Pfv.20621/2019/7 – Kúria

(3)A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.VI.20.621/2019/

1. A tanács tagjai: . Kollár Márta a tanács elnöke . Kocsis Ottilia előadó bíró . Puskás Péter bíró A felperes: A felperes képviselője: dr. Koczka Judit pártfogó ügyvéd Az alperesek: I. rendű II. rendű III. rendű Az I-II. rendű alperes képviselője: Bencze és Ambrus Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Ambrus Zoltán ügyvéd A III. rendű alperes képviselője: . Prekopa Orsolya ügygondnok ügyvéd A per tárgya: szerződés érvénytelenségének a megállapítása A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: felperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: ővárosi Törvényszék 72.Pf.636.090/2018/
2. Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: XVIII. és XIX. Kerületi Bíróság 12.P.XIX.20.960/2017/
3. Rendelkező rész - A Kúria a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott részében hatályában fenntartja. - Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. és a II. rendű alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. - A felperes pártfogó ügyvédjének a felülvizsgálati eljárási díját a pervesztes felperes viseli. - A 392.000 (háromszázkilencvenkétezer) eljárási illetéket az állam viseli. forint Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. felülvizsgálati I n d o k o l á s A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] [2] A B. 161406/9 hrsz.-ú ingatlan az R. utcai I. számú L. Szövetkezet tulajdona, a szövetkezeti törzslaphoz 161406/9/A/1-
4. számú külön lapok tartoznak. A 161406/9/A/26 hrsz. alatt felvenni szándékozott földszinti 37 m2 beépítetlen területrészre az L. Szövetkezet mint eladó által a felperessel mint vevővel
5. április 25-én adásvételi szerződés alapján a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét a földhivatal ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában elutasította. E területen a felperes építési engedéllyel fodrászat-kozmetika üzlethelyiséget létesített, arra
6. március 11-én használatbavételi engedélyt kapott. A helyiséget 2003 áprilistól havi 70.000 forint bérleti díjért bérbe adta, majd arra
7. augusztus 9-én adásvételi szerződést kötött a III. rendű alperessel. A III. rendű alperes a 7,5 millió forint vételárat nem fizette meg, a tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal elutasította.
8. június 21-én ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként adásvételi szerződést kötött az I-II. rendű alperesekkel mint vevőkkel - az ingatlan jogi állapotára is tekintettel - 6 millió forint, szerződéskötéskor megfizetett vételáron. Az üzlethelyiséget az alperesek is bérbeadással hasznosították havi 70.000 forint bérleti díjért. A felperesnek a III. rendű alperessel szemben előterjesztett keresete folytán a Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf.21.236/2016/
9. számú jogerős ítéletében megállapította, hogy a
10. augusztus 9-én kötött adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányul, érvénytelen, a Polgári törvénykönyvről szóló
11. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.)
12. §

(2)bekezdése alapján semmis. Indokolása szerint a szerződés tárgya, a 161406/9/A/26 hrsz.-ú ingatlan nem létezik, az üzlethelyiség jogilag nem önálló ingatlan. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként az üzlethelyiség birtokba bocsátására előterjesztett keresetet az I-II. rendű alperesek birtoklására hivatkozással elutasította. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [3] [4] A felperes a módosított keresetében kérte annak megállapítását, hogy az I-II. rendű alperesek és a III. rendű alperes

1. június 21-én kötött adásvételi szerződése semmis; kérte az I-II. rendű alperesek egyetemlegesen kötelezését birtokba adásra;
2. július -
3. június
4. közötti időszakra havi 70.000 forinttal számított 4.200.000 forint elmaradt jövedelem, mint kártérítés megfizetésére. Az I-II. rendű alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Az első- és másodfokú ítélet [5] [6] Az elsőfokú bíróság az ítéletében megállapította, hogy az alperesek üzlethelyiségre
5. június 21-én kötött adásvételi szerződése érvénytelen; a felperes javára kötelezte az I-II. rendű alpereseket birtokba adásra; 280.000 forint egyetemleges megfizetésére; ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Indokolása szerint az
6. április 25-i adásvételi szerződéssel a L. Szövetkezettől megszerzett 37 m2 ingatlanrészen a felperes saját költségen létesített üzlethelyiségre a felperes és a III. rendű alperes által kötött adásvételi szerződés semmisségét a Fővárosi Ítélőtábla már megállapította. A felperes az érvénytelenség jogkövetkezményeként az üzlethelyiség birtokának visszaadását az időközben birtokba lépett új vevő I-II. rendű alperesektől e perben kérhette az alperesek által kötött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása mellett az érvénytelenség jogkövetkezményeként. A Ptk.
7. §

(1)és

(3), a 227. §

(2)bekezdése felhívásával, az előzményi perben hozott jogerős ítéletre figyelemmel az elsőfokú bíróság megállapította, hogy semmis szerződés alapján a III. rendű alperes tulajdonjogot nem szerezhetett, az I-II. rendű alperesekkel

1. június 21-én kötött adásvételi szerződés is lehetetlen szolgáltatásra irányul, semmis. Ezáltal az I-II. rendű alperesek az üzlethelyiség birtoklására sem szereztek érvényes jogcímet, jogalap nélkül vannak birtokban. A felperes a Ptk.
2. §

(1)bekezdése alapján alappal kéri az üzlethelyiség birtokát a maga részére kiadni, 1994-ben a terület tulajdonosától a birtoklásra jogosultságot szerzett. Az I-II. rendű alperesek birtoklása

1. márciustól rosszhiszemű, ekkor tudomást szereztek a felperes és a III. rendű alperes közötti szerződés semmisségét megállapító jogerős ítéletről, a felperes követeléséről. A felperest zárcserével elzárták a hasznosítástól, a kára a bevételkiesés mint elmaradt haszon.
2. március-június hónapokra számolható elmaradt haszonként havi 70.000 forint alapulvételével 280.000 forint kár, az ezt meghaladó követelés a Ptk.
3. §

(3)bekezdésre figyelemmel alaptalan. A másodfokú bíróság a felperes kártérítési keresetét részben elutasító és az I-II. rendű alperesek a keresetnek részben helyt adó rendelkezésre korlátozott fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az indokolása szerint az elsőfokú bíróságnak a helyesen megállapított tényállásból levont jogi következtetésével egyetértett. Kiemelte, hogy a felperes a megítélt 4 hónappal szemben az elsőfokú eljárásban érvényesített 60 hónapot meghaladóan - a Pp. 247. §

(1)bekezdésbe ütköző módon - 72 hónapra kérte a havi 70.000 forint elmaradt haszna megállapítását. A mérlegelésre alapított döntés pedig megfelel a Pp. 206. §

(1)bekezdésének. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [7] [8] A felperes a felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, a fellebbezési kérelmének helyt adó határozat hozatalát: az I-II. rendű alperes egyetemleges kötelezését 5.085.161 forint kártérítés megfizetésére. Megsértett jogszabályként a Ptk. 98. §, 195. §

(2), 195. §

(3)bekezdés,

1. §, Pp.
2. §

(1), 206. §

(1), 270. §

(1)bekezdés, 275/A. § rendelkezését jelölte meg. A jogszabálysértést azzal indokolta, hogy a bíróság az I-II. rendű alperesek jó-, illetve rosszhiszeműségének anélkül tulajdonított döntő jelentőséget, hogy a birtoklás jó, vagy rosszhiszeműségének alapjait feltárta volna, azaz nem megfelelő körülményeket mérlegelt. A bírói gyakorlat szerint [BH

1. 768., BH
2. 16., BH
3. 359.] a birtokos akkor tekinthető jóhiszeműnek, ha olyan tárgyalásban, egyezkedésben van a birtoklás felett rendelkezővel, amely alapján objektíven remélheti, hogy a birtoklási jogcíme rendezést fog nyerni, és a birtok „ura" nem kifogásolja az ő birtoklását. Amennyiben azonban valaki nincs semmilyen kapcsolatban azzal, aki a birtoklás tárgyában dönthet, ingatlan esetében alapvetően a bejegyzett tulajdonossal, akkor csak azért, mert a birtokot nem kéri vissza tőle senki, még nem minősül jóhiszeműnek. Az ilyen birtokos tudja ugyanis, hogy a birtoklását nem tudja származtatni senkitől, jogszerűen. Az I-II. rendű alperesek a jelen perben éppen így voltak. Tisztában voltak vele, hogy a tulajdonos, aki a birtoklás tárgyában jogszerűen rendelkezhet, nem biztosított, nem engedélyezett nekik semmit. A bíróságok téves körülményeket értékeltek, ugyanis nem voltak figyelemmel arra, hogy van-e, lehet-e megalapozott elképzelése az I-II. rendű alpereseknek, hogy a birtoklás tárgyában domináló személy jogszerűvé teszi a birtoklásukat, vagy egyértelmű volt, hogy vele nincsenek tárgyalási viszonyban, kapcsolatban, és addig használhatják a tárgyat, amíg nem lép fel. A perben nem merült fel olyan szerződéses jogcím, mely csak a birtoklásra vonatkozott volna, az alperesek reálisan csak a tulajdonostól várhattak engedélyt jogszerű birtoklásra. Az I-II. rendű alperesek a felülvizsgálati ellenkérelemben kérték a jogerős ítélet hatályában való fenntartását. Kiemelték az okozati összefüggés hiányát, azt, hogy a felperes kárát nem ők okozták, ők maguk is károsultak, a vételár kifizetése ellenére az ingatlanon tulajdonjogot nem szereztek, a jogerős ítélet folytán a birtokot is elvesztették. Rosszhiszeműségük
4. márciusig fel sem merülhetett. A Kúria döntése és jogi indokai [9] A felülvizsgálati kérelem nem alapos. [10] A felülvizsgálati eljárásban az eldöntendő kérdés az volt, hogy az I-II. rendű alperesek mentesülhetnek-e az elsőfokú eljárásban 60 hónapra érvényesített, havi 70.000 forint bérleti díjnak megfelelő, az elsőfokú bíróság által megítélt 280.000 forintot meghaladó 3.920.000 forint használati díj megfizetése alól. Ugyanis a felperes a felülvizsgálati kérelemben nem vitatta a jogerős ítéletet abban a kérdésben, hogy a fellebbezésében a Pp.
5. §

(1)bekezdésbe ütköző módon érvényesítette további 12 hónapra az elmaradt hasznát. [11] A perbeli jogvita sajátja, hogy a felperes harmadik személyként tette a per tárgyává az alperesek által kötött adásvételi szerződés érvénytelenségét. A szerződés érvénytelenségének a jogkövetkezményét a szerződő felek között lehet levonni. A felperes és a vételárat a III. rendű alperesnek megfizető I-II. rendű alperesek között nem volt szerződéses kapcsolat, fel sem merül az egymás egyenértékű szolgáltatásainak a kölcsönös használata. Az III. rendű alperesek a felperes által III. rendű alperesnek érvénytelen adásvételi szerződéssel átengedett birtoknak „további szerzői". A felperes birtok iránti keresete az általa, majd a vevő III. rendű alperes által kötött adásvételi szerződések érvénytelenségén, a tulajdonjog részeként az érvénytelen birtokátruházásokon alapul. Az már az előzményi és a jelen perben jogerős ítélettel elbírált tény, hogy a két érvénytelen adásvételi szerződés tárgyán birtoklásra csak a felperes jogosult: a földterületen az R. utcai I. számú L. Szövetkezet tulajdonostól az adásvételi szerződéssel

1. április 25-én szerzett jogon, a felülépítményen a tulajdonos által az adásvételi szerződésben kifejezetten engedett ráépítéssel. Tény az is, hogy a felperes vételárat a III. rendű alperestől nem kapott, de a birtokot a perben hozott jogerős ítélet alapján visszakapta. A felperes és a III. rendű alperes közötti jogviszonyban az eredeti állapot helyreállt. Az érvénytelenség jogkövetkezményeiről szóló 1/
2. (VI. 28.) PK vélemény
3. pontja értelmében a használati díj az eredeti állapot helyreállítása körén kívül eső járulékos igény, amely a visszatérítendő pénz-, illetve dologszolgáltatás adott időtartamon keresztül történt birtoklásán és használatán, mint többlettényállási elemen alapulnak. A Kúria álláspontja szerint az I-II. rendű alperesek - szerződéses viszony hiányában - a jogalap nélküli birtoklásra vonatkozó szabályok alapján - kötelesek helytállni az érvénytelen szerződések láncolatában szerzett, az érvénytelenség folytán jogalap nélkül történt birtoklásukért a birtoklásra jogosult felperessel szemben. [12] A felperes a felülvizsgálati kérelmében nem releváns bírói gyakorlatra hivatkozik, a BH
5. számú döntés lakásbérleti jogviszonnyal kapcsolatos jogvitában született, a BH
7. szám alatt közzétett eseti döntés sem érvénytelenségi tényálláson alapul, a BH
9. számú döntésnek a használati díjfizetési kötelezettség nem volt tárgya. A jogerős ítélet megfelel a Kúria joggyakorlatának, az 1/
10. (VI. 28.) PK véleményben nyilvánított jogalkalmazási elveknek, a perbeli esetben is irányadónak tekintett
11. pontban kifejtett jogi álláspontnak. A használó I-II. rendű alperesek jogi helyzetére a jogalap nélküli birtoklás szabályait kellett megfelelően alkalmazni [Ptk.
12. §

(1)bekezdése alapján alkalmazandó Ptk.

1. §]. A birtok visszaköveteléséig jóhiszemű jogalap nélküli birtokosoknak voltak tekintendők. Ezért, figyelemmel a jogerős ítéletben felhívott, a felperes által megsértett jogszabályhelyként megjelölt Ptk.
2. §

(3)bekezdésre, további használati díj megfizetésére nem kötelesek. [13] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott részében a Pp. 275. §

(3)bekezdés alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [14] A felperes a Pp. 270. §

(1), a 78. §

(1)bekezdés alapján köteles az I-II. rendű alperesek ügyvédi munkadíjból álló, a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(2),

(5)-

(6)bekezdés alapján, a kifejtett képviseleti tevékenységgel arányban meghatározott felülvizsgálati eljárási költségét megfizetni. A Kúria a Pp. 87. §

(2)bekezdés és a jogi segítségnyújtásról szóló

1. évi LXXX. törvény
2. § szerint csupán megjelölhette a pártfogó ügyvéd díjának viselésére köteles felet, a pervesztes felperest. A személyes költségmentes felperes a 6/
3. (VI. 26.) IM rendelet
4. §

(1)bekezdés szerint a felülvizsgálati eljárási illeték megfizetésére nem volt kötelezhető, azt a

1. § alapján az állam viseli. [15] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.
2. §

(1)bekezdés alapján tárgyaláson kívül bírálta el. [16] E határozat ellen a felülvizsgálat lehetőségét a Pp. 271. §

(1)bekezdés e) pont zárja ki. Budapest,

1. január
2. Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, dr. Kocsis Ottilia s.k. előadó bíró, dr. Puskás Péter s.k. bíró A kiadmány hiteléül: Sz.Sz. bírósági ügyintéző