Gf.40495/2016/9 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla

1. Gf. 40.495/2016/
2. A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Kenyeres Csaba Imre (.................) által képviselt ................... felperesnek a Dr. Bálint Tibor Ügyvédi Iroda (................) által képviselt ...............I.r és ................. II. r. alperes elleni bérleti díj megfizetése iránti perében a Budapest Környéki Törvényszék
3. március 10-én kelt 21.G.20.766/2014/
4. számú ítéletével szemben a felperes fellebbezése és az alperesek csatlakozó fellebbezése folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta az alábbi í t é l e t e t: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, fellebbezett rendelkezéseit - a perköltségre is kiterjedően - részben megváltoztatja, és az I. r. alperest kötelezi, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 54.389.574 (ötvennégymillióháromszáznyolcvankilencezer-ötszázhetvennégy) forintot, ezen összeg után
5. március
6. napjától a megfizetésig járó a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat nyolc százalékponttal növelt értékével megegyező mértékű késedelmi kamatot, 2.925.000 (kétmillió-kilencszázhuszonötezer) forint első- és másodfokú együttes perköltséget, az államnak 1.300.000 (egymillió-háromszázezer) forint le nem rótt fellebbezési részilletéket; egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyja. A II. r alperest a fenti összegek megfizetésére attól feltételezetten kötelezi, hogy azok az I. r. alperestől behajthatatlanok. A felek a keresettel felmerült költségeiket maguk viselik. Az 1.200.000 (egymillió-kétszázezer) forint fellebbezési részilletéket az állam viseli. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás A fellebbezés elbírálása szempontjából irányadó tényállás szerint a felperes tulajdonát képezi a Budapest, ........ ............alatt nyilvántartott, kivett, gyermekjátszótér megjelölésű, 1.685 m2 területű, természetben ........... alatti ingatlan (továbbiakban ingatlan). Az ingatlan egy része a szomszédos óvoda udvaraként funkcionál, míg másik, 589 m2 alapterületű része népművészeti, iparművészeti tárgyak árusítására szolgáló hely. Felperes, mint bérbeadó és I. r. alperes, mint bérlő között
7. március 11-én létrejött bérleti szerződéssel I. r. alperes
8. március 15-től október 31-ig 25.000.000 forint + áfa összegű, részletekben teljesítendő bérleti díj ellenében bérelte felperestől a fenti ingatlant népművészeti és zsűrizett iparművészeti termékek értékesítése céljából. Az I. r. alperes az 589 m2 területet vette birtokba, és azon a szerződésben megjelölt termékeket értékesített. A bérleti időtartam lejártát követően meghirdetett pályázat eredményeként, tekintettel az I. r. alperes legmagasabb ajánlatára, az ingatlan bérletére felperes
9. február 22-én ismételten I. r. alperessel kötött szerződést
10. március 15-től december 31-ig tartó határozott időre, 52.000.000 forint bérleti díjat, és 10.000.000 forint kauciót határozva meg. A szerződés a korábbival hasonló tartalmú volt, abban változatlanul tüntették fel a szerződés tárgyát, a működtetési és használati feltételeket, az értékesíthető tárgyak körét, a felmondás és a terület visszaadásának szabályait. Az I. r. alperes
11. október 22-én kelt levelében kérte felperestől a bérleti szerződés újabb 3 évvel történő meghosszabbítását. A
12. március 1-jétől
13. december 31-ig megkötendő bérleti szerződés bérleti díjaként évi nettó 52.000.000 forint, összesen 156.000.000 forint + áfa megfizetését vállalta az éves inflációval korrigáltan, havi elosztásban. Felperes képviselő testülete 22/2006.(11.9.) Kt. számú határozata alapján a felperes az I. r. alperessel közjegyzői okiratba foglaltan
14. február 24-én újabb bérleti szerződést kötött. A szerződésben egyebek mellett rögzítették, hogy a bérbeadó kizárólagos tulajdonát képezi a .............. nyilvántartott, természetben a............ alatti, 1.685 m2 alapterületű, kivett gyermekjátszótér megnevezésű ingatlan. A bérbeadó
15. március 1jétől
16. december 31-ig határozott időre bérbe adja, a bérlő pedig zsűrizett népművészeti és iparművészeti termékek árusítása céljából bérli az ingatlant, a mellette lévő óvoda működésének zavarása nélkül. A
17. pont szerint a bérlő köteles saját költségén, megtérítési igény nélkül a műemléki környezetbe illetően kialakítani a bérlet tárgyát képező udvart, illetve az árusító helyeket (árusító kocsikat), a térburkolatot, a kerítést, a kiegészítő sátrakat és azokat karbantartani, szükség szerint felújítani, továbbá a bérleti jogviszony teljes időtartama alatt az udvart rendszeresen takarítani. Rögzítették, hogy a bérleti díj havi 4.588.235 forint + 20 % áfa összeg, az
18. és
19. január 1-jétől a KSH által közzétett infláció mértékével automatikusan megemelkedik. Az I. r. alperes kötelezettségeinek biztosítására 10.000.000 forint óvadékot fizet, a fenntartással és a működtetéssel összefüggő valamennyi díj és költség őt terheli. A szerződést az I. r. alperes részéről a beltag, törvényes képviselő II. r. alperes, a felperes részéről a polgármester írta alá. A
20. februárjában kicserélt elárusító pultok
21. februárjában egy erős vihar következtében tönkrementek. Helyükbe I. r. alperes új pavilonrendszert alakított ki saját költségén. Az I. r. alperes a felperesnek a 12010154-00379543-00100000 számlaszámra megfizetett
22. február 27-én kaucióra megfizetett 10.000.000 forintot (kétszer 5.000.000 forintot),
23. május 2-án 1.011.764 forint, június 2-án 5.505.882 forint, július 26-án 5.505.882 forint, augusztus 7-én 5.505.882 forint, augusztus
24. napján kétszer 10.000.000 forintot,
25. január 22-én, ötször 5.505.882 forint (csekk útján),
26. október
27. napján 4.000.000 forintot,
28. április
29. napján 5.000.000 forintot,
30. június 25-én 5.000.000 forintot, mindösszesen 89.058.820 forintot. A felek között az I. r. alperes által teljesített bérleti díjak tekintetében elszámolási vita alakult ki. A felperes
31. június 18-án kelt levelében 76.716.892 forint tartozás 15 napon belüli megfizetésére szólította fel I. r. alperest. Az I. r. alperes a fizetési felszólításoknak nem tett eleget. Felperes a hátralékos bérleti díj miatt a szerződést felmondta, és az I. r. alperest
32. szeptember 24-én kizárta a területről. Felperes
33. október
34. és
35. december
36. között a területet akként hasznosította, hogy az I. r. alperes albérlőivel külön megállapodásokat kötött. A felperes a bérleti díj megfizetése és a zálogjoga érvényesítése iránti keresetét jogerősen elutasító másodfokú határozat kézbesítéséig az I. r. alperesi pavilonokat és egyéb ingóságokat zálogjoga alapján visszatartotta. (Az áfa mértéke
37. december 31-ig 25 %,
38. január
39. és
40. június
41. között 20 %,
42. július
43. napjától
44. december
45. napjáig 25 %, 2012 január
46. napjától 27 % mértékű.) A ............... Kft. tulajdonosai a pebeli időszakban a felperes és a .............. voltak, az állam tulajdonosi jogait a cégben a ................Zrt. gyakorolta. A cég hasznosítja a ................. közterületeit, különösen a mai várnak a volt .............. térig terjedő részét a ..........., a Színház és a Vár épületei közötti közterületeket. Itt került megrendezésre főszezoni időszakban a ............... Vására, az augusztus 20-i ünnepség, a Borkiállítás és Vásár. Ekkor külön engedéllyel és szerződéssel lehetett árusítani a várrom és az Elnöki Palota közötti szabad területen. A ...........Kht.
47. augusztusában próbaként kötött szerződést a ............ Hagyományőrző Egyesülettel a ......... való árusításra szezonálisan 3 hónapi időtartamban. Az egyesületet havi 1.100.000 forint bérleti díj terhelte, azonban egyes ünnepek tiszteletére rendezett műsorok, rendezvények miatt a tényleges fizetési kötelezettsége mindösszesen 2.000.000 forintot tett ki. A terület omlásveszélyes lett, ezért a ............ folytatták az elárusítást. Ez a terület az I. r. alperes által használt területtől kb. 12-15 méterre kezdődött, a főút másik oldalán. Az egyesület ekkor 10 elárusítóhelyet alakított ki. Az egyesület a sok várbeli rendezvény miatt
48. évben többször váltott helyet, azonban
49. évtől fix helyen a ............ tér nyugati felén árult állandóan. Az egyesület tagjai népművészeti textíliákat, felsőruházati termékeket, emléktárgyakat, népművészeti edényeket, édességet árusítanak. A .............. Kht.
50. február 7-én,
51. február 1-jén és
52. november 1-jén a ............. Hagyományőrző Egyesülettel területhasználati megállapodást kötött, amely szerint március
53. és október
54. között mesterségeket bemutató és látványvásár céljára a ........ elnevezésű helyet (volt ......... istálló) használatba adja. Ez a terület a ........... utcai részen (a ..........felé vezető úton), a járdának a kiszélesített részén található. A járda és a széles terület kővel burkolt, a közelben wc. került kialakításra, fával borított, parkosított részen. Az utcán közvilágítás van kialakítva. Az egyesület 10 elárusító pultot és 2 műhelyt működtet. Az így használt területért az egyesület 2006-ban havi 1.000.000 forintot, 2007ben havi 1.300.000 forint+ áfa, azaz 1.560.000 forintot,
55. évben 1.500.000 forint + áfát, azaz 1.800.000 forintot, 2009-ben 1.591.500 forint+áfa, azaz 1.909.800 forintot, július
56. után pedig 1.989.375 forintot fizetett havonta. Az I. r. alperes
57. évben 19 elárusító pavilont, 2007-ben 16-ot, 2008-ban csak 12-t tudott hasznosítani. Az albérlői
58. októbertől a felperessel szerződtek. A felperes .......... alatti területet a ................. 2010-ben 33.000.000 forint + áfa, 2011-ben 42.000.000 forint + áfa,
59. évben 45.400.000 forint + 27 % áfa, 2013-ban 45.400.000 forint + áfa,
60. évben évi 48.000.000 forint + áfa összegért adta bérbe. A felperes a
61. szeptember 11-én fizetési meghagyással indult perré alakult eljárásban módosított keresetében lejárt bérleti díj címén az I. r. alperest 89.016.020 forint és ennek késedelmi kamata, míg lejárt késedelmi kamattartozás címén 11.222.593 forint megfizetésére, tárolási díj címén
62. április 1-jétől kezdődően havi 2.500 forint, valamint perköltség megfizetésére kérte kötelezni. Az I. r. alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását, felperes perköltségben marasztalását kérte. Elsősorban vitatta a szerződés felperessel létrejöttét, arra az esetre, ha mégis felperessel jött volna létre, a szerződés versenyeztetés, pályáztatás elmulasztása miatti semmisségét állította. Beszámítási kifogást és viszontkeresetet is előterjesztett. Az elsőfokú bíróság
63. május 4-én kelt 21.G.29.217/2008/
64. számú ítéletével a peres felek között
65. február 24-én szóban létrejött érvénytelen szerződést az ítélet meghozataláig terjedő időszakra hatályossá nyilvánította. Kötelezte felperest 19.313.038 forint, ezen összegből 8.017.300 forint után
66. szeptember 25-től, 11.295.738 forint után
67. január 15-től a kifizetésig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző napon érvényes jegybanki alapkamat 7 %-kal növelt összegével megegyező mértékű késedelmi kamat, valamint 720.000 forint perköltség megfizetésére. Ezt meghaladóan I. r. alperes megtámadási és beszámítási kifogását, valamint a viszontkeresetét elutasította. Kötelezte I. r. alperest
68. május 1-jétől a bontott anyag elszállításáig havi bruttó 3.175 forint használati díj megfizetésére. Rendelkezett a felek ezt meghaladó költségeik maguk általi viseléséről, valamint a felperes által le nem rótt 900.000 forint kereseti illeték állam általi viseléséről. A felperes fellebbezése folytán eljárt Fővárosi ítélőtábla a
69. november
70. napján kelt 16.Gf.40.357/2012/
71. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, a fellebbezett -
72. február 24-én szóban létrejött érvénytelen szerződést hatályossá nyilvánító és felperest 8.017.300 forint és kamatai megfizetésére kötelező - rendelkezését hatályon kívül helyezte és ebben a körben az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította. A végzés indokolásában arra az álláspontra helyezkedett, hogy tévedett az elsőfokú bíróság, amikor a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződést nem tekintette a felek között írásban létrejöttnek, és így a szóbeli érvénytelen szerződést hatályossá nyilvánította. Továbbá a hatályossá nyilvánított szerződés elszámolása során is tévedett, amikor két körülménynek - az alperes által kialakított elárusító kocsik használatának és a másik vásár létének igen jelentős díjcsökkentő hatást tulajdonított. Rámutatott, hogy a bérleti jog versenyeztetés mellőzésével történt értékesítése a közjegyzői okiratba foglalt szerződést is érvénytelenné teszi, így e szerződés tekintetében szükségessé válik az érvénytelenség jogkövetkezményének felek jogviszonyában történő levonása. Meghagyta az elsőfokú bíróságnak, hogy a megismételt eljárásban a
73. február 24-i közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményét azt figyelembe véve kell levonni, hogy a versenyeztetés elmulasztása már utóbb ki nem küszöbölhető érvénytelenséget jelent a felek jogviszonyában. Az elsőfokú bíróságnak abból kell kiindulnia, hogy a felek a
74. évi szerződésben a
75. március 1-jétől
76. december 31-ig tartó bérleti időszakra a felperesi szolgáltatás értékét, a ténylegesen bérbe adott 589 m2 terület I. r. alperes általi használatának értékét
77. évre 4.588.235 forint + 20 % áfa összegben,
78. és
79. évekre a KSH által az előző évre közzétett infláció mértékével automatikusan megemelt összegben állapították meg. Az sem hagyható figyelmen kívül, hogy az I. r. alperes felperessel már korábban fennállt bérleti jogviszonyokból eredően a bérelt terület adottságaival tisztában volt, és a
80. évi szerződés szerint hasonlóan a korábbi évek szerződéseihez, I. r. alperes volt köteles saját költségén, megtérítési igény nélkül kialakítani a bérlet tárgyát képező udvart, illetve az árusító helyeket (árusító kocsikat) is (
81. pont). A felek ugyanakkor eltérő nyilatkozatot tettek a bérelt terület közelében lévő vásár megjelenésének, működésének időtartamára, az ott árusított termékek fajtáira, összetételére is. Abban az esetben ugyanis, ha az I. r. alperes által hivatkozott vásár már a
82. évi bérleti szerződés megkötését követően kezdett árusítani, s a termékösszetétel megegyezett, vagy jelentős mértékben megegyezett azokkal az árukkal, amelyeket I. r. alperes a bérleti szerződés alapján árusíthatott, ezen körülmény kihathatott a bérelt terület használati értékére. Az elsőfokú bíróságnak a felek indítványától függően vizsgálnia kell, hogy a vásárral az I. r. alperes versenyhelyzetbe került-e, a vásár befolyásolhatta-e a használati értéket, ha igen milyen mértékben. Csakis ezt követően lesz az elsőfokú bíróság abban a helyzetben, hogy megítélje, van-e a felek között olyan ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás, amely ellenértékének pénzbeli megtérítéséről rendelkezni kell. A megismételt eljárásban a felperes a II. r. alperesre is kiterjesztett, pontosított keresetében az I. r. alperest használati díj címén 82.837.760 forint,
83. június 15-ig lejárt késedelmi kamattartozás címén 22.852.906 forint, továbbá 82.837.760 forint tőke után
84. június 16-tól a kifizetésig járó, Ptk. 301/A. § szerinti késedelmi kamat, valamint perköltség megfizetésére kérte kötelezni. A II. r. alperest a
85. évi IV. törvény (Gt.)
86. §-a, az I.r. alperes tartozásaiért fennálló mögöttes felelőssége alapján kérte kötelezni az I.r. alperessel megegyező mértékben arra az esetre, ha az I. r. alperes vagyona a kötelezettségeket nem fedezi. Az I. r. alperes a kereset elutasítását, felperes perköltségben marasztalását kérte. A semmisségi kifogását fenntartotta, utalva arra, hogy az eredetileg fennállt értékegyensúlynak kell fennmaradnia, melyre nézve azonban nem lehetséges a
87. február 24-i bérleti szerződésben foglalt bérleti díjból kiindulni, mivel a bérleti díjat illetően a szerződés megkötésekor sem állt fenn értékegyensúly. Használati értéket szükséges figyelembe venni, melynek meghatározásánál jelentőséget tulajdonított a ............... Egyesület és az egyesület bérlői által fizetett alacsony bérleti díjak összegének, a..................... Egyesület által
88. márciusától azonos termékkörrel működtetett közeli vásárnak, annak elhelyezkedésének, nyitott jellegének, az így kialakult versenyhelyzetnek, a vásár potenciális vevőit elszívó hatásának, állítva, hogy az egyesület vásárában behozhatatlan előnyt élvező konkurencia jelent meg, továbbá annak is, hogy az ingatlant kétszer kellett berendeznie, beruházása vonzóbbá tette a vásárudvart, emelte a használati értéket. Nem mellőzhető annak figyelembe vétele sem, hogy
89. után a felperes által létesített pavilonokban folyt az elárusítás 4246.000.000 forint + áfáért. Állította, hogy használati érték csak arra az időszakra számítható fel, amikor a területet használni lehetett, a szabadtéri árusítás és a turista forgalom szempontjából ún. holt időszakban -
90. november, december,
91. január-március, december,
92. január-március - használati értékről nem lehet beszélni, ugyanígy
93. március hónapban a helyreállítás idején sem, mivel
94. februárban vihar tette tönkre az általa kialakított udvart. Vitatta, hogy 2005-ben tudomása lett volna a ............. Egyesület által tartott vásárról, azzal, hogy
95. augusztus 20-át követően a .............. nem láttak árusokat, a Romkert pedig távol van, az ottani kirakodást sem észlelhették. Amikor a saját bérlőivel szerződött
96. márciusában, a konkurens vásár még nem működött.
97. márciusban, amikor a pavilonjait állította fel, látta, hogy a ............... sátrakat állítanak fel és az állandó jellegű árusítást elkezdik. 2007-ben lezuhant a bérlői száma,
98. évben tovább zsugorodott. A felperes az együttműködési kötelezettségét megszegve nem tájékoztatta a konkurenciáról. Beszámítási kifogást és viszontkeresetet is előterjesztett. E körben egyrészt arra hivatkozott, hogy a felperes együttműködési kötelezettsége megszegésében megnyilvánuló jogellenes magatartása folytán a kialakított 35 pultot nem tudta kihasználni, ebből 65.577.600 forint kára (vesztesége, bevételkiesése) keletkezett, másrészt azáltal, hogy a felperes a területet az általa kialakított pavilonokat felhasználva hasznosította tovább, a felperes által beszedett díj 15 %-a, 21.502.886 forint pavilonhasználati díj megilleti. Ezen összegek és kamatai tekintetében az elszámolás eredményétől függően a követelések beszámítását vagy a felperes marasztalását kérte. A II. r. alperes szintén a kereset elutasítását, felperes perköltségben marasztalását kérte. Elsődlegesen a követelés vele szembeni elévülésére hivatkozott, másodlagosan az I. r. alperes által előadottakat saját érdemi ellenkérelmeként tartotta fenn. Felperes a beszámítási kifogás és a viszontkereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a ............... Egyesület az I. r. alperes tőszomszédságában
99. augusztus 3-tól folyamatosan, több mint három hónapon át árusított, egyébiránt nem azonos termékkört, ezt az I. r. alperesnek nyilvánvalóan észlelnie kellett. Az I. r. alperes a fennálló körülmények ismeretében kötötte meg a szerződést. Az egyesület által fizetett bérleti díjra ráhatása nem volt, az egyesület nem önkormányzati területet bérelt, értesítési kötelezettség nem terhelte. A használati díj megállapításánál a kialkudott bérleti díjat, valamint, hogy üzleti szempontból a várba érkező turisták állandó vevőközönséget jelentenek az elárusítóknak, figyelembe kell venni. A bérleti szerződésben megfizetni vállalt bérleti díj egyensúlyban van az I. r. alperes által használt terület használatának értékével, ezt alátámasztják a már teljesedésbe ment korábbi szerződések is. Egy gazdasági társaság árbevételének alakulását számos tényező együttesen befolyásolja, az I. r. alperes bizonyos üzleti kockázatokat viselni köteles, ilyen a ................. Egyesület által működtett vásárt is. A bérleti szerződés nem tartalmazott kizárólagosságot. A bérleti díjak összegének csupán kis töredékét képezhette a pavilonok hasznosításának értéke. Az I. r. alperest követően a bérlők a .............. Egyesület párhuzamos működésével, az alperesek általi hasznosítás körülményeivel megegyező feltételek mellett fizették, illetőleg fizetik a bérleti díjat Hangsúlyozta, hogy a mögöttesen felelős személlyel szembeni követelés elévülése a főkötelezettől való behajthatatlanság igazolt megállapíthatóságáig nyugszik, a II. r. alperessel szembeni követelése nem évült el. Az elsőfokú bíróság meghallgatta tanúként ................ Vagyonkezelő és Innovációs Közhasznú Társaság ügyvezetőit, a .................. Nonprofit Korlátolt Felelősségű Társaság (jogelőd: .........) korábbi ügyvezetőjét, ..... a felperesi Vagyoni Iroda vezetőjét, ........, a Vagyoni Iroda köztisztviselőjét, ....... a felperesi Gazdasági Iroda vezetőjét, az Egyesület elnökét, ......., az I. r. alperes kültagját, ..........., az I. r. alperes alkalmazottját, ............, aki
100. október 1-től
101. október 1-ig képviselő-testületi tag és alpolgármester volt a felperesnél. .......... elmondta, hogy a hasznosításról a felperes mindig értesült, hiszen tulajdonos volt. Augusztus 20 körül kb. 1 hétig tartott a ......kaputól kifelé a romok előtti területen vagy ehhez közel az ún. Mesterségek Ünnepe, ilyenkor a .......... Egyesületnek innen el kellett költözniük és cserébe az un. ........ adta erre a pár napra a Kht. Tehát alkalmilag erre a maximum 1 hétre kapta meg ezt a területet a ............Egyesület. Ez valóban közel van a............... ........... előadta, hogy az általa vezetett Kft.-nek az állami ingatlanok kezelése, hasznosítása volt a feladata a ............... Az árra azért nem emlékezett, mert időszaktól, a helytől, az árusítás időtartamától nagyon függő volt a fizetendő használati díj. Ez olyan mint egy országhatár, az egyik része az állami terület, amelynek a hasznosításáért ő felelt, a másik része az önkormányzaté. Neki nem kellett figyelemmel lennie arra, hogy 5 méterrel arrébb egy másik vásártól hasonló terméktípusokra vásárt tartottak. Ha ilyennel jöttek hozzá az alperesék, akkor nem is válaszolhatott mást, hogy forduljanak az önkormányzathoz, mert a ..................egy önkormányzat által hasznosított terület volt. ..... elmondta, hogy az ún. Palota együttesnek az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett kezelői jog jogosultja a ............. Kft., a Kft.-nek 92%-ban a ........... és 8 %-ban a felperes a tulajdonosa. A Várpalota együttesbe a .........utca nem, de a...... épületének együttese beletartozik. A hasznosítási szerződésekhez az önkormányzatnak nem kellett hozzájárulnia. ............. úgy nyilatkozott, hogy 2008-ban egy bizonytalan jogi helyzet állt fenn, 2009-ben pedig már az ingatlan hasznosítás visszaesőfélben volt, ezért volt alacsonyabb a hasznosítási megállapodás. Az osztálya a Kht.-val nem volt kapcsolatban, nem hivatalosan azt tudja mondani, hogy persze látták, mert ott mentek el, hogy van vásár. ............. előadta, hogy az irodának feladata általánosságban a szerződéskötés előkészítése, az alperesek esetében is erre került sor az iroda részéről. A ...........alatti udvarnak egyedi és speciális helyzete van, ugyanis a várban nincs még egy ilyen elárusítóhely, ilyen hasznosítású zárt terület, vagy szabadtéri elárusító polcok vannak vagy pedig kisméretű üzletek. Úgy emlékezett, hogy a ...............tér felé eső végén,
102. nyarától voltak elárusítópultok, olyan 8-10 darab. Arra nézve, hogy a ............ Egyesület árusított-e 2006-
103. között, vagy akár
104. évtől, nyilatkozni nem tudott. ............... előadta, hogy
105. évben a válság kihatott az ingatlanhasznosításra, nehezebben és kevesebb összegért tudták az ingatlanokat hasznosítani.
106. évben a ......... utca végében volt elárusítás, illetőleg volt ...........téren, a ............., ezek időszaki vagy hosszabb időre szóló elárusítások voltak, de voltak alkalmi rendezvények is. ...................helyszínrajzot is csatolt, amely a Nyugati romoknál való pavilonhelyeket mutatja, valamint 2005-ben hogy néztek ki, hogy voltak elhelyezve a pavilonok a ..... A működést a ............... kezdték meg, aztán szeptembertől a ................ is kipróbálták a nyugati részen.
107. július 1-jétől október 31-ig terjedő időszakra a szakhatósági engedélyeket is beszerezték, vasárnaptól csütörtökig nem lehettek ott a területen. Az ún. nyugati-oldalú területen 2006-tól voltak, attól, hogy a Kolduskapuhoz települtek át a ................. eltávolodtak. A Színház utcának a..............felé eső részénél soha nem voltak. Az volt a tapasztalata, hogy aki eljött az ő területükre a ............... is bement szétnézni. A maga részéről az alpereséket nem érezte konkurenciának és magukat viszont sem. .............nyilatkozata szerint
108. áprilisában jelent meg a másik vásározó társaság, gyakorlatilag az utca másik oldalán. Kiderült, hogy a Kht.-től van valamilyen engedélyük, az ideiglenesség három évig tartott, addig voltak ott. Az a rendszer, amit kialakítottak, teljesen felborult, a bérlőik elmentek onnan, 2008-ra az egész vállalkozás kútba esett.
109. augusztus-szeptember és októberében, ahol majd
110. áprilisában a konkurens vásározás megjelent, nem volt semmilyen kirakodás. Az a bodega, képeslap, csetresz és egyéb dísztárgyak árusítása a .............. Cukrászda melletti részen volt felállítva. Későbbi meghallgatása során határozottan állította, hogy
111. márciusában kezdtek a ............... kipakolni, amiket árultak, teljesen azonos volt az ő portékáikkal. ................a felmutatott képekre előadta, hogy azokat az alperes törvényes képviselője kérésére készítette, mert ahogy ez a másik vásározás terület kialakult, tőlük a bérlők kezdtek elszivárogni.
112. augusztus-szeptember-októberben nem volt ott azon a területen az a vásár, amely később megjelent
113. tavaszán. ............... emlékezete szerint egy nagy volumenű másik vásározó csoport a Színház utca bevezető részén, illetve az utca bal oldalán lévő udvari részén
114. tavaszán jelent meg, és folyamatosan ott árultak. Az alperesi cég által bérelt önkormányzati ingatlan értéke csökkent, hiszen kevesebb látogató sétált el arra a területre, ez a vásár útvonalban megelőzte, az önkormányzati ingatlan elé került. Az elsőfokú bíróság kiegészítő szakértői bizonyítást folytatott és a kirendelt ................ igazságügyi építész és ingatlanforgalmi szakértő feladatává tette annak megállapítását, hogy az alperesek által ténylegesen használt 589 m2 területnek mekkora a használati díja átlagos piaci értéken 2006., 2007.,
115. és
116. években. Előírta módosító tényezőként az ingatlan elhelyezkedése, fallal körbevettsége, a turisztikai forgalom időszakossága, a pénzügy válság okozta visszaesés adottságai és idény-jellege, a korábbi és későbbi bérleti díj összege, esetlegesen egyéb pozitív és negatív körülmények, továbbá a
117. évtől a területhez közel azonos termékkínálatú, hasonló időszakban működő kirakodó pultokon hasonló létszámmal történt árusítás figyelembevételét, ez utóbbi kereskedelmi forgalmat módosító hatása értékelését. Előírta továbbá a
118. szeptemberétől
119. december 31-ig terjedő időszakra havi összegben az alperes által kialakított elárusító helyek használati, illetve bérleti díjának meghatározását. A kirendelt szakértő a
120. október 30-án előterjesztett szakvéleményében az éves használati díjakat az 589 m2 területre vetítve, becsléssel figyelembe véve a másik piac működését, valamint valamennyi olyan módosító körülményt, amiről tudomása volt, feltéve, hogy a szerződést kötőnek nem volt tudomása a szerződés megkötésekor a másik piac létesítéséről, 20 % értékcsökkenést alkalmazva
121. évre 30.480.043 forintban,
122. évre 30.175.176 forintban,
123. évre 31.080.352 forintban,
124. évre 26.107.307 forintban állapította meg. Szakvéleménye alapjául a pályázat
125. január 31-én történt bontásának eredményeit, mint ajánlati adatokat vette értékelhető összehasonlító adatok hiányában. Véleménye szerint az elárusító pultoknak önálló bérleti díj értéke nincs, becsléssel meghatározva a telekingatlan bérleti díjának 15 %-ára tehető. Az alperesek az egyes évekre megállapított számadatokat nem fogadták el, mivel a szakértő figyelmen kívül hagyta, hogy a................. Kft. az I. r. alperessel azonos tevékenységet folytató ............. Egyesület részére csupán havi 1.500.000 forint bérleti díjért adott bérbe területet, a .............. vásár értékcsökkentő hatása meghaladta a kimutatott 20 %-ot. ..............igazságügyi szakértő megbízásukból készült szakértői véleményét csatolták. Felperes sérelmezte, hogy a szakértő a bérleti díjakat bruttó összegekként tüntette fel, a használati díjakat túlzottan alacsony összegben állapította meg, nem vette figyelembe a későbbi időkben ugyanerre a területre kötött bérleti szerződések bérleti díjait,
126. évre a -16 %-os korrekció eltúlzott, az országos átlaghoz képest ugyanis a ....... kisebb a bérleti díjak visszaesésének mértéke, továbbá a szakértő nem számolhatott volna a másik vásár értékcsökkentő hatásával, mivel a tanúk által megerősítetten
127. év előtt is folyt a .......... lévő árusításhoz hasonló árusítás, így alperesnek már a
128. évi ajánlatkor, de a 2005-
129. évekre tett árajánlatakor számolnia kellett ezzel a ténnyel. Ennek fényében tett 52.000.000 forint+ áfa bérleti díjra ajánlatot. Vitatta, hogy versenyhelyzet alakult volna ki, a 20 % értékcsökkenés alkalmazható lenne. Az I. r. alperes veszteségeihez az árusított termékek
130. évben hozzá érkezett bejelentésekben szereplő ízléstelen volta is hozzájárulhatott. Eltúlzottnak találta a bódék megállapított bérleti díját is. Szakvélemény kiegészítését kérte a 2011-től 2015-ig terjedő időszakra megkötött szerződésekben foglalt adatok figyelembevételével. A kirendelt szakértő a személyes meghallgatásakor úgy nyilatkozott, hogy amennyiben a felek szerződése alapján a megjelölt összegeket még áfa fizetési kötelezettség terhelte, akkor az általa megjelölt összegeket nettó összegnek tekinti. A 2012-
131. években a bérleti díjak nem érik el az 52.000.000 forint + áfa összeget, ebből kifolyólag adódik az a tény, hogy az 52.000.000 forint + áfa nem piaci ár. Azt is figyelembe vette, hogy 1-1,5 év alatt 30-40 %-ra csökkent vissza az alperes által bérbe adni tudott pultok száma, a hasznosított terület nagysága. A ............. Egyesület szerződése azért nem volt felhasználható, mert nem tartalmaz területnagyságot. A 16 % óvatos becslés, nagy átlagból, sok adatot figyelembe véve számolta ki. A pultoknál hozadéki értéket nézett a kereskedelmi tevékenységre figyelemmel. A .......... Egyesület elárusító tevékenységének értékcsökkentő hatását ugyancsak óvatos becsléssel állapította meg. A ................ pultok a várba vezető út mellett vannak, a látogatók gyakorlatilag a vásár területen keresztül kell, hogy menjenek, ezért is állapította meg az értékcsökkentő hatást 20 %-ban. A fallal körbevettség, bár kulturáltabb környezetet biztosít, mégsem olyan jó üzleti szempontból, mint amikor a potenciális vásárló közönség óhatatlanul belebotlik és áthalad a vásár területén. Kitért arra is, hogy bevehető lett volna a ............... Kht. közötti szerződés is, de figyelembe kellett volna mindenképpen vennie, hogy ez egy civil szervezet, szemben az alperesi betéti társasággal, nem profitorientált, ezért is szerepel kevesebb bérleti díj. Ezeket az adatokat a belső súlyozási arány kialakítása során lényegesen kisebb súllyal vette volna figyelembe. Azokat az ajánlati adatokat, melyeket egy-egy cég abszolút piaci alapon tett meg, biztosabb adatnak tartotta. A végső kiszámolt mértéket nem befolyásolta volna lényegesen a ............ szerződése. Az elsőfokú bíróság
132. március 10-én kelt 21.G.20.766/2014/
133. számú ítéletével a felperes és I. r. alperes által
134. február hó
135. napján megkötött és jogszabályba ütközés okából érvénytelen szerződést az ítélet meghozataláig terjedő időszakra hatályossá nyilvánította. Kötelezte a felperest az I. r. alperesnek 5.000.000 forint tőke, továbbá ezen összeg után
136. augusztus
137. napjától kezdődően a kifizetésig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat hét százalékkal növelt összege, valamint 1.162.500 forint megfizetésére. Ezt meghaladóan a felperes keresetét és az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította. Az ítélet indokolásában rögzítette, hogy a felperes elmulasztotta a saját rendelete, mint jogszabály, valamint az Áht.
138. §.