A határozat elvi tartalma: Az ingatlan rendeltetésére vonatkozó, a tulajdoni lap I. részén szereplő adat tekintetében az ingatlannyilvántartás nem közhiteles. A bejegyzéssel ellentétben műszaki és jogi jellemzői miatt lakásnak nem tekinthető ingatlant a tényleges helyzetnek megfelelően kell minősíteni. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete A határozat száma: Pfv.I.20.165/2019/
- A tanács tagjai: . Harter Mária a tanács elnöke . Varga Edit előadó bíró . Mocsár Attila Zsolt bíró A felperes: felperes neve (felperes címe) A felperes képviselője: . Tarczay Áron ügyvéd (ügyvéd címe) Az alperes: alperes neve (alperes címe) Az alperes képviselője: Ügyvédi Iroda (ügyvédi iroda címe; ügyintéző: dr. Simon Éva ügyvéd) A per tárgya: közgyűlési határozat érvénytelensége A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: a felperes A másodfokú bíróság és a jogerős határozat száma: ővárosi Törvényszék 53.Pf.634.597/2018/
- Az elsőfokú bíróság és határozatának száma: II-III. Kerületi Bíróság 2.P.23.024/2017/
- Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 30.000 (Harmincezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. [1] Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás A felperes a
- november 30-án kelt adásvételi szerződéssel vásárolta meg az alperes társasház alagsorában lévő, a folyosó két végén, egymástól fizikailag is elkülönült két helyiségből álló (az alaprajzon
- számmal jelölt 8,76 m2 nagyságú, eredetileg cselédszoba, jelenleg kamra, valamint a
- szám alatti 8,18 m2-es, eredetileg cselédszoba, jelenleg iroda), összesen 17 m2 területű, az ingatlannyilvántartásban a társasház 1942-ben történt alapítása óta a , A. hrsz. alatt lakásként nyilvántartott ingatlant, megvásárolta továbbá a , B. hrsz.-ú 38 m2-es, egyszobás lakást. A 8,18 m2es helyiség közvetlenül a B. hrsz.-ú lakás mellett helyezkedik el, azt a B. hrsz.-ú albetétet a felperestől ajándékozással szerző felperesi hozzátartozó a lakással összenyitva használja, míg a folyosó másik végén lévő „kamra" továbbra is felperesi használatban áll. [2] A felperes 2015 szeptemberében birtokba vette az ugyancsak az alagsorban lévő, közös tulajdonú, az alaprajzon XI. számmal jelzett szárítóhelyiséget, azt a tulajdonostársak használata elől elzárta. A társasházközösség által indított birtokvédelmi eljárásban a jegyző eredeti állapot helyreállítására kötelező határozata ellen a felperes által indított keresetet a bíróság jogerősen elutasította, indokai között kifejtve, hogy a felperes által kötött adásvételi szerződés összesen 55 m2 alapterületre vonatkozott, a XI. számú helyiség területével a felperesei használat terjedelme ezt meghaladja, a tulajdonjog megszerzése szempontjából pedig a tényleges használatnak nincs jelentősége. [3] Az alperes
- július 10-én tartott perbeli közgyűlése
- számú határozatával arra hívta fel a közös képviselőt, hogy szólítsa fel a felperest a társasház által a korábbi perben kifizetett ügyvédi munkadíj megfizetésére,
- szám alatt pedig elfogadta a
- év elszámolását és megadta a felmentvényt a közös képviselőnek. A közgyűlés
- szám alatt a XI. számú „szárító" és a IX. számú „közös WC" bérbeadásáról döntött és a tulajdonostársakat e helyiségek kiürítésére hívta fel. [4] [5] [6] A felperes keresete, az alperes védekezése A felperes keresetében a közgyűlés 3, 4, és
- számú határozatai érvénytelenségének megállapítását kérte, a
- számú határozat kapcsán arra hivatkozva, hogy a a XI. számú „szárító" és a IX. számú „közös WC" a lakása (A hrsz.-ú albetét) rendeltetésszerű használatához tartozik, más részére történő bérbeadásuk kisebbségi érdekeit sérti. Az alperes a kereset elutasítását kérte. A
- számú határozattal kapcsolatban kifejtette, hogy a felperes által használt, az alaprajzon
- számmal jelölt helyiség nem lakás, hanem tároló, ahhoz sem WC, sem szárító nem tartozik, a felperes a B. hrsz.-ú, lányának ajándékozott lakás WC-jét használhatja. Hivatkozott arra, hogy a felperes e helyiségeket jogtalanul vette birtokba. Az első- és a másodfokú ítélet Az elsőfokú bíróság ítéletével a
- és
- számú határozatok érvénytelenségét megállapította, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A
- számú határozat érvénytelenségét kisebbségi érdeksértő jellege miatt mondta ki, rámutatva, hogy a felperes tulajdonában álló A hrsz.-ú albetétet az ingatlannyilvántartás
- óta lakásként tünteti fel, a lakásfunkció érvényesüléséhez pedig fogalmilag hozzátartozik a WC helyiség, míg a szárító hiánya komfortvesztést jelent. Rámutatott, hogy a felperes tulajdonszerzésekor e közös helyiségek résztulajdonosi minőségben való használata hozzátartozott a A hrsz-ú lakáshoz. Jelentőségének hiánya miatt mellőzte az arra vonatkozó bizonyítást, hogy a felperes az adásvételkor milyen tájékoztatást kapott, a közös helyiségek használatára ugyanis a felperes tulajdonostársként jogosultságot szerzett. [7] A kereset teljes elutasítása érdekében fellebbezéssel élő alperes azzal érvelt a
- számú határozat érvényessége mellett, hogy a felperes ingatlana az ingatlannyilvántartási bejegyzés ellenére nem lakás: két különálló, mellékhelyiség nélküli tároló, az önkényesen elfoglalt helyiségek kiürítésére a felperest a birtokháborítási perben jogerősen kötelezte a bíróság. [8] A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva a keresetet a
- számú határozat tekintetében is elutasította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Megváltoztató ítéleti rendelkezését azzal indokolta, hogy a társasházakról szóló
- évi CXXXIII. törvény (Tht.) értelmében a közös helyiségek használatáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörben jogosult dönteni, az e tárgyban hozott
- számú határozat értelmében - tekintettel a birtokperben hozott kiürítésre kötelező döntésre - a felperes sem a XI. számú helyiséget, sem a WC-t nem használhatja kizárólagosan. Ez sértheti ugyan a felperes érdekét, érdeksérelme azonban - a Tht.
- §
(1)bekezdésében foglaltakkal szemben - nem lényeges, ezért az nem idézi elő a
- számú határozat érvénytelenségét. Tévesnek tartotta azt is, hogy az elsőfokú bíróság az ingatlannyilvántartás adataihoz ragaszkodva, annak ellenére tekintette lakásnak a felperesi tárolót, hogy az ténylegesen nem felel meg a lakássá minősítés műszaki és jogi feltételeinek. Utalt arra: a tulajdonostársak nem kötelezhetők a helyiségek eladására, így a felperes vételi ajánlatának tulajdonostársak által történő elutasítása sem teszi érdeksértővé a határozatot. Lényegesnek tartotta, hogy a felperes a A hrsz-ú albetétet alkotó egyik helyiséget maga csatolta a B. hrsz.-ú albetéthez, így ingatlana - az ingatlannyilvántartástól eltérően - csupán egy helyiségből áll, az általa előidézett helyzet érdeksértő jellegére azonban a felperes alappal nem hivatkozhat. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [9] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő felperes a
- számú határozat vonatkozásában annak megváltoztatását és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte, másodlagosan hatályon kívül helyezését és a másodfokú bíróság új eljárásra utasítását. Álláspontja szerint a jogerős ítélet a Tht.
- §
(1)bekezdését, a
- évi V. törvény (Ptk.) 1:
- §
(1)bekezdését és 5:
- §-át, az ingatlannyilvántartásról szóló
- évi CXLI. törvény (Inytv.)
- §-át és a 253/
- (XII.20) Kormányrendelet
- §
(1)bekezdését, valamint a Pp. 221. §
(1)bekezdését sérti. Hivatkozott arra, hogy a tulajdonában álló A hrsz-ú albetétet a földhivatal
- óta lakásként tartja nyilván, az ingatlana csatornázott, vízzel, villannyal, fűtéssel ellátott, ahhoz fogalmilag, az OTÉK szabályai szerint tartoznia kell WC-nek is. A perbeli ingatlan
- február
- óta a felperes állandó lakcíme és számára a közös WC használata a közgyűlési határozat előtt biztosított volt. A közös szárító és WC használati joga az adásvételi szerződés megkötésekor is a lakáshoz tartozott, e helyiségek bérbeadása ezért kisebbségi érdekeit sérti. Álláspontja szerint a
- számú határozat meghozatalánál az alperes az őt illető joggal visszaélt, a bérleti szerződést - a bérlő tulajdonostárs társasházzal szembeni tartozására figyelemmel - nem jövedelemszerzés miatt, hanem a felperes zaklatása céljából kötötte meg, ezt rendezési javaslatainak alperes általi elutasítása is alátámasztja. [10] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Arra hivatkozott, hogy a felperes ingatlana az ingatlannyilvántartásban foglaltakkal ellentétben nem lakás, hanem a pincefolyosó két végén elhelyezkedő, mellékhelyiségek nélküli, legfeljebb tárolónak tekinthető két helyiség, melyek egyikét fizikailag is a B. hrsz.-ú ingatlanhoz egyesítették, így a felperes ténylegesen egy 8,76 m2 alapterületű tárolót használ, lakásnak minősíthető ingatlannal nem rendelkezik a társasházban. Utalt arra, hogy a tényleges helyzetnek megfelelő alapító okirat módosítás elkészítését éppen a felperes akadályozza. A felperesi tároló az OTÉK szerint sem tekinthető lakásnak, nem rendelkezik ugyanis legalább 8 m2 hasznos alapterületű lakószobával és nem is helyiségcsoport, hanem csupán egy különálló, 8,76 m2 alapterületű helyiség, a másodfokú bíróság helyesen észlelte az ezzel kapcsolatos tényeket. Megjegyezte, hogy a peres eljárásban
- február 15-én rögzített adatok szerint a felperes állandó lakóhelye nem a perbeli ingatlanban volt, és a perbelitől különböző tartózkodási hellyel is rendelkezett. Érvelt azzal is, hogy a felperes maga ajándékozta lányának a B. hrsz. alatti ingatlanát, melyhez a A hrsz-ú albetét egyik helyiségét egyesítették, ezért szükség esetén a felperes a B. hrsz-ú ingatlan kiegészítő helyiségeit használhatja. Hangsúlyozta: nem élt vissza a közös helyiségek hasznosítására vonatkozó jogával, a felperes az, aki birtokháborítást követett el és jelenleg is jogtalanul használja a társasház közös területeit. A Kúria döntése és jogi indokai [11] A Kúria előrebocsátja, hogy a felülvizsgálat tárgya kizárólag a
- számú közgyűlési határozat érvénytelensége volt: a felperes felülvizsgálati kérelmében a keresetet e tárgyban elutasító jogerős döntés megváltoztatását, az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. A
- számú határozat tekintetében hozott jogerős ítéleti döntéssel azonban a Kúria egyetértett, a felülvizsgálati kérelemben foglaltakra tekintettel csupán annak indokait egészíti ki a következők szerint: [12] A határozat érdeksértő jellegét a felperes a használati jogának megszüntetésében jelölte meg, használat alatt pedig nem alkalomszerű, közös használatot értett, hanem kizárólagos, a A hrsz-ú albetéthez tartozó használatára való jogosultságát helyezte szembe a társasház közös terület hasznosítására vonatkozó határozatával. Ez a jogosultság - szerződéses jogcím hiányában - csak dologi hatályú jog, ezen belül legfőképpen tulajdonjog lehet, erre utalt a 2.P.23.024/2017/
- számú tárgyalási jegyzőkönyv
- oldalának első bekezdésében rögzített felperesi nyilatkozat, mely szerint a felperesnek az eladó adta azt a tájékoztatást, hogy az ingatlanhoz tartozik a perbeli WC helyiség. Eszerint a felperes kizárólagos használati jogát arra alapította, hogy az ingatlannyilvántartásban
- óta lakásként nyilvántartott ingatlanához tartozik - annak mintegy alkotórésze - a WC és a szárítóhelyiség, nélkülük a lakás rendeltetés nem biztosított. A keresetnek helyt adó elsőfokú bíróság azonban a felperes érvelését elfogadva tévesen tekintette az ingatlannyilvántartási bejegyzést irányadónak, annak alapján tévesen következtetett arra, hogy a IX. számú közös WC és a XI. számú szárító a felperesi A hrsz.-ú albetéthez tartozik, e körben a másodfokú bíróság álláspontja a helyes: a felperes által vásárolt A hrsz.-ú albetét az ingatlannyilvántartási bejegyzés ellenére nem lakás. Az Inytv.
- §
(2)bekezdése az adásvételi szerződés időpontjában úgy rendelkezett, hogy az ingatlanra vonatkozó jogok és tények tekintetében kell az ellenkező bizonyításáig vélelmezni, hogy a bejegyzés fennáll. A hivatkozott szabály az ingatlannyilvántartás közhitelességéhez kapcsolódik, az ingatlan rendeltetése azonban műszaki adat, nem tartozik a közhitelesség által védett jogok és tények közé. Helyesen érvelt ezért az alperes azzal, hogy a felperesi ingatlan rendeltetésének megítélésekor a tényleges funkcióból kell kiindulni, az pedig sem a tényleges használat, sem az OTÉK meghatározása szerint nem lakás, a felperes maga sem állította, hogy életvitelszerűen, lakhatás céljára használja az ingatlant. Lakás funkció hiányában a tulajdonjognak a WC és szárító helyiségekre „kiterjesztése" nem indokolható, a helyiségek kizárólagos használatához a felperes csak a társasházzal kötött megállapodás útján, kötelmi jogcímen juthat; lényegében ennek megfelelő érvelést adott elő a felperes a 2.P.23.024/2012/
- számú jegyzőkönyv
- oldal negyedik bekezdésében. A társasházzal való megállapodáshoz szükséges együttműködést azonban a felperes durván megsértette a XI. számú helyiség önkényes, kizárólagos birtokba vételével, így - a felperes érdekeivel szemben - az sem róható az alperes terhére, hogy a felperes megoldási javaslatai ellenére a kizárólagos használatra vonatkozó megállapodást nem vele, hanem egy másik tulajdonostárssal kötötte meg. Az erről szóló közgyűlési határozat - a másodfokú bíróság álláspontjával szemben - a felperes érdekeit lényegesen sérti: a korábbi három helyett csupán egyetlen helyiség használatára jogosult, sérelme azonban a kifejtettek szerint nem jogos, emiatt, a Tht.
- §
(1)bekezdésében foglalt feltételek megvalósulásának hiányában nem eredményezheti a sérelmezett határozat érvénytelenségét. [13] A jogerős ítélet az ismertetett indokok értelmében nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria a Pp. 275. §
(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [14] A felperes felülvizsgálati kérelme nem volt eredményes, ezért a Kúria a Pp. 270. §
(1)bekezdésén keresztül érvényesülő Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján kötelezte az alperes jogi képviseletével a felülvizsgálati eljárásban felmerült, a 32/2003. (VIII.22) IM rendelet 3. §
(2),
(5)és
(6)bekezdéseiben foglaltak szerint, a 4/A. § értelmében az általános forgalmi adóra is figyelemmel, a tényleges tevékenységgel arányosan meghatározott ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költség viselésére. Budapest,
- január
- . Harter Mária s.k. a tanács elnöke, dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, dr. Mocsár Attila Zsolt s.k. bíró A kiadmány hiteléül: BB bírósági ügyintéző