Pfv.20254/2019/9 – Kúria

(2)bekezdése szerinti igényérvényesítési határidő a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozó esetekben akkor nyílik meg, amikor a fél tudomást szerez arról, hogy az elfogadó nyilatkozatát figyelmen kívül hagyták, vagy elővásárlási jogát egyébként megsértették. 2013. V. Tv. 6:226. §

(2)A Kúria mint felülvizsgálati bíróság í t é l e t e Az ügy száma: Pfv.VI.20.254/2019/

1. A tanács tagjai: . Puskás Péter a tanács elnöke . Csiki Bence előadó bíró . Kollár Márta bíró A felperes: A felperes képviselője: Az alperesek: Újfalviné dr. Gyuricskó Andrea ügyvéd I. rendű II. rendű III. rendű Az alperesek képviselője: . Varga István ügyvéd I. rendű alperesért Jánosné dr. ügyvéd II. rendű alperesért dr. Perédi Tamás ügyvéd III. rendű alperesért A per tárgya: szerződés hatálytalanságának megállapítása A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: I. rendű alperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Miskolci Törvényszék 3.Pf.21.363/2018/
2. Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Szikszói Járásbíróság 6.P.20.021/2018/
3. Rendelkező rész - A Kúria a jogerős bíróság ítéletét elutasítja. ítéletet hatályon kívül helyezi, az elsőfokú megváltoztatja, és a felperes keresetét - Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 2.400.000 (kétmillió-négyszázezer) forint, a II. rendű alperesnek 4.092.000 (négymillió-kilencvenkétezer) forint együttes elsőfokú, fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költséget. - Kötelezi a felperest, hogy - felhívásra - fizessen meg az állam részére 4.490.000 (négymillió-négyszázkilencvenezer) forint le nem rótt kereseti és felülvizsgálati eljárási illetéket. - Megkeresi a B. Kormányhivatal E. Járási Hivatal Földhivatali Osztályát, hogy - a 29.900.000 (huszonkilencmillió-kilencszázezer) forint vételár felperes részére történő megfizetésének igazolását követően - a Sz., külterületi 0162/7 helyrajzi számú ingatlanról a felperes javára 1/1 arányban bejegyzett tulajdonjogot törölje, és az ingatlanra II. rendű alperes javára jegyezze vissza az eredeti ranghelyen 1/1 arányban - adásvétel jogcímén - a tulajdonjogot. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A Sz. külterületi, 0162/7 helyrajzi számú ingatlan 1/1 arányban az I. rendű alperes tulajdonában állt, az ingatlant a II. rendű alperes
4. október 16-tól
5. október 15-ig tartó időszakra haszonbérbe vette. [2]
6. december 14-én tartott árverést követően az I. rendű alperes, valamint a II. rendű alperes
7. március 10-én adásvételi szerződést kötöttek egymással, amelynek értelmében az I. rendű alperes 29.900.000 forint vételár ellenében eladta a II. rendű alperesnek a perbeli ingatlant. [3] Az adásvételi szerződés kifüggesztésének időtartama alatt a felperes elővásárlásra jogosultként elfogadó nyilatkozatot tett, de azt az I. rendű alperes nem fogadta el. Az eladót képviselő NFA
8. július 18-án kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy a perbeli ingatlanra az adásvételi szerződés megkötése az eredeti vevővel indokolt, majd
9. október 4-én kelt levelében arról értesítette a felperest, hogy elfogadó nyilatkozatával nem tudta megelőzni az eredeti vevőt. [4] A perbeli ingatlanra, visszaható hatállyal,
10. december 6-án jegyezték be a II. rendű alperes tulajdonjogát, majd
11. december 12-én a III. rendű alperest megillető zálogjogot és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlannyilvántartásba. A kereseti kérelem és az alperesek védekezése [5] A felperes
12. február 17-én előterjesztett kereseti kérelmében kérte, a bíróság állapítsa meg, hogy az I. rendű alperes eladó és a II. rendű alperes vevő között a perbeli ingatlan adásvétele tárgyában létrejött szerződés vele szemben hatálytalan és az azonos tartalommal - az I. rendű alperes, valamint a felperes között jött létre. Kérte az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság megkeresését a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése végett, továbbá az alperesek ennek tűrésére kötelezését. [6] A felperes keresetében kifejtette, hogy a II. rendű alperest megelőző elővásárlási joggal rendelkezik a perbeli ingatlanon, érvényes és hatályos elfogadó nyilatkozatot tett.
13. október 4én átvette ugyan az NFA tájékoztatását, de abból nem vált ismeretessé előtte, hogy kivel fog az I. rendű alperes szerződést kötni, ezért a felperes nem tudhatta, hogy mely személlyel szemben kell pert indítania. Nem kapta meg a II. rendű alperes tulajdonjogát bejegyző határozatot, így csak
14. január 19-én, az ingatlan-nyilvántartás megtekintésekor szerzett tudomást a II. rendű alperes tulajdonszerzéséről. Az igénye érvényesítésére rendelkezésre álló határidő ezért ekkor vette kezdetét. [7] Az I.- II. rendű alperesek a kereset elutasítását kérték, többek között arra való hivatkozással, hogy a felperes a keresetlevelét a Polgári Törvénykönyvről szóló
15. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:
16. §

(2)bekezdésében rögzített, 30 napos, szubjektív határidőt elmulasztva terjesztette elő. [8] A III. rendű alperes ellenkérelmében nem ellenezte a kereset teljesítését, amennyiben a perbeli ingatlanon fennálló zálogjogát az ítéleti rendelkezés nem érinti, vagy az ingatlan vételárából a zálogjoggal biztosított követelését kielégítik. Az első- és másodfokú ítélet [9] Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és II. rendű alperesek által megkötött, a perbeli ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan. Megállapította, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között jött létre az eredeti szerződés szerinti tartalommal. Megkereste a földhivatalt, hogy az ítélet jogerőre emelkedését követően a perbeli ingatlanról törölje a II. rendű alperes tulajdonjogát és jegyezze be, adásvétel jogcímén, a felperes tulajdonjogát. Megkereste a gazdasági hivatalt, hogy a felperes által letétbe helyezett 29.900.000 forintot, az ítélet jogerőre emelkedését követően, fizesse ki a III. rendű alperes részére és a III. rendű alperest mindezek tűrésére kötelezte. [10] Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában megállapította, hogy a felperes

1. január 19-én, a tulajdoni lap másolatának beszerzésekor értesült először hitelt érdemlő módon arról, hogy elővásárlási jogát megsértve a II. rendű alperes tulajdonjogát jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Nem volt igazolható, hogy az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság határozatát a felperes megkapta volna, így a felperes nem esett késedelembe a keresetlevél előterjesztésével. A
2. július 18-án, illetve
3. október 4-én kelt levélből a felperes nem szerezhetett hitelt érdemlő, kétséget kizáró tudomást arról, hogy az I. rendű alperes kivel kötött szerződést, illetve arról, hogy a felperesnek a pert kivel szemben kell megindítania, mivel több elővásárlásra jogosult is benyújthatott elfogadó nyilatkozatot. [11] A másodfokú bíróság az I. és II. rendű alperesek fellebbezése folytán meghozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helyes indokainál fogva helybenhagyta. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felperes a keresetét nem terjesztette elő késedelmesen, a
4. július 18-án küldött levél átvétele nem igazolható, míg a
5. október 4-én kelt tájékoztatás tartalmából a felperes nem tudta kétséget kizáróan megállapítani, hogy az I. rendű alperes kivel szerződött és a felperesnek nem lehetett kétséget kizáró tudomása arról, hogy esetlegesen más elővásárlásra jogosult nem tett-e elfogadó nyilatkozatot. Az eljárás során nem nyert bizonyítást, hogy a felperes jogi képviselője, vagy a felperes a II. rendű alperes tulajdonszerzéséről szóló földhivatali határozatot kézhez vette volna. A keresetindítás időpontja
6. február 17-e volt, amelyre így határidőben sor került. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [12] Az I. rendű alperes felülvizsgálati kérelmében - tartalma szerint - kérte, hogy a Kúria a jogerős ítéletet helyezze hatályon kívül, az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és a felperes keresetét utasítsa el. Álláspontja szerint a jogerős ítélet a Ptk. 6:
7. §

(2)bekezdésébe ütközik, mivel a felperes keresetlevelét

1. február 17-én terjesztette elő, így az igényérvényesítésre rendelkezésre álló 30 napos szubjektív határidőt elmulasztotta. A felperes előtt a szerződés kifüggesztésének időtartama alatt ismerté vált a vevő személyének kiléte, illetve a felperes mind a
2. július 18-án, mind a
3. október 4-én kelt tájékoztató levél tartalmából értesült arról, hogy az I. rendű alperes - a felperes által tett elfogadó nyilatkozat ellenére - változatlanul a II. rendű alperessel tartja indokoltnak az adásvételi szerződés megkötését. Bizonyított, hogy a felperes a
4. július 18-án kelt levelet átvette, amelyet alátámaszt azon körülmény, hogy a felperes jogi képviselője által
5. október 5-én küldött levél már rögzíti az I. rendű alperes álláspontját. [13] A tulajdoni lap lekérdezésének időpontja nem tekinthető a szerződéskötésről történő tudomásszerzés időpontjának, mivel a felperes a hivatkozott levelek átvételét követően közvetlenül is megismerhette volna az ingatlan-nyilvántartás tartalmát. A II. rendű alperes tulajdonjogát
6. december 13-án jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, ezen időpontot követően már feltétlenül megnyílt a lehetőség a felperes részére az igényérvényesítésre, de a bejegyzésről szóló egyszerűsített határozatot a felperes jogi képviselője is átvette, akinek tájékoztatnia kellett a felperest a II. rendű alperes tulajdonszerzéséről. Amennyiben a bíróság a tudomásszerzés időpontjának mégis a tulajdoni lap másolat lekérdezését tekintené, az igényérvényesítés akkor is elkésett, mert a felperes csak a bíróság felhívását követően jelölte meg helyesen az I. rendű alperes személyét, így az I. rendű alperessel szembeni igényérvényesítés csak a keresetmódosítást követően,
7. március 22-én történt meg. [14] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és az I. rendű alperes perköltségben történő marasztalására irányult. [15] A II. rendű alperes a felülvizsgálati kérelemben foglaltak teljesítését kérte, míg a III. rendű alperes ellenkérelmet nem terjesztett elő. A Kúria döntése és jogi indokai [16] A felülvizsgálati kérelem alapos. [17] Az eljárt bíróságok a tényállást az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárták és azt - lényegében - helyesen állapították meg, de abból téves jogi következtetéseket vontak le. A megállapított tényállás alapján azonban nem volt akadálya érdemi döntés meghozatalának. [18] A Ptk. 6:
8. §

(3)bekezdése szerint a Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseit a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell, amely a perbeli esetben a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló

1. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) speciális rendlelkezéseinek a figyelembevételével történhet meg. A Földforgalmi tv. alapján szemben a Ptk. szabályaival - a szerződő feleknek meg kell kötniük az adásvételi szerződést és a szerződést kell közölni az elővásárlásra jogosultakkal. Az elővásárlási jog megsértéséből eredő igények érvényesítésére azonban a Földforgalmi tv. speciális rendelkezéseket nem tartalmaz, a Földforgalmi tv. hatálya alá tartozó esetekben viszont a szerződés megkötésével, az arról való tudomásszerzéssel az elővásárlásra jogosultat sérelem még nem érhette, azaz az elővásárlási jog megsértésből eredő igény ekkor még nem nyílhat meg. [19] A Ptk. 6:
2. §

(2)bekezdése szerinti 30 napos igényérvényesítési határidő ennek megfelelően a Földforgalmi tv. hatálya alá tartozó esetekben akkor nyílik meg, amikor az elővásárlásra jogosult igénye keletkezik, azaz akkor, amikor tudomást szerez arról, hogy az elfogadó nyilatkozatát figyelmen kívül hagyták és a tulajdonos az adásvételi szerződést nem az ő javára, hanem a szerződés szerinti vevő, vagy más elővásárlásra jogosult javára záradékolja. A Ptk. szabályai szerinti „tudomásszerzés" időpontja tehát akkor következik be, amikor a felperes értesült arról, hogy az elővásárlási jogát megkerülve kívánnak szerződést kötni, mert az elővásárlási joga megsértése az elfogadó nyilatkozata figyelmen kívül hagyásával történik meg. [20] A Ptk. 6:223. §

(2)bekezdésének megfelelően tehát a perbeli esetben is a jogsérelemről való tudomásszerzés és nem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyezésének vagy a szerződés teljesítésének az időpontja az irányadó (BH

1. 309.). A határidő megnyílik az elővásárlásra jogosultnak küldött azon tartalmú tájékoztatással is, miszerint az elővásárlási jogát gyakorló fél nem előzte meg a szerződés szerinti vevőt. Ezzel ugyanis az eladó egyértelműen a tudomására hozta a jogot gyakorolni kívánó félnek azt, hogy az elfogadó nyilatkozatát figyelmen kívül hagyta és az eredeti vevővel kötött szerződést tekinti hatályosnak (BH
2. 173.). Hasonlóképpen foglalt állást Kúria Pfv.VI.20.698/2018/
3. és Pfv. VI.20.042/2018/
4. számú döntéseiben is. [21] A perbeli esetben a felperes tudomásszerzése már feltehetően a
5. július 18-i tájékoztató levél alapján bekövetkezett, hiszen abban közölte az eladó képviselője, hogy nem fogadja el a felperes ajánlatát, a szerződés megkötése továbbra is az eredeti vevővel, azaz a II. rendű alperessel indokolt. Az I. rendű alperes képviselője azonban ezt követően a
6. október 4-i levélben közölte azt is, hogy a felperes nem tudta megelőzni a szerződéses vevőt. A szöveg alapján egyértelmű volt, hogy az eladó nem fogadta el a felperes elővásárlási nyilatkozatát, és az is, hogy a vevő a II. rendű alperes, azaz a szerződéses vevő lett. A felperes ennek alapján nem feltételezhette alappal, hogy még fennáll a lehetősége annak, hogy az I. rendű alperes vele köt szerződést, és azt sem, hogy esetleg más, elővásárlási jogával élő személlyel szerződött. Ezt a tájékoztatást a felperes a rendelkezésre álló bizonyítékok szerint nem vitathatóan átvette, hiszen
7. október 5-én erre írásban válaszolt. Ekkor tehát az igényérvényesítésre rendelkezésre álló határidő megnyílt és a felperes azt elmulasztva igényét elkésetten terjesztette elő, ezért a keresete megalapozatlannak bizonyult. [22] A felperes igényérvényesítése tehát elkésett, ezért a keresete megalapozatlan volt, így az ügyben egyéb kérdésekben nem kellett állást foglalni. A kifejtetteknek megfelelően a Kúria a jogerős ítéletet, a polgári perrendtartásról szóló
8. évi III. törvény (a továbbiakban: rPp.)
9. §

(4)bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, a rPp. 253. §

(2)bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. A Kúria rendelkezett továbbá az eljárás megindítása előtti ingatlannyilvántartási állapot helyreállításáról, feltételként szabva a felperes által megfizetett vételár megtérítését. Záró rész [23] Az rPp. 239. §-a és 270. §

(1)bekezdése értelmében a fellebbezési és felülvizsgálati eljárásban is irányadó rPp. 78. §

(1)bekezdése alapján kötelezte a Kúria a pervesztes felperest az I. és II. rendű alperesek perköltségének megfizetésére. A fizetendő perköltség összege a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(2)és

(4)bekezdése,

(5)és

(6)bekezdése alapján együttesen az elsőfokú, fellebbezési és felülvizsgálati eljárásra megállapított, a ténylegesen végzett ügyvédi tevékenységgel arányban lévő ügyvédi munkadíjból, annak áfa tartalmából, valamint a II. rendű alperes által megfizetett fellebbezési eljárási illeték összegéből áll. [24] A felperes az eljárás során illetékfeljegyzési jogban részesült. A Kúria az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 74. §

(3)bekezdése alapján irányadó, a költségmentesség alkalmazásáról a bírósági eljárásban szóló 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §

(2)bekezdése, 15. §

(1)és

(3)bekezdése alapján kötelezte a felperest az állam által előlegezett elsőfokú és felülvizsgálati eljárási illeték megfizetésére. [25] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet bekezdése alapján tárgyaláson bírálta el. az rPp. 274. §

(1)[26] Az ítélettel szemben az rPp. 271. §

(1)bekezdés e) pontja alapján nincs helye felülvizsgálatnak. Budapest,

1. február
2. Dr. Puskás Péter s.k. a tanács elnöke, dr. Csiki Bence s.k. előadó bíró, dr. Kollár Márta s.k. bíró A kiadmány hiteléül: Sz.Sz. bírósági ügyintéző