Pfv.20480/2014/13 – Kúria

A határozat elvi tartalma: A bíróság a szerződést az előszerződésben foglaltakhoz képest módosított tartalommal is létrehozhatja, különösképpen, ha a módosítással érintett rész a szerződés egyéb érdemi rendelkezéseit nem érinti, továbbá, hogy ha a szerződés célja további magánjogi konfliktusok elkerülése. A KÚRIA mint felülvizsgálati bíróság Pfv.I.20.480/2014/13.szám A Kúria a dr. Farkas Csilla ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Kovács Attila ügyvéd által képviselt I. rendű, II. rendű, a dr. Kalocsai Gábor ügyvéd által képviselt III. rendű, IV. rendű, V. rendű, VI. rendű, a dr. Kardos László ügyvéd által képviselt VII. rendű, VIII. rendű, IX. rendű, a dr. Csáky Zsolt ügyvéd mint ügygondnok által képviselt, ismeretlen helyen tartózkodó X. rendű, XI. rendű, XII. rendű alperesek ellen szerződés létrehozása iránt a Nyíregyházi Városi Bíróság előtt 29.P.22.920/

1. számon folyamatban volt és a Nyíregyházi Törvényszék mint másodfokú bíróság 4.Pf.20.741/2013/
2. számú - kijavított - ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen az I. rendű alperes részéről
3. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson - meghozta a következő í t é l e t e t: A Kúria a Nyíregyházi Törvényszék 4.Pf.20.741/2013/
4. számú jogerős kijavított ítéletét hatályában fenntartja. Kötelezi az I. rendű alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 20.000 (Húszezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. A Kúria a X. rendű alperes jogi képviselőjének ügygondnoki díját 30.000 (Harmincezer) forintban állapítja meg, és kötelezi az I. rendű alperest, hogy azt 15 napon belül fizesse meg a X. rendű alperes jogi képviselőjének. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s A felperes és az I. rendű alperes között
5. augusztus
6. napján előszerződés jött létre. Abban rögzítették, hogy a felperes tulajdonát képezi az
7. számú külterületi 2421 m² területű ingatlan. Az I. rendű alperes tulajdonát képezi a
8. számú, 8485 m² területű külterületi ingatlan. A felperes ingatlanát úgy terheli a
9. számú és a
10. számú ingatlanok javára bejegyzett szolgalmi jog, hogy annak gyakorlására ténylegesen a
11. számú ingatlan területén került sor. A peres felek a megállapodás
12. pontjában rögzítették, hogy legfeljebb 550 m² térmértékű területrészt az I. rendű alperes átruház a felperes részére, pontos méreteket a földmérői felmérés alapján fognak megállapítani. Rögzítették továbbá, hogy „[e]zen ingatlanrész a térképi állapot szerint a két ingatlan közös határvonalától a
13. számú ingatlanba eső, az elején kb. 5,5 m, a végén kb. 3 m széles sáv, hossza azonos az
14. számú plusz 3 m, mely a valóságban a két ingatlan jelenlegi közös határvonalától a
15. számú ingatlanba eső kb. 3 m. széles sáv, hossza azonos az
16. számú ingatlan hosszával plusz 3 m". A felek a területrész ellenértékét 500.000 forintban jelölték meg, az I. rendű alperes 100.000 forintot foglaló címén átvett a felperestől. A felek megállapodtak abban is, hogy az
17. számú ingatlan tulajdonosa átjárási szolgalmat biztosít a
18. számú ingatlan tulajdonosának az egyébként az ingatlant már terhelő útszolgalmak mellett. A felek a megállapodás
19. pontjában rögzítették, hogy 30 napon belül elkészíttetik a szükséges földmérési okiratokat, majd megállapodásuk
20. pontjában rögzítették, hogy a megállapodás aláírását követő 60 napon belül pedig a szükséges, végleges okiratokat fogják elkészíteni. A változási vázrajzot V. L. fölmérő készítette el,
21. november
22. napján. Azt a Megyei Jogú Város Hatósági és Építésügyi Irodája a határozatával jóváhagyta. A változási vázrajz szerint az I. rendű alperes ingatlanának a területe 8457 m²-ről 7732 m²-re csökkent. Az I. rendű alperes utóbb a szerződés aláírásától elzárkózott. A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a V. L. földmérő által készített és a földhivatal által jóváhagyott változási vázrajz szerint a felek között az előszerződés alapján hozza létre a szerződést. Az I. rendű alperes kérte a kereset elutasítását. Hivatkozása szerint az előzetes megállapodásban nem volt szó arról, hogy neki is kellene biztosítania a felperes által csatolt változási vázrajz szerint a
23. számú és a
24. számú ingatlanok mindenkori tulajdonosának a szolgalmi jogot. A felperes által elkészíttetett változási vázrajz egyébként sem az előzetes megállapodásnak megfelelően készült el, továbbá a megállapodás óta eltelt idő és a bekövetkezett események igazolták, hogy az abban foglaltak nem valósulhatnak meg a VII. rendű alperes magatartása miatt, akivel több alkalommal összetűzésbe került. Hivatkozott arra is, hogy a 3 m széles útszakasz nem elegendő a bejárásra, teherautóval a bejárás szűkös, az út minősége és a változó időjárási viszonyok miatt szinte lehetetlen. Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította: A felperes és az alperes között
25. augusztus
26. napján előszerződés jött létre, és abban az I. rendű alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy legfeljebb kb. 550 m² térmértékű területrészt ruház át a felperes részére. A felperes által készíttetett és a hatóság által jóváhagyott, a V. L. fölmérő által készített változási vázrajz a felek előzetes megállapodásától eltért. A változási vázrajz szerint a tényleges térmérték 726 m², amely majdnem 50%-kal haladja meg az előszerződésben megállapított mértéket. Utalt arra is, hogy a felek az előszerződés megkötésekor nem állapodtak meg abban, hogy az I. rendű alperes tulajdonát képező ingatlanra a
27. számú és
28. számú ingatlanok, valamint az újonnan kialakítandó
29. számú ingatlanok javára átjárási szolgalom kerül bejegyzésre a felperes által csatolt változási vázrajz szerinti tartalommal. Az elsőfokú ítélet ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést. Ahhoz csatolta a telekalakítási határozat
30. augusztus
31. napján jogerőre emelkedett példányát, a változási vázrajz záradékolt példányát, térképmásolatokat, a földhivatal határozatát, továbbá a vázrajz kijavított változatát, és annak a földhivatal által jóváhagyott és záradékolt példányát. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és a felperes és az I. rendű alperes által
32. augusztus
33. napján kötött előszerződés alapján az adásvételi szerződést a következő tartalommal hozta létre: A felperes megvesz az I. rendű alperes tulajdonában álló
34. számú tanya, szántó, szőlő megjelölésű 8.458 m² nagyságú 7,22 AK értékű ingatlanból 529 m² (
35. sorszámú kijavító végzés) nagyságú területet a körzeti földhivatal határozatával engedélyezett és
36. május 22-én záradékolt, V. L. földmérő által készített
37. március 6-án kijavított vázrajz szerint kialakított módon úgy, hogy a kialakuló nyíregyházi
38. számú lakóház, udvar, gazdasági épület, szántó, szőlő megjelölésű 7.732 m² nagyságú 6,63 AK értékű és a
39. számú saját használatú út megjelölésű 197 m² nagyságú ingatlanra az I. rendű alperes, míg a
40. számú műhely, iroda, garázs, udvar, gyümölcsös megjelölésű, 2754 m² nagyságú 0,95 AK értékű és a
41. számú 196 m² nagyságú saját használati út megjelölésű ingatlan felperes tulajdonaként kerül bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba azzal, hogy a
42. és
43. számú ingatlanok I. jelű területére a 3., 4.,
44. számú ingatlanok mindenkori tulajdonosát átjárási szolgalmi jog illeti meg, az ingatlan-nyilvántartásra bejegyzett özvegyi jog, bányaszolgalmi jog és használati jog változatlan fennmaradása mellett. A vételár 500.000 forint, amelyből az I. rendű alperes 100.000 forintot átvett. A fennmaradó 400.000 forint vételárat a felperes 15 napon belül köteles megfizetni az I. rendű alperes részére. A tulajdonváltozás átvezetésével kapcsolatos költségeket a felperes viseli. A másodfokú bíróság utalt rá, hogy a felperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését kérte a bizonyítási eljárás nagy terjedelmű megismétlésére tekintettel. Álláspontja szerint azonban a másodfokú eljárásban rendelkezésre álltak a döntéshez szükséges adatok, nem szükséges a bizonyítási eljárás nagy terjedelmű kiegészítése. Így az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésének a feltételei nem állnak fent. Kifejtette a másodfokú bíróság, hogy a szerződés bíróság általi létrehozására az érintettek kérelmére akkor van lehetőség, ha a végleges szerződés megkötését az egyikük megtagadja, vagy a felek annak tartalmát illetően nem jutottak megegyezésre. A peres felek előadása alapján megállapította: az 1970-es évektől kialakult állapot szerint a peres felek és jogelődeik az adásvétel tárgyát képező nyomvonalon kialakított „szolgalmi úton" közelítették meg az ingatlanaikat. A felperes is ilyen természetbeni állapotban vásárolta meg az ingatlanát jogelődjétől; az ingatlan-nyilvántartás alapján a felperes tulajdonát képező ingatlant terheli a 3.számú és
45. számú ingatlanok javára bejegyzett átjárási szolgalom. Az I. rendű alperes
46. évben tájékoztatta a felperest arról, hogy a természetben kialakult szolgalmi út nagy része az ő ingatlanán helyezkedik el.
47. augusztus 19-én az I. rendű alperes nagy mennyiségű homok leborításával eltorlaszolta az út bejáratát, megakadályozva azzal a szolgalmi jog jogosultjai általi használatát. A felperessel azt közölte, hogy akkor hajlandó megszüntetni a torlaszt, ha a felperes az adott ingatlanrészt megvásárolja tőle. Ezt követően állapodtak meg az előszerződésben arról, hogy az I. rendű alperes kb. 550 m² területet értékesít a felperes részére. Az I. rendű alperes ingatlanát lekerekítette, a 3 m széles „utat" kihagyva. 2008 decemberében a VII. rendű alperes gépkocsijával a felperes kerítésoszlopának ütközött. Az I. rendű alperes és a VII. rendű alperes és hozzátartozóik között a viszony megromlott a kialakult viták miatt. A másodfokú bíróság hangsúlyozta, hogy a felperes és az I. rendű alperes az előszerződést azzal a céllal kötötte meg, hogy a bejárás céljára használt területsávot a felperes megvásárolja az I. rendű alperestől, és továbbra is ezen a területsávon biztosítja a szolgalmi utat az arra jogosultak részére, továbbá a bejárási lehetőséget az I. rendű alperes részére. Rámutatott: Az időjárási körülmények okozta és a szolgalom használatából adódó nehézségek a már hosszú ideje fennálló használat során korábban is felmerültek, ezért a másodfokú bíróság álláspontja szerint a természetbeni állapot ismeretében az I rendű alperesnek azokkal már az előszerződés megkötésekor számolni kellett. Az a körülmény, hogy az I. rendű alperes és VII. rendű alperes között a viszony megromlott, nem eshet a felperes terhére. A végleges szerződés megkötése és a „szolgalmi út" jogi helyzetének tisztázása éppen a vita megszűnéséhez vezethet. Az elsőfokú eljárásban az I. rendű alperes és a VII. rendű alperes közötti viszony megromlásának okai nem kerültek feltárásra, de azt az I. rendű alperes sem állította, hogy abban a felperes közrejátszott. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az I. rendű alperes nem bizonyította, hogy a szerződés megtagadásának törvényi feltételei fennállnak. A természetbeni állapot hosszú évek alatt kialakult és eltűrt volt, a végleges szerződés létrehozása az I. rendű alperes érdekeit nem sérti, a felperes által megvásárolt területsávon a bejárás a korábbiaknak megfelelően biztosított. Az I. rendű alperes ingatlana azonban közúttal közvetlenül érintkezik, így ingatlana más módon is megközelíthető. Rámutatott, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása tévesen rögzíti, hogy a vázrajz az előszerződésbe foglalt területnagyságtól jóval nagyobb mértékű területnagyságot tartalmaz. A vázrajz szerint létrehozott végleges szerződés 529 m² nagyságú területcsökkentést eredményez az I. rendű alperes ingatlanában, ami megfelel az előszerződésben foglaltaknak. Utalt arra is, hogy a felperes a másodfokú eljárásban csatolta a javított vázrajzot. A szerződő felek többször egyeztettek, a vázrajz és a szerződéstervezet többször bemutatásra került az I. rendű alperes részére, éppen azért, hogy észrevételeit megtegye és az ingatlan kialakítása az érdekeinek figyelembevételével történjen meg. Megállapította, hogy a felperes csatolta az I. rendű alperesnek az elkészített vázrajzon feltüntetett „szolgalmi út" nyomvonalát érintő kifogásai alapján javított vázrajzot. A másodfokú bíróság érvelése szerint döntése meghozatala során figyelemmel volt a szerződő felek tárgyalásaira, az ingatlanok kialakult természetbeni állapotára és a felek érdekeire. Az I. rendű alperesnek az a hivatkozása, hogy azért jogosult a szerződéskötés megtagadására, mert a felperes ingatlanának hosszát 3 m-rel meghaladó hosszúságú sáv adásvételére is tartalmazott rendelkezést az előszerződés, nem tartotta alaposnak. A felperes ugyanis már az elsőfokú eljárásban hivatkozott arra, hogy plusz 3 méter kialakítása földmérői szempontból nem volt lehetséges, azzal a szabályos alakú telek kialakítására nem volna lehetőség. Az irányadó tényállás szerint a telekhatár végénél - a felperes nyilatkozata szerint - a saját ingatlanán keresztül lehetőség van az ingatlan-nyilvántartási térképen jelölt szolgalmi úton a szomszédoknak bejárni, tekintettel arra, hogy a kerítése nem a térképi telekhatáron helyezkedik el. A felperesnek ezt a nyilatkozatát az alperesek nem vitatták. A másodfokú bíróság ezt úgy értékelte, hogy az eltérés nem jelent olyan méltánytalan helyzetet az I. rendű alperes számára, amely indokolná a végleges szerződés létrehozására irányuló kérelem elutasítását. A jogerős ítélet ellen az I. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítéletet helybenhagyó határozat meghozatalát. Előadta, hogy a tárgyalások során az előszerződés és a végleges szerződés eltéréseire folyamatosan hivatkozott. Ennek ellenére a felperes az általa csatolt változási vázrajzot akkor nem módosíttatta. A felperes annak ellenére ragaszkodott az általa csatolt vázrajz szerinti szerződés létrehozásához, hogy ismerte a kifogásait. Ezzel a bizonyításra vonatkozó kötelezettségeit megszegte. Ismételten hangsúlyozta, hogy a jogerős ítélet lényegesen eltérő tartalommal hozza létre az adásvételi szerződést, mint ahogy abban felek az előszerződésben megállapodtak. Hivatkozott arra is, hogy a kialakítani szándékozott telekhatáron drótkerítést helyezett el, amely atrocitásokhoz vezetett. Érvelése szerint az előszerződés megkötését követően kialakult helyzet bizonyította, hogy a végleges szerződés létrehozásával lehetetlen helyzet alakulna ki a perrel érintett ingatlanok tulajdonosai között. Ismételten utalt arra, hogy a 3 m szélességben kialakított út használatra alkalmatlan, azon a teherautóval történő bejárás szinte lehetetlen, megoldhatatlan a hó eltakarítása. Emellett a perbeli területet arra nem jogosultak is használják. Hivatkozott arra is, hogy a másodfokú eljárásban felajánlható bizonyítás kapcsán a másodfokú bíróságnak vizsgálnia kellett volna, hogy a felperes által előterjesztett javított változási vázrajz már az elsőfokú eljárásban is csatolható lett volna. A másodfokú bíróságnak a felperesnek a változási vázrajz és egyéb dokumentumok csatolására vonatkozó indítványát el kellett volna utasítania és a rendelkezésre álló adatok alapján kellett volna meghozni a határozatát. A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult. A felülvizsgálati kérelem nem alapos. Az I. rendű alperes által állított eljárásjogi jogszabálysértéssel kapcsolatban a Kúria a következőkre mutat rá: A felperes keresete arra irányult, hogy a felek között létrejött előszerződés alapján a bíróság a szerződést hozza létre. A keresetét a másodfokú eljárásban sem változtatta meg. Kétségtelen, hogy a kereset és az elsőfokú eljárás során csatolt további okiratok tartalma eltér, az eredetileg csatolt változási vázrajzon az I. rendű alperes kialakítandó új ingatlanát is terhelte volna útszolgalom. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságtól eltérő jogi álláspontra helyezkedett, amikor a keresetet részben megalapozottnak találta. Ehhez képest az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás kiegészítésre szorult, amely azonban a Kúria álláspontja szerint sem tette szükségessé a bizonyítási eljárás nagyterjedelmű kiegészítését. Ezért a másodfokú bíróság nem járt el jogszabálysértő módon, amikor a bizonyítás kiegészítése körében befogadta a felperes által beszerzett újabb változási vázrajzot és arra alapítva a Pp. 253.§