A határozat elvi tartalma: Az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel megalapítható jelzálogjog alóli tehermentesítés a biztosított tartozás visszafizetésével még nem történik meg, miután a jelzálogjog csak akkor szűnik meg, ha törlik az ingatlan-nyilvántartásból.
- V. Tv. 5:
- §
- V. Tv. 5:
- §
- V. Tv. 5:
- § A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.VI.20.696/2018/
- A tanács tagjai: . Wellmann György a tanács elnöke . Kocsis Ottilia előadó bíró . Szabó Ildikó bíró A felperes: A felperes képviselője: Magyar György és Társai Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Magyar György ügyvéd Az alperes: Az alperes képviselője: . Tóth Bence ügyvéd A per tárgya: szerződés létrehozása A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: alperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: ári Törvényszék 2.Pf.21.046/2017/
- Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: ófoki Járásbíróság 3.P.20.003/2016/
- Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi az alperest, hogy 15 napon felperesnek 127.000 (százhuszonhétezer) eljárási költséget. belül fizessen meg a forint felülvizsgálati Kötelezi az alperest, hogy külön felhívásra fizessen meg az államnak 600.000 (hatszázezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] Az alperes két s-i üzlethelyiség ingatlanára a felperessel
- február 9-én kötött adásvételi előszerződés szerint „A végleges adásvételi szerződés megkötésére akkor kerül sor, amikor az eladó az ingatlanokat tehermentesíti, legkésőbb
- április
- napjáig." Rögzítették, hogy mindkét ingatlan jelzálogjoggal terhelt és összesen 79.038 forint közös költség tartozás áll fenn. Az alperes kötelezettséget vállalt, hogy „az ingatlanokat legkésőbb
- április
- napjáig tehermentesíti, az erről szóló igazolásokat átadja az okiratot szerkesztő ügyvédnek, a tehermentes ingatlanra köti meg a végleges adásvételi szerződést". Amennyiben a tehermentesítési kötelezettségének nem tesz eleget, az előszerződés érvényét veszti és a vevőnek a foglaló kétszerese visszajár. A 25.000.000 forint vételárból a vevő felperes foglaló jogcímen kifizetett 3.000.000 forintot. Az alperes a jelzálogjoggal biztosított tartozás április 1-jén történt kifizetését igazoló iratot e-mailben elküldte az okiratot szerkesztő ügyvédnek, a jelzálogjog jogosultja
- április 3-án keltezett okiratban hozzájárult a jelzálogjoga törléséhez. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [2] [3] A felperes a fizetési meghagyásos eljárást követő perben a keresetében az előszerződés alapján az adásvételi szerződés létrehozását, másodlagosan az alperes kötelezését kérte 6.000.000 forint, a foglaló kétszerese megfizetésére. Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte a határidőben történt tehermentesítésre hivatkozással. Az előszerződést a vételár értékaránytalansága miatt kifogással megtámadta. Az első- és másodfokú ítélet [4] [5] Az elsőfokú bíróság az ítéletében kötelezte az alperest 3.000.000 forint és ezen összeg
- április 1-jétől járó késedelmi kamata megfizetésére, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Indokolásában a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:
- § [A szerződés], 6:
- § [Szerződési szabadság], 6:
- § [Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség], 6:
- § [A szerződés létrejötte és tartalma], 6:
- § [Előszerződés], 6:
- § [Megtámadás], 6:
- § [Foglaló] releváns rendelkezéseinek a felhívásával megállapította, hogy a szerződés meghiúsulásáért mindketten felelősek, a felperesnek csak az adott foglaló jár vissza. A felperes azzal, hogy a foglaló kétszerese iránt fizetési meghagyás kibocsátását kérte, elállt az előszerződéstől, a szerződés létrehozását a perré alakult eljárásban alappal már nem kérhette. Az elsőfokú bíróság elutasította az alperes megtámadási kifogását is a túlárazást igazoló szakértői bizonyítás alapján. A másodfokú bíróság mindkét fél fellebbezése folytán meghozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, az alperes marasztalásának összegét 6.000.000 forintra felemelte, érdemben egyebekben helybenhagyta. Indokolásában kiegészítette a tényállást azzal, hogy az alperes a jelzálogjoggal biztosított hiteltartozását
- április 2-án fizette vissza, a jelzálogjogot nem töröltette, a közös költség tartozást nem teljesítette. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság jogi következtetésével részben, az alperes megtámadási kifogását érintően értett egyet. A jogerős ítélet szerint a felek az előszerződésben azt, hogy később egymással adásvételi szerződést kötnek, feltételtől függően vállalták. Az egyes szerződési feltételeket és nyilatkozatokat a Ptk. 6:
- § [A szerződés értelmezése]
(1)bekezdése szerint a szerződés egészével összhangban értelmezve az alperes
- április 1-jéig vállalta a hiteltartozás visszafizetését, a jelzálogjog töröltetését, a közös költség tartozás megfizetését. A tehermentesítés tartalmának megállapítása további bizonyítást nem igényelt. Az alperes az előszerződésben vállalt kötelezettségét megszegte, a feltétel neki felróhatóan nem teljesült, így felel az adásvételi szerződés meghiúsulásáért. Az előszerződésbeli kikötés folytán a Ptk. 6:
- § [Feltétel és időhatározás]
(2)bekezdése szerint a felek a szerződés hatályának megszűntét bizonytalan jövőbeli eseménytől tették függővé, a feltétel bekövetkeztével a szerződés hatályát vesztette, a foglaló kétszerese visszajár.
- április 1-je után a felek között már nincs hatályos előszerződés, amelytől a felperes elállhatna, vagy amely alapján a bíróság az adásvételi szerződést létrehozhatná a Ptk. 6:
- § [Előszerződés] alapján. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [6] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetet elutasító határozat hozatalát, másodlagosan elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását, vagy az ügyben eljárt első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. Megsértett jogszabályként a Ptk. 6:
- § [A hatálytalan szerződés joghatása], a 6:
- § [Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség]
(1), a 6:185. § [Foglaló]
(3), a 6:94. § [A szerződés alaki hibájának orvoslása]
(2)bekezdését, a Polgári perrendtartásról szóló
- évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.)
- §
(1)bekezdését jelölte meg. A jogszabálysértést azzal indokolta, hogy a másodfokú bíróság a tehermentesítési kötelezettségét kiterjesztően a terhére értelmezte. Az ingatlanokat az előszerződés szerint
- április 1-jén a banki és a közös költségtartozás megfizetésével tehermentesítette és ezt e-mailben közölte az ügyvéddel, aki 2-án csak a törlési engedély bemutatását kérte. Ha a bontó feltétel folytán a szerződés hatálytalanná válik, a felperes az előszerződés alapján a foglaló kétszeresét sem követelheti, legfeljebb az eredeti állapot helyreállítását. A másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta, hogy
- április 1-je a tehermentesítés és nem a végleges adásvételi szerződés megkötésének volt a határideje, nem tisztázta a tartozás visszafizetésének dátumát. Az alperes álláspontja szerint az előszerződést teljesítette, így az nem [7] vesztette hatályát. A végleges szerződés meghiúsulása a felperes azon magatartására vezethető vissza, hogy fizetési meghagyás kibocsátását kérte. Miután ezt az alperes tudomásul vette, az előszerződés a jövőre nézve a ráutaló magatartásuk folytán szűnt meg. A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását indítványozta. A Kúria döntése és jogi indokai [8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos, a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt anyagi jogi és eljárásjogi hibában nem szenved. [9] A peres felek között foglalóval biztosított ingatlan adásvételi előszerződés jött létre, amelyben a perbeli ingatlanok alperes által legkésőbb
- április
- napjáig történő tehermentesítése volt meghatározva a végleges szerződés megkötése feltételeként és egyben az előszerződés bontó feltételeként. Az évtizedek óta töretlen bírói gyakorlat szerint az előszerződés foglalóval biztosítható és a foglaló szabályai alkalmazásának az sem akadálya, hogy az előszerződés a bontó feltétel bekövetkezése folytán hatályát vesztette. [10] A Kúriának a felülvizsgálati eljárásban abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a végleges szerződés megkötése kinek felróhatóan hiúsult meg: az alperesnek felróhatóan, mint ahogy azt a jogerős ítélet megállapította, kötelezve az alperest a kapott foglaló kétszeres összegének a visszafizetésére, vagy a felperesnek felróhatóan, mint ahogy azt az alperes állította a felülvizsgálati kérelmében, kérve a keresetet elutasító döntés meghozatalát. A Kúria a felülvizsgálati kérelmet nem találta alaposnak, mert a másodfokú bíróság jogszabálysértés nélkül állapította meg az alperes terhére azt, hogy határidőben nem tett eleget az előszerződésben vállalt tehermentesítési kötelezettségének. [11] A Kúria utal arra, hogy a fizetés {Ptk. 6:
- § [Fizetés]} kötelmi jogi fogalom, az ingatlanon alapított jelzálogjog dologi jog, a tehermentesítés pedig dologi jogi fogalom [Ptk. Harmadik rész VII. cím], a bejegyzéssel létrejött jog ingatlannyilvántartásból történő törlését jelenti. A Ptk. 5:
- § [A zálogjog alapítása] a) pontja és az 5:
- § [A jelzálogjog bejegyzése]
(1)bekezdés a) pontja alapján ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel megalapítható „jelzálogjog alóli tehermentesítés" nem önmagában a hiteltartozás visszafizetésével történik meg - ezért irreleváns annak időpontja is -, hanem ahhoz a perbeli esetben legalább az volt szükséges, hogy
- április 1-jén a törlés iránti kérelem a tulajdoni lapon fel legyen jegyezve, azaz azt az ingatlannyilvántartás széljegyként feltüntesse [
- évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
- §]. Ugyanis a Ptk. 5:
- § [A zálogjog megszűnése]
(1)bekezdés a) pont második fordulata értelmében a jelzálogjog akkor szűnik meg, ha törlik a megfelelő nyilvántartásból, ingatlan esetén értelemszerűen az ingatlannyilvántartásból. Ez nem vitásan nem történt meg, mint ahogyan nem került sor a közös költség hátralék megfizetésére sem, amit az előszerződés ugyancsak teherként határozott meg. A felperes igazolta, hogy a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem
- április 8-án történt előterjesztését megelőzően meggyőződött a közös költség tartozás és az ingatlannyilvántartási teher fennállásáról, a jelzálogjog még a két ingatlan
- május 11-án hatályos tulajdoni lapján is szerepelt. A végleges szerződés megkötése - vagyis az előszerződésben vállalt szerződéskötési kötelezettség teljesítése - tehát az alperesnek felróhatóan hiúsult meg, így a Ptk. 6:
- § [Foglaló]
(3)bekezdése alapján mint a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. [12] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet a Pp. 275. §
(3)bekezdés alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [13] Az alperes köteles a Pp. 270. §
(1), a 78. §
(1)bekezdése alapján a felperes ügyvédi munkadíjból álló, a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(3),
(5)-
(6)bekezdés alapján, a kifejtett képviseleti tevékenységgel arányban meghatározott felülvizsgálati eljárási költségét, és a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §
(2)bekezdés alapján a felülvizsgálati eljárási illetéket megfizetni. [14] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §
(1)bekezdés alapján tárgyaláson bírálta el. [15] E határozat ellen a felülvizsgálat lehetőségét a Pp. 271. §
(1)bekezdés e) pont zárja ki. Budapest,
- március
- Dr. Wellmann György s.k. a tanács elnöke, dr. Kocsis Ottilia s.k. előadó bíró, dr. Szabó Ildikó s.k. bíró A kiadmány hiteléül: Sz.Sz. bírósági ügyintéző