett eleget, és ezzel a 11.1.a. pontjának az a feltétele, amely megbízási díjra jogosítaná, nem valósult meg: a vevők az ingatlan 175.000.000 forint vételár alatti megvásárlásának lehetőségéről nem tőle szereztek tudomást. Az utóbb kialakult 167.000.000 forint összegű vételár a másik ingatlanközvetítő közvetítői tevékenységének eredménye volt. A kereset ezért - a megbízási díj és az annak függvényeként megjelenő kötbér tekintetében is - elutasítandó volt. A felülvizsgálati kérelem 9 10 11 12 A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Megsértett jogszabályhelyként a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 3. §
(3)bekezdését, 164. §
(1)bekezdését, 206. §
(1)bekezdését, 221. §
(1)bekezdését és 252. §
(3)bekezdését, valamint a Ptk. 6:1. §
(3)bekezdését és 6:59. §
(2)bekezdését jelölte meg. Az utóbbi anyagi jogi jogszabályhelyekre utalva kifejtette, hogy a megbízási díjra és a megbízás teljesítésére vonatkozó rendelkezések diszpozitívak, azoktól a felek eltérhetnek és a megbízási díj esedékességét meghatározott feltételekhez köthetik. Az adott esetben a megbízási díj esedékességét ahhoz az eredményhez kötötték, hogy a felperes által közvetített személy adásvételi szerződést kössön az ingatlanra. Ez az eredmény létrejött. A felperes álláspontja szerint a másodfokú bíróság helytelenül hivatkozott arra, hogy a megbízási szerződésben írt kötelezettségeinek nem tett eleget, s ezáltal nem vált jogosulttá a megbízási díjra. A megbízási díj ugyanis kizárólag az eredmény okán esedékessé vált, az e körben megjelölt szerződéses kikötésekben foglalt teljesítés megtörtént. Előadta, hogy a vevőt ő kutatta fel, és mutatta be neki az ingatlant, tőle származott az irányár ismerete, mely egyértelműen okozati összefüggésben áll az adásvételi szerződés megkötésével. Az ügylet közte és a közvetített vevő között azonban nem jutott olyan szakaszba, hogy az adásvételi szerződés feltételeit megtárgyalhatták volna, vagy a vevőtől vételi ajánlatot vehetett volna át. Kifogásolta, hogy a jogerős ítélet nem tartalmazza, hogy mi lett volna a tőle általában elvárható magatartás alapját képező irányár és a megfelelő szerződéses vételár; mint ahogy a másodfokú bíróság annak sem adta indokát, hogy milyen bizonyítékok alapján jutott arra a következtetésre, hogy ezen ár-értékek nem megfelelők. A felperes hivatkozása szerint a jogerős ítélet e körben és a vevőkkel való kapcsolattartás tekintetében is bizonyítékokkal alá nem támasztott tényállításokat tartalmaz, és ezért sérti a fentiekben megjelölt eljárásjogi jogszabályhelyeket. A Kúria döntése és jogi indokai 13 14 15 16 17 A felülvizsgálati kérelem megalapozott. A Kúria a Pp. 275. §
(2)bekezdése alapján, a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a döntés érdemét érintően jogszabálysértő. A másodfokú bíróság - ahogyan arra felülvizsgálati kérelmében a felperes is utalt - a bizonyítékokat nem mérlegelte felül, az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást nem módosította. Az elsőfokú bíróság ítéletét - helyesen - fellebbezett, a keresetnek helyt adó részében megváltoztató és a keresetet teljes egészében elutasító jogerős ítélet az azonos tényállásból levont eltérő jogi következtetéseken alapult. Ennélfogva nem csupán a Pp. 206. §
(1)bekezdésében írt bizonyítékmérlegelési szabály, de a Pp. 3. §
(3)bekezdésének és 164. §
(1)bekezdésének a bizonyítási kötelezettségről és a bizonyítási teherről szóló rendelkezései sem sérültek, továbbá a Pp. 3. §
(3)bekezdésének harmadik mondatában előírt tájékoztatási kötelezettség sem terhelte a másodfokú bíróságot. Azzal, hogy az említett, az elsőfokú bíróságétól eltérő jogi következtetéseit, s ezáltal az elsőfokú ítélet megváltoztatásának indokait részletesen ismertette, a másodfokú bíróság a Pp. 221. §
(1)bekezdése által megkövetelt indokolási kötelezettségének is eleget tett. Minthogy az elsőfokú bíróság ítélete nem minősült megalapozatlannak, a bizonyítási eljárás nagyterjedelmű vagy teljes megismétlésére, illetőleg kiegészítésére a másodfokú eljárásban nem volt szükség, a Pp. 252. §
(3)bekezdésében meghatározott hatályon kívül helyezési ok sem állt fenn. Annak vizsgálatakor, hogy a jogerős ítélet sérti-e a felülvizsgálati kérelemben feltüntetett anyagi jogi jogszabályhelyeket, az alábbiakból kellett kiindulni. Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a felek a Ptk. 6:
- §-ában definiált közvetítői szerződést kötöttek, míg a másodfokú bíróság az alperesek fellebbezésében foglaltakra tekintettel - helytállóan rögzítette, hogy a szerződés valamennyi fél között a periratok szerinti írásbeli tartalommal jött létre. Az utóbbi megállapításnak a felülvizsgálati eljárásban azért is volt jelentősége, mert bár az alperesek az érdemi ellenkérelmükben több okból - az álképviselő eljárása mellett tisztességtelenség, feltűnő értékaránytalanság és tévedés miatt - is a szerződés létre nem jöttét és érvénytelenségét állították, a fellebbezésükben kizárólag az álképviseletre hivatkoztak, ezért az elsőfokú eljárásban felhozott érvénytelenségi okok vizsgálata nemcsak a másodfokú eljárásnak, hanem - a Pp.
- §
(1)bekezdésének a) pontjára figyelemmel - a felülvizsgálati eljárásnak sem lehetett tárgya. A már hivatkozott Ptk. 6:288. §-a értelmében a közvetítő feladata, hogy a megbízója és harmadik személy közötti szerződés megkötését elősegítse, míg a megbízó díj fizetésére köteles. Az ingatlanközvetítés mint speciális közvetítői tevékenység alapvető 18 19 szabályait a Lakástv. 64/A.-64/D. §-ai tartalmazzák, meghatározva az ingatlanközvetítő feladatkörét és e tevékenység üzletszerű folytatásának feltételeit. A Lakástv. jogerős ítéletben felhívott 64/A. §
(2)bekezdésének c) pontja arról rendelkezik, hogy az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével összefüggő feladatokat látja el. A közvetítő díjazása tekintetében a Ptk. 6:291. §
(1)bekezdése kimondja, hogy a díj a közvetített szerződés megkötésének időpontjában válik esedékessé. Ugyanakkor a szabályozásnak a felülvizsgálati kérelemben is említett diszpozitív jellegére tekintettel, a felperes által megsértett jogszabályhelyként megjelölt Ptk. 6:1. §
(3)bekezdése és 6:59. §
(2)bekezdése folytán a felek mind a díjazás fenti szabályától, mind a megbízási szerződésnek a Ptk. 6:
- §-a alapján alkalmazandó, a díjra való jogosultság feltételeit megállapító Ptk. 6:
- §
(1)bekezdésétől egyező akarattal eltérhetnek. Éppen ezért annak eldöntésekor, hogy a felperes a közvetítői feladatait teljesítette-e, s így jogosult-e a keresetben követelt megbízási (közvetítői) díjra és - az ahhoz kapcsolódó - kötbérre, a közvetítői szerződés erre vonatkozó kikötéseire kellett figyelemmel lenni. A felek közvetítői szerződésének 10.
- pontja tartalmazza a felperes feladatainak felsorolását, és rögzíti, hogy a felperes azokat a szerződés teljesítése érdekében a „megbízó igénye szerint" köteles teljesíteni. E feladatok közül a másodfokú bíróság kiemelte a szerződés 10.1.c., 10.1.h. és 10.1.j. pontjaiban foglaltakat, és megállapította, hogy a felperes azokat nem teljesítette. A 10.1.c. pont szerint a felperes a lehetséges vevőket tájékoztatja az ingatlan megbízó által közölt részletes adatairól és információkról, és az ingatlanra köthető lehetséges jogügylet megbízó által elvárt feltételeiről. A 10.1.h. pont értelmében a felperes közreműködik az ingatlan eladására irányuló szerződés feltételeinek tárgyalásában, az ezzel kapcsolatos nyilatkozatok közvetítésében; a 10.1.j. pont alapján pedig a felperes átveszi és a megbízóhoz eljuttatja a vételi ajánlato(ka)t mindaddig, amíg a megbízó egyet el nem fogad. Lényeges azonban, hogy a szerződés 10.
- pontja szerint az, hogy a megbízó a megbízottól igénybe vehető valamely fenti szolgáltatást nem, vagy csak korlátozott mértékben veszi igénybe, a megbízottnak a szerződés szerinti díjigényét és díjának mértékét nem érinti. A közvetítői szerződés fentiekben idézett 10.1.c. pontja az ingatlan megbízó által közölt részletes adatairól, valamint a lehetséges jogügylet megbízó által elvárt feltételeiről szóló tájékoztatást követelt meg a felperestől. Az alperesek ingatlanát a felperes mutatta meg a későbbi vevőknek, a megtekintési tanúsítvány és a tanúvallomások szerint az ingatlan irányáráról tájékoztatta őket. Az ingatlan irányárát a közvetítői szerződés úgy definiálja, hogy az a megbízó által meghatározott ár/érték, melyen a megbízott az ingatlant hirdetheti és a lehetséges szerződőknek/érdeklődőknek 20 21 22 23 ajánlhatja. Emiatt abból a másodfokú bíróság által értékelt tényből, hogy a vevők az ingatlan irányár alatti megvásárlásának lehetőségéről nem a felperestől szereztek tudomást, nem következik az, hogy a felperes által adott tájékoztatás nem volt megfelelő, s így a 10.1.c. pontban meghatározott feladatát nem teljesítette. A felperes a közvetítői szerződés 10.1.h. és 10.1.j. pontjaiban körülírt szolgáltatást valóban nem nyújtott az alpereseknek, de ennek oka az volt, hogy a vevők a vételi ajánlatukat egy másik ingatlanközvetítőn keresztül közölték az alperesekkel, és az adásvételi szerződést annak alapján kötötték meg. A felperes ezért az adásvételi szerződés feltételeinek tárgyalásában, az azzal kapcsolatos nyilatkozatok közvetítésében nem is működhetett közre, vételi ajánlatot az alperesekkel nem közölhetett, az alperesek ugyanis e szolgáltatásokra nem tartottak igényt. Mindez azonban a közvetítői szerződés már hivatkozott 10.
- pontja értelmében a felperes díjigényét nem érintette. A közvetítői szerződés 11.1.a. pontja a megbízási díjra való jogosultság egyik eseteként nevesíti azt, ha a megbízó az ingatlanra a megbízás hatálya alatt a megbízott által közvetített személlyel eladásra irányuló szerződést köt. A szerződési definíció szerint a megbízott által közvetített személynek minősül - egyebek mellett - az, aki írásban elismerte, hogy az ingatlan eladására irányuló lehetőségről a megbízottól szerzett tudomást. Minthogy ez az utóbbi feltétel - a fentebb írtak szerint - az alperesekkel szerződő vevők esetében fennállt, a felperes a megbízási díjra jogosulttá vált. A közvetítői szerződés 11.4.c. pontja szerint a megbízó kötbérfizetési kötelezettségét is megalapozó szerződésszegésnek (a megbízott kikerülésének) tekinthető, ha a megbízó a megbízottat a díjigényét megalapozó jogügyletről az annak megkötésétől számított legkésőbb 3 munkanapon belül felróható módon nem tájékoztatja. Ez a szerződésszegés az alperesek által sem vitatottan bekövetkezett. Az alpereseknek a kötbérkikötést is érintő érvénytelenségi kifogását az elsőfokú bíróság alaptalannak találta, és az érvényesség kérdése - a korábban ismertetettek szerint - a felülvizsgálati eljárásban már nem volt vizsgálható. A kötbérfizetési kötelezettség alóli kimentés körében értékelhető, a felróhatóság hiányára utaló tényállítása pedig az alpereseknek nem volt. Kérelmükre, a Ptk. 6:
- §-a alapján az elsőfokú bíróság a szerződésben meghatározott, a megbízási díjjal azonos összegű kötbért mérsékelte. Miután azonban az alperesek a fellebbezésükben eshetőlegesen az elsőfokú bíróság által megállapított marasztalási összegek, s így a kötbér összegének mérséklését is kérték, és a másodfokú bíróság az elsődleges fellebbezési kérelem megalapozottsága miatt a kötbér további mérséklésének indokoltságát nem vizsgálta, a felülvizsgálati eljárásban ebben a kérdésben is állást kellett foglalni. A Ptk. 6:
- §-a értelmében a bíróság csak a kötelezett kérelmére mérsékelheti a túlzott mértékű kötbér összegét. A kérelemhez 24 25 kötöttségnek - a korábbi szabályozástól eltérő - kifejezett rögzítése azt is jelenti, hogy a bíróság kizárólag a kötelezett kérelmében megjelölt körülményeket vizsgálva dönthet a mérséklésről. Az alperesek a kötbér mérséklését a fellebbezésükben is arra hivatkozással kérték, hogy a kötbérrel szankcionált szerződésszegés, vagyis az értesítés elmaradása folytán a felperest kár nem érte. Az elsőfokú bíróság egyetértett azzal, hogy a szóban forgó szerződésszegés következménye legfeljebb az volt, hogy a felperes csak később szerzett tudomást a díjigényét megalapozó szerződéskötésről, s emiatt a keresetben követelt kötbér összegét 4.445.000 forintra mérsékelte. A Kúria ugyanakkor egyéb, az alperesek által hivatkozott körülmény hiányában a kötbér további mérséklését nem tartotta indokoltnak. Mindezek alapján az volt megállapítható, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt Ptk. 6:
- §
(3)bekezdését és 6:59. §
(2)bekezdését is sérti. A Kúria a kifejtettekre figyelemmel, a Pp. 275. §
(4)bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezett - a keresetnek helyt adó - részében helybenhagyta. Záró rész 26 A Kúria a Pp. 270. §
(1)bekezdése folytán alkalmazott Pp. 78. §
(1)bekezdése szerint, a 32/
- (VIII.22.) IM rendelet
- §
(5)és
(6)bekezdéseire tekintettel kötelezte az alpereseket a felperes részéről felmerült - az általános forgalmi adót is tartalmazó, 300.000 forint ügyvédi munkadíjból álló - másodfokú perköltség, valamint - az előzővel azonos összegű ügyvédi munkadíj mellett az 1.155.700 forint felülvizsgálati eljárási illetéket is magában foglaló - felülvizsgálati eljárási költség egyetemleges megfizetésére. 27 A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §
(1)bekezdésének megfelelően tárgyaláson kívül bírálta el. Az ítélet elleni felülvizsgálatot a Pp. 271. §
(1)bekezdésének e) pontja zárja ki. 28 Budapest,
- december
- . Bartal Géza s.k. a tanács elnöke, Dr. Zumbók Péter s.k. előadó bíró, Dr. Simonné Dr. Gombos Katalin s.k. bíró