A határozat elvi tartalma: Az ingatlan-adásvételi szerződés és módosítása érvényességéhez az írásba foglalás szükséges. 2013. V. Tv. 6:6. §
(3)A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Gfv.VII.30.206/2019/
- A tanács tagjai:. Farkas Attila a tanács elnöke . Csőke Andrea előadó bíró . Gáspár Mónika bíró A felperes: A felperes jogi képviselője: Dr. J. Nagy Viktória Ügyvédi Iroda Az alperes: Az alperes jogi képviselője: Dr. Farkas László ügyvéd A per tárgya: szerződés érvénytelensége A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: a felperes A másodfokú bíróság neve és a határozat száma: Győri Ítélőtábla Gf.IV.20.343/2018/6/I. Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Győri Törvényszék G.20.795/2017/
- Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 napon belül az alperesnek 393.700 (háromszázkilencvenháromezer-hétszáz) forint felülvizsgálati eljárási költséget, valamint az államnak - felhívásra - 1.400.000 (egymillió-négyszázezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A felperes a ... hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan tulajdonát a
- június 1-jén kelt adásvételi szerződéssel az alperesre ruházta át. A szerződés
- pontja szerint a felek az ingatlan vételárát 14 millió forintban állapították meg, a
- pont szerint a vételár megfizetése 10 millió forint beszámításával és 4 millió forint 3 banki napon belüli ügyvédi letétbe történő megfizetésével történik. A
- június 2-án benyújtott kérelem alapján az alperes javára a tulajdonjog bejegyzésre került az ingatlannyilvántartásba. [2] Az adásvételi szerződés
- pontját a felek
- június 3-án módosították úgy, hogy a vevő nem számítja be a vételárba a felperessel szembeni követelését, hanem a 10 millió forintos vételárrészt
- június 30-ig készpénzben fizeti meg a felperesnek. Rendelkeztek arról is a szerződésmódosításban, hogy a további 4 millió forintot ügyvédi letéti számlára már megfizette az alperes, azt a felperes képviselője átvételi elismervény ellenében át is vette az ügyvédi irodától. A szerződésmódosítást a felek aláírták, annak ügyvédi ellenjegyzésére azonban akkor nem került sor, csak a per során. [3] A felperes által kiállított három - egymást követő számú - nyugta szerint az alperes
- június 3-án, 22-én és 30-án 3.500.000, 3.500.000 és 3.000.000 Ft-os részletekben megfizette a 10 millió forint összegű vételárrészt. [4]
- július 21-én a Győri Törvényszék a 4.Fpk.16/
- számú eljárásban megindította a felperes felszámolását. A felperes keresete, az alperes ellenkérelme [5] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság elsődlegesen a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló
- évi XLIX. törvény (Cstv.)
- §
(1)bekezdés
- b)pontja, másodlagosan
- c)pontja alapján állapítsa meg a 2017. június 1. napján kelt adásvételi szerződés - egyben az abban foglalt beszámítás érvénytelenségét. Az adásvételi szerződéssel ugyanis a hitelezők fedezetét elvonták, az alperes az érvénytelen beszámítással feltűnően aránytalan értékkülönbözettel jutott előnyhöz, tekintve, hogy a vételár részbeni teljesítése mellett a teljes ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerezte. Kérte a szerződésmódosítás érvénytelenségének megállapítását is a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:49. §
(2)bekezdése alapján. Mindezekre tekintettel kérte, hogy a bíróság intézkedjen az alperes tulajdonjogának törlése és a felperes tulajdonjogának visszajegyzése érdekében. [6] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Az első- és a másodfokú bíróság határozata [7] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Álláspontja szerint az alperes a szerződésmódosítás tényével, a nyugták becsatolásával, a könyvelési dokumentációval bizonyította, hogy az ingatlant visszterhesen, 14 millió forint ellenében szerezte meg, ezért nem állapítható meg a feltűnően aránytalan értékkülönbözettel megkötött visszterhes jogügylet ténye, illetve a hitelező előnyben részesítése. [8] Önmagában az, hogy az alperes által nyugtákkal igazolt kifizetések a felszámolás alatt a felszámolási vagyonban nem voltak fellelhetők, nem a szerződések érvénytelenségét, hanem az adásvételi szerződés teljesítéséből eredő pénzszolgáltatás követelésére vonatkozó igény körét érintő körülmény. [9] Álláspontja szerint a Ptk. 6:215. §
(2)bekezdése és 6:94. §
(1)és
(2)bekezdése értelmében az ingatlan-átruházáshoz szükséges az ügyvédi ellenjegyzés. A felek azonban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést nem igénylő részben, a vételár megfizetésének módja körében módosították szerződésüket, ez pedig nem igényelt ügyvédi ellenjegyzést. [10] A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. [11] Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az érvénytelenséggel kapcsolatos felperesi álláspont nem alapos. A Ptk. 6:215. §
(2)bekezdése szerint - figyelemmel a 6:6. §
(2)bekezdés és 6:7. §
(1)bekezdés rendelkezésére is az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés, valamint a módosítása érvényességéhez a szerződés tényleges tartalmának írásba foglalása szükséges. A
- június 3-án kelt szerződésmódosítás írásbeli alakban keletkezett, a felek által aláírásra került. Az érvényességnek az ügyvédi ellenjegyzés, de még a teljes bizonyító erejű magánokirati forma sem feltétele, az ingatlannyilvántartásról szóló
- évi CXLI. törvény (Inytv.)
- §
(3)bekezdése az ellenjegyzést csak a tulajdonjog változásának ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez követeli meg. Téves ezért az a felperesi álláspont, hogy az adásvételi szerződés a szerződésmódosítás figyelembe vétele nélkül bírálandó el, az eredeti szerződés pedig a beszámításra tekintettel önmagában alátámasztja, hogy a szerződés tárgya a hitelező előnyben részesítése. [12] A másodfokú bíróság álláspontja szerint az alperes eleget tett bizonyítási kötelezettségének a becsatolt okiratokkal, a bíróság tájékoztatta a felperest azt ellenbizonyítás körében őt terhelő kötelezettségről és a sikertelen bizonyítás jogkövetkezményeiről. A felperes újabb bizonyítási indítványt nem terjesztett elő, a NAV megkeresésére irányuló indítványa pedig nem volt alkalmas az állítása igazolására. [13] A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló peradatok mérlegelésével ítélte bizonyítottnak, hogy a szerződésben kikötött vételár az alperes részéről egészében megfizetésre került, az ingyenes elidegenítés nem nyert bizonyítást. [14] Nem lehet az alperes terhére értékelni a felperes működése, adminisztrációja, könyvelésének vezetése, illetve az ügyvezetője magatartása körébe tartozó hiányosságokat, illetve mulasztásokat. Felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [15] A felperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését - és tartalma szerint - azt kérte, hogy a Kúria az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a kereseti kérelemnek adjon helyt, másodlagosan kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését - az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően - és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. [16] Állította a Ptk. 6:94. §
(2)bekezdésének, 6:6. §
(2)bekezdésének, az Inytv. 32. §
(3)bekezdésének, az ügyvédi tevékenységről szóló
- évi LXXVIII. törvény
- §
(1)bekezdés c) pontjának, a Cstv. 40. §
(1)bekezdés
- b)és
- c)pontjának megsértését, valamint azt, hogy az ítélőtábla nem vette figyelembe a 2/2010. (VI.28.) PK véleményben foglaltakat. [17] Hangsúlyozta, hogy a Ptk. 6:94. §
(2)bekezdése szerint a szerződésmódosítás semmis, ha a kötelező alakiság mellőzésével történt. Álláspontja szerint - függetlenül attól, hogy a módosítás mely szerződéses kikötésre, feltételre irányul, illetve annak az ingatlan-nyilvántartás részére történő benyújtása kötelező-e vagy sem - a módosítás alakiságára az eredeti szerződés kötelező alakiságra irányadó jogszabályi előírásai vonatkoznak [Ptk. 6:215. §
(2)bekezdése, Inytv. 32. §
(3)bekezdése]. Ebből következően a módosítás vonatkozásában is kötelező a közokiratba, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglalás. Ha nem így történt a szerződésmódosítás, akkor az semmis, még ha a felek egyező akaratából jött is létre. [18] A 2/
- (VI.28.) PK véleményben foglaltakra figyelemmel a szerződésmódosítás semmissége megállapításának, az annak alapját képező bizonyítékok (nyugták, alperesi társaság főkönyvi kivonata) eljárásból való egyidejű kirekesztésének, és az eredeti szerződés Cstv.
- §
(1)bekezdés szerinti érvénytelensége megállapításának van helye. [19] A felperes hangsúlyozta, a szerződéskötésre azt követően került sor, hogy a felperes társaság ellen a felszámolási eljárás iránti kérelmet benyújtották, és erről a felperes ügyvezetője értesült. [20] Megjegyezte azt is, hogy a Ptk. 6:215. §
(2)bekezdés szerint semmis módosításhoz kapcsolódóan becsatolt, szigorú számadás alá nem vont nyugták alapján értékelte úgy a másodfokú bíróság, hogy a szerződés teljesedésbe ment. A nyugták alapján a bíróság megállapítása szerint a felpereshez beérkezett a vételár, a felszámoló azonban ezt iratok hiányában nem tudja ellenőrizni, az ügyvezető ugyanis sem a vételárral nem számolt el, sem a hitelezői igények kielégítése nem történt meg. Hangsúlyozta, hogy nem tehető egy semmis szerződésmódosítás alapján kiállított, a felperesi iratanyagban fel nem lelhető, megállapíthatatlan valóságtartalmú nyugták alapján az eredeti adásvételi szerződés érvényessé. [21] Az alperes kérte a jogerős ítélet hatályában való fenntartását. A Kúria döntése és jogi indokai [22] A Kúria a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (rPp.) 275. §
(2)bekezdése alapján a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta és azt nem találta jogszabálysértőnek. [23] A Ptk. 6:215. §
(2)bekezdése, 6:6. §
(2)bekezdése és 6:7. §
(1)bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés, valamint a szerződés módosításának érvényességéhez lényeges tartalmuk írásba foglalása szükséges. E követelményt a másodfokú bíróság helyes megállapításának megfelelően - az egyszerű magánokiratba foglalás is kielégíti. Az Inytv. 32. §
(3)bekezdése nem a szerződés alaki érvényességi kellékét, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges alaki kelléket határozza meg. [24] Mindezekkel ellentétes következtetés a Ptk.-nak a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott 6:94. §
(2)bekezdéséből sem vonható le. Ez a jogszabályi rendelkezés egyébként sem az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés alaki érvényességi kellékeit, hanem a szerződés alaki hibája orvoslásának feltételeit szabályozza. [25] Nem tartalmaz a kifejtettekkel ellentétes iránymutatást a 2/
- (VI.28.) PK vélemény sem. A felperes által hivatkozott ügyvédi kamarai határozatban pedig a jelen jogvita eldöntése szempontjából irreleváns megállapítások szerepelnek. [26] A perbeli szerződésmódosítás tehát a felperes álláspontjával ellentétben alaki okból nem érvénytelen. Azt pedig az ügyben eljárt bíróságok a rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelése alapján állapították meg, hogy az alperes maradéktalanul megfizette a szerződésben kikötött vételárat. A bizonyítékok mérlegelésére vonatkozó konkrét eljárásjogi szabály megsértésére a felperes felülvizsgálati kérelmében nem hivatkozott, e részében ezért a jogerős ítélet érdemi felülvizsgálatára nem kerülhetett sor [rPp.
- §
(2)bekezdés, 1/
- (II.15.) PK vélemény 3.,
- pontok]. A Kúria ezért csupán megjegyzi, hogy nem volt kizárt az, hogy a bíróságok az adott bizonyítékokból az általuk levont következtetésre jussanak, iratellenesség vagy okszerűtlenség az irányadó eljárásjogi szabály alkalmazásával kapcsolatban nem állapítható meg. [27] Az pedig, hogy a felperes volt ügyvezetője nem számolt el az átvett vételárral, illetve hogy nem adta át az ügylettel kapcsolatos iratokat a felszámolónak, az adásvételi szerződés és módosítása érvényességét nem érinti. [28] A kifejtettekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet az rPp.
- §
(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [29] A felperes felülvizsgálati kérelme alaptalan volt, ezért a rPp. 270. §
(1)bekezdése folytán alkalmazandó rPp. 78. §
(1)bekezdése alapján köteles megfizetni az alperes felülvizsgálati eljárással kapcsolatban felmerült költségét, amely az alperes jogi képviseletével felmerült ügyvédi munkadíjból áll. Az ügyvédi munkadíj összegét a Kúria a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003.(VIII.22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdésének a)-b) pontja,
(5)bekezdése, és a 4/A.§
(1)bekezdése alapján állapította meg. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 59. §
(1)bekezdése és 6/
- (VI.26.) IM rendelet
- §
(2)bekezdése alapján a felperes köteles az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illeték megfizetésére is. [30] A Kúria tárgyaláson kívül hozta meg határozatát. Budapest,
- november
- Dr. Farkas Attila s.k. a tanács elnöke, Dr. Csőke Andrea s.k. előadó bíró, Dr. Gáspár Mónika s.k. bíró A kiadmány hiteléül: