Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.121/2020/34-I. A Fővárosi Ítélőtábla a egyéb érdekelt 2 (..... u. ..... - dr. Bártfai Beatrix és dr. Abayné dr. Török Mónika Györgyi ügyvédek) által képviselt ..... Zrt. (.... u. .....) I. rendű felperesnek a dr. ..... Ügyvédi Iroda (............. út ........, ügyintéző: dr. Karl Gábor ügyvéd) és a egyéb érdekelt 2 (..... u. ....., ügyintéző: dr. Bártfai Beatrix és dr. Abayné dr. Török Mónika Györgyi ügyvédek) által képviselt ...... Zrt. (.... u. .....) II. rendű felperesnek a ......... Ügyvédi Iroda (...... u. ....., ügyintéző: dr. Mátrai Mihály ügyvéd) által képviselt ..... Zrt. (..... utca .....) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása és más iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék
(1)bekezdése alapján 2010. június 17. és 2012. július 24. között egyik felperesi társaságnál sem kerül sor igazgatóság megválasztására, a törvény az igazgatóságnak a gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvényben meghatározott jogait a vezérigazgató hatáskörébe utalta. 2012. július 24. óta a felperesek ügyvezető szerve az igazgatóság lett és a vezérigazgató feladatát az igazgatóság határozta meg. A jogalkotó a 2012. évi XLV. törvénnyel 2012. május 10. napjától kezdődően az .... és a ..... részvényeit közvetlen állami tulajdonba vette, és a tulajdonosi jogok gyakorlását a külgazdaságért és a Kárpát-medencei Gazdasági Övezet gazdaságfejlesztéséért felelős miniszter jogkörébe, majd a 2012. CLXIII. törvénnyel 2012. november 28. napjától a gazdaságpolitikáért felelős miniszter hatáskörébe utalta. A változás mögött a kormánynak az a gazdaságpolitikai stratégiája és annak hatékonyabb végrehajtása állt, ami prioritásként fogalmazta meg a hazai export tevékenység támogatását, a magyar áruk és szolgáltatások exportjának finanszírozását. A tulajdonosi jogok gyakorlójának személyében bekövetkezett változást követően a felperesek menedzsmentje is módosult, a perrel érintett időszakban a felperesek vezérigazgatója 2012. június 15-től N. R. lett, aki ezt a tisztséget 2014. december 11-ig látta el, a vezérigazgató-helyettese pedig 2012. július 1. napjától D. T. lett, aki ezt a tisztséget 2014 júliusáig látta el. Az új menedzsment feladata volt új stratégia kidolgozása, a felperesek nagybankká fejlesztése, létszámának 120 főről 250 főre növelése és a felperesek megfelelő elhelyezéséhez új székház felkutatása. A költözési programot a felperesek irányítását ekkor még egyedül ellátó vezérigazgató indította el, és a költözési program felelőseként D. T.-t jelölte ki, aki az üzemeltetési-költségvetési területen készítette elő a döntést, míg a dolgozók elhelyezése K. P., humánpolitikai igazgató feladata volt. A döntéseket a vezérigazgató hozta meg, akit a projektfelelősök hetente tájékoztattak a megtett intézkedésekről és a döntésre váró kérdésekről. A tulajdonosi jogokat gyakorló minisztert, valamint a 2012. július 24-ét követően felállított igazgatóságot a vezérigazgató tájékoztatta, és 2013. évtől kezdődően a székhely változtatási programot az üzleti tervben is szerepeltette. Az új menedzsment kinevezésekor már folyamatban volt a felperesek új székház keresésének programja, de még más lokációval, és kisebb létszámra, 100 tervezett főre. A korábbi menedzsment által 3 külsőbb kerületben lévő ingatlan került kiválasztásra, amit az új vezetés a megváltozott körülmények között a felperesek elhelyezésére már nem tartott alkalmasnak. D. T. a vezérigazgató hozzájárulásával 2012. júliusában a megváltozott stratégiai célokra és a várható jelentős létszámbővülésre figyelemmel új piackutatási szempontokat állíttatott össze az üzemeltetési és beszerzési osztállyal, amelyben kiemelt helyen határozták meg a minisztériumok közelségét, a munkavégzéshez kapcsolódó egyéb intézmények közelségét, a gépkocsival és tömegközlekedési eszközökkel való jó megközelíthetőséget és azt, hogy az épület közvetlen környezete megfelelően színvonalas legyen. A piackutatás szempontjai között a felperesek területigényét kb. 2500 m2-ben jelölék meg ±20% eltéréssel, hozzávetőlegesen 175 fő elhelyezésére maximum 3 szinten, 20 db parkolóval és kb. 100 m2 raktárral. A tervekben a bérleti szerződés kezdő időpontját 2013. január 1. napjában, futamidejét 5, illetve 3+3 évben határozták meg. E szempontrendszerrel 2012. július 26án készült el az első indikatív ajánlatkérés az ingatlanközvetítők felé, amelynek a célja az volt, hogy felmérjék a piacot. Erre az első indikatív ajánlatkérésre 60-100 közötti ajánlat érkezett, közöttük a ...... Zrt. (a továbbiakban: ..... Zrt.) 2012. augusztus 2-án megküldött ajánlata is a .............. sz., .... hrsz. alatti ..... bérbeadhatóságára. Az első indikatív ajánlatkérés 2012. októberére fejeződött be. A vezérigazgatóhelyettes október 18-án terjesztette a vezérigazgató elé a beérkezett ajánlatokat, és ekkor született döntés arról, hogy a megadott szempontrendszer alapján beérkező ajánlatok nem alkalmasak a költözéshez szükséges döntés meghozatalához, és 2012. december végén új szempontrendszerrel egy új székházkeresést indítottak. A második indikatív ajánlatkérésben már olyan belvárosi és reprezentatív irodaházakat kerestek, amelyben a felperesek a főbérlők, és lehetőség szerint más bérlője nincs az ingatlannak, és a négyzetméter helyett meghatározott létszám elhelyezésére kértek ajánlatot. Az indikatív ajánlatkérésből azért hagyták ki a terület nagyságot, mert az ingatlanok adottságai nagyon különbözőek voltak, és nem az alapterület nagysága, hanem meghatározott létszám elhelyezése volt az elsődleges szempont. Az új szempontrendszert már a menedzsment állította össze, és a második körben lefolytatott ajánlatkérést csak azoknak az ingatlanközvetítőknek és korábbi ajánlattevőknek küldték meg, akik az első körben az ingatlankeresésben együttműködők voltak, illetve akikről tudták azt, hogy rendelkeznek a megváltozott szempontoknak megfelelő, bérbe adható ingatlannal. Erre az ajánlatkérésre is legalább 80 ajánlat érkezett, amit kb. 10-15 ajánlatra szűkítettek, és ezt a szűkített listát kapta meg a vezérigazgató-helyettes 2013. január 28-án kelt e-mailben. [2] A felperesek által kezdeményezett ajánlatkérések második körében a ..... Zrt. ajánlatot nem tett. A perben feltárt adatokból nem lehetett megállapítani, hogy a ..... Zrt. szűkített indikatív ajánlatkérést kapott-e. A ..... Zrt.-nek ekkor már nem volt bérbeadás útján történő hasznosítási szándéka. [3] A ..... bérbeadására 2013. február 5-én - sem az ajánlat előterjesztésekor, sem később meg nem nevezett ügyfél képviseletében - dr. Mátrai Mihály (aki az alperes jogi képviselője a perben) tett ajánlatot e-mailben, D. T.-nak címezve. A felperesek vezérigazgató-helyettese 2013. február 11-én elküldött e-mail üzenetében jelezte vissza dr. Mátrai Mihálynak, hogy érdekli az ajánlat, és közölte, hogy 200 fős, hosszabb távon 250 fős létszámra keres irodai elhelyezést, amihez mintegy 3500-4000 m2 alapterületet szeretnének bérelni. Ezt követően az ajánlatkérő és az ajánlattevő képviselője között személyes találkozóra került sor, aminek eredményeként 2013. február 19-én dr. Mátrai Mihály újabb ajánlatot küldött az alapterületre, a bérleti díjra, az üzemeltetési költségre, a parkoló bérleti díjára. Ebben az ajánlatában már szerepelt az opciós jog biztosításának lehetősége is, valamint az, hogy a bérleti díj egy része az opciós vételárba beszámítható, továbbá, hogy az étterem megvásárlására is tárgyalásokat folytat, s ha eredménnyel jár, akkor a vendéglátó egység szolgáltatásait üzemi étkezés céljára felajánlja. Jelezte, hogy az ingatlanban található egy teljes kiépítésű fitnesz/wellness-részleg, amely bérlő általi használatára megállapodás esetén szintén mód nyílhat. Az ajánlatban a teljes bérbe adható területet a közös használatú részekkel együtt 4.702 m2ben jelölte meg azzal, hogy a közös terület aránya ennek a 20 %-a. Az ajánlata 3.395 m2 bérelt terület + 20 % közös használatú terület, összesen 4.074 m2 terület bérbeadására és 20 db parkolóhelyre vonatkozott. A bérleti díjat 22 euró/m2/hó összegben, az üzemeltetési költséget 4 euró/m2/hó összegben és a parkoló bérleti díját 150 euró/parkoló/hó összegben ajánlotta meg azzal, hogy ezekre az összegekre még áfa számítandó fel. Ezen ajánlat kézhezvételét követően - 2013. február 20-án - a vezérigazgató-helyettes továbbította az irodai ajánlatokat a munkatársainak azzal a megjegyzéssel, hogy a .....-át tartja a legalkalmasabbnak, „ami drága, de érdemes rá alkudni". Egy újabb személyes egyeztetést követően dr. Mátrai Mihály a bérleti díj vonatkozásában 2013. március 6-án módosította az ajánlatát, azt 19 euró/m2/hó összegre leszállította, és vételi opció esetén felajánlotta, hogy a vételárba beszámít 4 euró/m2/hó kifizetett bérleti díjat. Ebben az ajánlatban az alapterület nem módosult. [4] A felperesek a 2013. február 26-án kelt levelükben a ............ utcai bérleményre vonatkozó bérleti szerződést 2013. június 30. napjára felmondták. Tájékoztatták továbbá a bérbeadót, hogy a bérleti szerződés megszűnését követően a bérelt terület visszaadását - az eredeti állapot visszaállításához szükséges esetleges munkálatokra is tekintettel - 2013. augusztus 31-ei határidőre tudják vállalni. A felmondás közlése és a felmondásban közölt megszűnés időpontja között a felperesek menedzsmentje és a .................. utcai bérlemény bérbeadója között a helyiségek bérbevételével kapcsolatos tárgyalások tovább folytatódtak, és a bérleti szerződés - a perben pontosan meg nem állapítható időpontban és tartalommal - többször is meghosszabbításra került. [5] Az ajánlatkérések időszakában a ........ sz. .... hrsz. alatti, .... törzsszámú épület, a ..... tulajdonosa a ..... Zrt. volt, aki 2010. júliusában szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát és vette birtokba. A ..... Zrt. 2011-ben bérbeadás útján kívánta hasznosítani az ingatlant, amivel egy ingatlanközvetítő céget bízott meg, de mivel kötelező érvényű ajánlatot nem kapott, 2012-ben olyan döntés született, hogy egy másik ingatlanközvetítő cég bevonásával az ingatlant értékesíti. Az alperesi tulajdonosi körhöz tartozó ..... Kft. az ingatlanra 10.000.000 forint (helyesen: euró) + áfa vételárat ajánlott meg. Az ingatlan tulajdonosának tudomása volt arról, hogy ezzel párhuzamosan a ..... Kft. a ..... bérbeadására tárgyalásokat folytat a felperesekkel, és arról is tudomása volt, hogy a ..... Kft. létre kíván hozni egy 100 %-ban tulajdonában álló projekt társaságot azzal a céllal, hogy ez a társaság vásárolja meg és hasznosítsa a ...... szám alatti ingatlant. A ..... Kft. és a ..... Zrt. mindezt a 2013. május 6-án kelt okiratban rögzítették, amely okiratban a ..... Zrt. vállalta, hogy a ..... Kft. tudta nélkül nem keresi meg azokat a cégeket szerződéskötés érdekében, amelyeket a ..... Kft. mutatott be. Ezen cégek között külön nevesítették a felpereseket. Ugyanezen a napon a ..... Kft. hasonló tartalmú megállapodást a ..... Zrt.-vel is aláírt. Ennek 1. pontjában rögzítették, hogy a .... Zrt. „nem keresi meg önállóan a ..... és/vagy Leányvállalata tudta nélkül azokat a személyeket, akiket a ..... és/vagy Leányvállalata mutatott be a Társaság számára a jelen megállapodás aláírásától számított egy éven belül... Amennyiben ezen személyek keresik meg a Társaságot a jelen megállapodásban meghatározott célból, a Társaság nem kezdeményez vele vagy velük a .....-ának a bérlése vagy eladása vonatkozásában jogviszonyt a jelen megállapodás aláírásától számított 1 éven belül. A jelen megállapodás aláírásakor a ..... által bemutatott személy, mint potenciális bérlő, a ..... Zrt". A ..... Zrt. 2013. július 25-én küldte meg a ..... Kft. részére a végleges eladási ajánlatát, amit a ..... Kft. 2013. augusztus 5-én fogadott el. Ezt követően a ..... Zrt. 2013. augusztus 7-én a ..... Kft. vételi ajánlatát megküldte a F. Gy...... Központnak (a továbbiakban: F. K.), mivel a Magyar Államot az ingatlan tekintetében elővásárlási jog illette meg, és az Állam nevében az elővásárlási jog gyakorlására a F. K. rendelkezett jogosultsággal. A ..... Zrt. a felhívásban tájékoztatta az elfogadott ajánlat főbb feltételeiről. A F. K. elnöke a 2013. augusztus 22-én kelt levelében közölte, hogy a Magyar Állam az elővásárlási joggal nem kíván élni. [6] Az alperesi társaságot 5 millió forint jegyzett tőkével 2013. augusztus 8-án hozták létre az alapítók a saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadására, üzemeltetésére, saját tulajdonú ingatlan adásvételére. A Cégbíróság 2013. augusztus 26-án jegyezte be a cégnyilvántartásba. Minősített többségű befolyással rendelkező tagja N. D., képviselője N. K. volt. [7] Az alperes és a ..... Zrt. az adásvételi szerződést 2013. augusztus 27-én írták alá. A szerződés értelmében a vételár nettó 10.000.000 euró, amelyből az ingatlan vételára nettó 9.740.000 euró, az ingóságok és tartozékok vételára 260.000 euró. A fizetési feltételek szerint az első vételárrészlet az eladási ár 5 %-ának megfelelő összeg, amely az adásvételi szerződés aláírásakor esedékes, és foglalónak minősül, a második vételárrészlet az eladási ár fennmaradó 95%-a, amely az adásvételi szerződés aláírásától számított 60 napon belül esedékes. Az alperes a perbeli ingatlan megvásárlásához a ...... Zrt.-től és a ..... Zrt.-től hitelt vett fel, aminek biztosítására a perbeli ingatlan bérbeadásából származó minden árbevételre zálogjogot alapítottak, ugyanezen árbevételt az alperes szintén biztosítéki céllal engedményezte is a finanszírozó bankokra, amit óvadéki számlára volt köteles utaltatni, mely óvadéki számlát zárolták. A hitelszerződés jelenleg fennáll az alperes és a finanszírozó bankok között. Nem merült fel adat arra, hogy az alperes a szerződésből eredő kötelezettségeinek nem tesz eleget, ezért a bankoknak a biztosítékok érvényesítésére vonatkozó joga nem nyílt meg. [8] A felperesek vezérigazgató-helyettese 2013. április 10-én tájékoztatta a vezérigazgatót a beérkezett ajánlatokról és azok kiértékeléséről, egyben kérte a hozzájárulását a ....... szám alatti irodaház bérbevételével kapcsolatos tárgyalások megkezdéséhez és a szerződéskötés előkészítéséhez. Ezt követően indultak meg a bérleti szerződés feltételeivel kapcsolatos egyeztetések a per alperesével, amit a felperesek oldaláról a vezérigazgató jóváhagyásával D. T. vezetett, valamint folytak a helyszíni bejárások, amit a felperesek részben saját munkatársaik, részben külső szakértők közreműködésével végeztek. A bejárásokon az alperes részéről H. J. vett részt, akinek az alperessel mérnök tanácsadói megbízási szerződése volt. A bejárásokon sem a felperesek, sem a felperesek által bevont szakértők, sem az alperes megbízottja tényleges felmérést nem végzett, a valamennyiük rendelkezésére álló ..... Kft. által készített felmérési terv adatait egyeztették csak szúrópróbaszerűen, aminek adatait mindkét fél elfogadta. A felperesek által megbízott külső szakértők abból a szempontból vizsgálták meg az ingatlant, hogy az a banki célokra alkalmas-e, a felperesek által megjelölt létszám - ekkor még 250 fő - befogadása mekkora alapterületet és milyen műszaki átalakítást igényel. A felperesek a .... Kft.-vel kötöttek először tervezési tanácsadói szerződést, majd a belsőépítészeti tervek elkészítésére vállalkozási szerződést először szóban, majd utóbb a szerződéseket írásba is foglalták. A tanácsadói szerződést szóban 2013. május 15. napján kötötték meg, amelyben a .... Kft. a felperesek adatszolgáltatása alapján a belsőépítészeti térkialakítás koncepció és design development elkészítését vállalta. A .... Kft. bevonásáról a felperesek az alperest e-mailben tájékoztatták és az ingatlan felméréséhez bekérték az ingatlannal kapcsolatos műszaki dokumentációt, amit aztán felperesek továbbítottak a .... Kft. részére. Az alperes 2013. május 17-én e- mailben küldte meg a ..... felmérési rajzait és a hozzá tartozó alapterületi adatokat. A megküldött dokumentumok között szerepelt 5. pdf dokumentumként a „GIF_kimutatas_...._......xls" irat, ami a helyiségek, közlekedők és kiszolgáló helyiségek alapterületeit tartalmazta. Az épület teljes dokumentációjával az alperes nem rendelkezett. A műszaki szempontok mellett a felperesek vizsgálták az ingatlan adottságait biztonsági szempontból is. Az I. rendű felperes pénzügyi és kockázatkezelési asszisztense az ezzel kapcsolatos kérdéseket 2013. május 8-án kelt elektronikus levélben küldte meg az alperesnek. Az építész állásfoglalásának ismeretében indultak meg a felek között az egyeztető tárgyalások az alperes átalakítási költségekhez való hozzájárulásának mértékéről. Abban a felek között nem volt vita, hogy az épület nem volt minden szinten és minden helyiségben bérbeadásra alkalmas állapotban, így az alperes az átalakulásokhoz való pénzbeli hozzájárulását nem vitatta; közöttük az egyeztetés az összegszerűség kérdésében folyt. A bérbeadásra alkalmas állapot eléréséhez szükséges munkákat az alperes megrendelésére D. G., igazságügyi névjegyzékbe bejegyzett szakértő mérte fel és készítette el 2013. július 4-én a szakértői véleményét a banki székhely, illetve nagybanki biztosítói működtetés céljára történő kialakítás költségeiről. A szakvéleményében rögzítette, hogy az épület 2004-ben teljes körű átalakításon, illetve felújításon esett át, melynek célja egy reprezentatív kialakítású irodaház létrehozása volt, a műemléki helyreállítással párhuzamban. A felújítás során a pince Duna felőli oldalán automata garázs lett kialakítva. Az alsó földszinten egy étterem kapott helyet, melyet a pince ....... utca felőli részén lévő konyha szolgál ki, valamint középen egy bár is elhelyezkedik. A .... utca felől nyíló földszinten, az első és második szinten, valamint a tetőtérben irodák létesültek. A többszöri tulajdonos- és bérlőváltás után a felső irodarészek jelenleg üresen állnak. A belső udvar üvegfedést kapott és átriumként funkcionál. Az irodaszintek hasznosítására merült fel a banki székházi, illetve nagybanki funkció, melynek betöltéséhez megállapításai szerint átalakításokat, illetve célirányos módozatú kialakításokat kell eszközölni. Az átalakítás során a meghatározó feladat a - nagy terű, illetve kis terű - irodai funkciók kialakítása volt. Ahhoz, hogy az épület banki, biztosítói, ill. székház célú rendeltetését be tudja tölteni, elsődlegesen belsőépítészeti, gépészeti, épületautomatikai, illetve biztonságtechnikai átalakításokat tartott szükségesnek. Szintenként vizsgálta meg az épületet, és a földszinten a rendeltetésszerű használat eléréséhez belsőépítészeti munkálatok nem, csak biztonságtechnikai átalakításokat tartott szükségesnek. Az első emeleten a korábban megkezdett átalakítást nem fejezték be, főként gépészeti kialakítások, belső térelválasztások maradtak el. Az irodai kialakítást újra létre kell hozni, a gépészeti, villamossági rendszerek helyreállításával, és belsőépítési munkákkal. A közösségi közlekedési területekkel, valamint mosdókkal kapcsolatban azt állapította meg, hogy azok rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban vannak. A második emeleti és tetőtéri területeket is rendeltetésszerű használatra alkalmasnak minősítette, a biztonságtechnikai átalakítások szükségessége mellett. Az épület homlokzatát is megvizsgálta, és azt jó állapotúnak minősítette, épületszerkezeti károkra utaló jelet nem talált. Az átalakítások becsült költségét 199.767.000 forintban határozta meg. A szakvéleményben nem a felperesek által tervezett átalakítás költségeit mérte fel, hanem azoknak a befejezési munkáknak a költségeit, amely munkák ahhoz kellettek, hogy az épületben lévő helyiségek rendeltetésszerű használatra alkalmassá váljanak. [9] A ...... bérbevételére vonatkozó egyeztető tárgyalások alatt a felperesek további elhelyezési lehetőségeket is megvizsgálták. A piackutatást követően egy 10 ajánlatból álló listát állítottak össze, amelyeket a felperesek munkatársai bejártak, majd az alaprajz és az ajánlati ár alapján négy ingatlant választottak ki: a .....át, a ..... utcai, a ..... téri és a ..... téri irodaházat. A felperesek menedzsmentje - a tulajdonosi jogokat gyakorló miniszter utasítására - 2013. július 23án az ..... Zrt.-vel is felvette a kapcsolatot olyan állami tulajdonú ingatlanok bérletbe vétele érdekében, amely Budapest belvárosi környezetben helyezkedik el, gépjárművel és tömegközlekedési eszközzel jól megközelíthető, irodai tevékenység folytatására, belföldi és nemzetközi reprezentálásra, fogadásra alkalmas és a biztonsági feltételeknek is megfelel. A várhatóan elhelyezendő létszámot 250 főben jelölték meg, a hasznos alapterületet pedig minimum 4000 m2-ben. A felperesek és az ..... Zrt. között felső vezetői szintű személyes megbeszélésre is sor került. Az ..... Zrt. a közölt specifikációkkal rendelkező állami tulajdonban lévő bérelhető ingatlannal nem rendelkezett. Az ..... Zrt. megkeresése idején még nem volt olyan kötelező érvényű bérbevételi nyilatkozatuk a felpereseknek az alperes felé, ami megakadályozta volna a tárgyalások leállítását és az ..... Zrt. által esetlegesen felajánlott ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés megkötését. A felperesek menedzsmentje a Magyar Államot megillető elővásárlási jog gyakorlása érdekében a F. K.-ot nem kereste meg. A perbeli időszakban a felpereseknek vételi szándéka nem volt. A vezérigazgató-helyettes a piackutatás eredményéről a vezérigazgatót tájékoztatta, és a perbeli ingatlannal kapcsolatos szerződéskötési tárgyalásokat a vezérigazgató tudtával és hozzájárulásával folytatta le. A fentebb megjelölt négy ingatlanra a szerződéskötési tárgyalások megkezdéséig nem jutottak el, ilyet nem folytattak le, az ajánlatok bekérése és az ingatlanok megtekintése után kizárólag a perbeli ingatlanra vonatkozó szerződéskötési tárgyalások megkezdésére hoztak döntést. A tulajdonosi jogokat gyakorló minisztert a székházkeresés kérdéseiről a vezérigazgató tájékoztatta. Az alperes 2013. augusztus 13-án kelt e-mail üzenet mellékleteként bérleti előszerződés tervezetet küldött. A bérleti előszerződés tervezetben az alperes a bérbe adandó terület nagyságát 4800 m2-ben tüntette fel. D. T. a 2013. augusztus 14. napján elküldött e-mail üzenetében észrevételeket tett az alperes által megküldött bérleti előszerződés tervezetre, és a vételi opció vonatkozásában nem fogadta el azt, hogy az opciós szerződés meghiúsulása nem hat ki a bérleti szerződésre, mert a perbeli ingatlan kiválasztásának egyik legfontosabb tényezője volt a későbbi megvásárlás lehetősége. Az ingatlan állapota vonatkozásában nem fogadta el a szerződésnek azt a részét, hogy az ingatlant a jelen állapotában veszik bérbe, a bérleti díjat a birtokba vétel időpontjától kell fizetniük, és nem fogadta el a kialakítási hozzájárulás összegét sem. Azzal érvelt, hogy a tárgyalásaik során többször szóba került az, hogy jelentős átalakítási munkákat kell végezni az ingatlanban ahhoz, hogy rendeltetésszerűen használható legyen, aminek jelentős időigénye van, és amit nem fed le a 10 éves bérleti jogviszonyt tekintve éves szinten kétszázmillió forint kialakítási hozzájárulás. Nem fogadta el az áprilisi végdátummal meghatározott csökkent bérleti díjú időszakot sem, és azt a teljes átalakítási munkák idejére kérte biztosítani, azaz 2014. június végéig, amikorra tervezik a felperesek - az alperes által is tudottan - az ingatlanba való beköltözést. Kifogásolta az éves díjemelés mértékét is egyrészt azért, mert erre a magyarországi fogyasztói árindexet nem tartotta megfelelőnek, másrészt az első 5 évben a bérleti díjemeléssel nem értett egyet. A kaució „első kapavágás megtörténte előtti" letétbe helyezését is vitatta, mert az átalakítás költségeinek nagyobb részét a felpereseknek kell viselniük, és emellett a 6 havi bérleti díjnak megfelelő kauciót a felperesek már nem tudják kigazdálkodni. [10] Az alperes a 2013. augusztus 14-én megküldött válasz e-mailjében úgy nyilatkozott, hogy a vételi opció tekintetében nem zárkózik el a tárgyalástól; a kialakítási hozzájárulás vonatkozásában az ajánlatát fenntartotta, jelezte, hogy a személyes találkozón be fogja mutatni azokat a számításokat, ami szerint az alap szintű kialakítás 200 millió forintból elvégezhető. Jelezte, hogy a felperesek által tervezett kiépítés a számára jelentős értéket képviselő részek visszabontását is igényli, ami teljes értékvesztés még úgy is, hogy a beruházás a bérleti időszak végével az ő tulajdonába kerül, már csak azért is, mert 10-15 év alatt ez a beruházás amortizálódik. A csökkentett bérleti díjú időszakra a felperesek érvelését elfogadta; akárcsak az éves díjemeléssel kapcsolatos észrevételeket. A kaució befizetésnek január 1-jére való módosítását elfogadta, az ennél későbbi időpontra való halasztását azzal utasította vissza, hogy az előszerződés megkötését követően a birtokba adás megtörténik, és a felperesek elkezdik szétbontani a meglévő épületrészeket is. [11] Figyelemmel arra, hogy az alperes a bérleti előszerződés tervezetben az alapterületet 4800 m2-ben jelölte meg, D. T. megkereste a .... Kft.-t, hogy készítsen alapterületi kimutatást a bérbe veendő területről. A .... Kft. munkatársa, Sz. T. 2013. augusztus 22-én küldte meg D. T.-nak a területi kimutatását, amiben a bérlemény összes alapterületét (4 szint+panoráma tárgyaló) 4200 m2-ben tüntette fel azzal, hogy ebbe beleszámolta a bejárattal rendelkező helyiség (leendő bankfiók) területét is, ami 150 m2, és belevette a másodlépcső területét. A szintenkénti alapterületet az alábbiak szerint jelölte meg: tetőszint: 779,4 m2, II. emelet: 1.135,5 m2, I. emelet: 1.093,7 m2, földszint: 1.132,8 m2. Ezt követően a vezérigazgató-helyettes az alperesnek ugyanezen a napon megküldött e-mailjében elfogadta a csökkentett bérleti díjat 3.000 forintban a 2014. január 1. és március 31. közötti időszakra a szerződéstervezetben rögzített 4.000 Ft/m2 helyett. Az opciós vételárral kapcsolatban további egyeztetést kért; az alapterület vonatkozásában pedig jelezte, hogy az alperes által megjelölt 4800 m2 jelentősen meghaladja az eredeti ajánlatban szereplő cca. 4000 nm területet, amelyhez ugyanazok az ingatlanrészek voltak társítva. Közölte, hogy a döntésüket a bérleti díj és az alapterület szorzatára építették, ami így jelentős mértékben megemelkedik. Kérte, hogy a szerződésben az eredeti ajánlatban szereplő alapterületet rögzítsék, vagy végezzenek egy tényleges felmérést. Az alperes a válaszlevelében az opciós vételár vonatkozásában közölte, hogy az eredetileg megajánlott hozzájáruláson nem tud módosítani, de ahhoz hozzájárul, hogy a kiépítési költség ne egy éven belül terhelje a felperest. A csökkentett bérleti díjidőszakra elfogadta a felperesi felvetést. A területtel kapcsolatban pedig közölte, hogy a korábbi számításaiban is 4800 m2 feletti terület szerepelt, különös tekintettel arra, hogy a „fiók" kibérlése is szóba került. Javasolta a terület 4680 m2-ben történő elfogadását függetlenül attól, hogy a felperesek által tervezett kiépítés az alapterületet milyen mértékben érinti, ellentételezésként pedig felajánlotta, hogy az opciós vételárnál a négyzetméterenként megadott visszatérítést emeljék meg 1500 forintra a 24 hónap vonatkozásában. A felperesek vezérigazgató-helyettese a válaszlevelében hivatkozott arra, hogy az előszerződés mellékletként tartalmazza a bérlendő területek kimutatását. Az előszerződéshez kapcsolódó mellékleteket is szeretnék megkapni, a csomagban szeretnék szintenként látni, hogy melyik szintre milyen területek kerültek bérlendő bejelölésre, és azok mekkora alapterületűek. Jelezte, hogy az általuk számolt értékek ennél a számnál kisebbek. Egyelőre 4500 m2 az a szint, ami elfogadható az 1500 forintos visszatérítési szinttel. A 4680 m2 területhez 2000 forint visszatérítést kell alkalmazni ahhoz, hogy elfogadható legyen. Az alperes a válaszlevelében a 4680 m2 mellett a 2000 Ft/m2 visszatérítést 24 hónap vonatkozásában elfogadta. Az első teljes bérleti díj a birtokba adáskor esedékes, 2014. január 1-től március 31-ig fizetendő 3000 Ft/m2 csökkentett díj. Elfogadta, hogy az első emelés 2017. január 1-jét követő időszakra vonatkozzon azzal, hogy az elmaradt teljes emelést érvényesíthesse. A felperesek vezérigazgató-helyettese a válaszlevelében ezt elfogadta, és jelezte, hogy várja a végleges szerződéstervezetet a még nem látott mellékletekkel együtt, amelyek leellenőrzését másnap 10 óráig elvégzik, utána aláírható a szerződés. [12] A felperes vezérigazgató-helyettese a 2013. augusztus 23-án elküldött e-mail üzenetében közölte, hogy az ingatlant majd saját maguk szeretnék megvásárolni, ezért nincs kizáró oka annak, hogy dologi jogi hatályú opciós szerződést kössenek. Erre figyelemmel ezzel a tartalommal kérte módosítani a bérleti előszerződést és opciós szerződést. Az alperes válaszlevelében közölte, hogy vételi jogot csak akkor tudnak alapítani, ha már megvásárolta az ingatlant. Az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető vételi jog alapítására nincs lehetősége, mert az ingatlan megvásárlását finanszírozó bankoknak a tárgyi ingatlanon bejegyzendő biztosítéki joga ezt nem teszi lehetővé. A felperesek a válaszlevelükben kérték a bérleti dokumentáció szövegszerű kiegészítését azzal, hogy ha akár a bérbeadó, akár a finanszírozó bank érdekkörében felmerülő okból nem tudnak élni a felperesek a „kötelmi jellegű" vételi jogukkal, vagy a bérleti jogviszony fennállása alatt a bérbeadó a bérlő előzetes hozzájárulása nélkül elidegeníti az ingatlant, úgy a bérlők azonnali hatállyal jogosultak a bérleti szerződés felmondására és a bérbeadó felé kötbért érvényesíthetnek. Az alperes megbízottja ezen a napon e-mailben megküldte a felperesek részére a korábban már átadott dokumentumok táblázatba foglalt listáját, pdf. formátumban a fszt., I. em., II. em., tetőtér, galéria rajzi mellékletét. A táblázatban 61. tételként szerepelt a „GIF_kimutatás_......_......xls" fájl. A felperesek a .... Kft.-vel is egyeztették az átvett dokumentumokat, és a listában sárgával jelölték meg azokat a tételeket, amelyek átvételét közösen elismerték. Ezek között szerepelt a „GIF_kimutatás_......_......xls" fájl. Z. T. a .... Kft. munkatársának azt is jelezte, hogy változás történt a területben, ezért kérte egy új bérleti területi rajz elkészítését azzal, hogy a bérelt területet kék színnel jelölje. Közölte, hogy a megküldött rajzokon a bérelt területet a piros szaggatott vonalon belüli rész jelöli. Sz. T. még aznap megküldte a kért rajzokat, és felhívta a felperesek figyelmét arra, hogy a piros szaggatott vonal az épület teljes külső kerületét jelöli, a teljes szintterület magába foglalja a külső-belső falak által elfoglalt területet is, a homlokzati falak sudarasodását, a belső udvar légterét, a különböző gépészeti aknák és liftházak vízszintes területét, valamint az épületgépészet, -felügyelet és üzemeltetés által használt helyiségeket is, amelyek nem tekinthetők konvencionális értelemben bérleményi területnek. A kék színű alaprajz négyzetméter megjelölésekkel az alábbi alapterületeket tartalmazta szintenként: panoráma tárgyaló 63,3 m2, tetőszint 1.523,6 m2, II. emelet 1.523,6 m2, I. emelet 1.535,7 m2, földszint 1.472,1 m2; összesen: 6.118,3 m2. Z. T. ezt továbbította még ezen a napon a vezérigazgató-helyettesnek, aki a válaszlevelében közölte, hogy a kijelölt bérleti területekkel egyetért, azokat egységes színezéssel kérte kijelölni. D. T. az alapterület számítására más megbízást nem adott. Ezt követően küldte meg Sz. T. Z. T.-nak a négyzetméter nélküli, kék színű alaprajzokat még 2013. augusztus 23-án, ami aztán a bérleti szerződés melléklete lett. [13] A felperesek és az alperes (..... Zrt. „b. a" néven) ilyen előzmények után kötötte meg 2013. augusztus 23-án a bérleti előszerződést, aminek preambulumában rögzítették, hogy a ....... szám alatti ..... az előszerződés aláírásának időpontjában a ..... Zrt. 1/1 arányú tulajdonában áll, amely ingatlant a bérbeadó meg kívánja vásárolni, és a tulajdonjog megszerzését követően bérleti szerződést kíván kötni a bérlőkkel. A bérlet tárgyaként a mellékelt vázrajzon kék színnel megjelölt alapterületet és a parkolókat határozták meg. A bérleti díj alapjául szolgáló terület nagyságát 4680 m2-ben fogadták el. Megállapodtak abban, hogy a végleges bérleti szerződésben 2024. július 1. napjáig szóló határozott idejű bérleti jogot biztosít a bérbeadó a bérlők részére, megállapodtak a bérleti díjban is, a bérelt terület után 6.000 Ft/m2/hó+áfa, (összesen 28.080.000 Ft/hó+áfa), a parkolók után 45.000 Ft/hó/parkolóhely+áfa (összesen 270.000 Ft/hó+áfa) összegben. Megállapodtak abban is, hogy 2013. december 31. napjáig bérleti díjat egyáltalán nem kell fizetni, 2014. január 1-től 2013. március 31. napjáig az alap bérleti díj 3.000 Ft/m2/hó+áfa, míg a parkolók után bérleti díjat nem kell fizetni, és csak 2014. április 1. napjától kell a teljes bérleti díjat fizetni. Az előszerződéshez 2. sz. mellékletként csatolták a végleges bérleti szerződés tervezetét is. Ugyanezen a napon, 2013. augusztus 23-án a peres felek opciós megállapodást is kötöttek. Ebben megállapodtak abban, hogy ha közöttük az előbérleti szerződés alapján létrejön a végleges bérleti szerződés, akkor a bérbeadó az ingatlan 1/1 arányú tulajdonjogának megszerzésére a bérlők részére opciós jogot biztosít, amit a bérlők 2016. június 30. és 2016. december 31. napja között gyakorolhatnak. Az ingatlan vételárát egy képlettel határozták meg, ami tartalmazta a megállapodásuk szerint nettó 224.640.000 forint összegben a bérlemény után fizetett bérleti díj vételárba beszámítható részét, 24 hónap bérleti időre, négyzetméterenként nettó 2.000 forinttal számolva. A szerződés 2. pontjában a bérbeadó tájékoztatta a bérlőket, hogy az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában az ingatlan a bérbeadó tulajdonszerzését finanszírozó bankok biztosítéki jogával lesz terhelve, az ingatlan tehermentesítése a szükséges mértékű opciós vételár bankokra engedményezésével fog megtörténni. Az alperes az előszerződés aláírását követően az ingatlanra a ..... Zrt.-vel az adásvételi szerződést megkötötte, és a 2013. október 25-én kelt levelében tájékoztatta a felpereseket arról, hogy a földhivatal a tárgyi ingatlanra bejegyezte az alperes tulajdonjogát, így nincs akadálya a végleges bérleti szerződés megkötésének. Az alperes 2013. augusztus 29-én „Értesítés zálogjog alapításáról, valamint követelés engedményezéséről és felhívás zálogjogosultnak való teljesítésre" elnevezésű levelet küldött a felpereseknek. A levélben az alperes az alábbiakról tájékoztatta a felpereseket: „Jelen levelünkkel értesítjük Önöket, hogy a ..... Zrt. mint zálogkötelezett a ...... Zrt. mint zálogjogosult javára 2013. augusztus 29. napján a fent megjelölt szerződések 4.sz. melléklete alatt megkötött zálogszerződéssel zálogba adta az Önökkel szemben fennálló, 2013. augusztus 23. napján megkötött bérleti előszerződés, valamint az Önök között létrejövő Bérleti szerződés alapján irányuló követeléseit, valamint ezzel egyidejűleg a 6.sz. melléklete alatt megkötött engedményezési szerződéssel engedményezte is ezt a ...... Zrt.-re. Kérjük, hogy a jelen értesítés kézhezvételét követően a fent említett követeléssel kapcsolatban esedékes teljesítéseit a ..... Zrt.-nek a ...... Zrt.-nél vezetett ...sz. bankszámlájára szíveskedjenek átutalni. Tájékoztatjuk Önöket, hogy a fent említett zálogszerződés hatályba lépése esetén a ...... Zrt. jogosult erre vonatkozó egyoldalú, Önökhöz eljuttatott nyilatkozatával a fenti követelés megfizetésére más bankszámlát megjelölni, mely esetben a ...... Zrt. ezen nyilatkozatának joghatálya - a velünk kötött szerződés értelmében - ugyanaz, mintha azt Társaságunktól kapták volna." [14] A bérleti előszerződés aláírását követően megindultak az egyeztetések a peres felek között a bérleti szerződés végleges szövegének kialakításával kapcsolatban, majd 2014. január 17-én megkötötték a végleges bérleti szerződést az ekkor már alperes tulajdonában álló, .... hrsz.-on nyilvántartott, kivett irodaház megjelölésű, ....... szám alatti ..... 0-1-2 szintjén 4680 m2 alapterületű részére és a földalatti parkolóban található 20 db személyautó parkolóhelyre. Az aláírt bérleti szerződés fogalommeghatározásai között a 1.3.1. pontban rögzítették, hogy bérlemény alatt a bérelt területet és a parkolóhelyeket értik. A bérelt területet a szerződés 3. sz. mellékletére utalással, a vázrajzon kékkel színezett területként határozták meg, ami a felek közös felmérése szerint 4680 m2, és amibe beletartozik az épület 0-1-2 szintjén egységben elhelyezkedő terület, beleértve a vízszintes szellőzőket, a mosdókat, a teakonyhákat és más szociális helyiségeket. A tetőtéri helyiséget a bérleti szerződés szövegszerűen nem tartalmazta, de a szerződés mellékletét képező vázrajzon bérelt területként tüntették fel. A parkolóhelyeket csak darabszámmal és föld alatti parkolóban való elhelyezkedéssel határozták meg. Külön kitértek a közös területre és a szerződés 1.4. pontjában azt rögzítették, hogy „Figyelemmel arra, hogy a bérlemény területe az épületben található, a bérlet tárgyát nem képező egyéb helyiségektől fizikailag jól elkülönített, a jelen bérlet tekintetében a bérleményben közös területek nem kerültek kialakításra, mindkét bérlőtárs jogosult az egész bérlemény használatára. A bérlők a bérlemény használata során kötelesek a bérbeadó által a bérlemény használata tekintetében időről időre észszerűen kialakított szabályoknak megfelelően eljárni (továbbiakban Házirend). A Házirend a jelen szerződés 4. sz. melléklete." Az alperes mint bérbeadó tájékoztatta a felpereseket mint bérlőket, hogy az épület ...... számon kibocsátott jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkezik, de a bérlők által tervezett hasznosításhoz további kialakítási munkálatok megvalósítása szükséges. Rögzítették, hogy a bérlők a birtokba adástól jogosultak a tervezett hasznosításhoz szükséges kialakítási, átalakítási munkálatok megkezdésére a szerződés 10.1. pontja szerint. Megállapodtak abban is, hogy a bérlők bérleti díj fizetési kötelezettsége akkor is a 4680 m2 után áll fenn, ha az átalakítási munkák eredményeként ez az alapterület bármely irányban változna. A bérleti szerződést a szerződés aláírásának napjától 2024. július 1. napjáig terjedő határozott időre kötötték meg, és a bérleti idő lejártát követően a bérbeadó a bérlők részére 5 éves, határozott időre szóló előbérleti jogot biztosított. A 3.2. pontban úgy állapodtak meg, hogy a birtokba adásra a felek által előre egyeztetett időpontban, de legkésőbb a szerződés aláírásától számított 7 napon belül kerül sor. A bérbeadónak felróható átadási késedelem esetére, annak minden napjára a bérlőket késedelmi kötbér illeti meg alap bérleti díj- engedmény formájában. A napi kötbér mértékét az alap bérleti díj 30 %-ának megfelelő összegben határozták meg. 90 napot meghaladó késedelem esetén feljogosították a felpereseket a bérleti szerződés rendkívüli felmondással, azonnali hatállyal történő megszüntetésére. A szerződés 3.5. pontjában kifejezetten kiemelték, hogy a bérlők a bérleményben jelentős kialakítási és átalakítási munkálatokat kívánnak végezni saját költségen és saját felelősségükre, erre figyelemmel a bérbeadó a bérlemény kialakítást követő állagáért a felelősségét kizárta, felelősségét a bérlemény szerződésben foglalt állapotára korlátozta. Úgy állapodtak meg, hogy az átadás-átvételi jegyzőkönyvben fogják rögzíteni azokat a befejezetlen munkákat, illetve hibákat, amelyeket még a bérbeadónak kell elvégeztetnie. A bérleti díjat a szerződés 4. pontjában határozták meg. Az alap bérleti díjat a bérelt terület alapján 6.000 Ft/m2/hó+áfa, a parkolók után esedékes bérleti díjat 45.000 Ft/parkolóhely/hó+áfa, összesen br. 35.904.600 Ft/hó összegben állapították meg, amely bérleti díj az I. rendű és II. rendű felperesek, mint bérlőtársak között 60-40 %-ban oszlik meg. (Az alap bérleti díj 2014. január 17-ei 300,40 Ft/euró árfolyam mellett 19,97 euró/m2/hó+áfa, a parkoló díj 149 euró/parkoló/hó+áfa összegnek felelt meg.) A 4.2.3. pontban az alperes 2014. március 31-ig a parkolók után bérleti díj mentességet adott, míg az alap bérleti díjból 50 %-os kedvezményt biztosított, és a megjelölt időpontig a bérlők 3.000 Ft/m2/hó+áfa bérleti díjat voltak kötelesek megfizetni. A szerződésben rögzített bérleti díjat a felperesek 2014. április 1. napjától kellett fizetniük - tekintet nélkül arra, hogy a kialakítás befejeződött e vagy sem. A 4.2.4. pontban megállapodtak abban is, hogy a bérleti díj összege 2014. december 31. napjáig nem változik, ezt követően minden új naptári év január 1. napjával az ezen a napon érvényes, a KSH által közzétett előző naptári évre irányadó éves átlagos fogyasztói árindexnövekedés mértékének megfelelően megemelkedik. A megemelkedett bérleti díjat a bérbeadó a soron következő számlájában érvényesítheti. Kikötötték, hogy a bérleti díj lefelé nem módosulhat. Megállapodtak abban is, hogy az első korrekcióra 2017. január 1. napján kerül sor, és a bérbeadó ekkor jogosult érvényesíteni a korábbi évek korrekcióit. Az 5.1. pontban megállapodtak abban is, hogy a bérleti jogviszony alatt a tört hónap egész hónapnak minősül, így a bérlet esetleges tört hónapjára a teljes vonatkozó havi bérleti díj, valamint közös költség (ill. előleg) fizetendő. A bérleti díjat 2014. április 1. napjától kezdődően, számla ellenében, negyedévre előre voltak kötelesek a felperesek megfizetni. A közös költség fogalmát a szerződés 5.2. pontjában határozták meg; e szerint a bérlők kötelesek a kezdő naptól a bérlemény használatával kapcsolatos költségek (közüzemi díjak, ill. közmű-szolgáltatások költségei), valamint a bérlemény, ill. az épület üzemeltetésével, gondozásával, karbantartásával, állagmegőrzésével és kezelésével kapcsolatos arányos költségek viselésére. A bérleti szerződés 5.2.1. pontja szerint a közös költség az épület összes nettó hasznos alapterületének a bérlők által használt része arányában terhelte a felpereseket, amit 80 %-ban jelöltek meg, és aminek a tartalmát a-
- j)pontokban sorolták fel. Az
- e)pont szerint a közös költség részét képezte a bérlemény karbantartásával kapcsolatban felmerült költségek;
- h)pont szerint az épület biztonságával kapcsolatos műszaki berendezések üzembe helyezése és karbantartása, a személyzet (biztonsági és recepciós szolgálat) és annak ellátásának költsége; az
- i)pont szerint az épület közös berendezéseinek megelőző és rutin karbantartási és javítási munkálatai, az ezzel kapcsolatos személyzet és annak ellátásának költsége; a
- j)pont szerint egyéb ésszerű költségek, amelyet az épület üzemeltetése, gondozása, karbantartása, állagmegőrzése és kezelése indokolttá tesz. Az 5.5. pontban az épület nem bérlők által használt részét 20%-ban rögzítették, és úgy rendelkeztek, hogy e tekintetben a közös költség a bérbeadót terheli. A közös költségek elszámolásának szabályát az 5.6. pontban rögzítették. A szerződés 6. pontjában rendelkeztek a bérlői kötelezettségek biztosítékáról, és a 6.1. pont szerint a felperesek a bérleti szerződés aláírásától számított 10 napon belül kötelesek voltak a bérbeadó óvadéki számlájára átutalni 6 havi teljes összegű bérleti díj+áfa összeget óvadék címén, amit a bérbeadó akkor használhat fel, ha a bérlőknek a bérbeadó felé lejárt, kiegyenlítetlen tartozása keletkezik. A biztosíték lehívása esetén a bérlők 10 napon belül voltak kötelesek a biztosíték feltöltésére. A szerződés 7.2. pontjában úgy állapodtak meg, hogy a szerződés megszűnésekor vagy lejáratkor a bérlők a bérleményt - a természetes elhasználódást nem számítva - az átadás -átvételi jegyzőkönyvben meghatározott állapotban kötelesek elhagyni. A bérleti idő lejárta előtti megszűnés esetére a felperesek kötelezettséget vállaltak arra, hogy a bérbeadó felszólítására eltávolítanak minden, a kezdőnapot követően végrehajtott fejlesztést vagy átalakítást, függetlenül attól, hogy ezeket a bérbeadó hozzájárulásával vagy anélkül hajtották-e végre. Külön kiemelték, hogy erre vonatkozó írásbeli megállapodás hiányában a felperesek a bérleményben végrehajtott fejlesztésekért vagy átalakításokért semmiféle költség vagy értéknövekedés megtérítésére nem jogosultak. Az elvitel jogát kikötötték, de amennyiben azok az épületben maradnak, osztják az épület jogi sorsát, és a bérbeadó tulajdonába kerülnek. A 10.1. pontban az alperes hozzájárult ahhoz, hogy a felperesek a birtokbavételtől kezdődően, előzetes írásbeli hozzájárulás mellett megkezdjék a tervezett átalakítást, nyomós indok nélkül a hozzájárulását nem tagadhatta meg. Megállapodtak abban is, hogy a kialakítás keretén belül megvalósult, állagsérelem nélkül el nem távolítható berendezések tulajdonjoga a szerződés megszűnésekor a bérbeadót illeti meg, aminek ellenértékeként bérbeadó a kialakítás költségeihez történő 10.2. pont szerinti kialakítási hozzájárulást biztosítja. A kialakítási hozzájárulás összegét a 10.2. pontban 200.000.000 forint+áfa összegben határozták meg arra is tekintettel, hogy a felperesek jelentős, meglévő és jó állapotú részek átalakítását is tervbe vették. Kialakítás alatt a felek a tervezett hasznosításhoz szükséges kialakítási-átalakítási munkákat értették. A kialakítástól megkülönböztették a bérlői fejlesztéseket, ami alatt a kialakítás körébe tartozó munkálatokat meghaladó munkákat értették, amelyek a bérlők saját használatára készülnek. Ezeket a munkákat a bérlők kizárólag saját költségen végezhették el. A szerződés 13. pontjában rendelkeztek a szerződés megszűnéséről, felmondásáról. A 13.1. pontban a bérbeadó részére rendkívüli felmondási jogot biztosítottak a bérlő súlyos szerződésszegése esetére azzal, hogy a bérleti szerződést csak együttesen mondhatja fel a bérlőkkel szemben. A rendkívüli felmondási okokat a-
- g)pontokban sorolták fel. A 13.6. pontban bérlői meghiúsulási kötbért, a 13.8. pontban bérbeadói meghiúsulási kötbért kötöttek ki a szerződés lejáratáig terjedő időre, a hátralevő alap bérleti díj ½-ed részével megegyező összegben. A 14.2. pontban kikötötték a bérlők bérbeadó felé való egyetemleges felelősségét. A bérleti szerződéshez 7 darab mellékletet csatoltak. 1. számú mellékletként csatolták az ingatlan-nyilvántartási térképmásolatot, 2. számú mellékletként a tulajdoni lap másolatát, 3. számú mellékletként a bérbe adott területek vázrajzát, 4. számú mellékletként a házirendet, 5. számúként a Műszaki Dokumentációt, 6. számú mellékletként az átadás-átvételi jegyzőkönyv mintáját azzal, hogy azt az átadás-átvétel napján véglegesítik, míg 7. számú mellékletként a bérlők részére átadott dokumentumok listáját. A 2. számú mellékletként csatolt tulajdoni lap adatai szerint az Budapesti ..... a perbeli ingatlanra az alperes tulajdonjogát vétel jogcímén a 2013. augusztus 28-án érkezett kérelem alapján a ...... sz. határozatával jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba. A 3. számú mellékletként csatolt alaprajz kizárólag a bérbe adott területeket tartalmazza, alapterület megjelölés nélkül, a bérelt területet kék színnel jelölve. A 6. számú mellékletként csatolt átadás-átvételi jegyzőkönyv II. pontjában rögzítették, hogy a szerződés 3.5. pontjában szereplő megtekintéshez és bejáráshoz szükséges további, a bérlők által elvégzendő műszaki vizsgálatokat jelen jegyzőkönyv felvételi időpontja után végzik el. A műszaki vizsgálatok által feltárt hibákat, amelyek a bérlők általi kialakítást és a bérlemény rendeltetésszerű használatát akadályozzák, a bérbeadó javítja ki saját költségén, és az ezen hibákról készült hibalista a jelen jegyzőkönyv melléklete lesz. A III. pontban a szerződés 3.5. pontjára utalással rögzítették azt is, hogy a bérleményben a jegyzőkönyv mellékletét képező hibalista szerinti kisebb hiányosságokat tapasztalták, amelyek azonban a bérlemény birtokba adását nem gátolták, azok kijavítását az alperes vállalta. Az átadás-átvételi jegyzőkönyvet 2014. január 21-én írták alá a felperesek képviselői. Hibalistát a jegyzőkönyvhöz később sem csatoltak. Az átadás-átvétel előtt, 2013. november 15-én készült egy hibalista, amit a .....kivitelező Kft. állított össze „az épület jó műszaki állapotához, valamint annak rendeltetésszerű és biztonságos használhatósága folyamatos biztosításához szükséges munkálatok meghatározásáról". A vállalkozó a szakrendszereket tekintette át, a fűtést-hűtést, fain-coilokat, légtechnikát, tűzívíz hálózatot, vízellátást-csatornázást, energiaellátást, informatikát, épületautomatikát, parkoló automatikát, vízszigetelést. Ennek alapján a karbantartás körébe eső, a rendeltetésszerű használatot nem akadályozó hibamegállapításokat tett. [15] D. T. 2014. január 31-én kérte a vezérigazgató hozzájárulását a 2014. január 17-én aláírt bérleti szerződéshez. A feljegyzésében a szerződés kedvező feltételeként emelte ki, hogy a bérbeadó 50 %os kedvezményt biztosít az alap bérleti díjból 2014. első negyedévére, a parkolók bérleti díját pedig teljes mértékben elengedi; nettó 200 millió forint hozzájárulást biztosít a szükséges kialakításokhoz, és az ingatlan mindenkori vételára nettó 224.640.000 forinttal csökken. A peres felek 2014. február 3-án módosították a bérleti szerződés 6.1. pontját, és kiegészítették a szerződést a 6.4. ponttal, amely módosítás és kiegészítés az óvadék teljesítését érintette. 2014. március 14-én a szerződést ismét módosították, amely módosítás a szerződés 10.1. és 10.2. pontjait érintette. A felperesek az első bérleti díjat 2014. február 3-án és 4-én utalták át az alperes részére. [16] A bérleti szerződés tárgyát képező gépi rendszerű parkoló létesítésére az építési engedélyt az ......... Igazgatósága az 1996. augusztus 30. napján kelt ....... számú határozatával adta ki. Az engedély feltételei között sorolta fel, hogy az „új parkolási lehetőség következtében megnövekedett forgalomra való tekintettel a kivitelezés megkezdése előtt a ..... rakparti megközelítés forgalomtechnikai tervét be kell nyújtani, amelyet előzőleg a ..... Ügyosztály és az ...... Műszaki Osztálya jóváhagyott". A ..... Hivatal a 2005. október 24-én kelt ..... számú határozatával módosította az építési engedélyt, ami már érintette a parkolórendszert is. Ebben rögzítette a ..... Felügyelet ...... számú szakhatósági hozzájárulásának kikötéseit, amelyek között szerepelt, hogy közlekedési tanulmány alapján a közlekedési kapcsolatokról (..... rkp-i kapubehajtó, ill. szgk. lift megközelítése, elhagyása, parkolóhelyek pótlása) a megvalósulás előtt engedélyezési tervet kell készíteni, amelyet be kell nyújtani engedélyezésre az érintett hatóságokhoz, kezelőkhöz. Kikötötte, hogy az engedélyezési terv készítése során figyelembe kell venni - egyebek mellett - azt, hogy a vágányokon való torlódás elkerülése érdekében az épületbe be- és kihajtó járműforgalmat időben el kell választani egymástól, és a közúti forgalmat minden esetben alá kell rendelni a villamosforgalomnak. Kialakítandó egy olyan jelzőlámpás ki- beengedő rendszer, amely a villamosforgalom biztonságát, zavartalanságát mindenkor fenntartja. Ennek üzemeltetése a kiszolgált épület (pincegarázs) mindenkori tulajdonosának a feladata. Az épület a villamosvágányokon keresztül a ..... rkp. felől közúton csak a lámparendszer üzemszerű működése esetén szolgálható ki. Rögzítette, hogy a ..... átépítés utáni használatbavételéhez csak a szakhatósági állásfoglalást figyelembe vevő, jogerősen módosított építési engedély alapján megvalósított közlekedési kapcsolatok és biztonsági jelzőlámparendszer megléte esetén tud közlekedés-szakhatósági hozzájárulást adni. Indokolásából kitűnően a szakhatósági hozzájárulást a ........... ..... Hivatal ..... Ügyosztály vezetőjének 2005. 10. 06-án kiadott ..... számú kezelői hozzájárulása, és az érintett vasút üzembentartójának (..... Rt. .........osztály) 2005. október 13-án kiadott ..... számú előzetes állásfoglalásának birtokában adta meg. Az építési engedély módosításának oka az volt, hogy időközben az épület elidegenítésre került, és az új tulajdonos, a ..... Kft. kérte a jogutódlás megállapítását módosított építési engedély iránti kérelmet előterjesztve. Az építési engedély a parkolók számát nem érintette, a pinceszinten már kialakított garázsszint további szintmélyítését engedélyezte. A módosított építési engedély arra a forgalomtechnikai tervre került kiadásra, ami szerint a garázs ki- és behajtásának rendszerét összekötik a villamossínekkel. A parkoló létesítéséhez a ..... ..... Irodája is hozzájárult, a hozzájárulását - többek között - azzal a feltétellel adta meg, hogy a „módosított garázstechnológia tervét 60 napon belül hivatalomhoz pótlólag be kell nyújtani és jóváhagyatni". Az építési engedély jogerőre emelkedését követően a ...-.... Kft. 2006. július 13-án létesítési engedély kiadása iránti kérelmet terjesztett elő a Nemzeti ..... Hatóság ...... Regionális Igazgatóságánál (a továbbiakban: .......) a ..... rakparti kapubejárója előtti villamosmegállóhely átalakítására, annak térvilágítására, valamint az épület mélygarázsának rakpart irányú közúti forgalmát a villamosforgalommal összehangoló felezőjelző kialakítására. Az ....... a 2007. július 12én kelt ....... számú határozatával a létesítési engedélyt megadta, amely határozat ellen a ..... polgármestere fellebbezést terjesztett elő. Az .... Központi Hivatala (továbbiakban ....) a 2007. szeptember 17-én kelt ..... számú határozatával az elsőfokú határozatot megsemmisítette, és az elsőfokú hatóságot új eljárás lefolytatására utasította. A határozat meghozatala előtt, 2007. szeptember 7-én helyszíni bejárást tartott és megállapította, hogy a ..... rakparton a vasúthatósági engedélyezés tárgyát képező villamos megállóhely átalakítás, a térvilágítás kialakítása és a félkaros sorompó, valamint a hozzá kapcsolódó biztonsági berendezések nem valósultak meg. Rögzítette, hogy a tervben szereplő műszaki megoldást a .... magasépítési eljárásának részeként lefolytatott szakhatósági eljárás keretében az érintett ingatlantulajdonosok, az érdekelt szakhatóságok, valamint a közmű üzemeltetők kivétel nélkül elfogadták, azt nem minősítették balesetveszélyesnek, az építmény építési engedélye jogerős és végrehajtható lett. Megállapította, hogy a mélygarázs megközelítésére készített és a jelen vasúthatósági eljáráshoz benyújtott ..... számú kiviteli terv és a hozzá tartozó ..... rajzszámú forgalomtechnikai terv teljes összhangban van a jogerős magasépítési engedélyhez készített ..... számú tanulmánytervvel. A másodfokú hatóság a határozat indokolásában rögzítette azt is, hogy „Engedélyes 2007. május 24-én az épület földszinti tereire és I. emeleti irodáira ...... számon, a mélygarázs nélkül rész-használatbavételi engedélyt kapott a ..... Hivataltól, mivel a tanulmánytervnek megfelelő forgalomtechnikai műszaki megoldások, mint szakhatósági feltételek még nem teljesültek". Rögzítette továbbá, hogy a ..... meglévő mélygarázsának gépjárműves célforgalma a ..... rakpart felől nem megoldható a villamos vágányok közúti célú igénybevétele nélkül. Döntött abban is, hogy a tervezett műszaki megoldás nem rontja a környék parkolási lehetőségeit, és megvalósulása esetén az irodaház célforgalmát képező gépjárművek nem terhelik tovább a környék felszíni parkolási kapacitását. Megállapította, hogy a félkaros sorompó létesítéséhez az engedélyesnek nem kell a fellebbezőtől területfelhasználási engedélyt kérnie, mert az a .... Önkormányzat tulajdonát képező területen fog megvalósulni. A hatályon kívül helyezés okaként eljárási szabálysértést jelölt meg, az elsőfokú hatóság ugyanis nem keresete meg a jogszabályban felsorolt szakhatóságokat, és az ő állásfoglalásuk nélkül hozott döntést. Utasította az elsőfokú hatóságot a szakhatóságok és a ..... bevonására. A jogszabályváltozásra figyelemmel a megismételt eljárást az .... Kiemelt Ügyek Igazgatósága, .... Hatósági ....osztálya (továbbiakban .....) folytatta le. Ennek az eljárásnak a villamos fedezőjelző berendezés és annak forgalomtechnikai berendezés részei már nem képezték a tárgyát. Az elsőfokú hatóság kizárólag a villamos megállóhely áthelyezésének és a vasúti térvilágításnak a fennmaradási engedélye tárgyában folytatott vizsgálatot, és szüntette meg az eljárást a 2009. november 28-án kelt ...... számú határozatával, mert az eljárás megindulását követően a ..... Zrt. arról tájékoztatta az eljáró hatóságot, hogy a 2009. május 1. napjától meginduló villamosforgalom a megállóhelyet nem kívánja használni, így az eljárás okafogyottá vált. Az engedélyezési eljárásban az ..... 2008. január 22-én tartott helyszíni bejárást, amiről felvett jegyzőkönyvben rögzítette, hogy ennek az eljárásnak nem tárgya a villamos fedezőjelző berendezés és annak forgalomtechnikai berendezés részei, mert annak megvalósítását a ..... Hivatal ..... számú jogerős határozata (az építési engedély módosítása) a bejárás helyszínéül szolgáló ingatlanra előírásként tartalmazta. [17] A gépiesített parkoló kivitelezése 2008 márciusában befejeződött, és a munkabiztonsági szakértő munkavédelmi próbaüzembe helyezést rendelt el 180 napos időtartamra, amit 2008. május 9-én zárt le, és javaslatot tett az automata parkoló berendezés végleges üzembe helyezésére. A jegyzőkönyvben a vizsgálat előzményeként rögzítette, hogy a 180 napos próbaüzem oka az volt, hogy a parkoló berendezés fogadóállomásra történő be- és kihajtás biztonságtechnikai rendszerének az eredeti terv szerinti közterülettel való technikai összehangolása még nem valósult meg, márpedig a berendezésről készült ...... számú „Munkavédelmi megfelelőségi vizsgálati jegyzőkönyv" feltételként írta elő ennek kialakítását. Rögzítette, hogy mivel az ehhez szükséges közterületi hozzájárulás megszerzésének megvalósulása és ideje bizonytalan, a tervező átdolgozta a be- és kihajtás biztosítását, és külső forgalmi helyzetet figyelő és a fogadást-kibocsátást irányító személy közreműködését írta elő, egyben a használati utasítást ennek megfelelően kiegészítette. A próba jelleggel elrendelt két hónapos üzemeltetés alatt a be- és kihajtásnál nem következett be olyan helyzet, illetőleg esemény, amely biztonságtechnikai szempontból kifogásolható. Megállapította, hogy a parkolóberendezés jelenlegi üzemeltetési állapotában megfelel az ....... számú termékszabványnak, amely a tervezés, a gyártás, a létesítés és az üzemeltetés követelményeit írja elő. A biztonság további növelése érdekében előírta, hogy a gyártó a be- és kieresztő kapu melletti utca felőli két oldalán a gyalogjárdán közlekedők figyelmeztetésére „Gépkocsi kihajtás" táblát helyezzen el. A végleges és engedélyezett forgalomtechnikai rendben a parkoló rendszer szabályosan úgy működött, hogy a segítő személyzet kamerával figyelte a közúti (villamos) forgalmat, és ha gépkocsit észlelt, kiment az utcára és személyesen irányította a garázsba való behajtást. A gépkocsivezető a gépkocsival ráállt az átadó helyiségben lévő tálcára, majd a helyiségen kívül elhelyezett chip-kártya olvasóval indította el a parkolást. A kiparkolás rendje az volt, hogy a gépkocsivezető távozás előtt az épület saját kommunikációs rendszerén keresztül előrendezést kért, ami automatikusan elindította a kitárolást. Ezt a garázsmester is elindíthatta. A garázshoz érve a chip-kártyával indíthatta el a gépkocsi kiadását: ekkor került fel a gépkocsi az átadó állásba, és nyílt ki a helyiség ajtaja. A garázsból való kihajtáshoz a garázsmester figyelte a kamerán keresztül a kinti forgalmat, és működött közre a kihajtásban. A parkolórendszerből érkező jelek a kezelő helyiségben elhelyezett számítógépre, míg az épület térfigyelő rendszerének jelei a szintén itt elhelyezett monitorra érkeztek be. A kezelő ezen a monitoron keresztül figyelte a kinti forgalmat. A parkolórendszert az épületfelügyeleti rendszerrel, az épület tűzjelzőrendszerével, térfigyelő rendszerével és informatikai rendszerével összekötötték. Ezen rendszereken keresztül lehetett biztosítani a biztonságos üzemeltetést és a parkolási rendet. Ezt követően a ..... Hivatal Felügyeleti Igazgatóság ...... Iroda a 2008. június 16-án kelt ....... számú határozatával mind az irodaházra, mind a pinceszinten kialakított 50 férőhelyes gépkocsiparkolóra kiadta a végleges használatbavételi engedélyt. A használatbavételi engedélyben rögzítette a szakhatóságok feltételeit, így azt, hogy a ..... ..... Irodája a szakhatósági állásfoglalásában a használatbavételi engedélyhez a hozzájárulását azzal a kikötéssel adta meg, hogy a mélygarázsba történő biztonságos ki- és behajtást forgalomtechnikailag biztosítani kell; a Nemzeti ..... Hatóság ...... Regionális Igazgatósága pedig a szakhatósági állásfoglalásában a használatbavételi engedélyhez a hozzájárulását azzal a kikötéssel adta meg, hogy a ......... polgármesteri Hivatal ..... Ügyosztály ..... alosztályának 2008.02.12-én kelt ...... számon kiadott kezelői nyilatkozatában és a 2008. február 27-i helyszíni szemléről készült kezelői emlékeztetőben foglaltakat figyelembe kell venni, és a közút- és forgalomtechnikai kezelő által kialakított forgalmi rendet és a KRESZ általános előírásait mindenkor be kell tartani. A hatóság az indokolásban rögzítette, hogy az épület pinceszintjét és tetőterét bővítették, így a korábban 4223 m2-es irodaház 6556 m2 alapterületű lett. A határozat indokolása tartalmazta a Nemzeti ..... Hatóság ...... Regionális Igazgatósága szakhatósági állásfoglalásának indokolását is: „A csatolt terv és iratanyag alapján - az út és forgalomtechnikai kezelő szervezetek előzetes állásfoglalásának figyelembevételével - megállapítottam, hogy a rendelkező részben előírt kikötések teljesülése mellett az építmény közúti kiszolgálása kielégíti az alapvető közlekedésbiztonsági követelményeket". A hozzájárulása kiadásánál a hatóság figyelembe vette a tervező ..-... Kft. által 2007 decemberében készített „....... sz. felújítása ..... ..... rakparti kapubejárójának és hozzá kapcsolódó utca átalakításai terve" forgalomtechnikai jóváhagyó pecséttel ellátott kiviteli tervét, a ......... Ügyosztály .... alosztály 2007. december 7-én és használatbavételhez feltételek nélkül megadott közútkezelői hozzájárulását, a .......... Polgármesteri Hivatal ..... Irodája 2008. 04. 30-án kelt, ...... számú, a használatbavételi engedély ügyében kiadott építésügyi szakhatósági hozzájárulását. A ..... ..... Iroda indokolása szerint a mélygarázsba történő biztonságos ki- és behajtást forgalomtechnikailag biztosítani kell, az engedélyek beszerzésének hiányában az irodaépületre végleges használatbavételi engedély nem adható ki. Az ....... által figyelembe vett ..... ....polgármesteri Hivatal ..... Ügyosztály ..... Alosztályának 2008. február 12-én kelt, ...... számú kezelői nyilatkozata tartalmazta, hogy az Ügyosztályhoz ..... tervszámon benyújtott, 2007 decemberében készített, az ...., .... utca ... sz. ...... Irodaház ..... rakparti kapubehajtójának, illetve a villamos megállóhely átalakítására vonatkozó útépítési és forgalomtechnikai kiviteli tervéhez forgalomtechnikai kezelői hozzájárulást módosításokkal megadja. A módosítások ellenőrző fény felszerelésére és villamos veszélyt jelző útburkolati jel, valamint az villamos veszélyt jelző tábla kihelyezésére vonatkoztak. Az ....... által figyelembe vett 2008. február 27-én megtartott helyszíni bejárásról készített emlékeztető tartalmazta a ..... Ügyosztály képviselőinek nyilatkozatát, amely szerint a ..... rakpartra vonatkozó behajtási tilalom elrendelése elsősorban a villamos közlekedés zavartalanságának, valamint a mélygarázshoz kialakított elektronikus rendszertechnika üzemeltetésének érdekében szükséges. A behajtási engedély, az elektronikus rendszert működtető mágneskártya, nem a rakparton történő várakozást, hanem a mélygarázsba történő jogosult behajtást teszi lehetővé. A végleges kialakítást követően ezeknek a járműveknek a behajtása sorompós beléptető ponton keresztül (sorompó, kétforgalmú, piros/zöld jelzést adó jelzőfej, bérletkártya kezelő, kaputelefon) történik. A ..... rakpart átépítésével közlekedési szempontból rendezettebb, biztonságosabb állapot került kialakításra. A ..... rakparton az úttest keresztmetszetének csökkenése miatt, mivel itt lett szabályszerűen kialakítva a felállási lehetőség a mélygarázsba beállók számára (ez szakhatósági kérés volt), teljes mértékben fizikailag is megszűnt a korábbi szabálytalan várakozás lehetősége. Egyúttal a végleges kialakítás a közösségi közlekedés előnyét biztosítja azzal, hogy a mélygarázsba történő behajtásra várakozó járművek nem a villamosvágányokon, hanem az úttesten várakoznak a behajtásra. A behajtás minden esetben a villamosközlekedésnek alárendelten történik. [18] A használatbavételi engedély kiadását követően az épület akkori tulajdonosa a parkolót üzembe helyezte, és a módosított forgalomtechnikai rend és munkavédelmi engedély szerint üzemeltette. A budai főgyűjtő csatorna átépítése és a villamoshálózat újjáépítése miatt a ..... rakparton 2008. november elejétől 2016. január 16-ig a villamosforgalom szünetelt, ekkor indult meg a budai fonódó villamos. Az újjáépítés a ..... rakpart keresztmetszetét nem módosította, de a villamosmegállókat érintette és módosult a járatsűrűség. [19] A bérleti előszerződés aláírását követően a felperesek megkezdték az ingatlan banki célokra történő átalakításához szükséges előkészítő munkákat, a belsőépítészeti átalakítással kapcsolatos tervezési munkákkal a .... Kft.-t bízták meg. A .... Kft. 2013. december 20-án adta át a felperesek részére az .... irodaépületének belsőépítészeti tervdokumentációját. A belsőépítészeti átalakítás szintenkénti tervei 2014. június 13-án készültek el. Az alperes vezérigazgatója a .... Kft. által elkészített „kiviteli tervdokumentáció"-ban meghatározott munkálatok elvégzéséhez 2014. július 17-én hozzájárult, a ..... Kormányhivatala a 2014. július 24-én kelt ..... számú és a ...... számú határozatával engedélyezte a felperesek részére ezen tervdokumentáció szerinti átalakítást. A felperesek a költségellenőri és műszaki ellenőri feladatokra a ... & ..... Beruházásszervező és Lebonyolító Kft.-vel, míg a felújítás kiviteli tervezési és kivitelezési munkáira a ... és ..... Magas- és Mélyépítő Kft.-vel kötöttek megbízási, illetve vállalkozási szerződést. A vállalkozási szerződést 2014. május 27-én írták alá, a felperesek a munkaterület átadását ettől számított .... napon belül vállalták, és a teljesítési határidőt 2014. augusztus 15. napjában határozták meg. E határidőre az átalakítás nem készült el. A felperesek az építési területet 2014. június 24-én adták a kivitelező birtokába. [20] A peres felek az átadás-átvételi eljárást 2014. január 21. napján folytatták le. Ezen a napon a felek a bérleményt bejárták, ennek keretében a felperesek a bérleményt megvizsgálták és megtekintették, majd megállapították, hogy a bérlemény a szerződésben meghatározottak szerint birtokba adásra alkalmas, annak birtokát a felperesek a szerződés 3.5. pontja szerint átvették. Megegyeztek abban, hogy a szerződés 3.5. pontjában szereplő megtekintéshez és bejáráshoz szükséges további, a bérlők által elvégzendő műszaki vizsgálatokat az átadás-átvételi jegyzőkönyv felvétele után végzik el. Megállapodtak abban is, hogy a műszaki vizsgálatok által feltárt hibákat, amelyek a bérlők általi kialakítást és a bérlemény rendeltetésszerű használatát megakadályozzák, a bérbeadó saját költségén, a felek által közösen meghatározott határidőre kijavítja. Az átadás-átvételi jegyzőkönyv III. pontjában rögzítették, hogy a bérlemény birtokba adását gátló hiányosságokat nem tapasztaltak, és megállapították, hogy az alperes a szerződés 3.2. pontja szerinti birtokba adási kötelezettségének eleget tett. Az átadás átvételi jegyzőkönyvet a felperesek képviseletében D. T. írta alá. A gépi parkoló ebben az időszakban használaton kívül volt. Azt az alperes az átadás-átvételi eljárás alatt sem helyezte üzembe, figyelemmel arra, hogy a műszaki vizsgálatok lefolytatására egy későbbi időpontban állapodtak meg. A bérbeadó és a bérlő képviselői 2014. április 22-én kezdték meg a műszaki átadás-átvételt (próbaüzemet), melynek célja a felújítás megkezdése előtt az épület villamossági, gépészeti, biztonsági rendszereinek - melyek közé tartozott a gépi parkolórendszer is - az állapotfelmérése és a bérbeadót terhelő hiányosságok meghatározása volt. A parkoló automatika működésének ellenőrzését 2014. április 25. napjára tervezték, de erre ténylegesen nem került sor, mert közös megegyezéssel a próbaüzemet félbeszakították, és úgy döntöttek, hogy a közbeszerzési eljárás nyertesének bevonásával fogják folytatni. A parkoló automatika működésének bemutatására először 2014. augusztus 19. napján tettek kísérletet a ..... Kft. (a parkolórendszer gyártója) munkatársainak bevonásával, de a rendszer hibája miatt az eredményre nem vezetett. Ezt követően az alperes megrendelte a ..... Kft.-tól a parkológép karbantartását és az üzembe helyezését. A ..... Kft. 2014. augusztus 13-án kezdte meg és 2014. szeptember 15-én fejezte be a gépi parkolórendszer átvizsgálását, karbantartását, a több éves üzemszünet után szükségessé vált felújítását és újbóli üzembe helyezését. A megbízó alperes nevében H. J. vette át, és igazolta le a teljesítést. A karbantartás eredményeként a parkolórendszer üzemképes és használható műszaki állapotba került, amit a Munkavédelmi Megfelelőségi Vizsgálat is igazolt, és az üzemeltető 2014. szeptember 11-én elrendelte a munkavédelmi újraindítást. A parkolórendszer tényleges üzembe helyezése a munkavédelmi újraindítás ellenére elmaradt, mert a 2014. július 24-én kelt bontási és építési engedély jogerőre emelkedését követően 2014 augusztusában megkezdték a felperesek az ingatlan banki célokra történő átalakítását. A kivitelezést a felperesek 2015. január 13. és 2015. április 20. között szüneteltették. A leállításakor még nem készült el teljeskörűen az UPS hálózat, a CCTV hálózat, a telefon és IT szolgáltatói betáp védőcsövezés, tűzjelzőrendszer, beléptető rendszer. A műszaki ellenőrzéssel megbízott .. és ..... Kft. hetente tartott a kivitelező, a bérlő és a bérbeadó részvételével kooperációs értekezletet. Az elsőt 2014. június 17-én, az utolsót 2016. június 8-án. A kooperációs értekezleteken tájékoztatta az alperes képviselője, H. J. a felpereseket a parkoló karbantartási munkáinak megkezdéséről és annak eredményéről, 2013. augusztus 14-én, ill. 2014. szeptember 2-án. A felperesek az alperes bejelentését tudomásul vették. A peres felek ezt követően újabb tesztüzemet nem folytattak le, a parkolóra az átadás-átvételi eljárás 2014. szeptember 15-én befejeződött. Az átalakítási munkák alatt a gépi parkolórendszer biztonságosan nem volt üzemeltethető, mert az üzemeltetés feltételei nem voltak biztosítottak. Nem működött sem az épület tűzjelző rendszere, sem az épületfelügyeleti rendszer, leszerelték a térfigyelő kamerákat, amelyek leszerelés nélkül sem üzemeltek volna, mert az épületfelügyeleti rendszerbe voltak bekötve. Mindkét rendszert érintette a felperesi érdekkörben végzett átalakítás, ezen kívül a parkolóban is folytak építési-szerelési munkák. Az átalakítás alatt a parkoló rendeltetésének megfelelő célra nem volt használható, annak gépkocsi fogadó helyiségét használták a felperesek kivitelezői esetenként áruszállítási céllal. A tűzjelző rendszer átalakításával kapcsolatos munkák 2014. szeptember 16-án kezdődtek meg. A tűzjelző rendszert a felek közötti egyeztetést követően a felperesek az alperes hozzájárulásával az egész épületben 2014. október 21-én kikapcsolták. A tűzjelző rendszer visszakapcsolására - mivel a rendszert érintő átalakításokat végeztek a felperesek - csak jogerős használatbavételei engedély kiadását követően kerülhetett sor. A .... Katasztrófavédelmi Igazgatóság a 2016. augusztus 12. napján kelt .....ált. számú határozatával adta ki a felperesek meghatalmazásával eljárt .... Szabályozástechnikai Kft. kérelmére a ..... típusú intelligens tűzjelző berendezés használatbavételi engedélyét. Ennek jogerőre emelkedését követően került sor a rendszer bekapcsolására, a perben pontosan meg nem határozható időpontban. Az épületfelügyeleti rendszer eredetileg a III. emeleten volt elhelyezve, innen a felperesek a földszinti recepcióra helyeztették át. A recepciós pult koncepciója 2014. november 3-án került jóváhagyásra, az ennek alapján elkészült terveket a kivitelező 2016. április 27-én küldte meg a felpereseknek, azt a felperesek 2016. május 25-én fogadták el. A recepciós pultot a kivitelező az átadás-átvételi eljárás keretében adta át a felpereseknek. Ezt követően üzemelt az épületben az épületfelügyeleti rendszer. A biztonsági és térfigyelő kamerák végleges elhelyezési terveit a kivitelező 2016. május 11- én küldte meg a felpereseknek. A kamerák felszerelése 2016. június 16-ára befejeződött, a kivitelező az átadás-átvételi eljárás keretében adta át a felpereseknek. A parkoló területén 2014. szeptember 30. és november 30. között a felperesi kivitelező födémfeltárást végzett, ezen kívül a perben pontosan meg nem állapítható időben kicserélésre került a garázsból az épületbe történő bejutást biztosító beléptető rendszer. 2016 májusában a parkoló gépkocsi fogadó helyiségében végezték a kamerák elhelyezését és az IT végpontok kialakítását. A kivitelezési munkák a parkolónak a gépészeti és elektromos rendszerét nem érintették. A vállalkozó a munkát 2016. május 31. napjára készre jelentette, az átadás-átvételi eljárás 2016. június 29-én fejeződött be. A bérleti szerződés megkötését követően a költözés első kitűzött időpontja 2014. július 1. volt, ami a közbeszerzési eljárás és a nemzetbiztonsági vizsgálat elhúzódása miatt nem volt tartható. A felperesek az ingatlanba 2016. júniusban költöztek be. Jelenleg a felperesek a .....-ában 177 főt, a ..... utcai ingatlanban 115 főt foglalkoztatnak. [21] 2014-ben szervezeti és személyi változások érintették a felpereseket, a társasági részesedésük feletti tulajdonosi (részvényesi) jogok gyakorlása 2014. június 6. napjától átkerült a külgazdasági ügyekért felelős miniszter jogkörébe, és 2014. július 1-jén változás következett be az átalakításért és költözésért felelős vezérigazgató-helyettes személyében is. Mindez kihatással volt a székházátalakítás és költözés menedzselési folyamatára. F. L. kinevezését követően megindultak a tárgyalások az opciós jog gyakorlásáról, az alapterület növeléséről és az ingóságok megvásárlásáról. Az alperes a véglegesnek szánt szerződéstervezetet 2014. szeptember 17-én küldte meg a felpereseknek, amiben további 2235 nm alapterületű helyiségek bérbeadása szerepelt, mely helyiségek a mély pincében, a pincében és az alacsony földszinten helyezkedtek el. Ezzel összefüggésben rendeltek meg a felperesek egy ingatlanforgalmi szakértői véleményt az ..-... Kft.-től részben a forgalmi értékre, részben a bérleti díjra. A 2014. október 30-án elkészült szakvélemény az ingatlan forgalmi értékét a bérleti szerződés mellett 5.400.000.000 forintban, üres állapotban 4.700.000.000 forintban véleményezte. [22] A felpereseknek a bérleti szerződés szerint 2014. április 1. napjától a teljes összegű bérleti díjat kellett fizetniük, párhuzamosan a ..... utcai székház bérleti díjával, ami miatt a tulajdonosi jogokat gyakorló miniszter a székházváltással kapcsolatban felügyelőbizottsági vizsgálatot kezdeményezett. A felügyelőbizottsági vizsgálat megindulása következtében a 2014. szeptember 17-én megküldött szerződésmódosítás aláírására már nem került sor. A 2014. szeptember 12-i felügyelőbizottsági ülésre a felperesek akkori vezérigazgatója részletes prezentációt készített a költözés folyamatáról és a meghozott döntésekről. A következő felügyelőbizottsági ülésre 2014. november 25-én került sor. Ezt követően a felügyelőbizottság a vezérigazgató ingatlan-bérlettel kapcsolatos döntési jogkörét elvonta, és a tulajdonos a perbeli ingatlanba való beköltözést nem hagyta jóvá. A felperesek kezdeményezték a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését, amitől az alperes elzárkózott. A felperesek 2015. január 13-án a ..... átalakításával kapcsolatos munkákat leállították, és 2015. január 15-én a 2014. január 17. napján kelt bérleti szerződést a Ptk. 201.§