A Fővárosi Ítélőtábla a felperes jogi képvoselőjének neve, címe) által képviselt felperes neve, címe felperesnek, a alperes jogi képviselőjeének neve, címe 1), valamint a alperes jogi képviselőjének neve, címe ) által képviselt „alperes neve, címe alperes ellen szavatossági igényen alapuló vételár-csökkentés érvényesítése iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék
- május
- napján kelt 30.G.40.051/2018/
- számú ítélete ellen a felperes részéről
- sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő közbenső ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja és megállapítja, hogy az alperes jogszavatosságból eredő helytállási kötelezettséggel tartozik a felperessel szemben a
- május
- napján kelt ingatlan adásvételi szerződés 8.
- pontja szerint. A felperes fellebbezési eljárásban felmerült költségét 1.000.000 (egymillió) forint + áfa, valamint 2.500.0000 (kétmillió-ötszázezer) forint mértékben, az alperesét 1.000.000 (egymillió) forintban állapítja meg. A közbenső ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A felperes a módosított keresetében 202.237 euró és kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest a Ptk. 6:
- § alapján jogszavatosság, vételár csökkentés címén, mely az alábbiakból tevődött ki: 130.000 euró a cég 1 kompenzálása, 19.847 euró közvetítői díj, 20.358 euró a biztonsági porta szolgálat megbízási díja, 32.032 euró jogi költségek. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Vitatta a kereset jogalapját és összegszerűségét. Állította, hogy szerződést nem szegett. Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, fizessen meg az alperesnek 3.200.000 forint perköltséget. Megállapította, hogy a felmerült 173.990 forint tolmács díjat az állam viseli. Az ítélet indokolása értelmében a felek között a Ptk. 6:
- §-ában meghatározott adásvételi szerződés jött létre, a cím alatt található ingatlan vonatkozásában. A szerződés mellékletét képezte a bérleti szerződések listája, amely azt tüntette fel, hogy melyik helyiséget, ki bérli, mi a bérleti szerződés lejárata, és a felmondás ideje. A cég
- vonatkozásában azt rögzítette, hogy aláírt bérleti szerződés nincs, a bérlő az ingatlanban tartózkodik. A cég 1-vel korábban az alperes bérleti szerződést kötött, majd annak lejárta után,
- április
- napján kelt az alperes részéről meghatalmazott által aláírt bérleti szerződés, az ingatlan 3/A helyiségére, vendéglátó büfé céljára. Öt évre kötötték a bérleti szerződést azzal, hogy másik öt évre a havi bérleti díjat a piaci áraknak megfelelően állapítják meg. A felperes az ügyvezetője útján
- augusztus
- napján a cég 1-nek címzett levélben,
- október 31-ei hatállyal megszüntette a bérleti jogviszonyt, majd birtokvédelmi eljárás indult, és a felek között levelezés kezdődött. Rögzítette az elsőfokú bíróság, hogy a felperes mint tulajdonos és a cég 1, amelynek elnevezése cég 2re változott,
- április
- napján megállapodást kötött, közös megegyezéssel megszüntetve
- április
- napján létrejött bérleti szerződést és a bérleti jogviszonyt, 130.000 euró kártalanítás fizetése mellett. Az alperes a
- április 30-i bérleti szerződés vonatkozásában a jelen per alatt polgári peres eljárást kezdeményezett az cég 2vel szemben, és a Pesti Központi Kerületi Bíróság
- szeptember
- napján kelt,
- november
- napján jogerőre emelkedett 5.G.301.149/2018/
- számú bírósági meghagyásában megállapította, hogy „a alperes. és az cég 2 között
- április 30-ai keltű, a cím szám alatti épületben lévő, 3/A. számú helyiség bérbe adásáról szóló szerződés érvényesen nem jött létre". Az elsőfokú bíróság az alperes permegszüntetés iránti kérelmét elutasította, rámutatva, hogy a felperes a Ptk. 6:
- §-ára, jogszavatosságra, a jogszerzés korlátozott voltára alapította a keresetét. A jogszavatosság gyakorlására vonatkozó eljárásrend esetleges be nem tartása bizonyítottság esetén sem teszi idő előttivé a kereseti követelést. A kereset érdemi elbírálásához tartozik a Ptk. 6:
- §ában és különösen annak
(3)bekezdésében foglaltak fennállta. Utalt a Legfelsőbb Bíróság 2/
- PK vélemény 9/A. pontjára, továbbá eseti döntésekre és arra, hogy a
- április 30-ai szerződéssel kapcsolatos alperesi nyilatkozat nem minősülhetett viszontkeresetnek, illetőleg attól való elállásnak. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint eljárási okok miatt a per tárgyát nem képező bérleti szerződés érvényessége vagy létre nem jötte a jelen perben nem volt elbírálható, azonban e szerződés érvényessége, illetve a létre nem jötte tárgyában indított per mikénti kimenetele, a jelen jogvita mikénti eldöntésére kihatással volt. A tárgyalás Pp.
- § szerinti felfüggesztésének feltételét nem látta fennállónak. Rámutatott, hogy a jogerős bírósági meghagyásnak ugyanaz a hatálya, mint az ítéletnek, és a bírósági meghagyás alapján tényként állapítható meg, hogy a
- április 30-ai szerződés érvényesen nem jött létre, ekként alkalmatlan a célzott joghatás kiváltására. Miután a kereset ténybeli alapja az volt, hogy
- április 30-ai szerződés létrejött és alkalmas joghatás kiváltására, az ezzel ellentétes tartalmú bírósági meghagyás okán az alperes nem teljesített hibásan, ezért a keresetet megalapozatlannak tartotta. A hamis tanúzással kapcsolatos felperesi indítvány kapcsán utalt arra, hogy a szerződést aláíró tanúk a hamis tanúzásra történő figyelmeztetést követően tettek vallomást. Az elsőfokú bíróság a tanúvallomásoknak, egyéb bizonyítékoknak, már ügydöntő jelentőséget nem tulajdonított, és vizsgálatukat sem tartotta szükségesnek. A felperes a fellebbezésében elsődlegesen az ítélet megváltoztatását kérte a kereseti kérelmének megfelelően, másodlagosan a Pp.
- §
(2)bekezdés alapján az ítélet hatályon kívül helyezését. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a Pp. 3. §
(3)bekezdés szerinti tájékoztatásával és a perben ennek megfelelően lefolytatott bizonyítás eredményével ellentétben negligálta azt a perdöntő tény, hogy a bérleti szerződés ténylegesen megkötésre került, az egy valódi okirat, amely alapján a bérlő mintegy fél éven át korlátozta a felperest az ingatlan tulajdonjogának teljes körű gyakorlásában. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság megsértette a Pp. 2. §
(1)bekezdését, 3. §
(3)és
(5)bekezdését, 163. §
(1)-
(3)bekezdését, 206. §
(1)bekezdését és 221. §
(1)bekezdését. Az elsőfokú bíróság összekeverte a bérleti szerződést mint okiratot és a bérleti szerződés polgári jog szabályai szerinti nemlétezésének, valamint érvénytelenségének kérdését. Hivatkozott az elsőfokú bíróság Pp. 3. §
(3)bekezdése szerinti tájékoztatására, továbbá arra, hogy a bérleti szerződés mint okirat csatolásra került a perben, továbbá a szerződést kötő személyek tanúvallomást tettek. Megítélése szerint a bérleti szerződés érvénytelensége, illetőleg a polgári jog szabályain alapuló nemlétezése az alperesi hibás teljesítés, illetve a perbeli szavatossági ügy szempontjából érdektelen, és semmilyen relevanciával nem bíró kérdés. Az alperes nem azt szavatolta az adásvételi szerződésben, hogy nincs olyan érvényes, illetőleg a polgári jog szabályai szerint létező bérleti szerződés, ami a felperes tulajdonjogát korlátozná, hanem azt, hogy ténylegesen nincs megkötve semmiféle ilyen bérleti szerződés. A cég 1 a bérleti szerződésre mint ténylegesen létező szerződésre hivatkozással maradt az ingatlanban és korlátozta tulajdonjogának gyakorlását. Ebből a szempontból érdektelennek tartotta, hogy a bérleti szerződés érvényes volt-e vagy sem, figyelemmel arra, hogy a felperes jogsérelmét nem ez okozta, hanem az, hogy ténylegesen létezett egy bérleti szerződés. Megítélése szerint a bírósági meghagyás jogerejéből csak és kizárólag az következik, hogy a jelen perben az alperes és a cég 1 egymás közötti relációjában nem tehető vitássá, hogy a bérleti szerződés „érvényesen nem jött létre". A bírósági meghagyással kapcsolatban eseti döntésekre hivatkozott. Megjegyezte azt is, hogy a bírósági meghagyás kibocsátására is jogszabálysértő módon került sor. Ugyanakkor álláspontja szerint a 2016. április 30-ai bérleti szerződés jogi nemlétezésének, illetőleg érvénytelenségének megállapítása iránt benyújtott kereset bírósági meghagyás útján történő elbírálása a jelen perben relevanciával nem bírhatott. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság az általa előadottakat, okirati bizonyítékokat, tanúvallomásokat teljes egészében figyelmen kívül hagyta, a bizonyítás eredményének mérlegelését nem végezte el, az ítélet indokolása is hiányos. Kifejtette, hogy az okirati bizonyítékok és a tanúvallomások, valamint a felperes, az alperes ügyvezető által előadottak is bizonyítják, hogy a szavatossági igény érvényesítése érdekében történő eljárás mind a felek között létrejött adásvételi szerződésben, a letéti szerződésben, mind a Ptk. 6:176. §-ában foglaltaknak megfelelt és jogszerű volt. A 2016. április 30-ai bérleti szerződés vonatkozásában hivatkozott a Pp. 196. §
(1)bekezdés d) pontjára. Észrevételezte, hogy a bírósági meghagyás körében a Pp. 3. §
(3)bekezdés szerinti tájékoztatási kötelezettségét is elmulasztotta az elsőfokú bíróság, nem tájékoztatta a feleket, hogy a bérleti szerződés érvénytelenségének kérdését a per eldöntése szempontjából releváns kérdésnek tartja. E körben a per tárgyalása nem került felfüggesztésére, illetőleg érdemi bizonyítás sem folyt, ezáltal az elsőfokú bíróság a tisztességes eljáráshoz való jogát is megsértette. Az alperes a fellebbezési ellenkérelmében az ítélet helybenhagyását indítványozta megalapozottsága okán. A másodfokú eljárásban az ügyvédi munkadíját 5 millió forintban kérte megállapítani a csatolt megbízási szerződés alapján. Hangsúlyozta, hogy a bírósági meghagyással megállapított érvényesen létre nem jött szerződés egy nem létező szerződés, amelyhez joghatás nem fűződhet. Hivatkozott a Pp. 229. §
(2)bekezdésére, az Alaptörvény B cikk
(1)bekezdésére, arra, hogy az anyagi jogerő a jogrend alapja, a bírósági meghagyással ellentétes ítélet a közrend sérelmét is jelentette volna. A jogerős bírósági meghagyásban foglaltakat minden jogalanynak el kell fogadnia és nem hivatkozhat annak valótlanságára. A fellebbezés az alábbiak szerint alapos. A Fővárosi Ítélőtábla nem osztotta az elsőfokú bíróságnak, a jogerős bírósági meghagyás mellett, a jelen perben rendelkezésre álló további bizonyítékok figyelmen kívül hagyására irányuló álláspontját. A Pp. 4. §
(1)bekezdése kimondja, hogy a bíróságot határozatának meghozatalában más hatóság döntése, illetve az azokban megállapított tényállás nem köti. A Pp. 229. §
(1)bekezdés értelmében a keresettel érvényesített jog tárgyában hozott ítélet jogereje kizárja, hogy ugyanabból a tényalapból származó, ugyanazon jog iránt, ugyanazon a felek - ideértve azok jogutódait is - egymás ellen új keresetet indíthassanak, vagy az ítéletben már elbírált jogot egymással szemben egyébként vitássá tehessék. Ennek értelmében az anyagi jogerő csak ugyanazon felek között érvényesül. Abban a perben amely az alperes és az cég 2 között folyt, s amelyben az alperes által hivatkozott jogerős bírósági meghagyás született, a felperes nem volt peres fél. Mindebből következően a jelen perben anyagi jogerő a más felek közötti perben megszületett jogerős bírósági meghagyáshoz nem fűződhetett, a felperes vitássá tehette azt, hogy az alperes és az cég 2 jogelődje, a cég 1 közötti,
- április 30-ai szerződés érvényesen nem jött létre. Az elsőfokú bíróság részletes bizonyítási eljárást folytatott le a
- április
- napján kelt bérleti szerződésre vonatkozóan. A bérleti szerződést okiratban rögzítették, az mindkét szerződő fél által aláírtan a jelen perben csatolásra került. A jelen peres eljárásban a bérleti szerződést kötő felek nyilatkozatai, illetőleg tanúvallomása alapján egyértelműen megállapításra kerülhetett, hogy a becsatolt, mindkét szerződő fél által aláírt okirat, a szerződésben megjelölt meghatalmazottként eljárásra jogosultaktól származó aláírást tartalmaz. Az alperes nevében a szerződést aláíró Panzer Károly nyilatkozata szerint az alperes tulajdonosától meghatalmazása volt. Az iratok között elfekszik ez, a megbízási szerződésnek nevezett okirat, amely
- április
- napján kelt, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott, és az alperes nevében aláíró, a megbízást adó személy, a cégnyilvántartás adatai szerint a meghatalmazás, illetve a megbízási szerződés aláírásának időpontjában az alperes ügyvezetője is volt. A megbízási szerződés tárgya volt, hogy üzlet- és iroda bérleti szerződések aláírására jogosult a megbízott. A megbízási szerződés külön kikötés hiányában határozatlan időre jött létre. Arra adat nem állt rendelkezésre, hogy ez a megbízási szerződés megszűnt volna. Panzer Károly tanúvallomása a megbízási szerződés fennálltát támasztotta alá, a
- április 30-ai időpontra is. Mindebből következően nem volt megállapítható, hogy Panzer Károly álképviselőként kötötte volna meg a
- április 30-i bérleti szerződést. Ennek éppen ellenkezője volt megállapítható. Emellett a
- április 30-ai bérleti szerződésről kiállított okirat becsatolásra került a jelen perben, amely mindkét szerződő fél aláírását tartalmazza. Az alperes részéről eljárt személy az okiraton szereplő aláírást magáénak ismerte el. A felperes nyilatkozata szerint a cég 1 a
- április 30-i szerződésre alapítottan használta az ingatlan adott helyiségeit és maradt benn, az adásvételi szerződés megkötését követően a bérleti szerződést
- április 27-én megszüntető szerződés létrejöttéig az ingatlanban. A felperes csatolta a
- április
- napján kelt megállapodást, amelynek következtében ürítette ki a bérleményt a cég 1, illetve jogutódja az cég 2 Bár nincs ügydöntő jelentősége, de megjegyzi a másodfokú bíróság, hogy ehhez képest az alperes által hivatkozott jogerős bírósági meghagyás
- november 3-ai, azaz későbbi időpontban született, mint a felperesnek a jogszavatosságra alapítottan történt, tehermentesítés körében elvégzett cselekményei. A jogerős bírósági meghagyás azt tartalmazza, hogy
- április 30-ai szerződés érvényesen nem jött létre. E megfogalmazásból az nem állapítható meg, hogy a szerződést létre nem jöttnek, vagy létezőnek, de érvénytelennek kell tekinteni. Önmagában a bírósági meghagyás tartalma nem ad eligazítást e vonatkozásban. Ennek a körülménynek sem tulajdonított azonban jelentőséget az ítélőtábla, mivel a bírósági meghagyás Pp.
- §
(1)bekezdés szerinti anyagi jogerő hatása a jelen per felperese és az alperes között a már kifejtettek miatt nem érvényesül. A Pp. 4. §
(1)bekezdése és 229. §
(1)bekezdése értelmében akkor sem kötné a bíróságot a másik per tényállása, ha a másik eljárásban hozott jogerős határozat részletesen lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeként született volna. A bíróságnak ekkor is figyelembe kellett volna vennie az elé tárt, a másik eljárásban megállapított tényállást cáfoló bizonyítékokat, amelyeknek a mérlegelésével a másik ügyben meghozott döntéstől eltérő jogi álláspontra is helyezkedhet. Az elsőfokú bíróságnak valamennyi bizonyítékot és nem kizárólag a jogerős bírósági meghagyást kellett volna figyelembe vennie, és azokat a Pp. 206. §
(1)bekezdése szerint mérlegelni. A bizonyítékoknak, azaz valamennyi, a jelen perben rendelkezésre álló bizonyítékoknak a mérlegelése alapján az állapítható meg, hogy az cég 2 jogelődjének, a cég 1.-nek a helyiség bérleti tárgyalások során, a Panzer Károly által képviselt alperessel
- április
- napján megkötött helyiségbérleti szerződés alapján, érvényes jogcíme volt a bérelt helyiségek használatára. A
- május 30-i adásvételi szerződés
- számú mellékletében csak az került feltüntetésre, hogy a cég 1-nek aláírt bérleti szerződése nincs, és a bérlő az ingatlanban tartózkodik. Ezzel szemben az volt megállapítható felperes a fentiekben kifejtettek szerint bizonyította, hogy az alperes és a cég 1 között az adásvételi szerződés aláírásának időpontjában aláírt bérleti szerződése volt, ez a
- április 30-ai bérleti szerződés, amely 5+5 évre szólóan bérleti jogot biztosított cég 1nek. Az volt tehát megállapítható, hogy a cég 1 érvényes, határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkezett, a felperes és az alperes között létrejött adásvételi szerződés időpontjában, olyan joga állt fenn a szerződés tárgyán, amely miatt a felpres az ingatlanon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhetett. Ebből következően az alperest a Ptk. 6:
- § alapján, a felek között létrejött adásvételi szerződés 8.
- pontjára is tekintettel jogszavatosság terhelte a cég 1 bérleti joga, mint teher vonatkozásában. A Ptk. 6:
- §
(2)bekezdése értelmében a felek szabadon állapodhattak meg a jogszavatosság körében a felperest megillető, a Ptk. 6:
- §-ában szabályozottaktól eltérő jogokról akként, hogy az alperes köteles a felperesnek megtéríteni a felperes minden olyan veszteségét, amely őt az alperes valótlan tartalmú szavatossági nyilatkozatainak következtében vagy azzal összefüggésben érte. A felperes módosított keresetében a tehermentesítés körében négyféle költsége felmerültét érvényesítette. Az elsőfokú bíróság eltérő jogi álláspontja folytán ezen igényeknek a jogszerzés korlátozottságával való okozati összefüggését, felmerültét, indokoltságát nem vizsgálta, figyelemmel az adásvételi szerződés 8.
- pontjában foglaltakra is. E körben további bizonyítás lefolytatása szükséges. Ezért a Fővárosi Ítélőtábla a Pp.
- §
(2)bekezdése értelmében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a Pp. 213. §
(3)bekezdése alapján közbenső ítélettel az alperes helytállási kötelezettségét megállapította, míg a Pp. 253. §
(4)bekezdése alapján a követelés összegére nézve a tárgyalás folytatása érdekében az iratokat az elsőfokú bíróságnak megküldte. Az ítélőtábla csak megállapította a feleknek a jelen fellebbezési eljárásban felmerült költségét. A felperes a fellebbezési illetéket lerótta, ami költségként jelentkezik, továbbá mindkét fél esetében a képviselettel ügyvédi munkadíj merült fel költségként, amelyet a 32/2003.(VIII.22.) IM rendelet 2. §
(1)és
(2)bekezdése, 3. §
(2),
(5),
(6)bekezdése és 4/A. §-a alapján, mérlegeléssel állapította meg, mindkét esetben a kifejtett, ténylegesen elvégzett ügyvédi tevékenységgel arányosan. Budapest,
- október
- . Németh László sk. tanácselnök . Merőtey Anikó sk. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Dr. Molnár Ágnes sk. bíró