Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.291/2018/5/II. A Fővárosi Ítélőtábla a Zamecsnik, Pósfai és Társai Ügyvédi Iroda által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek a dr. Varga István ügyvéd által képviselt Magyar Állam ( akinek képviselője a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet; 1149 Budapest, Bosnyák tér 5.) I. rendű, a dr. Sándor Attila ügyvéd által képviselt II.r. alperes neve (II.r. alperes címe) II. rendű és a III.r. alperes neve (III.r. alperes címe) III. rendű alperes elleni szerződés hatálytalanságának megállapítása iránti perében a Fővárosi Törvényszék napján
- szeptember
- napján kelt 122.P.21.346/2018/
- számú ítélete ellen a felperes
- sorszám alatti fellebbezése folytán meghozta az alábbi í t é l e t e t: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 500.000 (ötszázezer) Ft + ÁFA, míg a II. rendű alperesnek 500.000 (ötszázezer) Ft ügyvédi munkadíjból álló másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A felperes módosított keresetében azt kérte, hogy a bíróság a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi V. törvényt (Ptk.) 6:
- §
(1)bekezdése alapján állapítsa meg, hogy az I-II. rendű alperesek között a S. ... helyrajzi számú, szántó művelési ágú, 229.088 ha területű, 679.80 AK értékű ingatlan (a továbbiakban: ingatlan) adásvételére kötött szerződés felperessel szemben hatálytalan; az eredeti állapotot a Ptk. 5:
- §-a alapján állítsa helyre a II. és III. rendű alpereseket illető jogosultságok törlésével, és az I. rendű alperes tulajdonjogának a visszajegyzésével; állapítsa meg, hogy a Ptk. 6:
- §
(4)bekezdése alapján az adásvételi szerződés az alperesek által
- március 10-én kötött adásvételi szerződés szerinti tartalommal létrejött az I. rendű alperes mint eladó és a felperes mint vevő között; keresse meg a Sz. Járási Hivatalt a felperes tulajdonjogának átvezetése iránt; kötelezze a II. és III. rendű alpereseket a keresetben foglaltak tűrésére. A felperes az elővásárlási jogosultságát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló
- évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény)
- §
(2)bekezdés
- b)és
- d)pontjára, valamint a 18. §
(4)bekezdés a) pontjára alapította. Az I. és a II. rendű alperesek között létrejött adásvételi szerződésről
- február 9-én értesült, ezért igényérvényesítése nem késett el. A Ptk. 6:
- §
(2)bekezdése folytán alkalmazandó Ptk. 6:112. §
(1)bekezdése és 5:
- § értelmében a hatálytalan szerződés következménye az annak alapján létrejött bejegyzés törlése. Ez az igénye a Ptk. 5:
- §-a szerint nem évült el. Álláspontja szerint a Földforgalmi törvény
- §
(4)bekezdésében írt ellenőrzést elvégezték, az elfogadó nyilatkozatot a jegyző megbízásából vette át az eljáró ügyintéző és azt jegyzői záradékkal látták el. Állította továbbá, hogy az elfogadó nyilatkozata megfelel a Földforgalmi törvény 13. §
(4)bekezdésének is. A teljesítőképessége kapcsán utalt arra, hogy a Ptk. 6:221. §
(1)bekezdéséből az következik, hogy az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére a II. rendű alperes által tett ajánlattal azonos feltételek mellett jogosult. A vételár 10%-ának megfelelő 9.205.000 Ft összeget letétbe helyezett, ez okból a teljes vételár bírói letétbe helyezésére való kötelezése nem lehet indokolt. Az I. rendű alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Elsődlegesen arra hivatkozott, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata nem felel meg a Földforgalmi törvény 21. §
(4)bekezdésének, mivel azt nem a jegyző vette át. Emellett az elfogadó nyilatkozat a Földforgalmi törvény 13-
- §-ában előírt feltételeknek sem felel meg teljesen, mivel abban a felperes elmulasztott nyilatkozni a
- §
(4)bekezdésében foglalt kötelezettségéről. Erre tekintettel a Földforgalmi törvény 21. §
(9)bekezdése alapján az elővásárlási jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlás jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna. Az I. rendű alperes hangsúlyozta, hogy a felperes a Ptk. 6:223. §
(2)bekezdése szerinti teljesítőképességet sem igazolta, ezért indítványozta, hogy a teljes vételárat helyezze bírósági letétbe. A II. rendű alperes ellenkérelmében szintén a felperes keresetének elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a felperes a keresetlevelet nem a Ptk. 223. §
(2)bekezdésében meghatározott határidőben terjesztette elő, így az elkésett. Álláspontja szerint a felperes elfogadó nyilatkozata nem felelt meg a Földforgalmi törvény 13. §
(4)bekezdés a) pontjában foglaltaknak és az ingatlannyilvántartásról szóló
- évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/
- (XII. 29.) FVM rendelet 68/C. §-ában foglaltaknak. A fenti hiányosságok miatt a Földforgalmi törvény
- §
(9)bekezdése alapján az elővásárlási nyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult nem is gyakorolta volna. A III. rendű alperes a perben jognyilatkozatokat nem tett. Az elsőfokú bíróság a
- sorszám alatti ítéletében a keresetet elutasította és kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 1.270.000 Ft, míg a II. rendű alperesnek 1.000.000 Ft perköltséget. Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az I-II. rendű alperesek között
- március 10-én létrejött adásvételi szerződés alapján a perrel érintett ingatlan tulajdonjogát a II. rendű alperes mint árverési vevő 92.050.000 Ft vételár ellenében megvásárolta az I. rendű alperestől. Az Ingatlan
- március 1-jéig haszonbérleti joggal terhelt. A szerződést
- március 22-én függesztette ki a hirdetőtáblára a K. Önkormányzati Hivatal jegyzője, így az elővásárlási jogosultak
- május 21-ig jelenthették be az elfogadó nyilatkozatukat. A felperes a
- május 20-án nyújtotta be a K. Önkormányzati Hivatal jegyzőjéhez nyilatkozatát, amely szerint élni kíván elővásárlási jogával. Az okiratot G. L. jegyző nevében és megbízásából M. I. adóigazgatási ügyintéző vette át. A felperes
- február 28-án 9.205.000 Ft összegű önrészt ügyvédi letétbe helyezett. A II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlanra
- február 6-án került bejegyzésre. Az ingatlant a III. rendű alperes javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom terheli. A fenti tényállás alapján az elsőfokú bíróság a felperes keresetét nem találta megalapozottnak. Az ítélet jogi indokolása körében hangsúlyozta: ahhoz, hogy az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésbe beléphessen, a Földforgalmi törvény
- §
(5)-
(7)bekezdésében előírt alakban és tartalommal, a 21. §
(3)bekezdése szerinti időben, a
(4)bekezdés szerinti módon kell az elfogadó nyilatkozatot megtennie, amelynek a Földforgalmi törvény 21. §
(5)bekezdése szerint tartalmaznia kell a 13-
- §-ban foglalt esetekben az ott előírt nyilatkozatokat is. Ennek hiányában a nyilatkozatokat a 13-
- §-ban előírt alakszerűségi előírásoknak megfelelően a jognyilatkozatokhoz csatolni kell. Megállapította, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata a
- §
(4)bekezdés a) pontjában előírt kötelezettségvállalást nem tartalmazta. A felperes által megszerezni kívánt földön
- március 1jéig tartó, határozott idejű haszonbérleti jogviszony áll fenn. A Földforgalmi törvény
- §
(4)bekezdés a) pontja alapján a felperesnek arra is kötelezettséget kellett volna vállalnia, hogy
- március 1-jét követő időre nem hosszabbítja meg a szerződés időtartamát. A felperes azonban csupán arra vállalt kötelezettséget, hogy a földön fennálló haszonbérleti jogviszony megszűnését követően a megszerzett föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének, továbbá a földet a fennálló haszonbérleti jog megszűnését követő 5 évig más célra nem hasznosítja. Ez a nyilatkozat azonban nem zárja ki azt, hogy a föld tulajdonjogát megszerző felperes a haszonbérleti szerződésben meghatározott
- március
- előtt a földhaszonbérleti szerződés időtartamát meghosszabbítsa. Mivel a felperes a Földforgalmi törvény
- §
(4)bekezdés a) pontjában előírt kötelezettséget nem vállalta, a hiányos jognyilatkozatának az a jogkövetkezménye, hogy a Földforgalmi törvény 21. §
(9)bekezdése szerint azt úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Ez alapján az I. rendű alperes az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit nem sértette meg, a felperes az adásvételi szerződésbe nem léphet be. Az elsőfokú bíróság az elfogadó nyilatkozat hiányossága miatt már nem vizsgálta, hogy az elfogadó nyilatkozat jegyző megbízásából eljárt személy általi átvételével a felperes joghatályosan gyakorolta-e az őt illető jogosultságot. Nem volt jelentősége a Ptk. 6:223. §
(2)bekezdése szerinti határidő vizsgálatának sem, mivel a Földforgalmi törvény 21. §
(9)bekezdése alkalmazásával úgy kellett tekinteni, hogy a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolta. Az elsőfokú bíróság a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (régi Pp.) 78. §
(1)bekezdés alapján marasztalta a pervesztes felperest az I. és II. rendű alperesek perköltségének megfizetésére. Az alperesek perköltsége az őket képviselő jogi képviselők ügyvédi munkadíjából állt, amelyet az elsőfokú bíróság a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdés
- a)és
- b)pontja szerint járó összeghez képest a 3. §
(6)bekezdésével összhangban 1.000.000 Ft-ra mérsékelt, mert ez állt arányban az általuk kifejtett tevékenységgel. Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben a régi Pp. 253. §
(2)bekezdése szerint kérte, hogy az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és keresetének adjon helyt; állapítsa meg, hogy az I. és II. rendű alperesek között a perbeli ingatlanra kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan; az eredeti állapotot állítsa helyre a perbeli ingatlan tulajdoni lapjának II. rész 7., III. rész
- és
- pontjai alatti bejegyzések törlésével és az I. rendű alperes tulajdonjogának visszajegyzésével; állapítsa meg, hogy a perbeli ingatlanra az I. rendű alperes és a felperes között jött létre az adásvételi szerződés; keresse meg a Sz. Járási Földhivatalt a perbeli ingatlanra a felperes tulajdonjogának bejegyzése iránt; kötelezze a II. és III. rendű alpereseket a fentiek tűrésére; kötelezze az I. rendű alperest a perrel felmerült költségei megfizetésére azzal, hogy a képviseletét ellátó ügyvédi iroda áfa körbe tartozik. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság jogi következtetése helytelen, ezért ítélete megalapozatlan. Arra hivatkozott, hogy vita esetén a jognyilatkozatokat úgy kell értelmezni a Ptk. 6:
- §
(1)bekezdése értelmében, ahogyan azt a címzettnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett. Ehhez képest a Földforgalmi törvény 21. §
(9)bekezdése és a 13-
- §-ának megfelelő értelmezése szerint az idézett jogszabályok nem tartalmaznak olyan előírást, hogy csak az tekinthető megfelelő elfogadó nyilatkozatnak, amely a törvény szövegét szó szerint idézi. A
- május
- napján kelt elfogadó nyilatkozatában az került rögzítésre, hogy a perbeli ingatlan
- március 1-jéig fennálló haszonbérleti joggal terhelt, és, hogy eddig az időpontig harmadik személy birtokában és használatában van, továbbá tartalmazza, hogy a Földforgalmi törvény
- §
(1)bekezdése alapján az általa tulajdonba szerezni kívánt földön fennálló haszonbérleti jog megszűnését követően a megszerzett föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, a földet a földön fennálló haszonbérleti jog megszűnését követő időponttól számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Ebből a nyilatkozatból egyértelműen következik, hogy a haszonbérlet 2020. március 1-jéig áll fenn, és a haszonbérlet megszűnését követően a földet másnak nem engedi át. A felperes álláspontja szerint ezen nyilatkozata tartalmazza a Földforgalmi törvény 13. §
(4)bekezdésben foglalt kötelezettségvállalásokat. Az elsőfokú eljárásban hivatkozott arra is, hogy más esetekben az I. rendű alperes a felperessel szó szerint megegyező tartalmú elfogadó nyilatkozatokat maga is akként értékelt, hogy azok tartalmazzák a Földforgalmi törvény 13. §
(4)bekezdésében foglalt kötelezettségvállalásokat, amely állítását okirattal igazolt. Ennek ellenére az ítéletből nem derül ki, hogy az elsőfokú bíróság ezen okiratokat értékelte-e, amennyiben igen, akkor azoknak miért nem tulajdonított jelentőséget. Az I. rendű alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, a felperes másodfokú perköltségben marasztalását kérte. Álláspontja szerint az első fokon eljárt bíróság ítéletében helyes jogi következtetést vont le a Földforgalmi törvény 13. §
(4)bekezdés
- a)és
- b)pontjaiban foglaltakkal kapcsolatban. Egyértelműen a Fővárosi Ítélőtábla gyakorlata a tekintetben, hogy a Földforgalmi törvény A 13. §
(1)bekezdés szerinti kötelező nyilatkozat nem lehet azonos a 13. §
(4)bekezdés a) pontja szerinti nyilatkozattal. Amennyiben a 13. §
(4)bekezdés a) pontja szerinti nyilatkozat kiváltható lenne az
(1)bekezdés szerinti nyilatkozattal, úgy a szóban forgó rendelkezés nem is létezne. A kérdéses nyilatkozatot a felperes nem tette meg, ezért az elfogadó nyilatkozata nem vehető figyelembe, az alperesek közötti szerződés nem hatálytalan a felperessel szemben. Az I. rendű alperes fenntartotta továbbá az elsőfokú eljárás során tett nyilatkozatait. A II. rendű alperes a másodfokú tárgyaláson előterjesztett fellebbezési ellenkérelmében szintén az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Az I. rendű alperes fellebbezési ellenkérelmében foglaltakat osztva azt emelte ki, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata azért nem felel meg a Földforgalmi törvény 13. §
(4)bekezdés a) pontjában foglaltaknak, mert arra nem vállalt kötelezettséget, hogy
- március 1-jét követő időre nem hosszabbítja meg a földhaszonbérleti jogviszony időtartamát. A fellebbezés nem alapos. Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg és az abból levont jogi következtetéssel is mindenben egyetért a másodfokú bíróság, erre tekintettel az elsőfokú bíróság ítéletét a régi Pp.
- §
(3)bekezdése szerint - annak helyes indokai alapján - hagyta helyben. A felperes fellebbezésére tekintettel pusztán az alábbiakat emeli ki. Amennyiben a jogalkotó nem tartotta volna szükségesnek, hogy a szerző fél a fennálló földhasználati jogviszony tekintetében a Földforgalmi törvény 13. §
(4)bekezdésében foglalt nyilatkozatot a 13.§
(1)bekezdésében foglalt nyilatkozat mellett is megtegye, úgy külön nem kötelezte volna őt erre. Az elsőfokú bíróság helyesen hivatkozott arra is, hogy a 13. §
(1)bekezdésében foglalt nyilatkozat önmagában nem zárja ki azt, hogy a földhasználati jogviszony időtartamát ne hosszabbíthatná meg a szerző fél. A felperes fellebbezése eredményre nem vezetett, ezért az ítélőtábla a régi Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján marasztalta őt az I. és II. rendű alperes másodfokú perköltségének a megfizetésére. Az alpereseknek a másodfokú eljárásban felmerült perköltsége az őket képviselő ügyvéd munkadíjából állt, amelyet a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdés
- a)és
- b)pontja, valamint
(5)és
(6)bekezdése alapján fejenként 500.000 Ft-ban állapított meg. A jogi képviselők munkadíjának mérséklése során figyelembe vette az általuk kifejtett jogi tevékenységet. Az I. rendű alperes jogi képviselője áfa körbe tartozik, ezért a javára megítélt munkadíjat általános forgalmi adóval növelt összegben határozta meg. Budapest, 2018. január 23. Dr. Pestovics Ilona s.k. a tanács elnöke Dr. Darákné dr. Nagy Szilvia s.k. előadó bíró Takácsné dr. Kükálo Judit s.k. bíró