Pf.20690/2019/6 – Fővárosi Ítélőtábla

(1)bekezdés e) pontja és a 18. §

(2)bekezdés a) pontja alapján elővásárlásra jogosult. A szerződés kifüggesztésének az időtartama alatt két személy, köztük a II. rendű alperes tett elfogadó nyilatkozatot elővásárlási joga gyakorlása céljából. A II. rendű alperes elővásárlási joga ranghelyeként a Földforgalmi tv. 18. §

(1)bekezdés

1. e)pontjára és
2. bc)pontjára, valamint a 18. §

(4)bekezdés a) pontjára hivatkozott azzal, hogy az ingatlan 20 km-es körzetében lakó olyan földműves, aki családi gazdálkodást folytat, illetve gazdálkodó család tagja. Az ...

1. július 6-án „elővásárló adásvételi szerződésbe belépését tanúsító okirat" megjelölésű szerződést kötött a II. rendű alperessel mint elővásárló vevővel, amely szerint az eredeti vevővel (a felperessel) megkötött szerződés a II. rendű alperes és az I. rendű alperes mint eladó között jött létre. A vételár kiegyenlítését követően az I. rendű alperes megadta a bejegyzési engedélyt, a II. rendű alperes tulajdonjogát
2. július 11-i hatállyal bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes úgy értesült az I-II. rendű alperesek szerződéskötéséről, hogy
3. augusztus
4. napján az általa megfizetett vételár előleggel azonos összegű átutalás érkezett a számlájára, majd ezt követően tájékoztatást kért a történtekről. A felperes -
5. szeptember 10-én benyújtott - keresetében kérte a II. rendű alperes elővásárlási jognyilatkozatának, valamint az I-II. rendű alperesek által kötött szerződés érvénytelenségének a megállapítását. Annak tűrésére kérte kötelezni az I-II. rendű alpereseket, hogy a II. rendű alperes tulajdonjogának a törlése mellett az ingatlan egészére kiterjedően bejegyezzék tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Kérte kötelezni az I. rendű alperest szerződéses kötelezettségei teljesítésére, különösen a vele megkötött adásvételi szerződés záradékolására, melyben rögzíti, hogy a kifüggesztési eljárás során elővásárló nem előzte meg, és az így záradékolt adásvételi szerződést ki kell adni az ingatlan-nyilvántartási eljárással megbízott ügyvéd részére. Álláspontja szerint a II. rendű alperes a Földforgalmi tv.
6. §

(2)bekezdésébe ütközően nyilatkozott elővásárlási jogáról, melynek ranghelye akkor előzhetné meg az őt megillető elővásárlási jog ranghelyét, ha jognyilatkozata megtétele előtt legalább három éve ő használta volna az ingatlant. A II. rendű alperes azonban nem tudta használatba venni az ingatlant, mivel azt jelenleg is az érdekeltségi körébe tartozó ... tartja birtokban. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:88. §

(3)bekezdése alapján az elővásárlási jognyilatkozat és a jognyilatkozat alapján létrejött „második" adásvételi szerződés semmisségen alapuló érvénytelenségére hivatkozott. Erre figyelemmel az I-II. rendű alperesek a Ptk. 6:108. §

(1)bekezdése értelmében kötelesek tűrni a II. rendű alperes tulajdonjogának törlését és az I. rendű alperes tulajdonjogának visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A Ptk. 6:58. §-a és 6:154. §

(1)bekezdése értelmében az I. rendű alperes köteles a vele megkötött eredeti adásvételi szerződésben meghatározott kötelezettségei teljesítésére, - egyebek mellett - az adásvételi szerződés záradékolására, továbbá az ingatlan-nyilvántartási változások átvezetésére irányuló kérelem benyújtására. Az I-II. rendű alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Jogi érvelésük szerint a perbeli ingatlan elidegenítése tárgyában kötött adásvételi szerződés végleges jogi sorsa kizárólag a Földforgalmi törvényben meghatározott elővásárlási jogon alapulhat, azon belül is a legerősebb elővásárlói ranghelyen, amely a II. rendű alperest illeti meg. Az elővásárlási jog megsértéséhez a Ptk. 6:

1. §-a a hatálytalanság jogkövetkezményét fűzi, ezért ebből az okból a szerződést nem lehet érvénytelennek minősíteni. A hatálytalanság jogkövetkezményét sem érvényesítheti a felperes, mivel elmulasztotta a 30 napos szubjektív határidőt és nem igazolta teljesítőképességét. Rámutattak: a felperes jogalap nélküli birtokosnak minősül, aki jogellenesen akadályozta meg a II. rendű alperes birtokba lépését, erre a felróható magatartására előnyök szerzése végett nem hivatkozhat. Az ingatlan használatának a joga a II. rendű alperest illeti meg, így részéről a hároméves földhasználat megvalósult, míg a felperes állattartással kapcsolatos elővásárlási jogát kizárja a II. rendű alperest megillető földhasználati jogviszony. Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet, és kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessen meg az I-II. rendű alpereseknek 5.366.385 forint perköltséget. Döntésének jogi indokolása szerint osztotta azt az alperesi álláspontot, miszerint a szerződés jogi sorsa végső soron azon múlik, hogy a felperesnek vagy a II. rendű alperesnek van-e erősebb, rangsorban előrébb álló elővásárlási joga. A felperes a Ptk. 6:
2. §-a alapján arra hivatkozott, hogy a II. rendű alperes elővásárlási jognyilatkozatára alapított szerződés tilos szerződés, mert az jogszabályba ütközik. Az I-II. rendű alperesek által megkötött szerződés célja a perbeli termőföld ingatlan tulajdonjogának az átruházása, amely nem minősülhet tilos szerződésnek. A jogszabályok nem tiltják, hogy a II. rendű alperes gyakorolja elővásárlási jogát, és a felperes maga sem hivatkozott olyan jogszabályi rendelkezésre, amely kimondaná ennek semmisségét. A termőföld értékesítése során követendő eljárás szabályait a Földforgalmi tv. szabályozza. Az eljárás során a közigazgatási szervek feladatai közé tartozik az elővásárlói jogosultság fennállásának, illetve az elővásárlási jog ranghelyének a megállapítása, az elővásárlási jog ranghelyének a vizsgálata. Az elővásárlási jogot gyakorló személyre vonatkozó jogszabályi tilalom hiányában a felperes megalapozatlanul hivatkozott az I-II. rendű alperesek közötti szerződés semmisségén alapuló érvénytelenségére. A felperes érvelése - tartalmát tekintve - végső soron az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés relatív hatálytalanságának a problémáját érinti, a felperes azonban nem a hatálytalanság jogkövetkezményeit érvényesítette. Ennélfogva nem volt szükség a felperes bizonyítási indítványainak a foganatosítására, mivel anyagi jogi megalapozatlansága folytán utasította el a keresetet. A polgári perrendtartásról szóló
3. évi CXXX. törvény (Pp.)
4. §

(1)bekezdése és 83. §

(1)bekezdése alapján kötelezte a pervesztes felperest az I-II. rendű alperesek költségjegyzékben felszámított perköltségeinek a megfizetésére. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes jelentett be fellebbezést, melyben elsődlegesen annak megváltoztatását, és keresetének teljesítését kérte. Másodlagos kérelme az elsőfokú bíróság ítéletének a hatályon kívül helyezésére irányult. Kérte továbbá, hogy a bíróság az I-II. rendű alpereseket kötelezze valamennyi perköltségének, köztük a kereseti és fellebbezési eljárási illetéknek a megfizetésére. Érvelése szerint a jogirodalom egységes a tekintetben, hogy amennyiben kógens jogszabály kerül megsértésre, úgy a semmisség szabályai alkalmazásának van helye. Ebben az esetben anélkül is lehetőség van az érvénytelenség megállapítására, hogy maga a jogszabály ezt a szankciót fűzné a megsértéséhez. A hatálytalanság arra az esetre vonatkozik, ha az eladó az ügylet tárgyán fennálló elővásárlási jog figyelmen kívül hagyásával köti meg a szerződést, pl. az elővásárlásra jogosultat nem hívja fel elővásárlási jogának a gyakorlására. Jelen esetben nem ez történt, hiszen a II. rendű alperes nem volt akadályozva a jognyilatkozat megtételében. Abból kell kiindulni, hogy a jognyilatkozat megtételét megelőzően közte mint árverési vevő és az I. rendű alperes mint eladó között létrejött az adásvételi szerződés, és mivel vele szemben a II. rendű alperes nem jogosult elővásárlásra, így jogát érvénytelenül gyakorló II. rendű alperessel utóbb megkötött második adásvételi szerződés érvénytelensége megállapításának van helye. Hangsúlyozta: tulajdonszerzésének alapját nem elővásárlási joga képezte, hanem az árverésen nyertes vevői minősége. E vonatkozásban elővásárlási joga indifferens, mivel vevőként nem az elővásárlási jogát gyakorolta. Elővásárlási jogának a rögzítésére azért került sor, hogy azt össze lehessen hasonlítani az elfogadó nyilatkozatot tevő személyek elővásárlási jogával. Az őt megillető elővásárlási joghoz viszonyítva a II. rendű alperes törvénybe ütköző módon gyakorolta elővásárlási jogát, amelynek jogkövetkezménye a semmisség. Attól függetlenül, hogy a vevő és az elővásárlásra jogosult az elővásárlási rangsorban elfoglalt helyük szerint versengenek, semmiképp sem következik, hogy nyilatkozataik jogkövetkezményei és az ahhoz kapcsolódó határidők azonosak. Az elfogadó nyilatkozat megtételére vonatkozó határidő az elővásárlásra jogosultakra vonatkozik, nem pedig a vevőre. Az anyagi pervezetés szabályainak a megsértését abban jelölte meg, hogy az elsőfokú bíróság tévesen irrelevánsnak tekintette az elővásárlási joggal kapcsolatos okfejtését, az őt terhelő bizonyítási kötelezettségről nem adott tájékoztatást, míg a felajánlott bizonyítást mellőzte. Az I-II. rendű alperesek fellebbezési ellenkérelmükben bejelentették, hogy az ... 2019. július 1. napjával megszűnt, általános jogutódja az agárminiszter irányítása alatt álló központi költségvetési szerv, a ... (...). A per érdemét tekintve az elsőfokú bíróság ítéletének helyes indokain alapuló helybenhagyását, és a felperes perköltségben való marasztalását kérték. Rámutattak: az érvénytelenség megállapításához a felperesnek nem fűződik jogi érdeke, mivel gazdasági érdekeit nem lehet ebbe a kategóriába sorolni. A felperes akkor járt volna el helyesen, ha a II. rendű alperessel megkötött szerződés relatív hatálytalanságának a megállapítását kéri. A Földforgalmi tv. 60. §-a határozza meg, hogy mikor minősül a termőföld megkötésére irányuló adásvételi szerződés érvénytelennek, ezek között nem szerepel az elővásárlási jog megsértésének az esete, így ez okból nem állapítható meg a szerződés érvénytelensége. Az elsőfokú bíróság ítéletének jogerőre emelkedett rendelkezése nem volt, ezért azt a Fővárosi Ítélőtábla - a fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem korlátai között - teljes terjedelmében felülbírálta [Pp. 358. §

(5)bekezdés, 370. §

(1)bekezdés]. A felperes fellebbezése megalapozatlan. Az elsőfokú bíróság a releváns tényállást hiánytalanul felderítette, így annak kiegészítésére, illetve e célból további bizonyítás foganatosítására nem volt szükség. Az elsőfokú eljárás során nem történt hatályon kívül helyezésre okot adó eljárási szabálysértés, így a Pp. 380-381. §-ainak az alkalmazása nem volt indokolt. A Fővárosi Ítélőtábla ezért az ügy érdemében hozta meg a döntését [Pp. 383. §

(1)bekezdés]. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság érdemi döntésével egyetértett, lényegét tekintve az érdemi döntéshez fűzött jogi indokolást is osztotta, amit - annak szükségtelen megismétlése nélkül - csupán a fellebbezésre tekintettel egészít ki a következőkkel. A felperes keresetének az a célja, hogy a bíróság segítségével kikényszerítse az I. rendű alperessel árverési vevőként megkötött

1. január 18-i szerződésből eredő eladói kötelezettségek teljesítését. Ezt a szerződést az I. rendű alperes azért nem teljesítette, mert a II. rendű alperessel kötött
2. július 6-i „második" szerződés alapján a II. rendű alperest tekintette a felperes helyébe lépő vevőnek, így a II. rendű alperes részére adott bejegyzési engedélyt. A „második" szerződés joghatásainak az elhárítása érdekében hivatkozott a felperes a semmisségére, mivel a szerződés érvénytelenségének a megállapítása esetén megnyílott volna a lehetőség a vele megkötött „első" adásvételi szerződés teljesítésére. A felperes a semmisség okát a Ptk. 6:
3. §-a alapján abban jelölte meg, hogy a II. rendű alperes jogszabályba ütköző módon gyakorolta elővásárlási jogát, mivel a II. rendű alperest megillető elővásárlási ranghely nem előzi meg az őt megillető elővásárlási jog ranghelyét. A felperes által megjelölt semmiségi ok fennállásának a vizsgálatakor abból kell kiindulni, hogy a Földforgalmi tv., a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/
4. (XI. 17.) Korm. rendelet, továbbá a Nemzeti Földalapról szóló
5. évi LXXXVII. tv. (NFAtv.) speciális szabályok alkalmazását írja elő a Nemzeti Földalapba tartozó termőföldek tulajdonjogának az átruházására. E speciális szabályok érvényre juttatásáért az ... tartozott felelősséggel, mivel az NFAtv. - szerződéskötés időpontjában hatályos -
6. §

(1)bekezdése szerint a ... nevében a tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket az agrárpolitikáért felelős miniszter az ... útján gyakorolta. NFAtv. 18. §

(1)bekezdés a) pontja értelmében a tulajdonosi joggyakorlás körében a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek árverés útján történő eladással való hasznosítása is az ... feladatai közé tartozott. Ezt a törvényben meghatározott feladatát teljesítette az ... azzal, hogy nyilvános árverés útján értékesítette a perbeli ingatlant. A termőföld értékesítése során érvényesülő szabályok az elővásárlási jog tekintetében is eltérnek az általános szabályoktól. A Földforgalmi tv. 21. §

(1)bekezdése előírja az árverési vevővel megkötött adásvételi szerződés hirdetmény útján történő közlését az elővásárlásra jogosultakkal abból a célból, hogy az elővásárlási jogosultak gyakorolhassák ezt a jogukat. A Földforgalmi tv. 21. §

(5)bekezdése az elfogadó jognyilatkozat alaki és tartalmi kellékeit szabályozza, abban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá azt is, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen, és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Emellett az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell a Földforgalmi tv. 13-

1. §-ában foglalt nyilatkozatokat is, amely törvényi rendelkezések a tulajdonszerzési jogosultság feltételeire vonatkoznak. Az elfogadó jognyilatkozat megtétele azonban önmagában nem hoz létre szerződést az eladó és az elővásárlásra jogosult között, mivel a Korm. rendelet
2. §

(1)bekezdéséből az következik, hogy az érvényes elfogadó jognyilatkozatot benyújtó elővásárlási jogosulttal az ... köti meg a szerződést. Amennyiben több elfogadó jognyilatkozatot nyújtanak be - mint adott esetben is - az ...-nak ki kell választania közülük az első helyen álló elővásárlási jogosultat, majd össze kell vetnie az első helyen álló elővásárlási jogosultat megillető jogosultságot az eredeti (árverési) vevőt megillető elővásárlási (tulajdonszerzési) jogosultsággal. Erre az összevetésre azért van szükség, mert a Földforgalmi tv. 18-

1. §-ai attól függően határozzák meg az elővásárlásra jogosultak sorrendjét, hogy milyen ranghelyű elővásárlási jog, illetve milyen jellegű tulajdonszerzési jogosultság illeti meg a termőföldet megvásárolni kívánó személyeket. A tulajdonszerzési jogosultságra vonatkozó szabályokat a Földforgalmi tv. II. fejezetének a
2. része tartalmazza; az irányadó speciális szabályok értelmében az árverezőnek is nyilatkoznia kell az őt megillető tulajdonszerzési jogosultságról és elővásárlási jogáról [Korm. rendelet
3. §

(6)bekezdés], ezt a nyilatkozatot a nyertes árverési vevővel megkötött adásvételi szerződésbe is bele kell foglalni [Földforgalmi tv. 21. §

(1)bekezdés]. A kifejtettek szerint a II. rendű alperes törvényben biztosított lehetőségével élt, amikor a jogszabályban meghatározott módon gyakorolta elővásárlási jogát azzal, hogy elfogadó jognyilatkozatot nyújtott be a közzétételi eljárást foganatosító jegyzőhöz. Nyilatkozatának - felperes által kifogásolt - tartalma megfelelt a jogszabályi előírásoknak, hiszen abban megjelölte, hogy milyen jogi alapon illeti meg elővásárlási jog, meghatározta annak ranghelyét, és megjelölte a ranghely megállapításának alapjául szolgáló jogszabályi rendelkezéseket. Az elővásárlási jog ranghelyének az esetleges téves meghatározása önmagában nem teszi jogszabályba ütközővé a II. rendű alperes részéről az elővásárlási jog gyakorlását, hiszen - az előzőekben kifejtettek szerint - az ...-nak kellett döntenie arról, hogy az elővásárlási jog ranghelye alapján a II. rendű alperes beléphete a felperessel megkötött adásvételi szerződésbe. A törvény által meghatározott feladatát teljesítve kötött szerződést az ... útján az I. rendű alperes

1. július 6-án a II. rendű alperessel, amely szerződés így nem minősíthető jogszabályba ütköző, tilos szerződésnek. A Fővárosi Ítélőtábla az előzőekben már rámutatott arra, hogy a Földforgalmi törvénynek az elővásárlási jogosultak sorrendjét meghatározó speciális szabályára figyelemmel az ...-nak az árverési vevőt és az elővásárlásra jogosultat megillető elővásárlási jog ranghelyének az összehasonlításával kellett döntenie arról, hogy végül az árverési vevővel kötött eredeti szerződést tekinti-e hatályosnak, avagy a vevő személyében alanyváltozás következik be, mivel az elővásárlásra jogosult az árverési vevő helyébe belép a szerződésbe. Az utóbbi alanyváltozás a Ptk. 6:
2. §

(1)bekezdése értelmében az árverési vevővel kötött adásvételi szerződés relatív hatálytalanságát vonja maga után. A termőföld értékesítésére vonatkozó speciális szabályok az adásvételi szerződés vevői oldalon álló alanyához kapcsolódóan ugyanúgy az őt megillető elővásárlási jog ranghelyének a vizsgálatát írják elő, mint az elővásárlásra jogosult esetén. A speciális szabályok nem határoznak meg más jogkövetkezményt arra az esetre, ha a tulajdonos nem megfelelően értékeli az elővásárlási jogosultat megillető elővásárlási jog ranghelyét, minek következtében az árverési vevő elővásárlási jogát és tulajdonszerzési jogosultságát megsértve köti meg a „második" szerződést. E jogszabályi háttérre figyelemmel a felperesnek annak megállapítását kellett volna kérnie - amint arra az elsőfokú bíróság helytállóan rámutatott - hogy az I-II. rendű alperesek által kötött szerződés vele szemben hatálytalan. A relatív hatálytalanság megállapítására irányuló kereset eredményessége esetén nyílt volna lehetőség annak vizsgálatára, hogy az I. rendű alperes kötelezhető-e a felperessel megkötött adásvételi szerződés teljesítésére. Ilyen tartalmú kereseti kérelmet azonban a felperes nem érvényesített, így az elsőfokú bíróság el sem juthatott a II. rendű alperest megillető elővásárlási jog ranghelyének a vizsgálatáig. A jogvita elbírálása szempontjából nem volt annak jelentősége, hogy miként kell értékelni azt a körülményt, hogy a felperes jogalap nélkül tartja birtokban a perbeli ingatlant, noha a birtoklás joga 2014. október 16-a óta a II. rendű alperest illeti meg. Az érvénytelenségi kereset elutasítását ugyanis az indokolta, hogy a felperes megalapozatlanul hivatkozott az I-II. rendű alperesek által kötött szerződés semmisségen alapuló érvénytelenségére. Mindezekre figyelemmel a Fővárosi Ítélőtábla a Pp. 383. §

(2)bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét - a Pp. 386. §

(4)bekezdése szerint helyes indokaira utalással - helybenhagyta. A Pp. 83. §

(1)bekezdése értelmében az eredménytelenül fellebbező felperes köteles megtéríteni az I-II. rendű alperesek részére a jogi képviseletük ellátásával felmerült fellebbezési eljárási költségüket. Ennek összegét a Fővárosi Ítélőtábla a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(2)bekezdés c) pontja és az

(5),

(6)bekezdései alapján a ténylegesen kifejtett ügyvédi tevékenység munka- és időigényességére figyelemmel mérlegeléssel állapította meg, amelyhez a 4/A. §

(1)bekezdése értelmében hozzáadódik az áfa. Budapest,

1. október
2. . Sághy Mária s.k. a tanács elnöke Dr. Csordás Csilla s.k. előadó bíró Dr. Pullai Ágnes s.k. bíró