Kfv.37873/2018/10 – Kúria

(1)bekezdésére alapozottan a

1. február 9-én kelt 44732/1/
2. számú határozatával a kérelmet elutasította, arra hivatkozással, hogy a felperes az eljárási díjat nem fizette meg. A fellebbezés folytán eljárt alperes a 44732/1/
3. számú elsőfokú határozatot - az elsőfokú eljárás igazgatási szolgáltatási díjának határidőben történt megfizetésének igazolása okán megváltozott tényállásra tekintettel - a
4. április 30-án kelt 30390/1/
5. számú végzésével megsemmisítette és új eljárás lefolytatását rendelte el. Az alperes az új eljárásra előírta a kérelem érdemi vizsgálatát, melynek során meg kell vizsgálni - amennyiben szükséges hiánypótlási felhívás kibocsátása mellett -, hogy az ügyiratok között fellelhető-e a Kft. cégkivonata, aláírási címpéldánya, a felperes szervezeti-működési szabályzata és a közös képviselő képviseleti jogosultságát igazoló okirat. Az elsőfokú hatóság az új eljárás során a
6. május 27-én kelt 92898/2/
7. számú végzésében, annak okán, hogy nem áll rendelkezésre a felperesi közös képviselő megválasztását tartalmazó jegyzőkönyv eredeti példánya, az Inytv.
8. §

(1)bekezdése alapján felhívta a felperest a közös képviselő képviseleti jogosultságát igazoló okirat benyújtására, azzal, hogy a határidő, vagy a hiány pótlásának elmulasztása esetén a kérelmet az Inytv. 40. §

(1)bekezdése alapján el fogja utastani. A felhívásra a Kft. jogi képviselője

1. június 17-én csatolta a felperesi társasház
2. április 29-én megtartott megismételt rendkívüli közgyűlésről felvett jegyzőkönyv eredeti példányát. Az elsőfokú hatóság a
3. július 2-án kelt 92898/3/
4. számú határozattal a kérelmet elutasította. A döntés indokolásában idézte a társasházakról szóló
5. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi tv.)
6. §

(2)bekezdésében és a 28. §

(1)bekezdés d) pontjában foglalt rendelkezéseket. A felhívásra csatolt közgyűlési jegyzőkönyv tekintetében megállapította, hogy azt a hitelesítőként megjelölt (...) nem írta alá, a jegyzőkönyv valamennyi oldaláról hiányzik az aláírása. Az elsőfokú hatóság a kérelmet az Itv. 40. §

(1)bekezdése alapján elutasította, mivel nem áll rendelkezésre olyan közgyűlési jegyzőkönyv, amely hitelt érdemlően igazolja a [7] [8] közös képviselő megválasztását. Az elsőfokú hatóság a döntését az Inytv. 6. §-ában, a 26. §-ában, 29. §-ában, 32. §-ában, 37. §

(3c)és

(5)bekezdésben, 40. §

(1)bekezdésben, 57. §

(3)bekezdésben, a társasházakról szóló

1. CXXXIII. törvény (a továbbiakban: a Társasházi tv.)
2. §

(2)bekezdésében és 28. §

(1)bekezdés d) pontjában foglaltakra alapította. A felperes az elsőfokú hatóság határozatával szemben előterjesztett fellebbezésében az elsőfokú határozat megváltoztatását és a jelzálogjog bejegyzését kérte. Érvelése szerint a Társasházi tv. nem tartalmaz olyan kitételt, amely szerint a közgyűlési határozattal kapcsolatban érvénytelenségi ok lehetne az, hogy csak az egyik hitelesítő tulajdonostárs írta alá a jegyzőkönyvet. A fellebbezés folytán eljárt alperes a

1. szeptember
2. napján meghozott 30809/1/
3. számú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Határozata indokolásában hangsúlyozta, hogy a hiánypótlási felhívásra csatolt
4. április 29-én megtartott megismételt rendkívüli közgyűlésről felvett jegyzőkönyv eredeti példánya nem felel meg nem felel meg a Társasházi tv.
5. §

(2)bekezdésben foglaltaknak, mivel nem tartalmazza az egyik hitelesítő tulajdonostárs aláírását, azaz kétséget kizáróan nem került igazolásra, hogy a felperes közös képviseletét a Kft. látja el, és így a Kft. képviseletét önállóan ellátó személy jogosult-e a hátralékos tulajdonostársak külön tulajdonainak és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadainak jelzáloggal való megterhelésének elrendelésére. A fellebbezésre reagálva kifejtette, hogy az ingatlanügyi hatóság az eljárása során nem a közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat érvényességét, vagy a közös képviselő megválasztásának szabályszerűségét vitatta, illetve vonta kétségbe, hanem a közös képviselő személyének az ingatlannyilvántartási eljárásban történő igazolását nem tartotta elégségesnek, tekintettel a Társasházi tv. felhívott rendelkezéseire. Hangsúlyozta, hogy a csatolt közgyűlési jegyzőkönyvet nem mint a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot vizsgálta - így nem is követelte meg a vonatkozásában az Inytv.

1. §-ban foglalt követelmények meglétét -, azt kizárólag annak igazolására szolgáló okiratként vizsgálta, hogy a jogszabályok alapján igazolja-e azt a tényt, hogy a felperes közös képviseletét a Kft. látja el. Azonban az alperes az Inytv.
2. §-a szerinti vizsgálat során megállapította, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló közös képviselői rendelkezés nem mindenben felel meg az Inytv.
3. §-a szerinti követelményeknek, ugyanis nem tartalmazza az adósok pontos születési időpontját és nevét. Tekintettel arra, hogy a felperes a kérelemnek az elsőfokú hatóság által helyesen feltárt hiányosságát nem pótolta, így az elsőfokú hatóság tévedése az ügy érdemére nem hatott ki. Kiemelte, hogy az elsőfokú hatóság hiánypótlási felhívása tartalmazta a hiány pótlásának elmulasztása esetén alkalmazandó jogkövetkezményre való figyelmeztetést, és mivel nem került csatolásra olyan jegyzőkönyv amely hitelt érdemlően igazolja a közös képviselő megválasztását, ezért jogszerűen járt az elsőfokú hatóság, amikor a kérelmet az Inytv.
4. §

(1)bekezdése alapján elutasította. A felperes keresete és az ellenkérelem [9] A felperes keresetében az alpesi határozat megváltoztatását és a

1. november 17-én kelt ingatlan-nyilvántartási kérelem alapján az abban megjelölt ingatlanokra jelzálogjog bejegyzését kérte. [10] Az alperes ellenkérelmében, a határozatban foglalt indokok alapján, a kereset elutasítását kérte. Az elsőfokú végzései bíróság per során hozott részbeni permegszüntető [11] A felperes keresete folytán indult közigazgatási perben az elsőfokú bíróság a
2. február 12-én kelt és
3. március 7-én jogerőre emelkedett 10.K.30.286/2016/
4. számú végzésével a Budapest (...) kerület belterület (...) hrszú ingatlan vonatkozásában a pert megszüntette. [12] Az elsőfokú bíróság a
5. április 7-én kelt végzésével a pert megszüntette. A felperes fellebbezése folytán eljárt Fővárosi Törvényszék
6. június 29-én kelt 2.Kpkf.670.137/2017/
7. számú végzésével az elsőfokú bíróság végzését hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot az eljárás folytatására, és újabb határozat hozatalára utasította. [13] Az elsőfokú bíróság a
8. november 30-án kelt és aznap jogerőre emelkedett 10.K.32.589/2017/
9. számú végzésével a pert a a Budapest (...) kerület belterület (...) hrszú ingatlanok tekintetében megszüntette. Az elsőfokú ítélet [14] Az alperes határozata elleni keresetet a Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság jogerős ítéletével elutasította. Indokai szerint jogszerű volt a kérelem elutasítása, mivel a felperes felhívás ellenére sem csatolt olyan okiratot, amely hitelt érdemlően igazolná a Kft. képviseleti jogosultságát. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [15] A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelemmel élt, amelyben elsődlegesen az alperesi és az elsőfokú határozat megváltoztatását és a javára a tárgyi ingatlanokra jelzálogjog bejegyzését kérte. Másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására utasítását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság ítélete sérti az Inytv.
10. §-át, a
11. §

(3)bekezdését, a 40. §

(1)bekezdését, a Társasházi tv. 3. §

(1)bekezdését, a 39. §

(2)bekezdését és a 42. §

(1)bekezdését. [16] Felülvizsgálati kérelmében hivatkozott arra, hogy amennyiben a közös képviselő megválasztása és annak szabályszerűsége nem vitatott, abból egyenesen következik, hogy az annak alapjául szolgáló jegyzőkönyvet formai okból sem lehet vitatni, sőt vizsgálni sem. A közös képviselő megválasztását az arról szóló eredeti jegyzőkönyv minden további - formai és tartalmi szempontú - vizsgálat nélkül igazolja, ameddig az érvényes és hatályos, azaz nem támadták meg sikerrel az arra hatáskörrel és illetékességgel rendelkező bíróság előtt. A közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítői egyébként sem a magánokiratok vonatkozásában előírt tanúi szerepet töltik be, hanem az irat tartalmi megfelelőségét tanúsítják. Megjegyezte, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítését vállaló személyt többször kérték, hogy a írja alá a közgyűlési jegyzőkönyvet, azonban a kérésnek nem tett eleget. Érvelése szerint az ingatlannyilvántartási hatóság nem jogosult a Társasházi tv.-nek való formai megfelelés vizsgálatára, mivel ennek vizsgálata a bíróság hatáskörébe tartozik. Hangsúlyozta, hogy minden társasházi közgyűlés alá van vetve a tulajdonostársak kontrolljának, azt annak elfogadásától számított 60 napon belül bármely tulajdonostárs megtámadhatja bíróság előtt. Mindaddig, amíg a közgyűlési határozatokat tulajdonostárs nem támadja meg, addig ezek a határozatok és a határozatokat magában foglaló jegyzőkönyv hitelesen tanúsítják, hogy a közgyűlés miként zajlott le és milyen tartalmú határozatokat fogadtak el. Hivatkozott a BH 2005.180. eseti döntésre, amelyben a Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy a közgyűlési határozatokat tartalmazó jegyzőkönyv hitelesítésének hiánya nem önmagában eredményezi a közgyűlésen meghozott határozatok érvénytelenségét. A BH2006.168. számú eseti döntés szerint a hatóság nem vizsgálhatja a közgyűlési határozat érvényességét. Hivatkozott továbbá arra, hogy a Pesti Központi Kerületi Bíróság igazoltnak fogadta el a Kft. közös képviselői minőségét, a 2.P.54.876/2013/I. számú jegyzőkönyve I. számú végzésében megállapította, hogy a felperes közös képviselője a Kft., utalva a 2013. április 29-ei jegyzőkönyvre. [17] Az alperes érdemi ellenkérelmet nem terjesztett elő. [18] A Kúria a Kfv/5. sorszámú végzésében megállapította, hogy a felperes a (...) hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában a felülvizsgálati kérelmet visszavonta. A Kúria döntése és jogi indokai [19] A felülvizsgálati kérelem alapos. [20] A Pp. 275. §

(1)-

(2)bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének helye nincs. A Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között dönt. A felülvizsgálat tárgya a jogerős ítélet jogszerűségének megítélése. Az elsőfokú bíróság megfelelő alapossággal feltárta és rögzítette ítéletének indokolásában az ügyben irányadó tényállást, azonban abból téves jogi következtetést vont le. [21] Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban irányadó Inytv., és az Inytv.vhr. rendelkezéseinek alkalmazásával a ingatlannyilvántartási hatóságnak a benyújtott okirat - ami a perbeli esetben a jelzálogjog bejegyzése iránti közös képviselői rendelkezés - vizsgálatát kell elvégeznie. Ennek során az Inytv.nek a jogok bejegyzése és tények feljegyzése alapjául szolgáló okiratokra vonatkozó, Inytv. 29-

1. §-ait, és az okiratok kellékeit kötelező érvénnyel meghatározó Inytv. 32-
2. §-beli rendelkezéseket kell alkalmazni. A kérelemhez mellékleteként, a bejegyzéshez szükséges igazolásként olyan irat csatolását kérheti, amelyeket az Inytv., az Inytv.vhr. és az adott ügytípustól függően jogszabály, vagy a mögöttes jogszabályként alkalmazandó Ket. előír. [22] A Kúria a Kfv.III.37.118/2013/
3. számú határozatában kiemelte, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhat a jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló - ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt - közgyűlési határozat. A közgyűlési határozat érvényessége vizsgálatára az ingatlanügyi hatóságnak nincs jogosultsága, mert ez az okirat tartalmi és alaki megfelelőségén túlmutató körülmény. A nyilvántartást végző közigazgatási hatóság nincs feljogosítva arra, hogy a nyilvánvaló érvénytelenségen kívül egy okirattal kapcsolatban más körülményeket is vizsgáljon. [23] A közös képviselő a Társasházi tv.
4. §-a alapján a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezetiműködési szabályzat felhatalmazza. [24] A Társasházi tv.
5. §

(1)bekezdése akként rendelkezik, hogy a jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [25] Az Inytv.

1. §-a kimondja, hogy jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha törvény másként nem rendelkezik - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja [26] A perbeli esetben a jelzálogjog bejegyzés alapjául a Társasházi tv.
2. §

(2)bekezdése alapján teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt közös képviselői rendelkezések szolgáltak. [27] A kérelem mellékleteként a Inytv. 32. §

(1)bekezdésében felhívott okirat (a közös képviselő teles bizonyító erejű magánokiratba foglalt rendelkezése) csatolásra került. [28] Az elsőfokú hatóság az Inytv., és az Inytv.vhr. rendelkezései alapján lefolytatott vizsgálat során bejegyzés alapjául szolgáló okirat tekintetében nem állapított meg alaki vagy tartalmi hiányosságot, a kérelem hiányosságát abban látta, hogy ahhoz nem került csatolásra a közös képviselő megválasztását igazoló közgyűlési jegyzőkönyv eredeti példánya. [29] Az alperes azonban a bejegyzés alapjául szolgáló okirat Inytv. szerinti vizsgálata során megállapította, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló közös képviselői rendelkezés nem mindenben felel meg az Inytv.

1. §-a szerinti követelményeknek, ugyanis nem tartalmazza az adósok pontos születési időpontját és nevét. [30] A fentiekből következően sem az első-, sem a másodfokú ingatlannyilvántartási hatóság nem vonta kétségbe a bejegyzés alapjául szolgáló okirat alaki megfelelőségét. [31] A Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során abból az alperesi érvelésből indult ki, hogy az ingatlanügyi hatóság a csatolt közgyűlési jegyzőkönyvet nem, mint a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat vizsgálta - így nem is követelte meg a vonatkozásában az Inytv. 32-
2. §-ban foglalt követelmények meglétét -, azt kizárólag annak igazolására szolgáló okiratként vizsgálta, hogy a jogszabályok alapján igazolja-e azt a tényt, hogy a felperes közös képviseletét a Kft. látja el. [32] Azonban sem az elsőfokú hatóság a hiánypótlásra felhívó végzése, sem az első- és másodfokú határozatában sem tartalmazza azt a jogszabályi rendelkezést, amely a jogtanácsosi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejű magánokirati formában kiállított közös képviselői rendelkezés mellékleteként vagy a bejegyzéshez szükséges igazolásként előírná a közös képviselő képviseleti jogosultság külön igazolását. [33] A Kúria a bejegyzéshez szükséges igazolásokra vonatkozó rendelkezések - Inytv.
3. §-a - között nem talált olyan szabályt, amely a társasházi közös képviselő képviseleti jogosultsága igazolása körében alkalmazható lenne. [34] Kérdésként merül fel hogy, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a közös képviselő által kiállított jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat, akkor ez az irat önmagában elegendő-e a közös képviselői képviseleti jogosultsága igazolására vagy jogszabály a bejegyzés alapjául szolgáló ilyen okirat benyújtásánál külön megköveteli a képviseleti jogosultság igazolását. [35] A jelenleg hatályban lévő jogszabályok szerint - az ügyvédi tevékenységről szóló
4. évi LXXVIII. törvény
5. §

(1)bekezdés a)-c) pontja - az ellenjegyzéssel az ügyvéd (kamarai jogtanácsos) tanúsítja, hogy az okirat a jogszabályoknak megfelel, a felek nyilatkoztak arról, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratuknak, az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte. [36] Az idézett rendelkezésből következően - a közgyűlési jegyzőkönyv kötelező mellékletként, vagy mint bejegyzéshez szükséges igazolásként való csatolására vonatkozó jogszabályi rendelkezés hiányában - a jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiraton túl szükségtelen további - a képviseleti jog igazolására szolgáló további okirat elvárása, a jogtanácsos által ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokirat ugyanis az ellenkező bizonyításig teljes bizonyító erővel bizonyítja, hogy az okirat, aki jelen esetben jogtanácsos által beazonosítottan a közös képviselő, aláírója az abban foglalt rendelkezést megtette. [37] A kérelem benyújtásának időpontjában a fenti rendelkezések kétségkívül nem voltak hatályban, az ingatlanügyi hatóságnak a perbeli bejegyzés alapjául szolgáló okirat alapján, a kérelem benyújtásakor hatályos jogszabályok alapján kellett vizsgálni, hogy a felperesi kérelem tekintetében a képviseleti jogosultság igazolt volt-e. Az elsőfokú hatóság a vizsgálat során arra a megállapításra jutott, hogy a kérelemnek olyan hiánya van, amely miatt a változás nem jegyezhető be, a hiányt abban azonosította, hogy nem áll rendelkezésre a közös képviselő megválasztásáról szóló határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv eredeti példánya. Az elsőfokú hatóság azonban nem tüntette fel - és azt az alperes sem pótolta határozatában - a hiánypótlásra felhívó végzésében, hogy mely jogszabály alapján kötelező melléklete a közös képviselői rendelkezésen alapuló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemnek a közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot magában foglaló közgyűlési jegyzőkönyv és mely jogszabályi rendelkezésből következik, hogy a változás a jegyzőkönyv csatolásának hiánya miatt a változás nem jegyezhető be. Ennek hiányában a határozat felülvizsgálatát végző bíróságok nem tudnak abban állást foglalni, hogy jogszerű volt-e a hiánypótlás is felhívás nem megfelelő teljesítése miatti - az Inytv. 40. §

(1)bekezdésén alapuló - kérelmet elutasító döntés. Helytállóan állította tehát a felperes, hogy az elsőfokú bíróság ítélete sérti az Inytv. 29. §-át, 37. §

(3)bekezdését és a 40. §

(1)bekezdését. A Kúria a jelen ügyben hivatkozott jogszabályok alapján csak azt tudta megállapítani, hogy a hatóságnak a perbeli mélységű vizsgálatra nem terjedt ki a hatásköre. [38] Minderre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemmel támadott részében jogszabálysértő, ezért a felülvizsgálati kérelemmel nem támadott rész kivételével Pp. 275. §

(4)bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az alperes és az elsőfokú hatóság határozatát a részbeni permegszüntetéssel nem érintett részében - hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. Mindez azt jelenti, hogy a 42309/10/A/352 hrsz-ú ingatlan tekintetében a felperes keresetét elutasító ítélet, míg a részbeni permegszüntetéssel érintett (...) hrsz-ú.ingatlanok tekintetében az elsőfokú határozatot helybenhagyó alperesi határozat az irányadó. [39] Az új eljárásban az elsőfokú hatóságnak a bejegyzés alapjául szolgáló okirat vizsgálata vonatkozásában az Inytv. 29-

1. §-ait, és az okiratok kellékeit kötelező érvénnyel meghatározó Inytv.
2. §-beli rendelkezéseket kell alkalmazni és az alperesi határozatban szereplő hiányok (a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nem tartalmazza az adósok pontos születési időpontját és nevét) pótlására fel kell hívni a felperest. A közös képviselő megválasztásáról szóló határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv eredeti példányának csatolására a felperes akkor hívható fel, ha az elsőfokú hatóság konkrétan megjelöli, hogy mely Inytv. vagy annak végrehajtását szolgáló jogszabály írja elő annak csatolását a jogtanácsos által ellenjegyzett jelzálogjog bejegyzésére irányuló közös képviselői rendelkezés mellékleteként, és azt, hogy mely Inytv. rendelkezésből következik, hogy annak hiányában a változás nem jegyezhető be. Záró rész [40] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.
3. §

(1)bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el. [41] A pervesztes alperes a Pp. 78. §

(1)bekezdése alapján köteles a felperes részére elsőfokú és felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére. [42] A tárgyi illeték feljegyzési jog folytán le nem rótt kereseti és felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli, amelynek mértéke az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 50. §

(1)bekezdésének megfelelően alakult. [43] Az ítélet elleni felülvizsgálatot a Pp. 271. §

(1)bekezdés e) pontja zárja ki. Budapest,

1. január
2. Dr. Kovács András s.k. a tanács elnöke, Dr. Rák-Fekete Edina s.k. előadó bíró, Dr. Mudráné dr. Láng Erzsébet s.k. bíró