A határozat elvi tartalma: Állami tulajdonú föld pályáztatás útján való értékesítése esetén, ha elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot tett, a vevő a tulajdonjoga bejegyzését az eladótól a részére az elfogadó nyilatkozat eladóhoz való megérkezését követően kiállított bejegyzési engedéllyel kérheti jogszerűen. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Kfv.II.37.194/2018/
- A tanács tagjai: . Tóth Kincső a tanács elnöke . Márton Gizella előadó bíró . Rothermel Erika bíró A felperes: Felperes (cím) A felperes képviselője: . Hankó Faragó Ügyvédi Iroda . Hankó Faragó Nóra ügyvéd (cím) Az alperes: Vas Megyei Kormányhivatal (9700 Szombathely, Berzsenyi tér 1.) Az alperes képviselője: ... szervezeti képviselő Az alperesi beavatkozó: Alperesi Beavatkozó (cím) Az alperesi beavatkozó képviselője: ügyvéd Dr. Kővári (cím) Gergő Benjámin A per tárgya: ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott határozat bírósági felülvizsgálata A felülvizsgálati kérelmet benyújtó felek: az alperes és az alperesi beavatkozó A felülvizsgálni kért jogerős határozat: Szombathelyi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 11.K.27.145/2017/7/I. számú ítélete Rendelkező rész A Kúria a Szombathelyi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 11.K.27.145/2017/7/I. számú ítéletét - az indokolás módosításával hatályában fenntartja; - kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 60.000 (hatvanezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget; - kötelezi az alperesi beavatkozót, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 60.000 (hatvanezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget; - kötelezi továbbá az alperesi beavatkozót, hogy fizessen meg az államnak - külön felhívásra - további 20.000 (húszezer) forint felülvizsgálati illetéket. A le nem rótt további 70.000 (hetvenezer) forint felülvizsgálati illetéket az állam viseli. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak helye nincs. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A Magyar Állam képviseletében eljáró Nemzeti Földalapkezelő Szervezet a Nemzeti Földalapról szóló
- évi LXXXVII. törvény (a továbbiakban: Nfatv.)
- §
(3a)bekezdés b) pontja alapján árverés mellőzésével, pályáztatás útján értékesítette az állam tulajdonában álló O.-i hrsz.
- helyrajzi számú, rét művelési ágú ingatlant. A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet az alperesi beavatkozó ajánlatát elfogadva, vele kötött
- december 17-én adásvételi szerződést az O.-i külterületi hrsz.
- helyrajzi számú ingatlan értékesítésére. Az adásvételi szerződés
- pontjában foglaltak szerint a vevő tudomásul vette, hogy az ingatlanra harmadik személy elővásárlási joga fennáll, és vállalta egy érvényes elővásárlási jog gyakorlásának következményeit. A vevő a szerződés
- pontjában nyilatkozott arról, hogy elővásárlási joggal a mezőés erdőgazdasági földek forgalmáról szóló
- évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.)
- §
(1)bekezdés d) pontja alapján, mint helyben lakó földműves rendelkezik. [2] A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet a szerződéssel egy időben kiállított nyilatkozatban visszavonhatatlan és feltétlen hozzájárulását adta ahhoz, hogy az illetékes járási hivatal a vevő tulajdonjogát az ingatlanra adásvétel jogcímén - minden egyéb feltétel nélkül - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezze. [3] Az adásvételi szerződés az ingatlan fekvése szerinti közös önkormányzati hivatal hirdetőtábláján kifüggesztésre került. A kifüggesztés időtartama alatt két személy, köztük a felperes elfogadó nyilatkozat tett, mindketten az elővásárlási jogukat az Fftv. 18. §
(1)bekezdés d) pontjára alapították azzal, hogy egyúttal családi gazdálkodók is. Az önkormányzat jegyzője
- március 18-án iratjegyzéket készített és az elfogadó nyilatkozatokkal együtt megküldte a Nemzeti Földalapkezelő Szervezetnek. [4] A vevő
- május 30-án a alperes neve Vasvári Járási Hivatalánál a tulajdonjoga bejegyzése iránt kérelmet nyújtott be, amelyhez mellékelte többek között az eladó
- december 17-én kelt bejegyzési engedélyét. Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a
- június
- napján kelt 32152/2016.05.
- számú egyszerűsített határozatával a vevő tulajdonjogának bejegyzéséről rendelkezett. [5] A felperes fellebbezése alapján eljárt alperes a
- április
- napján kelt 30.076/
- számú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Határozatában utalt az Fftv.
- §
(2)bekezdésében foglaltakra, az elfogadó nyilatkozatot tevőnek a vevő helyébe lépését előíró szabályra, azonban ennek ellenére ezt a szabályt az ingatlan-nyilvántartásról szóló
- évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) végrehajtásáról szóló 109/
- (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.)
- §
(5)bekezdésére tekintettel nem tartotta figyelembe vehetőnek, mert ha a vevő részéről az ott írt okiratok csatolásra kerülnek, akkor álláspontja szerint - a tulajdonjogot a vevő javára kell bejegyezni. [6] Megjegyezte, hogy az állam tulajdonában álló föld elidegenítéséhez nem szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása. Az adásvételi szerződés alapján az elfogadó nyilatkozatot tevő részére a tulajdonjog bejegyzéséhez bejegyzési engedély szükséges, amely nem állt rendelkezésre. Utalt arra is, hogy az ingatlanügyi hatóságnak nincs jogosultsága arra, hogy azt vizsgálja a szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalannak minősül-e, ennek a kérdésnek az eldöntése a polgári bíróság előtt indított perre tartozik. [7] Mindezekből következően azt állapította meg, hogy az elsőfokú hatóságnak be kellett jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát, ezért az érdemben helyes elsőfokú határozatot helybenhagyta. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [8] A felperes keresetet nyújtott be az alperes határozatának felülvizsgálata iránt. Előadta, hogy az Fftv. 22. §
(2)bekezdésében foglalt rendelkezést az Inytv. vhr. 75. §
(5)bekezdése nem ronthatja le, mivel az elővásárlási joga a vevőét megelőzi, ezért a vevő tulajdonjoga nem kerülhetett volna bejegyzésre. Téves az az álláspont, hogy külön polgári pert kell indítania az elővásárlási joga érvényesítésére. Az ingatlanügyi hatóságnak a benyújtott iratok alapján észlelnie kellett volna, hogy a vevő helyébe lépett az elfogadó nyilatkozata eladóval való közlésének napján. Hivatkozott arra is, hogy a szerződésen a vevő aláírása nem felel meg az Inytv. vhr. 69. §-ában, az Inytv. 32. §
(2)bekezdés g) pontjában foglaltaknak, ezért a kérelmet ez okból is el kellett volna utasítani. [9] Az alperes ellenkérelmében a felperes keresetének elutasítását kérte a határozatában foglalt érvelést fenntartva. A benyújtott okiratok alapján a vevő tulajdonjoga bejegyezhető volt. Előadta, hogy a szerződés egyes oldalain elegendő a kézjegy, az olvasható névaláírásnak a szerződés végén, az aláírásoknál kell szerepelnie. [10] Az alperesi beavatkozó szintén a kereset elutasítását indítványozta. Az elsőfokú ítélet [11] Az elsőfokú bíróság ítéletében ismertetve az Fftv. 22. §-át, 36. §
(1)bekezdés b) pontját, 61. §-át, az Inytv. vhr. 75.§
(1)
(2),
(4)bekezdéseit, utalva a Kúria Kfv.II.37.696/2015/
- számú eseti döntésének elvi tartalmára, arra a következtetésre jutott, hogy az alperesnek az Fftv.
- §-a alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyási eljárása hiányában nemcsak a szerzési korlátozást kell vizsgálnia, de azt is, hogy a jegyzői iratjegyzék szerint az elfogadó nyilatkozatot tevők rangsorban megelőzik-e a vevőt, mert az ilyen elővásárlási jogosult minden egyéb cselekmény nélkül a vevő helyébe lép az Fftv.
- §
(2)bekezdés értelmében, azaz azt is vizsgálni kell, hogy a szerződés nem ütközik-e az Fftv. 22. §
(2)bekezdésébe. Az Inytv. vhr. 75. §
(4)bekezdés b/ba) alpontja ezért is írja elő az iratjegyzék és a jognyilatkozatok csatolását, amelyek tartalmából a vizsgálat elvégezhető. Kifejtette, hogy a 3/
- KJE jogegységi határozat nem vonatkozik a jelen eljárásra, mert nem az elővásárlásra jogosult kérte a tulajdonjoga bejegyzését, ezért tévesen hivatkozott az alperes arra, hogy az elővásárlási joggal élő fél a tulajdonjoga bejegyzését csak külön polgári per indításával érheti el. [12] Az elsőfokú bírósági álláspontja szerint az Fftv.
- § szerinti vizsgálat eredményeként az alperesnek el kellett volna utasítania a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét. [13] A vevő szerződési aláírását vitató kereseti kérelem kapcsán a bíróság kifejtette, hogy az aláírás és a kézjegy nem azonos fogalmak. Az Inytv. vhr.
- §-a csak az aláírás tekintetében követeli meg a név azonosítható módon való feltüntetését. Mindebből következően a szerződés megfelelt az Inytv.
- §
(2)bekezdés
- f)és
- g)pontjában, az Inytv. vhr. 69. §-ában foglalt előírásoknak, a kérelem ez okból nem volt elutasítható. [14] Mindezek alapján az elsőfokú bíróság ítéletével az alperes határozatát megváltoztatta és az alperesi beavatkozó bejegyzési kérelmét elutasította. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [15] A jogerős ítélet ellen az alperes és az alperesi beavatkozó nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. [16] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében kérte annak hatályon kívül helyezését és elsődlegesen a kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára történő utasítását. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti az Inytv. vhr. 75. §
(1)és
(5)bekezdéseit, az Fftv. 22. §
(1)-
(2)bekezdéseit, az Fftv.
- §-át, a 3/
- KJE jogegységi határozatot. Jogszabálysértés megjelölése nélkül hivatkozott arra, hogy a bíróság nem rendelkezett az elsőfokú határozatról a megváltoztató döntése meghozatalakor. [17] Érvelése szerint az Inytv. vhr.
- §
(5)bekezdése nem értelmezhető úgy, hogy elfogadó nyilatkozat esetén az
(1)-
(3)bekezdésében foglaltakat alkalmazni kellene, illetve úgy sem értelmezhető, hogy kizárólag az elfogadó nyilatkozatot tevő lemondó nyilatkozata esetén teljesíthető a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme, de úgysem értelmezhető, hogy a csatolt nyilatkozatok tartalmát vizsgálnia kellene. Regisztratív szervként nem jogosult sem az elővásárlási jogosultság fennállásának megállapítására, sem az elővásárlási jogosultak közti sorrend megállapítására, csak azt vizsgálhatja, hogy a bejegyzési kérelem teljesíthető-e. A jogegységi határozat is rámutat, hogy az elővásárlási jog szabályainak megsértése polgári perben orvosolható. [18] Az alperesi beavatkozó felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását kérte. Állította, hogy a bíróság téves, hiányos, megalapozatlan tényállást fogadott el, amelynek alapján önhatalmúlag olyan hatás- és feladatkörrel hatalmazta fel az alperest, amelyre az Inytv. nem ad lehetőséget, ezért a jogerős ítélet sérti az Inytv. 51. §
(1)bekezdését, az Fftv.
- § -át, a 3/
- KJE jogegységi határozatot, a közigazgatási eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló
- évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 38/A. §
(4)bekezdését, a Polgári perrendtartásról szóló
- évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.)
- §
(1)bekezdését, 206. §
(1)bekezdését. Előadta, hogy az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, csak azt vizsgálhatja, amit jogszabály kifejezetten előír számára, más szerv feladatát nem veheti át. [19] Az alperesi beavatkozó csatlakozó felülvizsgálati kérelmet is előterjesztett, amelyet a Kúria a Kfv/10. számú végzésével hivatalból elutasított. [20] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Arra hivatkozott, hogy az alperesi beavatkozó új jogsértésként hivatkozott a Ket. 38/A. §
(4)bekezdése, a Pp. 163. §
(1)bekezdése, 206. §
(1)bekezdése megsértésére, ezért ezek érdemben nem bírálhatók el. Az alperesnek észlelnie kellett volna, hogy a vevő tulajdonszerzése az Fftv. 22. §
(2)bekezdésébe ütközik. A Kúria döntése és jogi indokai [21] A felülvizsgálati kérelmek érdemben alaptalanok. [22] A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 272. §
(2)bekezdése és 275. §
(2)bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem keretei között, az abban konkrétan megjelölt jogszabálysértések körében vizsgálta felül. A felperes kifogását a Kúria nem osztotta, mert egyrészt a kereset jelölte ki a vizsgálat keretét, tárgyát, azzal összefüggésben kellett a bíróságnak vizsgálódnia. Az alperesi beavatkozó a felülvizsgálati kérelmében olyan jogsértéseket jelölt meg, amelyre korábban nem hivatkozhatott, mert a bíróság álláspontját csak az ítéletből ismerte meg, ezért az „újonnan" megjelölt jogsértések vizsgálta ez okból nem volt kizárható. [23] A Kúria az ügy érdemét illetően az elsőfokú bíróság által hozott döntéssel egyet értett. [24] Az Inytv. 32. §-a a bejegyzés feltételeként az okiratokkal szemben tartalmi követelményeket támaszt. Ezeken az előírásokon túlmenően további követelményt fogalmaz meg az Inytv. vhr. 75. §-a. Az Inytv. vhr. 75. §
(1)-
(3)bekezdéseiben foglalt esetekben a vevő tulajdonjogának bejegyzésére akkor kerülhet sor, ha az elővásárlásra jogosult a jogával nem élt, akár kifejezett nyilatkozatban lemondva e joga gyakorlásáról, akár nyilatkozattétel hiányában [felszólításra nem nyilatkozott, vagy a
(3)bekezdésben foglalt okból felszólítás hiányában nem nyilatkozhatott]. Ezek a rendelkezések egyúttal értelemszerűen megszabják, hogy az elővásárlási joggal összefüggésben milyen iratokra van szükség a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez. [25] Megjegyzi a Kúria, hogy az elsőfokú bíróság az Inytv. vhr. 75. §
(4)bekezdését tévesen, nem a kérelem benyújtásakor hatályos szövegével idézte, mert a felhívott rendelkezéseket az akkor hatályos Inytv. vhr. 75. §
(5)bekezdése tartalmazta. E rendelkezés szerint az
(1)-
(3)bekezdésben foglalt iratok, illetve nyilatkozatok helyett a szerződésnek az elővásárlásra jogosultakkal hirdetményi úton történő közlést igazoló, az eladó részére a jegyző által megküldött jognyilatkozatok és iratjegyzék csatolását írja elő, és mivel az
(1)-
(3)bekezdéstől eltérő iratokat kíván meg, nem utal vissza az
(1)-
(3)bekezdés alkalmazására, ezért ezeknek a rendelkezéseknek az alkalmazására egyúttal nincs lehetőség. [26] A vevő a kifüggesztett záradékkal ellátott adásvételi szerződéssel együtt benyújtotta az elsőfokú ingatlanügyi hatósághoz a jegyző által kiállított iratjegyzéket, az elfogadó nyilatkozatokat és az annak átvételéről szóló igazolást, mellyel teljesítette az Inytv. vhr. 75. §
(5)bekezdése által előírt iratcsatolási kötelezettségét. Az iratcsatolási kötelezettség teljesítése nem teremt automatikus és direkt eljárást, de a földhivatal az okirat ellenőrzésére, az abban foglaltak értékelésére változatlanul köteles. [27] A Kúria ezért vizsgálta, hogy önmagában az iratok teljes körű csatolása folytán a vevő tulajdonjog bejegyzése teljesíthető-e, amely egyúttal azt is jelenti, hogy az Fftv. 22. §
(2)bekezdésében foglaltak az elfogadó nyilatkozat folytán az elfogadó nyilatkozatot tevőnek a vevő helyébe lépésére vonatkozó rendelkezés - ellenére figyelmen kívül hagyható-e az elfogadó nyilatkozat ténye. A Kúria álláspontja szerint - figyelemmel a BH
- 257., KGD
- eseti döntésekre - jelen ügyben nem volt a tulajdonjog bejegyezhető, mivel az elővásárlásra jogosult élt e jogával és arról nyilatkozatot tett. A régóta kidolgozott elvet a földforgalom sajátos szabályai nem negligálhatják. [28] Fentieken túlmenően megállapítja a Kúria, hogy a vevő az eladótól a javára szóló, de feltételhez kötött bejegyzési engedéllyel rendelkezett, mert az adásvételi szerződés
- pontjából következően az adásvételi szerződés napján kiadott bejegyzési engedély csak feltételes lehetett az elővásárlási jog fennállására tekintettel. Hatósági jóváhagyási eljárás szükségességének hiányában az eladó az a személy, aki az elfogadó nyilatkozat megfelelőségéről, az azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosultak közötti választásról dönthet és adhatja meg a bejegyzési engedélyét [Fftv.
- §
(2)bekezdés]. Az elővásárlási jog gyakorlása esetén a feltételhez kötött bejegyzési engedély érvényét veszti, a vevőnek újabb bejegyzési engedéllyel kell igazolnia, hogy az eladó az elfogadó nyilatkozatot nem tartotta alkalmasnak joghatás kiváltására, továbbra is a vevő szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát. Mindebből következően az elővásárlási jog gyakorlásáról való jegyzői értesítés előtti időpontból származó bejegyzési engedély nem lehet alkalmas joghatás kiváltására. [29] Mindebből következik azonban az is, hogy az elsőfokú bíróság azt helytállóan állapította meg, hogy annak ellenére, hogy a benyújtott adásvételi szerződés és annak mellékletei bejegyzésre alkalmas okiratok voltak, az ingatlanügyi hatóságnak a szerzőképes vevő tulajdonjogát nem lehetett volna bejegyeznie, mert az elfogadó nyilatkozat megtételének tényét a földhivatal nem hagyhatta volna figyelmen kívül. A vevő tulajdonjoga csak az eladónak az elfogadó nyilatkozat vele való közlését követően kiadott, a vevő javára szóló bejegyzési engedélyére tekintettel lett volna teljesíthető (Inytv. 29. §). [30] A Kúria hangsúlyozza, hogy az ingatlanügyi hatóságnak a kúriai ítéletben kifejtett álláspont elfogadása esetén nem kell az elfogadó nyilatkozat megfelelőségéről állást foglalnia, polgári kérdésekben döntést hoznia, csupán az elfogadó nyilatkozat tényére tekintettel azt kell megállapítania, hogy a jogbejegyzés feltételei nem állnak fenn. Az elsőfokú bíróságnak ezzel ellentétes álláspontja törvénysértő, mert egy hatóság feladat- és hatáskörét [Ket. 38/A. §
(4)bekezdése alapján is] csak jogszabály állapíthatja meg. Regisztratív hatóságnak vizsgálati jogkört csak kifejezett jogszabályi rendelkezés adhat. [31] A Kúria megjegyzi, hogy a 3/
- KPJE jogegységi határozat értelmében az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlási jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedély) megadja. A jogegységi határozat még részben a korábban hatályban volt, a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) rendelkezésein alapul, azonban a régi Ptk. alkalmazandó rendelkezései és a most hatályos a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései tartalmukban megegyeznek, ezért a jogegységi határozat a jelen ügyre is alkalmazandó. Mindebből következően önmagában az elfogadó nyilatkozat megtétele és az Fftv.
- §
(2)bekezdésében foglalt szabály ellenére az elfogadó nyilatkozatot tevő nem kérheti csak az elfogadó nyilatkozat megtételére hivatkozással a tulajdonjoga bejegyzését, ahhoz az Inytv. 32. §
(6)bekezdése folytán a javára szóló, az eladótól származó bejegyzési engedélyt is csatolnia kell. [32] A Kúria jelen döntésében a Kfv.II.37.779/2017/
- és a Kfv.IV.38.044/2017/
- számú döntésben foglaltakra volt tekintettel. [33] A fentiekben kifejtettekre figyelemmel a Kúria a jogerős ítéletet, amely a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabályokat megsértette, de az ügy érdemében helyes döntést tartalmazott, a Pp.
- §
(3)bekezdése alapján - az indokolás fentiekben kifejtett módosításával - hatályában fenntartotta. Záró rész [34] A felperesnek a felülvizsgálati eljárásban felmerült költsége megfizetésére a Kúria a pervesztes alperest és alperesi beavatkozót kötelezte a Pp. 78. §
(1)bekezdése és a 83. §
(1)bekezdése alapján. [35] A pervesztes alperes illetékmentességére tekintettel az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 39. §
(3)bekezdés d) pontja, 50. §
(1)bekezdése szerinti mértékű felülvizsgálati illetéket a költségmentesség alkalmazásáról szóló 6/
- (VI. 26.) IM rendelet
- §-a értelmében az állam viseli. [36] A pervesztes alperesi beavatkozó az Itv.
- §
(3)bekezdés d) pontja, 50. §
(1)bekezdése szerinti mértékű felülvizsgálati illetékből ötvenezer forint illetéket megfizetett, ezért a Kúria a még hiányzó, további húszezer forint felülvizsgálati illeték megfizetésére kötelezte a Pp. 78. §
(1)bekezdése és a 6/
- (VI. 26.) IM rendelet
- §
(2)bekezdése alapján. [37] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §
(1)bekezdése szerint tárgyaláson kívül bírálta el. Budapest,
- április
- Dr. Tóth Kincső s.k. a tanács elnöke, Dr. Márton Gizella s.k. előadó bíró, Dr. Rothermel Erika s.k. bíró