← Magyarország

Pf.20703/2019/10 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.703/2019/10/II. A Fővárosi Ítélőtábla a Lotz és Társa Ügyvédi Iroda által képviselt I.rendű felperes neve(I.rendű felperes címe) I. rendű és a II. rendű felperes (II. rendű felperes címe) II. rendű felpereseknek a Dukkon Ügyvédi Iroda által képviselt I. rendű alperes (I. rendű alperes címe) I. rendű, dr. Gácsi Zoltán ügyvéd által képviselt II. rendű alperes (II. rendű alperes címe) II. rendű, a dr. Mihály Katalin ügyvéd és a Miklós-Orbán-Vörös Ügyvédi Iroda által képviselt III. rendű alperes (III. rendű alperes címe) III. rendű és a IV. rendű alperes (IV. rendű alperes címe) IV. rendű, a Kovács és Kálmán Ügyvédi Iroda által képviselt V. rendű alperes neve(V. rendű alperes címe) V. rendű, a Kosik Ügyvédi Iroda által képviselt VI. rendű alperes (VI.rendű alperes címe) VI. rendű, a dr. Kőfalvi Erzsébet által képviselt VII. rendű alperes (VII.rendű alperes címe) VII. rendű és a dr. Kovács Róbert ügyvéd által képviselt X. rendű alperes (X. rendű alperes címe) X. rendű alperesek elleni vételi jog jogellenes gyakorlásának megállapítása iránti perében a Fővárosi Törvényszék

  1. március
  2. napján kelt 7.G.41.044/2011/
  3. számú ítélete ellen az I. és II. rendű felperesek
  4. és 473., az I. rendű alperes
  5. és 470., a III. és IV. rendű alperes
  6. és
  7. sorszám alatti fellebbezése folytán meghozta az alábbi í t é l e t e t: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti; fellebbezett rendelkezéseit részben megváltoztatja oly módon, hogy mellőzi a II. III. és IV. rendű alperesek számadási kötelezettségének megállapítását, valamint a III. rendű alperes perköltség megfizetésére kötelezését az I. rendű felperes javára; az I. rendű felperes által a IV. rendű alperesnek fizetendő perköltség összegét 6.856.322,- (hatmillió-nyolcszázötvenhatezer-háromszázhuszonkettő) Ft-ra felemeli; kötelezi az I. rendű felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt a III. rendű alperesnek 3.500.100,- (hárommillió-ötszázezer-száz) Ft perköltséget; kötelezi a II. rendű felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt a III. rendű alperesnek 1.910.053,- (egymillió-kilencszáztízezerötvenhárom) Ft perköltséget; a felperesek illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt 900.000,(kilencszázezer) Ft kereseti illetéket a felperesek egyetemlegesen kötelesek megfizetni az államnak külön felhívásra; mellőzi az ítélet indokolásából a negyedleges kereset érdemére vonatkozó indokolást (az ítélet nyomtatott változatának
  8. oldal
  9. bekezdését); egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi az I. rendű felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I. rendű alperesnek 24.550,(huszonnégyezer-ötszázötven) Ft, a III. rendű alperesnek 2.540.000,- (kétmillió-ötszáznegyvenezer) Ft, a IV. rendű alperesnek 2.540.000,- (kétmillió-ötszáznegyvenezer) Ft, a VI. rendű alperesnek 19.050,- (tizenkilencezer-ötven) Ft, a X. rendű alperesnek 19.050,- (tizenkilencezer-ötven) Ft másodfokú eljárási költséget. Kötelezi a II. rendű felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt az I. rendű alperesnek 21.550,(huszonegyezer-ötszázötven) Ft, a III. rendű alperesnek 1.524.000,- (egymillióötszázhuszonnégyezer) Ft, a VI. rendű alperesnek 19.050,- (tizenkilencezer-ötven) Ft, a X. rendű alperesnek 19.050,- (tizenkilencezer-ötven) Ft másodfokú eljárási költséget. A felperesek illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt 2.500.000,- (kétmillió-ötszázezer) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket a felperesek kötelesek egyetemlegesen megfizetni az államnak külön felhívásra. A III. rendű alperes által le nem rótt 2.500.000,- (kétmillió-ötszázezer) Ft feljegyzett fellebbezési illetékből az I. rendű felperes 1.000.000,- (egymillió) Ft, míg a II. rendű felperes 1.500.000,(egymillió-ötszázezer) Ft megfizetésére köteles az államnak külön felhívásra. A IV. rendű alperes által le nem rótt 2.500.000,- (kétmillió-ötszázezer) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket az I. rendű felperes köteles megfizetni az államnak külön felhívásra Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.22.033/2010/
  10. számú végzése folytán megismételt eljárásban az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét az alábbiak szerint rögzítette: Elsődlegesen a II. rendű, III. rendű és IV. rendű alperesekkel szemben törlési keresetet terjesztettek elő az ingatlan-nyilvántartásról szóló
  11. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62.§

(1)bekezdés a) pontja alapján azt állítva, hogy a II. rendű, III. rendű és IV. rendű alperesek a tulajdonszerzésüket megalapozó vételi jogot nem a hatályos Ptk. és a felek közötti szerződéseknek megfelelően gyakorolták. Kérték annak megállapítását, hogy a II-III-IV. rendű alperesek nyilatkozata adásvételi szerződést nem hozott létre. Az elsődleges keresetüket azzal indokolták, hogy hiányzott a vételi jog érvényesítéséhez szükséges, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 374.§ és 375.§-ban előírt eladói tudomásszerzés és az opciós szerződésben előírt kézhezvétel; az engedményezésről és a kijelölésről a kötelezettet nem értesítették, így az a felperesekkel szemben nem vált hatályossá; az ingatlanok vételárait az alperesi vevők a vételi jog érvényesítésével egyidejűleg vitatták, ami érvénytelenné teszi a vételi jog gyakorlását; a vevők az opcióra alapozott tulajdonjogukat hamarabb jelentették be az ingatlan-nyilvántartásba, mint ahogy a jog gyakorlásáról az eladók tudomást szereztek. A fenti jogcímen az I. rendű felperes kérte az cím 1 alatti hrsz 1, a hrsz 2, és az cím 2 alatti hrsz 3 alatti ingatlanokról a II. rendű alperes tulajdonjogának törlését; az cím 3 alatti hrsz 4 alatti ingatlanra széljegyzett III. rendű alperesi tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem törlését és annak megállapítását, hogy a széljegy alapján a III. rendű alperes tulajdonjoga nem jegyezhető be; az cím 3 alatti hrsz 5, a hrsz 6, a hrsz 7, a hrsz 8 alatti ingatlanokra széljegyzett IV. rendű alperesi tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem törlését és annak megállapítását, hogy az alperes tulajdonjoga a széljegy alapjául szolgáló kérelem szerint nem jegyezhető be. A II. rendű felperes kérte az cím 3 alatti hrsz 9, a hrsz 10 alatti ingatlanra széljegyzett III. rendű alperesi tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem törlését és annak megállapítását, hogy a III. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be. A felperesek elsődleges keresete az I. rendű alperessel, mint az opciós jogok eredeti tulajdonosával szemben, továbbá az V-X. rendű alperesekkel, mint a tulajdoni lapokra bejegyzett érintettekkel szemben az eredeti állapot helyreállításának tűrésére irányult. Másodlagosan szintén törlési keresetet terjesztettek elő a II., III. és IV. rendű alperesekkel szemben az Inytv.62.§
(1)bekezdés a) pontja alapján azzal az indokolással, hogy az opciós nyilatkozatokkal létrehozott adásvételi szerződések feltűnő értékaránytalanság miatt érvénytelenek. Az eredeti állapot helyreállítása címén az I. rendű felperes kérte a hrsz 1, a hrsz 2 és a hrsz 3 alatti ingatlanokról a II. rendű alperes tulajdonjogának törlését; a hrsz 4 alatti ingatlanra széljegyzett III. rendű alperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének törlését és annak megállapítását, hogy a széljegy alapján a III. rendű alperes tulajdonjoga nem jegyezhető be; a hrsz 5, a hrsz 6, a hrsz 7, a hrsz 8 alatti ingatlanokra széljegyzett IV. rendű alperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének törlését és annak megállapítását, hogy az alperes tulajdonjoga a széljegy alapjául szolgáló kérelem szerint nem jegyezhető be. A II. rendű felperes kérte a hrsz 9, a hrsz 10 alatti ingatlanra széljegyzett III. rendű alperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének törlését és annak megállapítását, hogy a III. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be. A keresetük az V-X. rendű alperesekkel, mint a tulajdoni lapokra bejegyzett érintettekkel szemben az eredeti állapot helyreállításának tűrésére irányult. Az adásvételi szerződések érvénytelenségét a régi Ptk. 201. §
(2)és
(3)bekezdésére, valamin a
  1. §-ra alapították. Ezen kérelmüket azzal indokolták, hogy az ingatlanok piaci értéke az opciós jog gyakorlásának idején 1.000.000.000 Ft körül volt. Harmadlagosan kérték annak megállapítását, hogy a II-III-IV. rendű alperesek kötelesek az általuk megszerzett ingatlanok opciós vételárával a Polgári perrendtartásról szóló
  2. évi III. törvény (régi Pp.)
  3. § szerint a felperesek felé elszámolni és az elszámolás helyességének megállapításával egyidejűleg - az elszámolás eredményétől függetlenül - kérték a II-III-IV. rendű alperesek kötelezését 250.000.000 Ft értéknövekedésből eredő értékkülönbözet (az opciós vételárakban figyelembe nem vett értéknövelő beruházások értéke) megfizetésére oly módon, hogy ebből az I. rendű felperes részére - a II. rendű alperes 80.000.000 Ft értékkülönbözetet és ennek a tulajdonjog megszerzésének napjától a kifizetés napjáig járó, a régi Ptk. 301/A. § szerinti késedelmi kamatát köteles megfizetni a hrsz 1 és hrsz 2, valamint a és hrsz 3.-ú ingatlanokon végzett munkák ellenértékeként, - a III. rendű alperes 25.000.000 Ft értékkülönbözetet és ennek a tulajdonjog megszerzésének napjától a kifizetés napjáig járó, a régi Ptk. 301/A.§ szerinti késedelmi kamatát köteles megfizetni a hrsz 4-ú ingatlanban végzett munkák ellenértékeként, - a IV. rendű alperes 95.000.000 Ft értékkülönbözetet és ennek a tulajdonjog megszerzésének napjától a kifizetés napjáig járó, a régi Ptk. 301/A.§ szerinti késedelmi kamatát köteles megfizetni a hrsz 5, hrsz 6, hrsz 7, hrsz 8 sz.-ú ingatlanokban végzett munkák ellenértékeként; a II. rendű felperes részére - a III. rendű alperes 50.000.000 Ft értékkülönbözetet és ennek a tulajdonjog megszerzésének napjától a kifizetés napjáig járó, a régi Ptk. 301/A. § szerinti késedelmi kamatát köteles megfizetni a hrsz 9, hrsz 10 sz.-ú ingatlanokban végzett munkák ellenértékeként. Az elszámolást az alperesek tulajdonszerzése napján érvényes vagy a Magyar Köztársaság Kormánya által végtörlesztésre rögzített 180 Ft-os svájci frank árfolyamon kérték teljesíteni. Kérték az alperesek időelőttiségen alapuló pergátló kifogásának elutasítását azzal az indokolással, hogy a II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került és a birtokba bocsátás is megtörtént, a végrehajtó pedig a hrsz 5,hrsz 6,hrsz 7,hrsz 8 hrsz.-ú ingatlanokat a IV. rendű alperes, a hrsz 9,hrsz 10,hrsz 4 hrsz.-ú ingatlanokat a III. rendű alperes birtokába adta. Negyedlegesen kérték az I. rendű alperes kötelezését 500.000.000 Ft és ennek a II-III-IV. rendű alperesek tulajdonszerzésének napjától a kifizetés napjáig járó, a régi Ptk. 301/A.§ szerinti késedelmi kamatának a megfizetésére kártérítés jogcímén oly módon, hogy ebből 400.000.000 Ft-ot az I. rendű felperesnek, 100.000.000 Ft-ot a II. rendű felperesnek köteles kifizetni. A keresetüket a régi Ptk. 339.§
(1)bekezdésére alapították. Az I. rendű alperes a hitelszerződés szerint szabad felhasználású hitel nyújtását vállalta, ezt az összeget azonban nem bocsátotta a felperesek rendelkezésére, hanem azt a felperesi tartozások törlesztésére használta fel. A felpereseket ért kár összege az összes ingatlan forgalmi értéke csökkentve a felvett hitelek összegével. Az okozati összefüggést abban jelölték meg, hogy az alperesi jogelőd tisztában volt a felperesek fizetésképtelenségével és ennek ismeretében tett ígéretet arra, hogy a hitelt a felperesek által megjelölt célra folyósítja. Ebben az esetben a jövedelemtermelő tevékenység megindulhatott volna és a felperesek a hitelt törleszteni tudták volna. Kérték az alperesek perköltségben való marasztalását. Perköltségként kérték elszámolni N.S. magánszakértő részére kifizetett 264.000 Ft-ot. Az I. rendű alperes a módosított kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérte. Rámutatott arra, hogy a vételi joga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került, így jogszerűen járt el a vételi jog gyakorlására történő kijelölés során. A kölcsönszerződésekből eredő követeléseket engedményezte, annak pedig nincs jogi akadálya, hogy a követelést a biztosítékok nélkül engedményezze. A negyedleges kereset tárgyában kifejtette, hogy a felperesek keresete nem felel meg a régi Pp. 121. §-ában foglaltaknak. A felpereseknek kárt nem okozott. A II. rendű alperes szintén a módosított kereset elutasítását és a felperesek perköltségben marasztalását kérte. Az érdemi védekezésében azt állította az elsődleges kereset tárgyában, hogy a vételi jog gyakorlása jogszerű volt, az I. rendű alperes tértivevényes levélben értesítette a felpereseket a kijelölésről. Az a tény, hogy a felperesek a szabályos és pontosan címzett küldeményeket "nem keresték", kizárólag nekik felróható mulasztás, amire a régi Ptk. 4. §
(4)bekezdése alapján nem hivatkozhatnak (KGD
  2. és a BH
  3. 172.). Előadták, hogy a vételi jog gyakorlása mindhárom alperes vonatkozásában az opciós megállapodásban rögzített vételáron történt. Az opciós vételárat az alperesek csak ezt követően,
  4. november 27-én feladott küldeményükben vitatták, amely nyilatkozatokat a felperesek átvették. A felperesek legkésőbb ezen levelek átvételekor, azaz
  5. december 10-én tudomást szereztek az opciós jog gyakorlásáról. A II. rendű alperes álláspontja szerint a vételi jog érvényes gyakorlását a vételár vitatása nem érinti, mivel a nyilatkozatokat visszavonták. A vételi jogot tartalmazó nyilatkozat kézbesítése megtörténtének igazolása nem előfeltétele a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem előterjesztésének. A kézbesítés igazolása hiánypótlás keretében pótolható. A feltűnő értékaránytalanságra alapított keresetmódosítás elutasítását elsődlegesen elkésettség címén kérte. Álláspontja szerint feltűnő értékaránytalanság címén a szerződés nem is támadható, hiszen a felpereseknek lehetőségük lett volna a vételár vitatására, az értéknövelő beruházásaik elszámolására, amellyel nem éltek. Az állandó bírói gyakorlat a kockázati elemet tartalmazó szerződések feltűnő értékaránytalanság címén való érvénytelenségét nem állapítja meg (BH
  6. 273., és EBH
  7. 97.). A vételi jog funkciójával nem egyeztethető össze a forgalmi érték vizsgálata. Arra az esetre, ha a feltűnő értékaránytalanság a vizsgálat tárgyát képezi, úgy hivatkozott az EBH
  9. számú eseti döntésre és a PK
  10. számú állásfoglalásra, és kérte értékelni, hogy biztosítéki célú vételi jog alapítása történt. A harmadlagos kereset vonatkozásában időelőttiségre hivatkozott azzal az indokolással, hogy a II. rendű alperes tulajdonjoga bejegyzésre került, a birtokbaadás azonban nem történt meg. A III. és IV. rendű alperesek szintén a módosított kereset elutasítását és a felperesek perköltségben marasztalását indítványozták. Az elsődleges keresettel kapcsolatban védekezésüket a II. rendű alperes által előterjesztettek szerint tartották fenn. A feltűnő értékaránytalanság jogcímén előterjesztett kereset tárgyában ők is hivatkoztak az elkésettségre. Érdemi védekezésükben pedig azt állították, hogy az opciós vételárat a felperesek által is megismert, helyszíni szemlén alapuló értékbecsléssel állapította meg az I. rendű alperes, amit a felperesek is jóváhagytak. A felperesek a cím 3 szám alatti ingatlanban semmilyen értéknövelő beruházást nem végeztek. Az épület jelenleg lakhatatlan, jogi helyzete teljesen rendezetlen. A harmadlagos kereset tárgyában is időelőttiségre hivatkoztak azzal az indokolással, hogy az elszámolás két előfeltétele a tulajdonjog ingatlannyilvántartási bejegyzése és az ingatlanok birtokba bocsátása nem történt meg. Az elszámolási kötelezettségüket azonban nem vitatták. Az V. rendű alperes védekezésében arra hivatkozott, hogy refinanszírozta az I. rendű alperes által a felpereseknek nyújtott kölcsönszerződéseket. A kölcsön biztosítékaként az I. rendű alperes önálló zálogjogot kötött ki a felperesek ingatlanaira, és ezeket az önálló zálogjogokat engedményezte az I. rendű alperes a refinanszírozó V. rendű alperesre. Az V. rendű alperes a zálogjogokat
  11. november 20-án engedményezte a X. rendű alperesre. A X. rendű alperes mint engedményes lett volna köteles intézkedni az ingatlan-nyilvántartási átvezetésről. Mivel az V. rendű alperes zálogjoga a tényleges átruházással megszűnt, ezért a tűrésre kötelezés tekintetében anyagi jogosultság fennállásának hiányában nyilatkozatot nem tett. A VI. rendű alperes kérte az I. rendű felperesnek a vele szemben előterjesztett keresete elutasítását arra hivatkozással, hogy a jelzálogjoga megszűnt, míg a végrehajtási jogot a kereset nem érinti. Ezen túlmenően a per érdemére nem nyilatkozott. A VII. rendű alperes a módosított kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérte a cím 2 szám alatti ingatlan tekintetében. Előadta, hogy az I. rendű felperes több mint 7.000.000 Ft tartozást halmozott fel a társasház felé. Az I. rendű felperes és közte
  12. december 1jén megállapodás jött létre, mely szerint az I. rendű felperes átadott a társasháznak az ingatlan északi oldalán közvetlenül a társasház közös területével szomszédos 59,63 m² területet. Ténylegesen azonban a felperes mindkét ingatlant birtokában tartotta és azt felszólítás ellenére nem adta át, használati díjat pedig nem fizet. A VIII. rendű alperessel szemben az elsőfokú bíróság a pert az 5.G.40.074/2010/
  13. számú végzésével megszüntette. A IX. rendű alperessel szemben az elsőfokú bíróság a pert a 433-II. számú végzésével megszüntette. A X. rendű alperes a vele szemben előterjesztett kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását indítványozta. Vitatta, hogy az engedményezési szerződések érvénytelenek lennének. Az elsőfokú bíróság
  14. sorszám alatt hozott ítéletében a II. rendű alperes számadási kötelezettségét 162.400.000 Ft-ban, a III. rendű alperesét 317.000.000 Ft-ban, míg a IV. rendű alperesét 362.500.000 Ft-ban állapította meg. Kötelezte a III. rendű alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű felperesnek 2.605.008 Ft perköltséget, ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította, a marasztalásra irányuló keresetek vonatkozásában pedig a pert megszüntette. Kötelezte egyetemlegesen a felpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg az I. rendű alperesnek 28.125 Ft, a X. rendű alperesnek 12.500 Ft perköltséget. Kötelezte az I. rendű felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a II. rendű alperesnek 4.875.000 Ft, a IV. rendű alperesnek 831.339 Ft, a VI. rendű alperesnek 28.125 Ft és a VII. rendű alperesnek 12.500 Ft perköltséget. Kötelezte a II. rendű felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a III. rendű alperesnek 1.167.667 Ft perköltséget. Az I. rendű felperes illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt 900.000 Ft illetékből 90.000 Ft illetéket a IV. rendű alperes, 810.000 Ft illetéket az I. rendű felperes köteles megfizetni az államnak külön felhívásra, míg a II. rendű felperes illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt 900.000 Ft illetékből 108.000 Ft illetéket a III. rendű alperes, 792.000 Ft illetéket pedig a II. rendű felperes köteles megfizetni az államnak külön felhívásra. Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az I. rendű felperes az I. rendű alperessel
  15. január-április hónapokban 5 db kölcsönszerződést kötött. Az I. rendű felperes a törlesztőrészleteket 2008 év nyaráig fizette, amikor is fizetéssel késedelembe esett, és a II. rendű felperessel együtt új kölcsönigénylést nyújtott be az I. rendű alpereshez. Az I. rendű felperes és a tulajdonában álló II. rendű felperes az I. rendű alperessel
  16. december 1-jén újabb kölcsönszerződést kötött 50.000.000 Ft-ra, melyet az adósok szabadon használhattak fel. A kölcsön folyósítása azonban úgy történt, hogy annak egy részét az I. rendű alperes közvetlenül az APEH részére utalta át az I. rendű felperes 17.977.100 Ft összegű tartozásának rendezésére, egy részét a korábbi kölcsönszerződésekből fennálló I. rendű felperesi tartozások törlesztésére számolta el, míg a fennmaradó összeget ügyvédi letétbe helyezte, hogy onnan a jövőbeni törlesztési kötelezettségre használják azt fel. A felperesek által felvett kölcsön összege összesen 272.015.000 Ft volt. A kölcsönszerződések
  17. pontja azonnali hatályú felmondási jogot biztosított a hitelező részére, amennyiben az adós a kölcsönszerződésből fakadó bármely fizetési kötelezettségével írásos felszólítás és póthatáridő biztosítása ellenére késedelembe esik. A felek a kölcsönszerződéseket a cím 3, cím
  18. és cím
  19. szám alatti, a felperesek tulajdonában álló ingatlanokra megkötött vételi jogot alapító szerződésekkel, a refinanszírozó V. rendű alperes javára átruházható önálló zálogjoggal és óvadéki szerződésekkel biztosították. Az egyes kölcsönszerződések biztosítására a felperesek és az I. rendű alperes az alábbi opciós szerződéseket kötötték meg:
  20. január 26-án a cím 2 szám alatti ingatlan földszintjén és pinceszintjén elhelyezkedő hrsz 3-ú albetétre 126.000.000 Ft opciós vételár mellett,
  21. február 20-án a cím 3 III. em.
  22. szám alatt elhelyezkedő hrsz 4-ú albetétre 43.645.000 Ft opciós vételár mellett,
  23. március 24-én a cím 3 fszt.
  24. szám alatt elhelyezkedő hrsz
  25. hrsz.-ú albetétre 19.320.000 Ft opciós vételár mellett, a cím 3 fszt.
  26. szám alatt elhelyezkedő hrsz 6.-ú albetétre 4.060.000 Ft opciós vételár mellett, a cím 3 II. em.
  27. szám alatt elhelyezkedő hrsz 7-ú albetétre 62.580.000 Ft opciós vételár mellett, a cím 3 III.
  28. szám alatt elhelyezkedő hrsz 8 hrsz.-ú albetétre 6.139.000 Ft opciós vételár mellett;
  29. április 21-én a cím 1 pinceszinten elhelyezkedő hrsz 1-ú és hrsz
  30. hrsz.-ú albetétekre 36.400.000 Ft opciós vételár mellett;
  31. december 1-jén a cím 3 I.em.
  32. szám alatt lévő hrsz 9 hrsz.-ú albetétre 44.940.000 Ft opciós vételár mellett, a cím 3 II.em.
  33. szám alatt elhelyezkedő hrsz 10 hrsz.-ú albetétre 19.320.000 Ft opciós vételár mellett. Az opciós vételár összesen 362.404.000 Ft volt. A felek az opciós vételárakat az E.I. Kft. értékbecslései alapján határozták meg. Az opciós szerződésben kikötött vételi jog kiterjedt az ingatlan valamennyi törvényes és tényleges tartozékára, így azokra is, amelyek a megállapodás időtartama alatt végzett új beruházás, fejlesztés, kiegészítés eredményeként válnak az ingatlanok tartozékává. A vevő a vételi jogát az eladóhoz intézett egyoldalú nyilatkozatával gyakorolhatta a szerződés
  34. pontja értelmében. Ezt a nyilatkozatot a vevő személyesen vagy ajánlott tértivevényes levélben volt köteles az eladónak átadni. A vételi jog gyakorlása a vevőnek az eladóhoz intézett egyoldalú írásbeli nyilatkozata kézhezvételekor hatályosult. A felperesek hozzájárultak ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga a vételi jog gyakorlását tartalmazó nyilatkozat kézhezvételét követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön azzal, hogy a vételár a bejegyzést követően válik esedékessé. A vevő a vételárfizetési kötelezettségét oly módon is teljesíthette, hogy azt az eladónak a vevővel szemben esetlegesen fennálló tartozásaiba beszámítja. Ezenkívül bármelyik fél jogosult volt a vételi jog gyakorlásától számított 3 napon belül vitatni az opciós szerződésben rögzített vételárat. Erre az esetre a piaci vételárat akként határozták meg, hogy a vevő az eladó költségére a vevő által megjelölt ingatlan értékbecslő vagy közvetítő vállalkozástól írásbeli állásfoglalást kér az ingatlan likvidációs értékéről és ez minősül vételárnak az értékbecslés keltét követő legalább 6 hónapig. Az opciós szerződés értelmében a vevő a vételi jog gyakorlását harmadik személynek átengedhette, ami nem érintette azt a jogát, hogy a vételárat beszámítással rendezze. A felperesek 2009 nyarán a kölcsönök törlesztésével ismételten késedelembe estek. Az I. rendű alperes
  35. július 3-án kelt levelében szólította fel az I. rendű felperest a hátralék rendezésére
  36. július 15-ig a szerződések felmondásának terhe mellett. A
  37. szeptember 24-én kelt megállapodásban az I. rendű felperes a kölcsönszerződésekből eredő tartozás összegét elismerte, és a felek megállapodtak abban, hogy az I. rendű alperes (helyesen I. rendű felperes)
  38. október 15ig megkísérli a zálogjoggal és vételi joggal terhelt ingatlanok értékesítését legalább a lejárt tartozás összegét elérő vételáron, az I. rendű alperes pedig vállalta, hogy addig az időpontig a kölcsönszerződéseket nem mondja fel, vételi jogát nem gyakorolja. Az ingatlanok értékesítésére azonban nem került sor, erre tekintettel az I. rendű alperes a kölcsönszerződéseket
  39. október 20án azonnali hatállyal felmondta. Az I. rendű alperes
  40. november 20-án kelt megállapodásban valamennyi kölcsönszerződésből eredő követelését a biztosítékként kikötött fedezetekkel együtt - kivéve a vételi jogot - a D.I. Zrt. X. rendű alperesre engedményezte. A X. rendű alperes
  41. november 24-én kelt megállapodásokkal az egyes kölcsönszerződésekből eredő meghatározott összegű követeléseket tovább engedményezte a II., III. és IV. rendű alperesekre. Az I. rendű alperes
  42. november 25-én kelt levelében tájékoztatta a felpereseket, hogy a
  43. és
  44. évben kötött kölcsönszerződésekből eredő valamennyi követelését a biztosítékokkal együtt - a vételi jog kivételével - a D.I. Zrt. X. rendű alperesre engedményezte, és a vételi jog gyakorlására az I.rendű felperes címeszám alatti hrsz 1 és a hrsz 2, valamint az VII.rendű alperes címeszám alatti (hrsz 3) hrsz. alatti ingatlanokra a R.T. Kft. II. rendű alperest; az cím 3 I. emelet
  45. (hrsz 9), az cím 3 II. em.
  46. (hrsz 10) és az cím 3 III. em.
  47. (hrsz 4) számú ingatlanokra a teljes ingatlan 46,666 % tulajdoni hányadára a III. rendű alperest; az cím 3 fszt.
  48. (hrsz 5), az cím 3 fszt.
  49. (hrsz 6), a cím 3 II.em.
  50. (hrsz 7), a cím 3 III.em.
  51. (hrsz 8) szám alatti ingatlanokra - a teljes ingatlan 53,334% tulajdoni hányadára a IV. rendű alperest jelölte ki. A felperesek nevére és címére szóló küldemények „nem kereste” jelzéssel érkeztek vissza. A II-IV. rendű alperesek
  52. november 25-én kelt nyilatkozataikkal gyakorolták a vételi jogukat valamennyi ingatlanra és a jog gyakorlásával egyidejűleg kérték a tulajdonjoguk ingatlannyilvántartási bejegyzését. A vételi jog gyakorlását tartalmazó nyilatkozatukat a felperesek nevének és címének megjelölésével
  53. november 25-én adták postára, mely küldeményeket a posta a feladó részére
  54. december 10-én küldte vissza „nem kereste” jelzéssel. A II. rendű alperes tulajdonjoga opciós vétel jogcímén nem jogerősen bejegyzésre került, míg a III. és IV. rendű alperesek tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét széljegyezték. A tulajdonjogok ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az elsőfokú ítélet meghozatalának napjáig nem történt meg. A II. rendű alperes által megkötött adásvételi szerződések szerinti vételár 162.400.000 Ft, a III. rendű alperesnél 107.905.000 Ft, a IV. rendű alperesnél pedig 92.099.000 Ft. A II-IV. rendű alperesek
  55. november 26-án kelt és november 27-én postára adott nyilatkozatukban vitatták az opciós vételárat. Ezen nyilatkozatukat a felperesek
  56. december 10én vették át. A levélben feltüntetésre került, hogy mint a vételi jog gyakorlására kijelölt jogi személyek
  57. november 25-én gyakorolták a vételi jogukat, és az opciós szerződésben biztosított jogukkal élve vitatják az ingatlan vételárát. Közölték, hogy az ingatlan vételárának meghatározása céljából kérik az E.I. Kft.-től az ingatlan likvidációs értékének megállapítását. Az ármeghatározás a vételi jog gyakorlását azonban nem érinti.
  58. február 15-én a II. rendű alperes a hrsz 3-ú ingatlan kivételével valamennyi, a III. és IV. rendű alperesek pedig az összes ingatlanra visszavonták a vételárat vitató nyilatkozatukat. Az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy a felpereseknek
  59. december 27-ig kellett volna az ingatlanokat az alperesek birtokába adni, ami azonban nem történt meg. Az cím 3 szám alatti ingatlan forgalmi értéke az opciós jog gyakorlásának időpontjában 777.712.000 Ft volt, amelyből a III. rendű alperes által megvásárolt ingatlanhányadok forgalmi értéke 362.927.082 Ft, míg a IV. rendű alperesé 414.784.918 Ft. A cím 1 szám alatti két ingatlan forgalmi értéke ugyanezen időpontban 38.008.000 Ft volt, míg a cím 2 szám alatti ingatlan forgalmi értéke a 126.000.000 Ft-os opciós vételárhoz képest nem változott. Mindezek alapján az elsőfokú bíróság a II. rendű alperes elszámolási kötelezettségét 162.400.000 Ft-ra, a III. rendű alperes elszámolási kötelezettségét 254.000.000 Ft + áfára, a IV. rendű alperes elszámolási kötelezettségét pedig 290.000.000 Ft + áfa összegre állapította meg az opciós jog gyakorlásának időpontjában. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az I. rendű felperes a cím 3 szám alatti ingatlan szerkezeti átalakítását már 2004-ben megkezdte és abban
  60. november 25-ig végzett értéknövelő beruházást, ezt követően kizárólag fenntartási és karbantartási munkákat folytatott. Az építkezésben a II. rendű felperes 2007-től vett részt. Az átalakítás során az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett egyes albetéteket fizikailag megszüntették, az eredetileg lakhatási célokat szolgáló társasházra három emelet építettek és az épületet vendéglátóipari-szállodai funkcióra alakították át. Az építkezést részben engedély nélkül végezték, amely az opciós jog gyakorlásának időpontjáig nem fejeződött be. A felperesek sem használatbavételi, sem fennmaradási engedélyt nem kaptak az épületre. A VI. szint a belmagasságra figyelemmel állandó emberi tartózkodásra nem alkalmas. A felperesek
  61. október 20-án benyújtott fennmaradási engedély kiadása iránti kérelmét az építésügyi hatóság
  62. december
  63. napján kelt KI/5034-25/2012/VII. számú határozatával elutasította. Az elutasítás indoka az volt, hogy a felperesek a hatóság hiánypótlási felhívását nem teljesítették, nem csatolták a felmérési építészeti-műszaki tervdokumentációt, az épület rendeltetésének meghatározását, a Fővárosi Építészeti-Műszaki Tervtanács szakmai véleményét, tervezői nyilatkozatot. A hatóság igazságügyi tartószerkezeti szakértői vizsgálatot rendelt el, amelynek eredményeképpen az épületet a megépült teherhordó szerkezetek erőtani vizsgálata alapján "műszakilag megfelelő" kategóriába sorolta. A jogerős határozat felhívta az érintettek figyelmét, hogy az engedély nélkül épített építményrészeket csak fennmaradási engedélyezési eljárás keretében megadott fennmaradási engedély alapján lehet használatba venni. Az ingatlan teljes birtokbaadása a III. és IV. rendű alperesek részére nem történt meg, az opciós szerződés tárgyát képező 7 albetét „elvi birtokbaadására” végrehajtási eljárás keretében került sor. A társasház ingatlanforgalmi szempontból értékelhető összes alapterülete 1587 m². A felvonó kialakítása építési engedélyköteles statikai beavatkozásokat igényel. A tetőtér belmagassága 2,30 m, amely nem éri el a huzamos emberi tartózkodásra alkalmas 2,50 m belmagasságot. Az épület készültségi foka 70%. Az épület 100%-os készültségi foka mellett a 2009 novemberi forgalmi értéke 1.183.372.386 Ft. A hátralévő munkák és a parkolók hiányára figyelemmel a maradványérték számítással a teljes forgalmi érték 777.712.000 Ft. Az építési telek szintterületi mutatója 7,67%, ami 2,17%-kal haladja meg a megengedett mértéket, az épület maximális szintterülete 1479,5 m² a ténylegesen megvalósult 1769 m²-rel szemben. A cím 1 szám alatti ingatlanban az I. rendű felperes vendéglátóipari létesítményt üzemeltetett C.C. néven, ami az opciós jog gyakorlásának idején még nem rendelkezett működési engedéllyel. A per tartama alatt az opciós szerződéssel megvásárolt albetét birtokbaadása a II. rendű alperes részére megtörtént. Az önkormányzati és a társasházi közös tulajdonban álló területek jelenleg is az I. rendű felperes birtokában vannak. Jelen állapotában egyik albetét sem használható önállóan, az opciós szerződéssel érintett albetétek készültségi foka azonos a C.C. készültségi fokával, ami 100%-os. A cím 2 szám alatti ingatlan esetén az építésügyi hatóság
  64. június 7-én kelt KI/88338/2010/VII. határozatával az I. rendű felperes - építési engedély hatályának meghosszabbítása iránti - kérelmét elutasította, egyben kötelezte az építtetőt, hogy a további nem engedélyköteles munkákat a határozat jogerőre emelkedésétől számított 360 napon belül fejezze be, és ezen határidő alatt használatbavételi engedély iránti kérelmét nyújtsa be. A használatbavételi engedély kiadását az építésügyi hatóság felfüggesztette a jelen per jogerős befejezéséig a tulajdonos személyének megváltozása miatt. Az opciós jog gyakorlásáig a helyiségcsoportra meghatározott testkultúra szalon funkció nem módosult, az engedélyköteles munkák 100 %-ban elkészültek, ugyanakkor az építtető a helyiségre sem használatbavételi, sem működési engedélyt nem kapott. Az ingatlan az opciós jog gyakorlása idején 640 m² alapterületen három szinten helyezkedett el. A per tartama alatt a II. rendű alperes birtokba bocsátása megtörtént. Az elsőfokú bíróság a fenti tényállás alapján a felek jogviszonyára a Polgári Törvénykönyvről szóló
  65. évi IV. törvény (régi Ptk.) szabályait alkalmazta. A felperesek elsődleges keresete az ingatlan-nyilvántartásról szóló
  66. évi CXLI. törvény (Inytv.)
  67. § 1 bekezdés a) pontja szerinti törlési kereset volt, amelynek jogalapjaként a felperesek a régi Ptk.
  68. §
(1)-
(4)bekezdésére, a 328. §
(3)bekezdésére, a 330. §
(1)és
(2)bekezdésére, valamint a
  1. és
  2. §-okra hivatkoztak. Az elsőfokú bíróság tényként állapította meg, hogy a felperesek és az I. rendű alperes biztosítéki célú opciós szerződéseket kötöttek a kölcsönszerződések biztosítékaként. A cím 3 szám alatti ingatlan vonatkozásában a vételi jogot olyan ingatlannyilvántartásba bejegyzett társasházi albetétekre alapították a felperesek, amelyek az opciós szerződések megkötésének időpontjában már nem léteztek fizikailag, ezért vizsgálta, hogy az opciós szerződések nem irányultak-e a régi Ptk.
  3. §
(2)bekezdése szerint lehetetlen szolgáltatásra. Az elsőfokú bíróság úgy foglalt állást, hogy tulajdoni hányadként való értékelésnek nem volt akadálya, mert az opciós szerződés megkötésekor sem léteztek már az albetétek, és a felek ennek tudatában állapodtak meg úgy, hogy a felperesek beruházásai automatikusan az opciós jog részévé válik. Az opciós szerződésben a felek minden lényeges kérdésben megállapodtak, így az opciós jogot 5 évre alapították, meghatározták az opciós vételárat, valamint azt az eljárást, amivel az opciós jog gyakorlása idején a piaci vételárat meghatározzák. Mindezek alapján a II-IV. rendű alperesek a vételi jogukat érvényes szerződés alapján gyakorolták. A felperesek sem vitatták, hogy a kölcsönszerződés törlesztőrészleteivel késedelembe estek és az I. rendű alperes jogszerűen mondta fel a kölcsönszerződéseket. A kölcsönszerződések 2009. október 20. napján az I. rendű alperes felmondásával szűntek meg, ezzel megnyílt az I. rendű alperes joga a vételi jog gyakorlására. Az I. rendű alperes vételi joga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Az I. rendű alperes mint gazdálkodó szervezet a régi Ptk. 374. §
(5)bekezdése alapján alkalmazandó 373. §
(4)bekezdése alapján jogosult volt a vételi jog gyakorlójának kijelölésére. A vételi jog gyakorlására a II-IV. rendű alpereseket jelölte ki. Az adósoknak a vételi jog kijelöléséhez nem kellett hozzájárulniuk, ezért nem volt annak jelentősége, hogy a kijelölésről szóló értesítés a felperesektől nem kereste jelzéssel érkezett vissza. Az érvényesség szempontjából annak volt jelentősége, hogy a vételi jog jogosultjait az I. rendű alperes kijelölhette és az így kijelölt jogosultak gazdálkodó szervezetnek minősültek. Alaptalanul állították a felperesek, hogy a X. rendű alperes élt a kijelölési jogával. A X. rendű alperes a vételi jogot engedményezés útján nem szerezte meg, az általa megszerzett követeléseket viszont tovább engedményezhette a régi Ptk. 328. §-a alapján a II-IV. rendű alperesekre. Az elsőfokú bíróság úgy foglalt állást, hogy a „nem kereste" jelzéssel visszaküldött jognyilatkozatok nem tekinthetőek kézbesítettnek. A Legfelsőbb Bíróság BH2008. 172. számú eseti döntésben kimondta, hogy a vételi jog gyakorlását tartalmazó nyilatkozat szerződéses nyilatkozat, aminek hatályosulásához a régi Ptk. 214. §
(1)bekezdése szerint az is kell, hogy az a másik félhez megérkezzék. A vételi jog jogosultjának nem a kézbesítés, hanem a jognyilatkozat megérkeztét kell bizonyítania. Az opciós szerződések
  1. pontjában a felek kifejezetten abban állapodtak meg, hogy a vevőnek az eladóhoz intézett egyoldalú írásbeli nyilatkozata „kézhezvételekor” minősül a vételi jog gyakoroltnak, és ezen időponthoz kötötték a tulajdonjog átszállását és az eladó birtokba bocsátási kötelezettsége megnyíltát is. Az alpereseknek azt kellett bizonyítaniuk, hogy a kézbesítés megtörtént. A „nem kereste” jelzéssel ellátott postai küldemény ennek bizonyítására nem alkalmas, az opciós szerződés
  2. pontja szerinti másik lehetőséggel, a személyes átadással az alperesek nem éltek. Ezért az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy
  3. november 25-én az alperesek vételi jognyilatkozata nem hatályosult, az ingatlanok tulajdonjogát ezen a napon nem szerezték meg. Ugyanakkor az alperesek bizonyították, hogy a felperesek a vételárat vitató alperesi nyilatkozatokat
  4. december 10-én átvették. A tudomásszerzéssel a vételi jognyilatkozat hatályosult, ezért a bíróság ebben az időpontban állapította meg az adásvételi szerződések létrejöttét és a tulajdonjog átszállását. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a vételi jog gyakorlását tartalmazó okiratok az opciós szerződésben rögzített vételártól eltérő vételárat nem tartalmaznak. Mindezek alapján a felperesek törlési keresetét, mint alaptalant elutasította. A felperesek a másodlagos keresetüket az Inytv.
  5. §
(1)bekezdés a) pontjára alapították és a II. rendű alperes tulajdonjogának, valamint a III. és IV. rendű alperesek tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének a törlését kérték. A törlési kereset jogalapjaként hivatkoztak a régi Ptk. 201. §
(2)és
(3), valamint
  1. §-ára. A feltűnő értékaránytalanság címén az adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítását és az eredeti tulajdoni állapot visszaállítását kérték. Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a felperesek a régi Ptk.
  2. §-a alapjául szolgáló tényállást nem adtak elő, az adásvételi szerződés uzsora jellegére csak a jogszabályhely megjelölésével utaltak. Rámutatott ugyanakkor arra, hogy az opciós jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződés esetében fogalmilag kizárt a régi Ptk.
  3. §-án alapuló semmisség. A feltűnő értékaránytalanságra alapított kereset a régi Ptk.
  4. és
  5. §-a értelmében nem volt elkésett. A felperesek teljesítése a vételi jog gyakorlásával vált hatályossá, így a megtámadási határidő is
  6. december
  7. napján kezdődött. A felperesek ettől számított egy éven belül, már
  8. december 28-án megtámadták az adásvételi szerződésekben szereplő vételárat feltűnő értékaránytalanság címén. A feltűnő értékaránytalanság vizsgálata során az elsőfokú bíróság igazságügyi ingatlanforgalmi és műszaki szakértői vizsgálatot rendelt el valamennyi ingatlanra. A cím 3 szám alatti ingatlan esetén az elsőfokú bíróság a tulajdoni hányadok értékét vizsgálta, mivel a bejegyzett albetétek a vételi jog gyakorlásakor, de már az opciós szerződések megkötésének idején sem léteztek. A teljes ingatlan forgalmi értékének meghatározása volt a szakértők feladata és ez alapján lehetett az egyes alperesek tulajdoni hányada értékét megállapítani. Valamennyi szakértő megállapította, hogy a felperesek engedélytől eltérően a műszaki előírások csaknem teljes figyelmen kívül hagyásával végeztek az ingatlanban átalakítást, amire sem használatbavételi, sem fennmaradási engedélyt nem kaptak. Szulyovszky László igazságügyi szakértő az ingatlan forgalmi értékét bruttó 772.890.715 Ft-ra értékelte. A szakértő kifejtette, hogy magát a forgalomképességet a használatbavételi engedély hiánya nem érinti, az ingatlan önmagában az elhelyezkedése miatt forgalomképes. Az ingatlan forgalmi értéke a vegyes funkcióira figyelemmel arányosítással értékelhető. Újraelőállítási költségszámítást is végzett, ehhez pótlólag NAV adatokat is bekért. Vizsgálta a szintterület mutatót, a felépítmény készültségi fokát, amit 45-70% közöttire becsült. Az ingatlanforgalmi szakvélemény alapján szükségessé vált a műszaki szakértői bizonyítás arra nézve, hogy milyen műszaki feltételek teljesülése esetén adható ki az épületre fennmaradási engedély, ennek milyen költségvonzata van és milyen készültségi fokúnak tekinthető az épület, ez utóbbi kérdésben ugyanis az ingatlanforgalmi szakvélemény aggályos volt, ezen kívül a készültségi fokot túl széles intervallumban adta meg. Dr. Márkus Gábor műszaki szakértő az épület készültségi fokát 15 %-ban állapította meg. Figyelemmel volt arra, hogy a tetőtéri szintet el kell bontani, ami nem is építhető újjá a szintterületi mutató túllépése miatt. Az épület homlokzati magasságára figyelemmel az épületben felvonót kell működtetni, ennek létesítéséhez födémáttörések szükségesek, amelyeket tervezni kell és el kell végezni a szükséges statikai megerősítéseket, valamint bontásokat. A lichthofokat vissza kell állítani, további parkolóhelyeket kell kiépíteni vagy az önkormányzattól megváltani. El kell végezni a hiányzó szakipari, épületgépészeti, épületvillamossági, környezetrendezési munkákat és el kell készíteni a fennmaradási engedélyezési dokumentációt. A perbeli esetben a 15%-os készültségi fokra is figyelemmel a hátralévő munkák értékét 816.000.000 Ft-ra becsülte. A műszaki szakvélemény alapján az ingatlanforgalmi szakértői vélemény kiegészítését az akadályoztatott Szulyovszky László szakértő helyett Horváth György szakértő végezte el. A szakértő új ingatlanforgalmi szakértői értékbecslést készített, amihez a NAV-tól kért be üzletekre és irodákra vonatkozó forgalmi adatokat és 5 variációban is értékelte az ingatlant. Maradványértékű értékelést készített Márkus Gábor szakvéleményében szereplő alapterülettel, amelyet 247.000.730 Ft-ban határozott meg (
  9. variáció), a panzió funkcióval pedig 247.400.000 Ft-ban (
  10. variáció). A bíróság ítélethozatala során figyelmen kívül hagyta a bontandó felépítményes ingatlanonkénti és albetétenkénti értékelést (
  11. és
  12. variáció), mert a szakértő feladata a meglévő ingatlan forgalmi értékének meghatározása volt. Figyelmen kívül hagyta a maradványelvű
  13. számú értékelést is, mert az értékelést a bíróság által meghatározott funkció mellett kellett elvégezni. Az elsőfokú bíróság értékelte a felperes megbízása alapján, N.S. által készített magánszakértői véleményt is. A készültségi fokkal kapcsolatban a magánszakértő mindhárom ingatlan tekintetében úgy nyilatkozott, hogy tartószerkezeti, szakipari, installációs átalakításban részesültek, ami kimeríti a teljes felújítás fogalomkörét, ezért a tartószerkezeti kialakítás 100%-ban elkészült, a szakipari kialakítás 80-85 %-os, a villamos jellegű munkák 90%, az épületgépészet pedig 65% készültségi szintre tehető. Egyetértett azzal, hogy a felvonó kialakítása szükséges, ugyanakkor a helyiségigény biztosított, a födémáttörések rendelkezésre állnak. A szintterület-mutató a világítóudvar beépítésével nem növekszik. Nem értett egyet Márkus Gábor igazságügyi szakértő szakvéleményében megjelölt 15%-os készültségi fokkal, hanem azt 75-80%-ra tette. Végül 70% készültségi fokot arra figyelemmel állapított meg, hogy a kivitelezés nem felelt meg mindenben az előírásnak és ahhoz, hogy az épület megkapja a fennmaradási engedélyt, építőipari munkákat kell még végezni. Álláspontja szerint megfelelő mérnöki munkával a fennmaradási engedély kiadására bontás nélkül is alkalmas az épület, így az 1472 m² hasznos alapterületre 700.000 Ft/m² fajlagos egységár és 0,7 %os korrekció mellett a forgalmi értéket 721.309.400 Ft-ban határozta meg. Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a magánszakértő véleménye Márkus Gábor igazságügyi szakértő 15%-os készültségi fokra vonatkozó véleményét aggályossá tette, amely a perben rendelkezésre álló egyéb adattal is ellentétes volt. Az építésügyi hatóság nem kötelezte a felpereseket sem a tetőtéri szint, sem az udvar beépítettségének elbontására. N.S. magánszakértő logikus, szakszerű indokolását adta a bontás szükségtelenségének, amelyet egyezően adott elő Szulyovszky László igazságügyi szakértővel. Helyesen érvelt a magánszakértő azzal kapcsolatban is, hogy a világörökség mellett fekvő ingatlant a tervtanács városképi szempontból értékeli, a tetőtéri funkciónak pedig nem városképi szempontból van jelentősége, hanem a tulajdonos elképzelései szempontjából. A helyszíni szemle adatai és Szulyovszky László szakvéleménye alapján - figyelemmel a magánszakértői véleményre - a cím 3 szám alatti épület készültségi fokát az elsőfokú bíróság 70 %ra értékelte. Horváth György ingatlanforgalmi szakértő véleményének Márkus Gábor műszaki szakvéleménye alapján panzió funkcióra elkészített
  14. pont szerinti maradványelvű értékelését fogadta el ítélkezése alapjául azzal korrekcióval, hogy az értékelés a fenti 70%-os készültségi fok mellett aggálytalan. Ennek megfelelően a 100%-os készültségi fok melletti ingatlanérték 1.183.372.386 Ft. Ez az értéket csökkentette a 70%-os készültségi fok miatt a további építési költségekkel, a 1587 m²-re számolt 285.660.000 Ft-tal és a parkolóhely megváltással 120.000.000 Ft-tal. Mindezek alapján a cím 3 szám alatti ingatlan valós forgalmi értéke kerekítéssel 777.712.000 Ft. Ehhez képest a 200.004.000 Ft-os opciós vételár feltűnően aránytalan, az értékaránytalanság 544.000.000 Ft + áfa vételár mellett kiküszöbölhető, az adásvételi szerződések ezen vételár mellett érvényesek. A felperesek azonban a feltűnő értékaránytalanság esetén az adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítását kérték. A feltűnő értékaránytalanság jogkövetkezménye azonban az adásvételi szerződés részbeni érvénytelensége, mert az érvénytelenségi ok a vételár meghatározásával kiküszöbölhető. A III. és IV. rendű alperesek nem hivatkoztak arra, hogy a magasabb vételár mellett a vételi jogot nem gyakorolták volna. Mindezen indokok alapján az adásvételi szerződések teljes érvénytelenségét az elsőfokú bíróság nem állapította meg, az ezen alapuló törlési keresetet elutasította. A cím 1 szám alatti ingatlan esetén az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy Szulyovszky László szakértő a teljes ingatlanra vonatkozó vételárat bruttó 29.834.468 Ft-ra becsülte, dr. Márkus Gábor szakértő bruttó 29.101.191 Ft-ra. Az elsőfokú bíróság az összehasonlító módszerrel és a költségalapú módszerrel meghatározott forgalmi értékek számtani átlaga alapján a forgalmi értéket bruttó 38.007.815 Ft-ban fogadta el. Mindezek alapján úgy értékelte, hogy a 36.400.000 Ft-os opciós vételár a vételi jog gyakorlásának idején nem volt feltűnően értékaránytalan, ezért a cím 1 szám alatti ingatlanra az I. rendű felperes másodlagosan előterjesztett keresetét, mint alaptalant elutasította. A cím 2 szám alatti ingatlan esetén Szulyovszky László szakértő a 640 m² alapterületű műszakilag még befejezetlen szórakozóhely forgalmi értékét bruttó 178.033.190 Ft-ban véleményezte. Dr. Márkus Gábor szakvéleményében a forgalmi értéket bruttó 140.227.130 Ft-ban javasolta megállapítani. A bíróság ezen helyiségek vonatkozásában mind Márkus Gábor, mind Szulyovszky László szakvéleményét aggályosnak ítélte, egyik szakvélemény sem volt alkalmas arra, hogy a cím 2 szám alatti helyiség forgalmi értékét megállapítsa. Mivel a feltűnő értékaránytalanság bizonyítása a régi Pp.
  15. §
(1)bekezdése alapján az I. rendű felperes kötelezettsége volt, a bizonyítottság hiányát terhére értékelte és a cím 2 szám alatti ingatlan opciós vételárának feltűnő értékaránytalanságát bizonyítottság hiányában nem állapította meg. Az I. rendű felperes törlési keresete mindezek alapján alaptalan volt. Az elsőfokú bíróság a felperesek törlési keresetét mindkét jogcímen elutasította, így az I., valamint az V., VI., VII. és a X rendű alperesekkel szemben előterjesztett tűrésre kötelezés iránti kereset is tárgytalanná vált, azokat érdemi vizsgálat nélkül elutasította. A felperesek harmadlagos keresete a régi Pp.
  1. §-án alapuló elszámolásra, valamint az értéknövelő beruházásaik ellenértékének megfizetésére irányult. Mivel az alperesek az ingatlan tulajdonjogát adásvételi szerződéssel szerezték meg, ezért a felperesnek a harmadlagos kereseti kérelme második fordulata értelmezhetetlen. Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a felperesek a per során a harmadlagos keresetüket folyamatosan változtatták, a
  2. sorszámú beadványában, majd a
  3. sorszámú jegyzőkönyvben, a
  4. sorszámú beadványban és végül a
  5. sorszámú jegyzőkönyvben. Ez utóbbi, a tárgyalás berekesztése előtti nyilatkozatukban arra hivatkoztak, hogy ezen kereseti kérelmük nem a feltűnő értékkülönbözet megfizetésére vonatkozik, hanem az értéknövelő beruházások ellenértékének a megfizetésére azon alperesekkel szemben, akik az ingatlan tulajdonjogát megszerezték. Mivel a felperesek értéknövelő beruházásai a forgalmi értéknövekedésben jelennek meg, ezért az elsőfokú bíróság a régi Pp.
  6. §
(2)bekezdése alapján a harmadlagos keresetet a
  1. sorszámú beadványban megfogalmazott tartalom szerint bírálta el. A
  2. sorszámú beadványban az opcióval megszerzett ingatlan vételára (forgalmi értéke) és a kölcsönszerződésből eredő felperesi tartozások beszámításával a II-IV. rendű alperesek kötelezését kérték legalább 250.000.000 Ft értékkülönbözet megfizetésére (az I. rendű felperesre esően 75%-os, a II. rendű felperesre esően 25%-os arányban). A cím 3 szám alatti ingatlan vonatkozásában az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy az opciós vételár feltűnően értékaránytalan volt, az értékaránytalanság kiküszöbölésével az opciós vételár 516.398.400 Ft + áfa. A III. és IV. rendű alperesek számadási kötelezettsége erre az összegre áll fenn. Ebben az összegben kerültek értékelésre a felperesek értéknövelő beruházásai is. A felpereseknek a vételártól független, kizárólag a beruházások értékének megfizetésére alapuló igénye alaptalan, ennek a jogszabályi alapját sem tudták a felperesek megjelölni. Az alperesek a harmadlagos keresettel szemben időelőttiség címén pergátló kifogással éltek. Az alperesek pergátló kifogása alapos. A tényállásban ismertetett opciós szerződések szerint az alperesek elszámolási kötelezettsége az ingatlanok birtokbaadásával és a tulajdonjoguk ingatlannyilvántartási bejegyzésével nyílik meg. A felperesek által sem vitatott tényadatok szerint a III. és IV. rendű alperesek tulajdonjoga nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, és a cím 3 szám alatti ingatlan birtokba bocsátása sem történt meg. A II. rendű alperes vonatkozásában mindkét ingatlan birtokbaadása megtörtént és a tulajdonjog bejegyzése is megvalósult, ugyanakkor a tulajdonjogot a bejegyző végzés jogerőre emelkedésének napján szerzi meg a tulajdonos a bejegyzés napjára visszamenő hatállyal. Mindezek alapján az alperesek elszámolási kötelezettsége még nem nyílt meg, ezért a felperesek marasztalásra irányuló keresete idő előtti volt, ebben a részében a bíróság a régi Pp.
  3. § a) pontja alapján a pert megszüntette. Az alperesek azonban a felperesek keresetét nemcsak jogalapjában, hanem összegszerűségében is vitatták, ezért a bíróság a harmadlagos keresetet a jogalap vonatkozásában a régi Pp.
  4. §-a alapján megállapítási keresetként vizsgálta és a „II-III. rendű alperesek vonatkozásában alaposnak ítélte”, „míg a II. rendű alperes vonatkozásában a keresetet bizonyítottság hiányában elutasította”. Az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a felperesek negyedleges keresetét érdemben nem vizsgálta, mert a harmadlagos keresetet részben megalapozottnak, részben időelőttinek ítélte. A kereset vagylagos jellegére figyelemmel csak az elszámolást követően vizsgálható, hogy a felpereseket értee kár a keresetükben megjelölt alperesi magatartással okozati összefüggésben. A teljesség kedvéért azonban kitért arra, hogy a felperesek a kölcsönszerződésekkel bizonyították, hogy az I. rendű alperes 2008-ban szabad felhasználású hitelt nyújtott, ugyanakkor ezt nem bocsátotta a felperesek rendelkezésére, hanem abból a felperesi tartozásokat rendezte. Az I. rendű alperes tehát szerződésszegő magatartást tanúsított, ugyanakkor a kimentés, az okozati összefüggés és az összegszerűség körében további bizonyítást kellett volna lefolytatni, amit az elsőfokú bíróság azért mellőzött, mert az összegszerűség a II-IV. rendű alperesek elszámolása előtt nem vizsgálható. A felperesek a II-IV. rendű alperesek vonatkozásában részben, a többi alperes vonatkozásában teljesen pervesztesek lettek, ezért az elsőfokú bíróság a perköltség viseléséről részben a régi Pp.
  5. §
(1)bekezdése, részben pedig a 81. §
(1)bekezdése alapján rendelkezett. Az elsődleges és másodlagos keresetek pertárgyértékét az ingatlanok opciós vételárában: összesen 362.404.000 Ft-ban állapította meg. A tűrésre kötelezéssel érintett alperesek vonatkozásában a pertárgyérték nem meghatározható, így azt az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 39. §
(3)bekezdés b) pontja alapján 450.000 Ft-ban határozta meg. A felperesek az elsődleges és másodlagos kereset tárgyában pervesztesek lettek. A harmadlagos kereset pertárgyértéke az I. rendű felperes vonatkozásában 200.000.000 Ft, a II. rendű felperes vonatkozásában 50.000.000 Ft. A negyedleges kereset pertárgy értéke az I. rendű felperes vonatkozásában 400.000.000 Ft, míg a II. rendű felperes vonatkozásában 100.000.000 Ft. A felperesek vagylagos keresetet terjesztettek elő, ezért a pertárgyértéket az elsődleges és másodlagos kereset pertárgyértékében határozta meg az elsőfokú bíróság az Itv. 40. §
(2)bekezdése alapján. Az ügyvédi munkadíj mértékét az elsőfokú bíróság 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdése alapján határozta meg. Az illetékekre vonatkozó rendelkezés pedig a keresetlevél benyújtásakor még hatályos 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §
(2)bekezdésén alapult. A felperesek az elsőfokú bíróság 468-I. sorszám alatti végzésére tekintettel fellebbezésüket az alábbiak szerint tartották fenn (
  1. sorszám
  2. oldalán található összegzés alatt): kérték, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet változtassa meg és a kereseti kérelmeiknek teljes terjedelmében adjon helyt, azaz a II. rendű alperesnek a hrsz 1, hrsz 2 és hrsz 3 helyrajzi számú ingatlanok ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoga törlését és az I. rendű felperes tulajdonjogának visszaállítását, míg a III-IV. rendű alpereseknek a hrsz 5, hrsz 6, hrsz 9, hrsz 10, hrsz 7, hrsz 4 és hrsz 8 helyrajzi számú ingatlanokra „bejelentett és széljegyzett tulajdoni igényének” törlését, a további érintett alperesek tűrésre kötelezését és a megelőző ingatlannyilvántartási állapot visszaállítását rendelje el. Elsődlegesen azon indok alapján, hogy a tulajdonjogot keletkeztető adásvételi szerződések nem jöttek létre, másodlagosan, mert a tulajdonjogot megalapozó szerződések a vételár meghatározásának hiányában érvénytelenek vagy az opciós jog gyakorlás szabálytalanságára vagy régi Ptk.
  3. §
(2)és 258. §
(3)bekezdésébe ütközés és/vagy a feltűnő értékaránytalanság miatt érvénytelenek. Amennyiben a törlési keresetnek nem adna helyt a másodfokú bíróság, úgy abban az esetben is változtassa meg az ítélet rendelkező részét oly módon, hogy a cím 3 szám alatti ingatlanokra vonatkozó feltűnő értékaránytalanság megállapításán alapuló érvénytelenséget állapítsa meg és annak kiküszöböléséről rendelkezzen, határozza meg, hogy az alperesi számadási kötelezettség mely felperesekkel szemben milyen összegben áll fenn és ez utóbbi esetben ezzel egyidejűleg kötelezze az I. rendű alperest 500.000.000 Ft kártérítés megfizetésére, amiből az I. rendű felperesnek 400.000.000 Ft, a II. rendű felperesnek 100.000.000 Ft teljesítendő, vagy amennyiben e tekintetben marasztalásra nem lát lehetőséget, az ítéletet részben változtassa meg és közbenső ítéletben állapítsa meg, hogy az I. rendű alperes megszegte a keresetben megjelölt kölcsönszerződéseket, illetve a hitelezés szabályait. Kérték az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását a perköltségre vonatkozó részében is oly módon, hogy a felperesek javára vegye figyelembe a 81%-os pernyertességet. Kérték továbbá az alperesek perköltségben marasztalását azzal, hogy a felperesek másodfokú perköltsége az őket képviselő ügyvéd munkadíja, amelyet mindkét felperes vonatkozásában a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §
(5)bekezdése alapján kérnek megállapítani azzal, hogy a felperesi jogi képviselő jelenleg alanyi áfamentes. Amennyiben az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatására nincs mód, úgy kérték az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését (
  1. sorszám
  2. oldal). A felperesek ezen túl fellebbezésükben az ítélet kiegészítését kérték azzal, hogy az elsőfokú bíróság az ítélet rendelkező részében állapítsa meg, hogy mely ingatlanok vonatkozásában áll fenn a feltűnő értékaránytalanság és az értékaránytalanságon alapuló érvénytelenséget kivel szemben, milyen értéken, milyen intézkedéssel küszöbölte ki és ha a bíróság szándéka szerint ténylegesen számadási kötelezettség áll fenn, akkor az kit és kivel szemben terhel, milyen jogviszony alapján. Álláspontjuk szerint az ún. számadási kötelezettség már egy elszámolási jogviszony, amelyre nézve a jelen perben kereset nem lett előterjesztve, bizonyítás nem folyt. Mivel a II. rendű felperes felszámolás alá került, a felszámolónak pontosan tudnia kell, hogy az adott társaság kinek tartozik vagy kivel szemben van követelése és mekkora összegben. A cím 3 számú házban található albetétek együttes értékét, 679.500.000 Ft-ot, amit a vételár alapjául szolgáló forgalmi értékként elfogadtak, de mint alperesi számadási kötelezettséget nem. Utaltak továbbá arra, hogy az ítélet egyéb részei mind jogalap mind összegszerűség vonatkozásában súlyos eljárási és szerkesztési ellentmondásokat tartalmaznak. Az elsődleges kereset elutasítása körében sérelmezték, hogy bár az elsőfokú bíróság megállapította, hogy
  3. november 25-én az alperesek jognyilatkozata nem hatályosult, az ingatlanok tulajdonjogát nem szerezték meg, mégsem adott helyt az elsődleges keresetüknek. A megállapítással azonban érdemét tekintve az elsődleges keresetnek helyt adott, ítéleti szintű érdemi megállapítást tett az ítélet indokolásában. Kiemelték, kizárólag a
  4. november 25-én kelt és ahhoz kapcsolódó alperesi közlésekre és azon alapuló „tulajdonjog bejegyzésre széljegyzett igények törlésére” irányult a kereset. A bíróság ehhez kötve van, azon túl nem terjeszkedhet. A másodlagos kereset tárgyában az elsőfokú bíróság ítélete indokolásában szintén megállapította, hogy a cím 3 szám alatti ingatlan vételára feltűnően aránytalan, ugyanakkor nem vette figyelembe, hogy az értékaránytalanság kiküszöbölésére vonatkozó keresetük a felpereseknek nem volt. Az áfa felszámítására vonatkozó megállapítást ugyan nem értik, azonban a bruttó 690.880.000 Ft forgalmi értéket elfogadják. Számszakilag érthetetlen, hogy vezethető le ebből az árból a 679.500.000 Ft számadási kötelezettség. A harmadlagos kereset körében sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság a rendelkező részben állapítja meg, hogy az alpereseknek milyen vételáron van elszámolási kötelezettsége, ugyanakkor az értéknövelő beruházásaik ellenértékeként megjelölt 250.000.000 Ft megfizetésére az alpereseket nem kötelezi. Nem ad tájékoztatást az ítélet arról sem, hogy az értéknövelő beruházásokat melyik ingatlannál, melyik felperesnél, milyen mértékben vette figyelembe. A negyedleges kereset tárgyában az ítélet indokolásából megállapítható, hogy az I. rendű alperes szerződésszegő magatartást tanúsított, a marasztalás azonban e körben is elmaradt. Mivel az elsőfokú bíróság az indokolásból kitűnően már az elsődleges keresetnek is helyt adott, a látszólagos keresethalmazatra tekintettel már az elsődleges keresetnél meg kellett volna állnia. Alapvető eljárási hibának tekintették a felperesek, hogy a II-IV. rendű alperesekkel szemben a hitelezési ügyletből eredő számadási kötelezettségre vonatkozó kereseti kérelmük nem volt, mégis erről rendelkezett az elsőfokú bíróság. Mindössze annyit kértek, hogy a II-IV. rendű alperesek az opciós vételárral számoljanak el, azaz azt fizessék meg és azon felül térítsék meg az értéknövelő beruházásaik értékét is. Érdemben az ítéletet az alábbi indokok alapján vitatták: Az elsődleges kereset tárgyában vitatták, hogy „a tulajdonjog a vételárat vitató közlések alapján
  5. december 10-én mégis létrejött volna". Sérelmezték, hogy nem került sor az egyes ingatlanok konkrét vételárának meghatározására, így nincs érvényes opciós vételár. Kiemelték, hogy az alperesek a vételárat vitató nyilatkozatot
  6. december
  7. napjáig az adásvételi szerződés létrejöttéig vonhatták volna vissza joghatályosan, erre azonban nem került sor. Nincs tudomásuk arról sem, hogy az alperesek az értékbecslőtől milyen szakvéleményt kaptak. Mindezek alapján az eredeti vételár kifogásolása miatt az új vételár megállapítására nem került sor, a létrejött adásvételi szerződés kellékhiányos. Ez pedig az adásvétel szükségképpeni érvénytelenségét eredményezi figyelemmel a XXV. Számú Polgári Elvi Döntés I. pontjában foglaltakra. Mindezek kizárják a felperesek egyidejű késedelmét is a régi Ptk.
  8. §
(3)bekezdése alapján. Vitatták a felperesek, hogy az opciós szerződések
  1. pontjában foglalt tulajdonjog bejegyzési engedély a kijelölt vevőkre is érvényes lenne. Az elsőfokú bíróság egyáltalán nem reagált arra az ítéletben, hogy a
  2. november 25-én aláírt vételi jog gyakorlására kijelölő okiratból a R. Kft. kijelölése során kimaradt a cím 1 szám alatti ingatlanban lévő hrsz 2 alatti ingatlanra szóló kijelölés. Álláspontjuk szerint az opciós szerződések semmisségére vonatkozó másodlagos keresetük is megalapozott. A perbeli opciós szerződést a felek a kölcsönügylet biztosítékaként kötötték, ebben a kapcsolódó kölcsönügyletből eredő jogosulti elszámolási kötelezettséget nem, csak magát a beszámítás lehetőségét, mint a vételár megfizetésének egy módját határozták meg. Ez a megállapodás pedig a régi Ptk.
  3. §
(2)bekezdésébe ütköző rendelkezés. Ha ugyanis a cím 3 szám alatti ingatlan egészére elfogadják a szakértő által megállapított 690.880.000 Ft-os forgalmi értéket, akkor kiderül, hogy a III-IV. rendű alperesek a felperesek tartozását jóval meghaladó értékre szereztek volna tulajdonjogot. Mindezek alapján a kölcsönszerződéssel egy időben kötött opciós szerződés a régi Ptk. 255. §
(2)bekezdésének megkerülésére irányul, ezért az a Ptk. 200. §
(2)bekezdése alapján semmis. Vitatták a cím 2 szám alatti ingatlan
  1. novemberi értékének bizonyítatlanságára vonatkozó ítéleti megállapításokat is. Kérték, hogy a másodfokú bíróság értékelje:
  2. áprilisában már a kölcsönt folyósító bank értékbecslése módosított az értéken, 229.000.000 Ft-ban állapította meg az új forgalmi értéket. A 2006-os ügyletből maradt meg a 126.000.000 Ft-os opciós vételár. A szakértők erre az ingatlanra azért nem tudtak egyértelmű értéket megadni, mert a piacon nem volt hasonló adásvételi ügylet. A felperesek utaltak arra, hogy azt a tényt, hogy
  3. december elején volt egy 300.000.000 Ft-os készpénzes vevőjük a helyiségre, a vevő kérését akceptálva nem tudták bizonyítani. A cím 1 szám alatti 2 albetét
  4. novemberi értékénél az elsőfokú bíróság elfogadta az önálló albetétként való értékelést, nem állapított meg feltűnő értékaránytalanságot, pedig a szakértőknek itt is ugyanazt a módszert kellett volna előírni az értékelés alapjául mint a cím 3 szám alatt. Azaz meg kellett volna határozni a működő üzlethelyiség egészének értékét és abból visszaszámolni az albetétek által képviselt hányadot. A harmadlagos kereset tárgyában arra utaltak a felperesek, hogy azt a
  5. december 7-ei tárgyaláson tett pontosítással tartják fent változatlanul. Eszerint, ha a bíróság a feltűnő értékaránytalanságot nem tartja megállapíthatónak és ha az alperesek megszerzik az ingatlanok tulajdonjogát, az esetben a felperesek által elvégzett értéknövelő beruházásokkal el kell számolni, azt a felpereseknek ki kell fizetni. Fenntartották továbbra is negyedleges keresetüket. Kérték azon megállapítást, hogy az I. rendű alperes szerződésszegő magatartást tanúsított, közbenső ítéletbe foglalni és "az összegszerűségre vonatkozó rész elutasítását hatályon kívül helyezni.". Az I. rendű alperes a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.428/2019/
  6. számú és a Fővárosi Törvényszék 7.G.41.044/2011/468-II. számú végzésére fellebbezését az alábbi pontosítással tartotta fenn: a negyedleges kereset tárgyában a fellebbezése arra irányul, hogy az ítélet indokolásából az I. rendű alperesnek felrótt szerződésszegő magatartás megállapítására vonatkozó részt, mint iratellenest és megalapozatlant mellőzze a másodfokú bíróság; a harmadlagos kereset tárgyában a fellebbezés arra irányul, hogy a számadási kötelezettség mértékének meghatározásakor Dr. Márkus Gábor és Horváth György szakértők szakvéleményében megjelölt készültségi fok és forgalmi érték alapulvételével állapítsa meg a másodfokú bíróság, hogy a cím 3 szám alatti ingatlan vonatkozásában az opciós vételár nem feltűnően aránytalan, emiatt számadási kötelezettség nem áll fenn, vagy amennyiben a szakértők által megállapított 240.000.000 Ft-os forgalmi érték és a 204.000.000 Ft-os opciós vételár között a feltűnő értékaránytalanságot a bíróság megállapítaná, akkor a számadási kötelezettséget e kettő különbözetére állapítsa meg. Kérte továbbá, hogy a bíróság „a felperest” marasztalja az első- és másodfokú perköltségében, az I. rendű alperest képviselő ügyvéd munkadíját a 32/
  7. (VIII. 22.) IM rendelet
  8. §-a alapján kérte megállapítani azzal, hogy az ügyvédi iroda áfa körbe tartozik. A cím 3 szám alatti ingatlan forgalmi értékének meghatározása tárgyában az I. rendű alperes is érintett, a negyedleges kereset tárgyában hozott permegszüntető rendelkezések indokolása pedig iratellenes megállapítást tartalmaz, ezért terjesztett elő az I. rendű alperes fellebbezést az ítélet indokolása ellen. A cím 3 szám alatti ingatlan tárgyában tett minden olyan ítéleti megállapítás, amely az ingatlan 777.712.000 Ft-os értékére vonatkozik, megalapozatlan. Sérelmezte, hogy az elsőfokú ítélet e körben arra a felperesi magánszakértői véleményre támaszkodott, amely nem kívánt foglalkozni az ingatlan engedély nélkül, illetve építési engedély ellenében végzett beruházásának építésigazgatási kérdéseivel. Ugyanakkor az ügyben kirendelt ingatlan építész szakértő véleményét teljes mértékben figyelmen kívül hagyta. Mivel több szakértő is kirendelésre került az eljárás során, ezért az I. rendű alperes fellebbezésében összefoglalta a szakértők különböző megállapításait. Szulyovszky László szakértő arra az álláspontra helyezkedett, hogy az ingatlan olyan speciális együttes, amelynek használati célja és funkciója a következő ingatlan vásárlók számára is eleve adott. Az I. rendű alperes álláspontja szerint önmagában már ez szakértői kiindulópont erősen megkérdőjelezhető. Az ingatlan lakóház volt és jelenleg is ekként van nyilvántartva és ugyan a felperesek a funkcióváltáshoz szükséges átépítésekbe belekezdtek, de sem használatbavételi, sem fennmaradási engedélyt nem kaptak. Emiatt lényeges kérdéssé vált, hogy az ingatlan milyen műszaki állapotban van. Az elsőfokú bíróság felhívására a szakértő számba vette, hogy mik azok a hiányosságok, sok esetben súlyos szabálytalanságok, amelyek miatt az átépítés nem felel meg az építési szabályoknak. Ezt követően a szakértő mégis úgy érvelt, hogy a belsőépítészeti kialakítás jelentéstartalommal és hangulatteremtő erővel rendelkezik. A negatívumokat és pozitívumokat úgy egyesítette a szakértő, hogy az épület készültségi foka, műszaki állaga vonatkozásában 55 %-os értékcsökkenést határozott meg. Ezt követően egyetlen számítási módszerrel, piaci összehasonlító adatok felhasználásával az ingatlan értékét 772.890.715 Ft-ban határozta meg. Mindehhez hozzátartozik, hogy a szakvéleményhez felhasznált adatok jórészt 2006-osak voltak. A szakvélemény kiegészítése körében a szakértő
  9. augusztus 21-ei beadványában megerősítette, hogy nincs használatbavételi engedély, így még a véglegesnek tekinthető funkció sem ismert. Erre tekintettel a készültségi fokot 45-70 %-ban határozta meg. A perben kirendelt második igazságügyi szakértő dr. Márkus Gábor építész szakértő volt. A perben egyedül ő rendelkezett építész igazságügyi szakértői képesítéssel. Ő arra a következtetésre jutott, hogy a perbeli ingatlan tetőtere huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségnek számít, ugyanakkor a belmagasságra vonatkozó követelmények nem teljesülnek, ezért azt le kell bontani. Az épületben felvonót kell létesíteni, amelyhez födémáttöréseket kell végezni, ami építési engedély köteles statikai beavatkozásnak minősül. Az OTÉK előírásai szerint 60 darab személygépkocsi elhelyezéséről vagy megváltásáról kell gondoskodni, ami hozzávetőlegesen 120.000.000 Ft-ba kerül. Mindezek alapján a teljes épület készültségi fokát 15 %-ban határozta meg, sőt kitért arra is, hogy az épület a jelenlegi állapotában semmilyen funkcióra nem alkalmas. A perben kirendelt harmadik igazságügyi szakértő Horváth György ingatlanforgalmi szakértő. Ő az ingatlan forgalmi értékét 5 féle módszer alapján határozta meg. Tehát míg a Szulyovszky-féle szakvélemény eleve adottnak veszi az építmény speciális funkcióját, addig a Horváth-féle szakvélemény többféle funkció alapulvételével is ad értékelést és mindegyik közel azonos nagyságrendű forgalmi értéket határoz meg. Az I. rendű alperes sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság a felpereseket támogató magánszakértő szakvéleményét is elfogadta. Sokat elmondott N.S. magánszakértő által összeállított szakvéleményről, hogy az ügy egyik központi kérdése, az ingatlan műszaki készültségi foka vonatkozásában eleve úgy foglalt állást, hogy ezzel ő nem kíván foglalkozni. N.S. nem is rendelkezik építész igazságügyi szakértői kompetenciával ugyanúgy, mint Horváth György és Szulyovszky László sem. Építész szakértői kompetencia hiányában azonban az ügyben nem lehetett volna állást foglalni. Az elsőfokú bíróság a kirendelt építész szakvéleményét nem fogadta el fő megállapításai tekintetében, mert álláspontja szerint alapos aggályokat keltett azzal szemben N.S. magánszakértő véleménye és a felperesek fennmaradási engedély iránti kérelmét elutasító határozatok tartalma. Sem a tetőtér, sem az udvar beépítésének elbontására nem kötelezték korábban a hatósági eljárásokban a felpereseket. Elfogadta N.S. szakvéleményét a bontás szükségtelenségében és hogy a fennmaradási engedélyezési eljárásban a tervtanácsi vélemény megadása nem ütközhet akadályba. Ezért dr. Márkus Gábor által megállapított 15 %-os készültség helyett 70%-os készültségi fokot állapított meg. Ez a megállapítás azonban súlyosan jogszabálysértő az I. rendű alperes nézete szerint. A településrendezési és az építészeti- műszaki tervtanácsokról szóló 252/
  10. (XII.7.) Korm. rendelet
  11. §-a alapján állította dr. Márkus Gábor és Horváth György is, hogy világörökség ezen kiemelt helyszínén a tervtanács nem engedélyezne olyan terveket, amelyekben a legfelső, legszebb panorámával rendelkező egyébként jogsértően felhúzott emeleten huzamos emberi tartózkodásra nem alkalmas belmagasságú raktárhelyiséget hozzanak létre. Az elsőfokú bíróság súlyosan tévedett, amikor dr. Márkus Gábor építész szakkompetenciával rendelkező szakértő megállapításaival szemben N.S. szakvéleményét fogadta el. Ez a szakvélemény kizárólag a fél szakszerűen előadott saját álláspontjaként lett volna figyelembe vehető. Az I. rendű alperes kifogásolta továbbá a negyedleges kereset tárgyában tett, az indokolásban található megállapításokat is. A negyedleges kereset tárgyában a pert időelőttiség címén megszüntette az elsőfokú bíróság, ugyanakkor arra kitért, hogy az I. rendű alperes miért szegte meg a hitelszerződéseket. Az I. rendű felperes azonban maga írta le az eljárás során benyújtott
  12. október 12-ei likviditási tervében, hogy
  13. decemberében azzal az indokolással folyósítottak számára 50.000.000 Ft hitelt, hogy abból rendezze egyéb adósságait, visszapótolja a hitelszerződés óvadékait és hogy a felvett hitelt a korábbi hitelei pontos fizetésére fordítsa. Kifejezetten rosszhiszemű nyilatkozat az I. rendű felperes részéről minden fentiekkel ellenkező állítás. Mindezek alapján az ítélet a negyedleges kereset tárgyában is megalapozatlan. Az I. rendű alperes fellebbezéséhez 2.500.000 Ft illetéket rótt le. A III. és IV. rendű alperesek fellebbezésükben elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének indokolását kérték megváltoztatni úgy, hogy a keresetet a III. és IV. rendű alperesekkel szemben a bíróság teljes egészében utasítsa el. Arra hivatkoztak, hogy az elsőfokú bíróság a felperesek elsődleges és másodlagos keresetét elutasította, az indokolásban foglaltak alapján annak azonban részben helyt adott. A harmadlagos keresetet azért kérték elutasítani, mert az csak arra az esetre vonatkozott, ha az elsődleges és másodlagos kérelmeknek a bíróság nem adna helyt. A másodlagos fellebbezési kérelmüket vagylagosan terjesztették elő. Elsődlegesen annak megállapítását kérték, hogy az opciós jog gyakorlásának időpontjában a vételár egyik adásvételi szerződésben sem volt feltűnően aránytalan. A másodlagos fellebbezésük vagylagos kérelme pedig arra irányult, ha a másodfokú bíróság mégis megállapítaná a feltűnő értékaránytalanság fennállását, úgy a fizetendő vételárat mérsékelje, az eljárt műszaki szakértő véleményét vegye figyelembe, az 544.000.000 Ft-os értéket bruttó értéken értékelje, valamint alkalmazza a PK
  14. számú állásfoglalást is. A feltűnő értékaránytalanság megállapításának esetére a III. és IV. rendű alperesek elfogadják azt a jogkövetkezményt, hogy az érvénytelenségi okot kiküszöbölve a létrejött adásvételi szerződéseket a bíróság érvényessé nyilvánítsa. Kérték továbbá a másodlagos kereset tárgyában a per megszüntetését, amennyiben megállapítható, hogy konkrét kereseti kérelem hiányában fennáll a régi Pp.
  15. §
(1)bekezdés a) pontja szerinti megszüntetési ok. E körben arra hivatkoztak, hogy a felperesek a szakértői bizonyítás lezárását követően sem egészítették ki a feltűnő értékaránytalanság összegével a kereseti kérelmüket, a feltűnő értékaránytalanság körében előterjesztett kereset immanens része ugyanis magának a feltűnő értékaránytalan összegnek a megjelölése, így a kereseti kérelem nem minősül határozottnak. A harmadlagos fellebbezésükben sérelmezték, hogy bár a felperesek is a felperesi tartozás beszámításával kérték az alperes kötelezését és mind II., mind III. és IV. rendű alperesek az elszámolás körében a fennálló tartozás beszámítását kérték, erre az ítéletben nem került sor. Hivatkoztak a BH
  1. 11.
  2. szerinti jogesetre: a vételi jog gyakorlása esetén az elszámolásra az opciós vételár és a kölcsön címén fennálló tartozás összevetése alapján kerülhet sor. A fennálló hiteltartozás beszámításánál nem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy a felperesek a 2006-ban és 2008-ben nyújtott hitelt a mai napig nem fizették vissza, a hiteltartozást a felperesek annak kamataival kötelesek beszámítani. A tartozások kimutatására nem került sor, holott az elszámolás csak ezzel együtt történhet meg. Kiemelték, az elszámolás csak a tulajdonjog bejegyzését és a birtokbaadás megtörténtét követően esedékes. Sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság az ítélet rendelkező részében a III. és IV. rendű alpereseket terhelő számadási kötelezettség összegét a feltűnő értékaránytalanság jogkövetkezményeinek kiküszöböléseként megállapított alperesenkénti vételár összegével határozta meg, nem pedig a felperesek által e kérelem körében kért értéknövelő beruházások ellenértékeként igényelt legfeljebb 250.000.000 Ft összegben. Ezzel az ítélet túlterjeszkedett a kereseti kérelmen a régi Pp.
  3. §-ára figyelemmel. A számadási kötelezettség megállapítása körében kérték annak megvizsgálását, hogy a perbeli esetben fennállt-e olyan jogviszony, amely alapján az alperesek számadásra kötelesek a felperesekkel szemben, azaz fennállnak-e a Pp.
  4. §-ban foglalt feltételek. Ha nem, e körben is kérték a kereset elutasítását (BDT
  5. 3541, BDT
  6. 219). A III. és IV. rendű alperes kérte továbbá az ítélet kiegészítését az alkalmazott számszaki levezetésekkel, így különösen a III. és IV. rendű alperes számadási kötelezettségét megállapító összeg levezetésével, illetőleg az ítélet
  7. oldal
  8. bekezdésében található 544.000.000 Ft + áfa levezetésével a
  9. oldalon található összeg levezetését, az áfa alkalmazását előíró jogi hivatkozás beillesztését és a számszaki levezetésektől függően az esetleges számszaki hibák kijavítását. Mindkét fellebbező alperes illetékfeljegyzési jog engedélyezését kérte. A III. és IV. rendű alperesek fellebbezésüket elektronikusan benyújtott beadványukban kiegészítették. A fellebbezésük kiegészítésében kiemelték, hogy csak az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását kérik, hatályon kívül helyezését azonban nem, figyelemmel az eljárás rendkívül hosszú időtartamára, a pergazdaságossági szempontokra és a jogbiztonságra. Érdemben az alábbiakra hivatkoztak. A cím 3 számú épület tárgyában kikötött vételár nem volt feltűnő értékaránytalan. Az elsőfokú bíróság az érvénytelenségi okot kiküszöbölő 544.000.000 Ft + áfa vételár mellett nyilvánította érvényessé az adásvételi szerződéseket. A vételár meghatározása során azonban súlyos jogsértéseket követett el, így megsértette a régi Pp.
  10. §
(1)bekezdését, 182. §
(3)bekezdését és 206. §
(1)bekezdését. Rámutattak arra, hogy az ingatlan forgalmi értékének megállapítása során az alábbi főbb paramétereket vette figyelembe az elsőfokú bíróság: 1587 m² alapterület, 70%-os készültségi fok, az épület használhatóságához szükséges 235.000.000 Ft költség és a szükséges parkolóhelyek megváltása 120.000.000 Ft. Az épület panzió funkcióval meghatározott 100 %-os készültsége mellett a
  1. novemberi forgalmi érték 1.183.372.386 Ft. A fenti tényekből kiindulva az elsőfokú bíróság Horváth György ingatlanforgalmi szakértő véleményének
  2. verziója szerinti panzió funkcióval kalkulált maradványelvű értékelésével határozta meg az ingatlan forgalmi értékét azzal a súlyos hibával, hogy Márkus Gábor műszaki szakértő által meghatározott 15% készültségi fokot bírói mérlegeléssel korrigálta a felperesi magánszakértő szerinti 70%-os készültségi fokra. Ezzel jelentősen eltérítette az opciós vételárat a kirendelt szakértő által meghatározott 240.000.000 Ft-hoz képest 537.712.000 Ft-tal. A szakvéleményekből önkényesen ragadott ki egyes tényadatokat, így a területnagyságot jogellenesen nettó 1587 m²-nek tekintette. A szakvélemények egységes, koherens felhasználása helyett minden szakvéleményből az alperesekre legterhesebb elemek kerültek kiválasztásra. Az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a kötelezően alkalmazandó építéshatósági jogszabályokat. A beépíthetőségre vonatkozó előírásoktól eltérő mértékben határozta meg az értékelhető területnagyságot. Ezért azt 1258 m²-ben kérték megállapítani. Az elsőfokú bíróság megsértette az egységes értékelés követelményét, ugyanis a szakértői véleményt a maga egészében kell értékelni és a régi Pp.
  3. §
(1)bekezdésében foglaltak szerint meg kell indokolni, hogy miért jutott a szakértői véleményben foglaltaktól eltérő meggyőződésre. Ennek az elsőfokú bíróság nem tett eleget. Dr. Márkus Gábor szakvéleményét és az erre épülő Horváth György által adott ingatlanforgalmi szakvéleményt jogellenesen téves indokok alapján mellőzte. A magánszakértői vélemény a régi Pp. 177. §
(1)bekezdése szerint nem minősül bizonyítási eszköznek, legfeljebb a perszakértői vélemény aggályossá tételére, bizonyító erejének lerontására lehet alkalmas. Amennyiben az ellentmondások nem tisztázhatók, ebben a körben további bizonyítási eljárás lefolytatása lett volna szükséges, az elsőfokú bíróság nem fogadhatta volna el mérlegeléssel a fél megbízása alapján készült magánszakértői véleményben foglaltakat az ítélkezése alapjául. A III-IV. rendű alperesek hangsúlyozták, hogy az ingatlan építéshatósági helyzeténél nem lehet eltekinteni attól, hogy a forgalmi értéket csak a jogkövető magatartás mércéjével lehet meghatározni. Figyelemmel kell lenni a szabályzatról szóló 29/2004. (VI. 4.) rendelet módosításáról szóló 32/2008. (XII. 5.) önkormányzati rendeletre, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. §-ára, 33. §-ára, 42. §-ára, 44. §
(5)bekezdésére, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 48. §
(1)bekezdés a) és 48/A. §
(1)bekezdés a) pontjára, az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/
  1. (XI. 8.) Korm. rendelet
  2. §-ára. A 2,17 %-os többlet szintterületi-mutatóval számolt építményrészért, ami jelenleg az épület 40%-a, jogszerűen nem adható ellenszolgáltatás, hiszen az nem maradhat fenn, az ilyen szolgáltatást tartalmazó ügylet a Ptk. 6:
  3. §
(1)bekezdése szerint semmis. Mindezek alapján kérték az építéshatósági előírásoknak megfelelő bruttó 1479,5 m²-t alapul venni, és ennek nettó értékeként a szakvéleményben szereplő 1257,5 m²-ből kiindulni. A perben minden szakértő megállapította, hogy a felperesek engedély nélkül, illetve attól eltérően, a műszaki előírások csaknem teljes figyelmen kívül hagyásával végeztek átalakítást az ingatlanban, amire sem használatbavételi, sem fennmaradási engedélyt nem kaptak. A jelen perben ügydöntő jelentősége van a túlépítettség követelményeinek levonásának, a használhatósági állapot kialakításához szükséges költségek meghatározásának. A kirendelt szakértő által meghatározott 15%-os készültségi fokhoz képest a magánszakértői vélemény 70 %-os készültségi fokot állapított meg. Ennek során perdöntő jelentősége van, hogy a beépítettségi szabályok megsértéséből eredő túlépített rész elbontható-e, mivel ez határozza meg a készültségi fokot. Iratellenesen állapítja meg a magánszakértő, hogy a kialakított struktúrára a használatbavételi engedély kiadható. Ez a megállapítása mind Márkus Gábor, mind Horváth György visszabontási kötelezettséget megállapító szakvéleményével ellenkezik. Az építéshatósági eljárásban született közigazgatási határozatokban egyértelműen az szerepel, hogy az ingatlanra használatbavételi engedély nem adható. N.S. szakértő a
  1. sorszámú jegyzőkönyvbe foglalt tanúvallomásában úgy nyilatkozott, hogy nem tud válaszolni arra a kérdésre, hogy egy 269 m² alapterületű ingatlanhoz tartozó 5,5 szintterületi-mutató mellett 1472 m² hasznos alapterület tartozik-e. A csökkentés mértékénél jogalapot nem tudott megjelölni, de arra hivatkozott, hogy azt a 60 éves szakmai tapasztalata alapján határozta meg. A szakvélemény önmagával is ellentmondásban áll, hiszen a
  2. és
  3. oldalon valamennyi készültségi fokot 75-80 %-ra értékel, majd később minden egyéb indokolás nélkül 70 %-ról beszél. Értékeli a tető elkészítését, ugyanakkor később a tetőrészt az építéshatósági bizonytalanságok miatt mégsem veszi figyelembe. Nem tudott a szintterületi mutató kérdésében arra nyilatkozni, hogy mi a következménye a túllépésnek. Nem tudta továbbá megindokolni a készültségi fok általa megállapított arányát a vonatkozó jogszabályok alapján sem, hanem bevallottan gyakorlati tapasztalatai alapján hasraütésszerűen határozta azt meg. Mindezek alapján a szakvéleményét ki kellett volna zárni a bizonyítékok köréből. A Szulyovszky-féle szakvéleménnyel kapcsolatban hangsúlyozták az alperesek, hogy az általuk áttekintett periratban semmi nem utal arra, hogy a készültséget a szakértő 70 %-ban határozta meg. A szakvéleménye
  4. oldalán a műszaki állagra vonatkozó értékcsökkenés a befejezetlenség miatt 55%-ban került meghatározásra, amely alapján a készültségi fok a szakértő álláspontja szerint 45%os. Szulyovszky szakértő jelezte, a készültségi fokot a helyszíni szemlét időben két évvel megelőző időpontra nem tudja megállapítani dokumentáltság hiányában. A Fővárosi Törvényszék nem fogadta el Márkus Gábor szakértőnek a tetőtéri szint és az udvar beépítettségének elbontására és a 15%-os készültségi fokra vonatkozó véleményét. Az alperesek azonban utaltak arra, hogy a Polgármesteri Hivatal KI/5034/25/2012/VII. számú,
  5. december 15-én kelt határozatában elutasította a felperesek fennmaradási engedély iránti kérelmét a cím 3 szám alatti ingatlan tekintetében. A hatóság érdemben azért nem tudta elbírálni a fennmaradási kérelmet, mivel a szükséges építészeti és műszaki tervdokumentációk és azok jogszabályban előírt mellékletei nem álltak rendelkezésre. A Városnév Kormányhivatala másodfokú, BPD/002/002964/
  6. számú,
  7. március 19-én kelt határozatában ismét felhívta az érintettek figyelmét arra, hogy az engedély nélkül épített építményrészeket csak fennmaradási engedélyezési eljárás keretében megadott fennmaradási engedély alapján lehet használatba venni. A Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 10.K.31.618/2013/
  8. számú ítéletében a felperesek keresetét elutasította és egyetértett a másodfokú hatóság határozatával a fennmaradási kérelem elutasítása tárgyában. A bontás elrendelésére nem azért nem került sor, mert az építési hatóság mérlegelési jogkörében eljárva így határozott, hanem azért, mert az Étv.
  9. §-ban szereplő elévülési határidő letelte miatt már nem intézkedhetett a bontás elrendeléséről. Valamennyi hatóság azonban utalt arra, hogy az építményt használni csak fennmaradási engedélyezési eljárásban megadott fennmaradási és továbbépítési engedély alapján lehet. Az épület használhatóságához szükséges költségek tekintetében is sérelmezték az elsőfokú bíróság ítéletét. Rámutattak arra, hogy elsőfokú bíróság Márkus Gábor szakvéleményének
  10. oldalán meghatározott elszámolást egyoldalú mérlegeléssel megváltoztatta és a 15 %-os készültségi fokra irányadó 510.000 Ft levonás helyett 180.000 Ft-tal számol, a szorzandó területet pedig indokolás nélkül 1587 m²-ben jelöli meg. A parkolómegváltás 120.000.000 Ft-os összegét és annak szükségességét az alperesek nem vitatták. A szakvéleményekből történő egyoldalú szemezgetés azért sem indokolt, mert pl. Szulyovszky szakvéleményében, illetőleg személyes meghallgatása során a
  11. sorszámú jegyzőkönyv
  12. oldalán azt fejtette ki, hogy a hátralévő munkák értéke egységáron 600-800.000 Ft között tehető négyzetméterenként, inkább közelebb a 800.000 Ft-hoz. A tényállás megállapítása körében kirekeszti D.Cs. alperesi magánszakértő szakvéleményét, amely azt rögzíti, hogy az ingatlan jelen fizikai állapotában az engedélyezések nélkül a piacon forgalomképtelen. A támadott ítélet az épület 100 %-os készültségi fok melletti forgalmi értékét 1.183.372.386 Ft-ban határozza meg. A Horváth-féle szakvélemény ettől teljesen eltérő összegeket állapít meg. Az ingatlan forgalmi értéke kapcsán rámutattak arra is az alperesek, hogy az FHB lakásindex szerinti vételi jog gyakorlással érintett időszakban az ingatlanának 12 %-os csökkenést mutattak 2006-hoz képest. Az ingatlanforgalmi szakértők az ingatlan elhelyezkedésére vonatkozóan kiemelten értékelték a terület dunai hajózási korridor szerepét, azonban a szabályzatban a rakpart távlati átalakítására olyan előírás található, hogy a hajóállomás építményei elbontandóak. Kiemelték továbbá, hogy az épületnek jelenleg nincs funkciója, mivel eredeti funkcióját döntő részben megszüntették, az új funkciója pedig még nincs kialakítva. Mindezen jogellenes szubjektív korrekciókat követően alakulhatott ki az elsőfokú bíróság által megállapított 777.712.000 Ft vételár, amely még a felperesi magánszakértő által meghatározott 721.309.400 Ft vételárnál is 56.402.600 Ft-tal magasabb. Ezért az alperesek a cím 3 szám alatti épület forgalmi értékének meghatározása során kérték, hogy a másodfokú bíróság Horváth György szakvéleményét a jogellenes bírói korrekciók nélkül fogadja el. Ez pedig a hibahatáron belül megjelölt 240.000.000 Ft-os forgalmi érték. A III. és IV. rendű alperes kifejtette továbbá, hogy téves az elsőfokú bíróság ítélete a tekintetben is, hogy a vételi jognyilatkozat hatályosulásának időpontja
  13. december
  14. napja. Hivatkoztak a KGD
  16. számú jogesetre, mely szerint a földhivatali eljárásban a vételi jog gyakorlása esetén az egyoldalú nyilatkozat megtétele igazoltnak tekinthető, ha a szabályosan címzett iratot a posta - a kézbesítés kétszeri eredménytelen megkísérlését követően - nem kereste jelzéssel küldi vissza a feladónak. A vételi jog gyakorlásával összefüggésben a 109/
  17. (XII. 29.) FVM rendelet
  18. §
(4)bekezdésében előírt módon kell igazolni, hogy az egyoldalú jognyilatkozatot a jogosult a kötelezett felé megtette. Az alperesek hivatkoztak a bírósági gyakorlatra (BH
  1. 661., BH
  2. 172.), amely ugyanezen jogi álláspontot fejti ki. Nézetük szerint az elsőfokú bíróság az opciós szerződés rendelkezéseit tévesen értelmezte. Amennyiben az elsőfokú bíróság értelmezését fogadnánk el, a jognyilatkozat címzettjeként a kötelezett az alapvető szerződéses együttműködést megszegő magatartásával meg tudná akadályozni azt, hogy a szabályosan címzett, hozzá megérkező jognyilatkozat vele szemben hatályosuljon. Ezt támasztja alá a régi Ptk.
  3. §
(1)bekezdéséhez fűzött kommentár is. A "kézhezvétel" a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint nem jelent automatikusan tudomásszerzést, pusztán azt, hogy a címzetthez az írásbeli küldemény megérkezett. Erre utal az ÍH
  2. szám alatt megjelent jogeset is. Mindezek alapján az elsőfokú bíróság megalapozatlanul kötötte a jognyilatkozat közlését a felperesek tudomásszerzéséhez és jelölte meg a hatályosulás időpontját
  3. december
  4. napjában. Ugyanakkor a felperesek felróható magatartása (a küldemény át nem vétele) is jogi relevanciával bír. Mindezek alapján a vételi jognyilatkozat hatályosulásának időpontja helyesen
  5. november
  6. napja. A III-IV. rendű alperesek sérelmezték, hogy a felperesek harmadlagos kereseti kérelmét az elsőfokú bíróság bírói értelmezéssel állapította meg. A felperesek a számadási kötelezettség megállapítását csak az opciós vételárak és a hiteltartozásokból eredő követelések beszámítását követően megmaradó összegre kérték. Emellett 250.000.000 Ft megfizetésére kérték kötelezni az alpereseket. A számadási kötelezettség körében kérték, hogy a másodfokú bíróság vizsgálja meg, van-e helye számadási kötelezettség megállapításának a régi Pp.
  7. §-ában foglaltak szerint. A BDT
  9. számú jogeset szerint számadási (elszámolási) kötelezettség megállapítása iránt akkor terjeszthető elő keresetet, ha az egyik fél kötelezettsége - jogszabály vagy szerződés alapján - a másik fél vagyonának a kezelése. Sem a perbeli szerződéses jogviszony, sem jogszabály rendelkezése nem keletkeztetett vagyonkezelési kötelezettséget az alperesek terhére. Hivatkoztak továbbá az alperesek arra, hogy a felperesek is kérték a felperesi tartozások beszámítását, amelyet az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyott. Az elsőfokú bíróság az ítélet rendelkező részében a III. és IV. rendű alpereseket terhelő számadási kötelezettség összegét a feltűnő értékaránytalanság jogkövetkezményeinek kiküszöböléseként megállapított vételár összegében határozta meg, amely jóval meghaladta a felperesek által az értéknövelő beruházások ellenértékeként igényelt 250.000.000 Ft-ot. E körben az elsőfokú bíróság megsértette a régi Pp.
  10. §
(2)bekezdésében írt kérelemhez kötöttséget, és döntése a régi Pp.
  1. §-a alapján túl is terjedt a kereseten (BH
  2. 5.
  3. és a BH
  4. 5.
  5. számú eseti döntés). A fentieken túl a számadási kötelezettség összegszerűsége sem helyes. A BH.
  6. 11.
  7. számú eseti döntés szerint a vételi jog gyakorlása esetén az elszámolásra az opciós vételár és a kölcsön címén fennálló tartozás összevetése alapján kerülhet sor. A
  8. évben nyújtott kölcsön összegét a mai napig nem fizették vissza a felperesek, így az alperesek a teljesítés napjáig számított kamatokra is jogosultak. Az alperesek az ingatlant továbbra sem tudják hasznosítani, ebből eredően őket folyamatosan kár is éri. Ezen túlmenően vitatták azt is, hogy az opciós jog gyakorlásakor a számadási kötelezettséggel érintett ingatlanok vételárát áfával terhelten kellene meghatározni. Ez helytelen egyrészt azért, mert az opciós megállapodás szerinti eladó természetes személy, aki a jogügylet után általános forgalmi adó fizetési kötelezettséggel nem tartozik, másrészt a számadási kötelezettség meghatározásánál a szakvélemények eleve bruttó összeggel számoltak. Az alperesek fellebbezésük
  9. számú mellékleteként csatolták a kölcsönszerződésből eredő beszámítandó felperesi tartozások kimutatását. A felperesek fellebbezési ellenkérelmükben az I. rendű alperes fellebbezésére úgy nyilatkoztak, hogy az I. rendű alperes a régi Pp.
  10. §
(1)bekezdése alapján az első-, másod- és harmadlagos keresetek tárgyában fellebbezésre nem jogosult, ezen joga csak a negyedleges keresetre terjed ki. Amennyiben a banki hitelezési szabályzat szerinti fedezeti érték maximum 40 %-áig folyósítható a hitel, úgy indokolt, hogy a felperesek által is becsült ingatlanérték 750-800.000.000 Ft. A fellebbezés ezért indokolatlan, az I. rendű alperest másodfokú perköltség nem illeti meg. Az ítélet indokolása ellen benyújtott fellebbezés illetéke legfeljebb 8.000 Ft lehetett volna, ehelyett az I. rendű alperes 2.500.000 Ft-ot fizetett meg. A III. és IV. rendű alperesek fellebbezésére kifejtették, hogy
  1. novemberében az épületnek volt egy adott alapterülete, volt négy eredeti szintet is magába foglaló készültségi foka és kétségtelenül városnév egyik legdrágább telkén áll, ezeknek a tényeknek a figyelembevételével kellett meghatározni az értékét. A III-IV. rendű alperesek fellebbezésében van egy új elem, mégpedig az, hogy a felperesek egyik kereseti kérelme sem tartalmazott a kölcsönügyletből való elszámolásra szóló igényt. A felperesek sem a keresetlevél benyújtásakor, sem jelenleg nincsenek abban a helyzetben, hogy a kölcsönügyleteken alapuló elszámolás helyességének megállapítását kérjék. A mai napig nem tudják, hogy a kölcsönszerződéseikből eredő követelések kinél vannak, kik jogosultak azt érvényesíteni. A harmadlagos kereseti követelésük csak az alperesi tulajdonszerzések esetére bejelentett és csak a hitelből finanszírozott - az opciós vételárban nem szereplő - értéknövelő beruházásaik elszámolásra és kiadásra irányul összesen 250.000.000 Ft értékben, amely kérelem semmiképpen sem értelmezhető az alapkölcsön ügyletből eredő elszámolási igényként. A perbeli bizonyítás is kizárólag arra terjed ki, hogy az eredeti jogosultól ki és milyen úton szerezte meg az opciós jog gyakorlásának a lehetőségét. Az I. rendű alperes észrevételeiben rámutatott arra, hogy a felperesek fellebbezési ellenkérelme nem cáfolja azt, hogy az elsőfokú bíróság kirívóan okszerűtlenül járt el a cím 3 számú ingatlan forgalmi értékének meghatározása során. Nem cáfolja azt sem, hogy rosszhiszeműen állították az eljárás során a felperesek, hogy csak a hitelfelvételt követően szembesültek azzal, hogy a kölcsönt nem használhatják fel szabadon. Felhívták a figyelmet arra, hogy maga az I. rendű felperes rendelkezett arról, hogy a felvett hitel milyen bankszámlára kerüljön kifizetésre, a
  2. november 3-ai "kereset megerősítés" elnevezésű iratához maga csatolta azt a likviditási tervet, mely szerint a felek közös egyeztetésének és megállapodásának eredménye volt a 2008-as 50.000.000 Ft-os hitelfelvétel és felhasználásának meghatározása. Az I. rendű alperes kiemelte, 2008-ban megoldást próbált találni az ügylet azonnali felmondása helyett a helyzet konszolidálására, együttműködési kötelezettségének eleget tett, a szerződést nem szegte meg. Mindaddig, amíg az elszámolás a II-IV. rendű alperes és a felperesek között nem történik meg, a felpereseket kár nem éri, ezért az elsőfokú bíróság permegszüntető végzése megalapozott volt. Közbenső ítélet hozatalának viszont nincs helye, mert az I. rendű alperes a kölcsönszerződést nem szegte meg, a negyedleges keresetet a bíróság érdemben nem is vizsgálhatta. A III. és IV. rendű alperesek fellebbezési ellenkérelmünkben kiemelték, hogy az ő fellebbezésük is csak az elsőfokú ítélet megváltoztatására irányul. Álláspontjuk szerint az elsőfokú ítélet nem tekinthető sem részítéletnek, sem közbenső ítéletnek. A felperesek elsődleges fellebbezési kérelme tárgyában az alábbiakat adták elő. Az alperesek minden tekintetben az opciós szerződésben foglaltak szerint jártak el, e körben mindenben egyetértettek a hatályon kívül helyezett 5.G.40.074/2010/
  3. számú részítélet 12-
  4. oldalán rögzített indokolással az opciós jog gyakorlására nézve. Az opciós szerződés 5.,
  5. és
  6. pontja alapján a kézhezvétel csak annyiban releváns, hogy azt követően kerülhet sor a tulajdonjog ingatlannyilvántartási bejegyzésére. A felperesek a másodfokú eljárásban kísérletet tesznek elsődleges keresetük átértelmezésére, mely törekvés ellentétes a régi Pp.
  7. §
(1)bekezdésében foglaltakkal. Vitatták a felperesek jogi érvelését az opciós vételár tekintetében is. Az opciós szerződés
  1. és
  2. pontja alapján a vételi jog gyakorlása különválik az ármeghatározási eljárástól. Az elsőfokú bíróság helyesen utalt arra, hogy az opciós szerződések tartalmazták az opciós vételárat, ezért azt az opciós jog gyakorlásakor nem kellett külön feltüntetni. Nem értettek egyet a felperesek azon jogállításával sem, hogy a vételi jog gyakorlásáról szóló jognyilatkozat tartalma nem felel meg a jogszabályi rendelkezésnek. A BH
  4. eseti döntés szerint vételi jogát akkor is jogszerűen gyakorolja a fél, ha az általa küldött nyilatkozat tartalma alapján az állapítható meg, hogy a vételi joggal terhelt ingatlan tulajdonjogát meg kívánja szerezni. A felperesek alaptalanul hivatkoztak a XXV. számú Polgári Elvi döntésére is. Ebből egyértelműen következik, hogy a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatnak nem érvényességi feltétel a vételár külön megjelölése. Ugyanakkor kiemelték, hogy az alperesek a vételárat vitató jognyilatkozatukat visszavonták. Álláspontjuk szerint az opciós megállapodás
  5. pontjában foglalt tulajdonjog bejegyzési engedélyek a kijelölt vevőkre is érvényesek, figyelemmel a megállapodás
  6. pontjára. Utaltak e körben a BH
  8. számú eseti döntésre, mely szerint a gazdálkodó szervezet jogosult az őt megillető vételi jog gyakorlására más személyt kijelölni. A vételi jog gyakorlásáról szóló jognyilatkozat hatályosulásához a régi Ptk.
  9. §-a, az Inytv. Vhr.
  10. §
(4)bekezdése, a felek opciós szerződésének helyes értelmezése, valamint a bírói gyakorlat alapján a vételi jognyilatkozat megtétele igazolt. A felperesek nem tettek eleget a régi Ptk. 4. §
(4)bekezdése szerinti kötelezettségüknek. A felperesek másodlagos fellebbezési kérelemére úgy nyilatkoztak, hogy kérik a fellebbezés elutasítását a saját fellebbezésükben foglalt részletes indokok alapján. Nem kétséges, hogy az elsőfokú bíróságnak a régi Ptk. 237. §
(2)bekezdése alapján joga van a felperesek által megjelölttől eltérő módon kiküszöbölni az érvénytelenséget. E körben irányadó a PK
  1. számú állásfoglalás. A felperesek perbeli nyilatkozataival ellentétben a II-IV. rendű alperesek már az 5.G.40.074/2010/
  2. számú tárgyalási jegyzőkönyv
  3. és
  4. oldalán is tettek beszámítási jognyilatkozatot. A III-IV. rendű alperes fenntartotta fellebbezését az opciós vételár összegének megállapítása tárgyában. Emellett utaltak arra, hogy megalapozatlan a felperesek azon állítása, hogy az opciós megállapodásoknak a lex commissoria tilalmának megkerülésére irányuló jogsértő tartalmat tulajdonítottak (pl. BDT
  5. 3951.). A felperesek harmadlagos fellebbezési kérelmére úgy nyilatkoztak, hogy a perben a felperesek nem igazoltak értéknövelő beruházásokat és ezért azok értéke sem kerülhetett elkülönítetten meghatározásra. Az elsőfokú bíróság ezeket a beruházásokat azonban az ítéletéből kitűnően az ingatlan forgalmi értékének megállapítása körében értékelte. Utalt arra, hogy a felperesek a
  6. sorszámú jegyzőkönyvben, a
  7. november 3-án benyújtott beadványukban, valamint a
  8. december 7-én tartott tárgyaláson előterjesztett keresetváltoztatásukban is másképp jelölték meg a harmadlagos keresetet. A tárgyalás berekesztése előtt úgy nyilatkoztak, hogy a harmadlagos keresetük az értéknövelő beruházások megtérítésére vonatkozik. Az elsőfokú bíróság az alperesek pergátló kifogását az elszámolási kötelezettség meg nem nyílása, időelőttisége tekintetében alaposnak találta, a marasztalási keresetet elutasította, amivel az alperesek egyetértenek. A negyedleges fellebbezési kérelem tárgyában a III-IV. rendű alperesek nem érintettek, így arra nem nyilatkoztak. Pusztán azt emelték ki, hogy a negyedleges kérelem nem került bizonyításra, ezért az ítélet indokolása e körben ellentétes a periratokkal. Az I. rendű alperes fellebbezésében foglaltakkal mindenben egyetértettek. Az elsőfokú bíróság a III. és IV. rendű alperesek ítélet kiegészítése iránti kérelmét
  9. sorszám alatti végzésével érdemi vizsgálat nélkül utasította el, a felperesek ítélet kiegészítése iránti kérelmét pedig
  10. sorszámú végzésével utasította el. A felperesek fellebbezése alaptalan, az I., valamint a III. és IV. rendű alperesek fellebbezése alapos. Az elsőfokú bíróság a tényállást nagyrészt helyesen állapította meg, az érdemi döntésével azonban a másodfokú bíróság csak részben értett egyet. A tényállás megállapítása körében az elsőfokú bíróság iratellenesen rögzítette, hogy a II. rendű alperes a hrsz 3 helyrajzi számú ingatlan tárgyában a vételárat vitató nyilatkozatát nem vonta vissza. A II. rendű alperes ugyanis a
  11. sorszám alatti beadványában úgy nyilatkozott, hogy a perbeli ingatlanok között nem szerepel olyan ingatlan, amelynek vételárát a II. rendű alperes vitatja, az ezzel ellentétes nyilatkozatait visszavonta. Az elsőfokú bíróság ítélete nem tartalmazza, hogy a III. és IV. rendű alperesek az elsőfokú tárgyalás berekesztése előtt beszámítási jognyilatkozatot tettek, az opciós vételárba kérték beszámítani a hitelszerződésből eredő követelés általuk kifizetett ellenértéket, 340.000.000 Ft-ot vagy a bank által kimutatott követelés ellenértékét. Az elsőfokú bíróság helytelenül rögzítette ítéletében a keresetet is. A felperes a
  12. sorszámú jegyzőkönyv szerint úgy nyilatkozott, hogy a cím 2 szám alatti ingatlanra a VI. rendű alperessel szemben tűrésre kötelezés iránti keresete nincs. Ezért mind az elsődleges, mind a másodlagos kereset esetén nem volt a VI. rendű alperessel szemben tűrésre kötelezésre irányuló kérelem. Az elsőfokú bíróság ugyan a régi Pp.
  13. §-a alapján eljárási szabályt sértett ezen kereset elbírálásával is, ez azonban nem adott alapot a régi Pp.
  14. §
(2)bekezdése szerinti hatályon kívül helyezésre, mert ezt a keresetet az elsőfokú bíróság elutasította, az eljárási szabálysértést pedig sem a felperesek, sem a VI. rendű alperes nem sérelmezte. A harmadlagos kereset tárgyában a felperesek a
  1. sorszámú jegyzőkönyvben úgy nyilatkoztak, hogy az nem a feltűnő értékaránytalanság miatti értékkülönbözet, hanem az értéknövelő beruházások ellenértékének megfizetésére irányul. A felperesek fellebbezésükben is úgy nyilatkoztak, hogy a harmadlagos kereset az opciós vételárak megfizetése mellett az értéknövelő beruházások ellenértékének megfizetésére irányult. A másodfokú tárgyaláson a felperesek szintén arra hivatkoztak, hogy a harmadlagos keresetüket a
  2. sorszámú jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatuk szerint tartják fenn, tehát a II-IV. rendű alpereseket az értéknövelő beruházásaik által előidézett értéknövekmény megtérítésére kérik kötelezni 250.000.000 Ft erejéig. Számadási kötelezettség iránt fenntartott keresetük nem volt, csak az opciós vételárak megfizetésére kérték kötelezni a II., III. és IV. rendű alpereseket. A 250.000.000 Ft megfizetésére irányuló pénzkövetelésüket jogalap nélküli gazdagodás jogcímén tartották fenn. Azt az eljárási szabálysértést, hogy az elsőfokú bíróság mintegy bírói mérlegeléssel a harmadlagos kereset körében túlterjeszkedett a felperesek keresetén és olyan számadási keresetet bírált el, amelyre vonatkozó igényt a felperesek már nem tartottak fenn, sérelmezték fellebbezésükben a felperesek és a III-IV. rendű alperes is. A másodfokú bíróság úgy foglalt állást, hogy az elsőfokú bíróság a régi Pp.
  3. §a alapján túlterjeszkedett a -
  4. sorszámú jegyzőkönyv szerint módosított - kereseti kérelmen, ezzel a régi Pp.
  5. §
(2)bekezdése alapján eljárási szabálysértést követett el, de ez orvosolható volt oly módon, hogy a másodfokú bíróság mellőzte az ítélet rendelkező részéből a II., III. és IV. rendű alperesek számadási kötelezettségének megállapítását. A másodfokú bíróság kiemeli, hogy a felperesek összetett feltételes tárgyi és személyi keresethalmazatot terjesztettek elő, azt az az eljárás során többször módosították, eltérő tényalapi előadásokat tettek az egyes keresetek tárgyában, ezért a másodfokú bíróság a régi Pp. 95. §
(2)bekezdése alapján felhívta őket, hogy egyértelműen nyilatkozzanak a fenntartott kereseteik tárgyában. Nem volt egyértelmű az elsődleges és másodlagos kereset körében az sem, hogy a "széljegy törlésére" irányuló kereset marasztalási vagy megállapítási keresetként értékelhető, illetőleg a harmadlagos kereset sem volt egyértelmű a 445. sorszámú jegyzőkönyvbe foglalt felperesi nyilatkozat miatt. Ezeket a hiányosságokat már az elsőfokú bíróságnak tisztáznia kellett volna a régi Pp. 95. §
(2)bekezdése alapján. Ennek hiányában ezt az eljárást a másodfokú bíróság folytatta le, amelynek eredményeképpen a felperesek a keresetüket a másodfokú tárgyaláson pontosították. Ezen túlmenően az első és másodlagos kereset tárgyában tett azon felperesi nyilatkozat, hogy nem a „széljegy törlését” kérik marasztalásként, hanem megállapítási keresetet terjesztenek elő, nem minősül keresetváltoztatásnak a régi Pp. 146. §
(5)bekezdés
  1. d)pontja szerint. A másodfokú eljárásban a régi Pp. 157. §
  2. a)pontja alapján a per megszüntetésének a kereset hiányosságai miatt már nem volt helye. A régi Pp. 157. §
  3. a)pontja alapján a pert megszüntetni akkor lehet, ha a keresetlevelet már a Pp. 130. §
(1)bekezdés a)-h) pontjai alapján idézés kibocsátása nélkül el kellett volna utasítani. Az alperesek által hivatkozott, a régi Pp. 130. §
(1)bekezdés
  1. i)és
  2. j)pontja szerinti okból azonban a perindítás hatályainak beálltát követően a keresetlevelet idézés kibocsátása nélkül nem lehet elutasítani és a pert sem lehet megszüntetni. A III. és IV. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a feltűnő értékaránytalanság tárgyában előterjesztett másodlagos keresetnél a felperesek nem terjesztettek elő a régi Pp. 121. §
(1)bekezdés c) pontjában foglaltaknak megfelelő keresetet, nem jelölték meg a feltűnően értékaránytalan részt. A másodfokú bíróság azonban kiemeli, hogy a felperesek
  1. sorszámú keresetmódosításukban megjelölték, hogy a fedezeti ingatlanok piaci értéke becsléseik szerint 800.000.000 Ft, ehhez képest az opciós vételár összege csak 310.000.000 Ft. Erre tekintettel meghatározták a két érték közötti azon értékkülönbözetet, ami feltűnően értékaránytalannak minősül. A
  2. sorszámú jegyzőkönyv tartalma szerint pedig úgy nyilatkoztak, hogy az ingatlanok értéke 1.000.000.000 Ft. Erre tekintettel az opciós szerződésekben kikötött vételár és a felperesek által megjelölt 1.000.000.000 Ft összeg különbözete az, amelyekre a felperesek állították a feltűnő értékaránytalanságot. Nem kellett az elsőfokú bíróság ítéletét a régi Pp.
  3. §
(2)bekezdése alapján hatályon kívül helyezni a régi Pp. 177. §
(1)bekezdése, 182. §
(3)bekezdése és 206. §
(1)bekezdése megsértése okán sem. A III. és IV. rendű alperesek fellebbezése annyiban helytálló volt, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítékokat a régi Pp. 206. §
(1)bekezdése alapján okszerűtlenül mérlegelte, ezt azonban az elsőfokú bíróság ítéletének részbeni megváltoztatásával orvosolta a másodfokú bíróság. A régi Pp. 252. §
(2)bekezdése szerinti eljárási szabálysértést követett el az elsőfokú bíróság, amikor a negyedleges kereset tárgyában érdemi megállapításokat tett, holott e körben a pert megszüntette időelőttiség címén. Ezt az eljárási szabálysértést a másodfokú bíróság úgy orvosolta, hogy mellőzte az elsőfokú ítélet indokolásának erre vonatkozó megállapításait. A fent kifejtettekre tekintettel az elsőfokú bíróság nem követett el olyan lényeges eljárási szabálysértést, amely miatt az ítéletét a régi Pp. 252. §
(2)bekezdése alapján hatályon kívül kellett volna helyezni, ezért a másodfokú bíróság érdemben vizsgálta a fellebbezéseket. Az elsődleges kereset elutasítására vonatkozó felperesi fellebbezés alaptalan. A felperesek arra hivatkoztak, hogy érvényes opciós vételár hiányában érvénytelen az adásvételi szerződés, figyelemmel a XXV. számú PED 1. pontjában foglaltakra és a régi Ptk. 200. §
(1)és
(2), 217. §
(1)és 234. §
(1), valamint a 365. §
(3)bekezdésére. Az elsőfokú bíróság azonban helyesen mutatott rá arra, hogy az opciós megállapodások
  1. pontja egyértelműen tartalmazta az opciós vételárat. A II., III. és IV. rendű alperesek ugyan először vitatták az opciós vételárat, ezt a nyilatkozatukat azonban valamennyi ingatlan tekintetében utóbb visszavonták, így az opciós szerződések
  2. pontja szerinti ármeghatározásra nem került sor, ennek a per szempontjából nincs relevanciája. A másodfokú bíróság egyetért az elsőfokú bíróság ítéletében kifejtettekkel, miszerint az Inytv.
  3. §
(1)bekezdése szerinti törlési keresettel az ingatlan-nyilvántartási jogerős bejegyzés törlését lehet kérni. Az elsődleges törlési keresetek ez okból is megalapozatlanok. A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy az Inytv. 48. §
(2)bekezdése értelmében a bejegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, a széljegy törlésére csak a tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után van lehetőség az Inytv. 48. §
(3)bekezdése alapján. A felperesek fellebbezésükben kiemelték, hogy ők kifejezetten arra terjesztettek elő keresetet, hogy
  1. november 25-én nem hatályosult az alperesek vételi jognyilatkozata és az ingatlanok tulajdonjogát nem szerezték meg. Bár az elsőfokú bíróság ezt tényként megállapította, mégsem ennek megfelelő határozatot hozott. A másodfokú bíróság azonban rámutat arra - különös tekintettel a felperesek másodfokú tárgyaláson pontosított keresete alapján -, hogy olyan tartalmú kereseti kérelmük nem volt, hogy a bíróság azt állapítsa meg, hogy a II-IV. rendű alperesek opciós jog gyakorlásáról szóló jognyilatkozata
  2. november 25-én nem hatályosult, erre csak a törlési keresetük tényalapja körében hivatkoztak. A felperesek fellebbezésükben összekeverik a határozott kereseti kérelmet [régi Pp.
  3. §
(1)bekezdés e) pontja] az érvényesíteni kívánt jog alapjául szolgáló tényekkel [régi Pp. 121. §
(1)bekezdés c) pontja]. Ez utóbbi ugyanis nem minősül kereseti kérelemnek, így arról az elsőfokú bíróságnak döntenie nem kell, azt, mint a kereset eldöntése szempontjából releváns jogi tényt értékelheti csak. A felperesek fellebbezésére tekintettel a másodfokú bíróság kiemeli továbbá, hogy az opciós megállapodások
  1. pontja szerint a felperesek hozzájárultak ahhoz, hogy az I. rendű alperes maga helyett más gazdálkodó szervezetet jelöljön ki a vételi jog gyakorlására, mint ahogy arra az elsőfokú bíróság is helyesen utalt. A kijelölésről szóló jognyilatkozat hatályosulásához nem volt szükség ahhoz, hogy arról a felperesek tudomást szerezzenek. Megállapítható volt továbbá, hogy a II-IV. rendű alperesek a vételi joguk gyakorlására vonatkozó nyilatkozataikat szabályosan megkísérelték kézbesíteni, e postai küldeményeket azonban a felperesek nem vették át, a tértivevények „nem kereste" jelzéssel érkeztek vissza. Az iratok átvételét azt követően sem kísérelték meg, hogy a posta közölte velük
  2. december
  3. napján, a postai küldemények egy részét már a feladónak visszaküldték. A felperesek arra hivatkoztak, hogy "semmilyen jogszabályhely nem kötelez a küldemény átvételére", "hogyha akarom a küldeményt, átveszem, ha akarom, nem", "ezen túl pedig a bank tudta, hogy B. úr nem nagyon vesz át iratot" (
  4. sorszámú jegyzőkönyv
  5. oldal
  6. bekezdése). A felperesek a régi Ptk.
  7. §
(4)bekezdésére tekintettel arra nem alapíthatnak jogot, hogy a vételi jog gyakorlásáról szóló jognyilatkozatokat tartalmazó postai küldeményeket saját hibájukból kifolyólag nem vették át. Mivel a postai küldeményeken
  1. december
  2. napja került feltüntetésre visszaküldési időpontként, így a másodfokú bíróság is úgy értékelte, hogy a vételi jognyilatkozatok ekkor hatályosultak. Az időpontot tehát az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában foglaltakkal egyezően,
  3. december 10-ben állapította meg a másodfokú bíróság is, de nem azon oknál fogva, hogy a felperesek a vételárat vitató alperesi nyilatkozatokat ekkor vették át, hanem azon az alapon, hogy a november 25-én postára adott vételi jognyilatkozatok Ptk.
  4. §
(1)bekezdése értelmében a másik félhez ekkor már biztosan megérkeztek, de annak átvétele illetve az azokról való tudomásszerzés a felperesek felróható magatartása miatt maradt el. A másodfokú bíróság ugyanakkor rámutat arra is, hogy már a keresetlevél benyújtásakor,
  1. december 28-án a felperesek tudomással bírtak a vételi jog gyakorlásáról, az eljárás során valamennyi vételi jognyilatkozat csatolásra is került. Kiemeli továbbá a másodfokú bíróság: az opciós jog gyakorlásának jogellenessége és az opciós jognyilatkozat hatályosulása két egymástól független jogintézmény, az opciós jog gyakorlásának jogellenessége körében nincs jelentősége annak, hogy az opciós jogot gyakorló jognyilatkozat mikor hatályosult, annak az adásvételi szerződés létrejöttének időpontjára van kihatása. A felperesek sérelmezték, hogy a R. Kft. kijelölése során kimaradt az I.rendű felperes címeszám alatti ingatlanban lévő hrsz 2 alatti ingatlan kijelölése, ami önmagában is azt eredményezi, hogy a II. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásból töröljék. A másodfokú bíróság utal arra, hogy a kijelölő nyilatkozatban valóban csak a hrsz 1 lett külön feltüntetve, azonban az -nyilvánvaló elírás miatt - kétszer, ugyanakkor feltüntetésre került a „cím 1 szám alatti ingatlan”, ami alapján egyértelműen beazonosítható az érintett ingatlanok köre. Figyelembe vette a másodfokú bíróság azt a tényt is, hogy ezek az albetétek már az opciós szerződés megkötésekor sem léteztek a valóságban önálló albetétként, azok a C.C. részét képezték. Az I. rendű alperes a perben részt vett és soha nem vitatta, hogy a hrsz 2 alatti ingatlanra is megtörtént a kijelölés. Az I. rendű alperes fellebbezése 1.
  2. pontja alatt külön megerősítette, hogy a vételi jog gyakorlására kijelölte a jelen per II., III. és IV. rendű alpereseit, akik ez alapján gyakorolták vételi jogukat. A fentiek szerint kiegészített és módosított indokolással az elsőfokú bíróság a felperesek elsődleges keresetét megalapozottan utasította el. Nem volt alapos a felperesek fellebbezése a másodlagos kereset tárgyában sem. Az elsőfokú bíróság - mint ahogy arra helyesen hivatkozott is - nem volt kötve a fél által kért jogkövetkezményekhez, az 1/
  3. (VI. 28.) PK vélemény
  4. pontja alapján az érvénytelenség más jogkövetkezményét is alkalmazhatta. E körben a kereseti kérelemtől eltérhetett, csak arra kellett figyelemmel lennie, hogy olyan jogkövetkezményt ne alkalmazzon, amellyel szemben valamennyi fél tiltakozik. A vételár feltűnő értékaránytalansága az adásvételi szerződés megkötésének időpontjára vetítetten vizsgálható, ami jelen esetben
  5. december
  6. napja. Ekkor hatályosult a vételi jognyilatkozat, ekkor jött létre az adásvételi szerződés. A cím 1 és cím 2 szám alatti ingatlanok feltűnő értékaránytalansága tárgyában a másodfokú bíróság mindenben egyetért az elsőfokú bíróság által kifejtettekkel, azt megismételni nem kívánja. A felperesek fellebbezésére tekintettel az alábbiakat emeli ki. Az, hogy
  7. áprilisában a bank értékbecslője milyen forgalmi értéket állapított meg, a
  8. novemberi, illetőleg decemberi értékre nem lehet döntő befolyással. Az elsőfokú bíróság külön felhívta a felpereseket annak a ténynek a bizonyítására, hogy az adásvételi szerződésekben kikötött vételár feltűnően értékaránytalan volt (437-III. sorszámú végzésében). Arról is tájékoztatta a felpereseket, hogy N.S. szakvéleménye a perben kizárólag a felperes nyilatkozataként vehető figyelembe. A fentiekre tekintettel tehát a felperesek nem tudták bizonyítani a Pp.
  9. §
(1)bekezdésében írt kötelezettségük ellenére a kikötött vételár feltűnő értékaránytalanságát. Az a semmivel nem bizonyított tényelőadásuk, hogy
  1. december elején volt egy 300.000.000 Ft-os készpénzes vevőjük, bizonyítékként nem vehető figyelembe. A cím 3 szám alatti ingatlan tárgyában a III. és IV. rendű alperes, illetőleg az I. rendű alperes fellebbezése megalapozott volt. Ennek az ingatlannak a megállapított forgalmi értékét a felperesek nem vitatták. Az I. rendű alperes fellebbezésében az indokolásban megállapított vételár, illetőleg vételárrész (544.000.000 Ft + áfa, valamint az 516.398.400 Ft + áfa) tekintetében támadta az ítélet indokolását. Tekintve, hogy a teljes másodlagos keresetet is megalapozatlannak ítélte a másodfokú bíróság, az I. rendű alperesnek az indokolás ezen részére vonatkozó fellebbezését is e körben vette figyelembe. A másodfokú bíróság a cím 3 szám alatti ingatlan esetén nem osztotta az elsőfokú bíróság azon megállapítását, mely szerint a kikötött vételár feltűnően aránytalan volt. Elöljáróban rámutat arra, az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában foglalt vételár annak ellenére tartalmazott még áfát is, hogy a szakértő a vételárat eleve bruttó összegben állapította meg. Ezen kívül az elsőfokú bíróság ítéletének számszaki levezetése sem egyértelmű: míg a
  2. oldalon a feltűnő értékaránytalanságot 544.000.000 Ft + áfa vételár mellett tartja kiküszöbölhetőnek, addig a
  3. oldal utolsó bekezdésében 516.398.400 Ft + áfa összeget állapít meg. Azon túl, hogy ez a két összeg nem egyezik meg, az ítélet rendelkező részében megjelölt számadásnál a III. és a IV. rendű alperesek esetén megjelölt számadási kötelezettség összege egyik előbb említett összeggel sem egyezik meg. A különböző szakvéleményekben foglalt forgalmi értékek közötti eltérés alapvetően abból adódott, hogy a felperesek engedélytől eltérően, a műszaki előírások csaknem teljes figyelmen kívül hagyásával végeztek az ingatlanban átalakítást, amire sem használatbavételi, sem fennmaradási engedélyt nem kaptak. Ahogyan arra már Szulyovszky László szakértő is rámutatott (
  4. sorszám alatti szakvélemény), az ingatlan jelenlegi kialakításának nincs közvetlen kiviteli tervelőzménye. Miután nincs kiviteli terv, nincs mihez viszonyítani sem a készültségi fokot. Viszonyítási alap hiányában gyakorlatilag lehetetlen pontosan meghatározni, hogy valójában milyen készültségi fokon áll a létesítmény. Mindezek alapján a szakértő is 45-70 % közzé tette a készültségi fokot, ami önmagában is az értékelés rendkívüli bizonytalanságára utal. Ezt a bizonytalanságot tükrözi az is, hogy a perben kirendelt dr. Márkus Gábor szakértő 15 %-os készültségi fokról, míg a felperes által felkért N.S. magánszakértő 70 %-os készültségi fokról beszél. A perbeli épület esetében dr. Márkus Gábor szakértő véleménye szerint ellenőrző méréseket kell végezni, ez az ellenőrzés komplex statikai feladat, amelyet statikus tervezővel kell elvégeztetni. A szükséges parkolóhelyek megváltása körében is úgy nyilatkozott, hogy csak szakértői becsléssel tud véleményt adni az elhelyezendő személygépkocsik számáról, mivel ez is olyan tervezői kérdés, amely pontosan az építési engedélyezési tervdokumentáció ismeretében határozható csak meg. Az épületre jelenlegi állapota szerint fennmaradási és továbbépítési engedély iránti kérelmet kell benyújtani az építési hatósághoz. Ehhez homlokzati terveket kell készíttetni, metszeteket csatolni, műszaki leírást adni. A szabálytalanul megépített vagy befejezetlen építmény esetén a jelenlegi állapotot és a szándékolt továbbépített állapotot külön-külön kell ábrázolni. Mindezek alapján lehetne egyértelmű és pontos szakvéleményt adni arra nézve, hogy tulajdonképpen milyen fokú a készültség, a hátralévő munkák értéke. Dr. Márkus Gábor mutatott rá arra (
  5. sorszám) is, hogy az iratanyagban fellelhető tervek közül egyetlen egy sem ábrázolta a valós állapotot, sőt olyan mértékű eltérések tapasztalhatóak, hogy azokat kiinduló adat

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.