← Magyarország

Pfv.20669/2020/8 – Kúria

A határozat elvi tartalma: Ha a felek a szerződési szabadság elvének megfelelően megállapodtak a helyiségbérleti szerződésük keretében a karbantartási, felújítási munkák elvégzésének rendjében, a felperes pedig ennek megsértésével, engedély nélkül végzett munkálatokat, a költségének elszámolására sem az Ltv., sem a Ptk. alapján nem tarthat igényt. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.V.20.669/2020/

  1. A tanács tagjai: Dr. Bartal Géza a tanács elnöke Dr. Simonné dr. Gombos Katalin előadó bíró Dr. Cseh Attila bíró A felperes: … A felperes képviselője: dr. Cserba Attila ügyvéd Az alperes: … Az alperes képviselője: Dr. Papp Sándor ügyvéd Más perbeli személy neve és perbeli állása: … felperesi beavatkozó A per tárgya: Vállalkozói díj megfizetése A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: Alperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.054/2019/9/II. Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Fővárosi Törvényszék 31.P.24.268/2017/
  2. Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítélet felülvizsgálattal érintett - alperest marasztaló - rendelkezéseit - a teljes perköltségre is kiterjedően - hatályon kívül helyezi, az elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezett részében megváltoztatja és a felperes keresetét elutasítja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperes részére 16.500.000 (Tizenhatmillió-ötszázezer) forint együttes első- és másodfokú perköltséget, valamint felülvizsgálati eljárási költséget. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az államnak felhívásra 6.900.000 (Hatmilliókilencszázezer) forint együttes le nem rótt kereseti, fellebbezési és felülvizsgálati eljárási illetéket. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A … tulajdonában áll a … helyrajzi számú … kiemelt műemlék, amiben vendéglátóhelyiség és szálloda is működik. Az ingatlan kezelője az alperes. [2]
  3. szeptember 21-én a peres felek között vállalkozási szerződés megnevezésű, a … várfallal körülhatárolt belső területének üzemeltetésére vonatkozó szerződés jött létre, amelyben a felperes vállalta az … helyrajzi számú épületegyüttes teljes körű üzemeltetési feladatainak ellátását
  4. október 1-től díjazás ellenében. A felperes szerződéses kötelezettségét képezte az is, hogy a bérlőkkel üzemeltetési szerződést kössön, és a havi üzemeltetési költségeket tovább számlázza. A felperes a bérlőkkel nem kötött üzemeltetési szerződéseket és a díjakat nem is szedte be. [3]
  5. október 11-én a peres felek bérleti szerződést kötöttek a … belső területén lévő két vendéglátóegység és egy szálloda helyiségcsoportra, ezzel a felperes az … helyrajzi számú épületegyüttes legnagyobb részének bérlőjévé vált. A bérleti szerződés határozott időre, a vagyonkezelői pályázat eredményhirdetését követően a nyertes pályázóval kötött vagyonkezelési szerződés hatálybalépéséig szólt. [4] A bérleti szerződésben a felek kikötötték, hogy a bérlő a bérleményben karbantartási, felújítási, átalakítási, korszerűsítési munkálatokat kizárólag a bérbeadó esetenkénti előzetes írásbeli hozzájárulásával végezhet. Emellett az épületben végzendő bármely munkához az ingatlan műemléki jellege miatt az … engedélyét is be kellett szerezni. [5] A bérleti díj összege havi bruttó 5.100.000 forint volt. A felperes vállalta a bérlemény teljes üzemeltetési költségeinek viselését is. A peres felek megállapodása alapján a felperesnek
  6. május 4-ig nem kellett bérleti díjat fizetnie a bérleti szerződés alapján, ugyanis az alperes elszámolta a felperes ingatlanon végzett beruházásait. [6]
  7. május 4-én a peres felek vagyonkezelői szerződést írtak alá 40 év határozott időtartamra. A szerződés hatálybalépéséhez a … miniszterének a hozzájárulása volt szükséges, aki azonban a vagyonkezelői szerződéshez nem járult hozzá. [7] A felperes a … várfalon belüli részén különböző beruházásokat, állagmegóvó és karbantartási munkákat végzett. [8] Az alperes
  8. szeptember 18-án a bérleti szerződést, majd
  9. október 20-án az üzemeltetési (vállalkozási) szerződést felmondta. A felperes a bérleti szerződés felmondását nem fogadta el, a szerződés megszűnésekor azt nem adta vissza az alperesnek. A Budai Központi Kerületi Bíróság a 20.P.XI.21.829/
  10. számú perben hozott ítéletével a felperesnek az alperesi felmondás érvénytelenségének megállapítása iránt előterjesztett keresetét elutasította. Az ítélet
  11. szeptember 28-án jogerőre emelkedett. [9]
  12. szeptember
  13. és
  14. október
  15. között a felperes a … várfalon belüli területein továbbra is elvégzett állagmegóvási és karbantartási munkálatokat. A felperes által
  16. augusztus 31-ig elvégzett munkákról a felek többször egyeztettek egymással. Az alperes kirendeltségvezetője a
  17. április 3-i levelében a 2002 januártól
  18. augusztus 31-ig terjedő időszakra a felperes számláit 231.566.199 forint összegben elfogadta. A
  19. augusztus 6-i egyeztetésen az alperes úgy nyilatkozott, hogy a
  20. március 31-ig terjedő időszak tekintetében nem vitat 231.566.199 forintot. [10] A bérleti szerződés megszűnését követően a felperesnek az általa elvégzett állagmegóvási és karbantartási munkákkal összefüggésben összesen 41.015.283 forint költsége merült fel. [11]
  21. január 5-én felszámolási eljárás indult a felperessel szemben. A felszámolási eljárásban az alperes javára 219.971.701 forint hitelezői igény nyilvántartásba vételére került sor. Az alperes a bejelentett hitelezői igényből 116.801.167 forintot beszámított a felperes által indított, az ingatlan használati jogának bejegyzése iránti perben. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [12] A felperes kereseti kérelmében elsődlegesen 711.160.929 forint és ezen összeg után
  22. június 1től késedelmi kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Másodlagosan 188.395.658 forint és kamatai, összesen 523.265.000 forint megfizetésére tartott igényt. Keresetében a vállalkozási és a bérleti szerződéssel, valamint a létre nem jött vagyonkezelői szerződéssel összefüggésben érvényesített elszámolási igényeket, továbbá kérte a jogalap nélküli birtoklása során felmerült költségei megtérítését is. [13] A beavatkozó a kereset teljesítését kérte. [14] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Vitatta a kereset jogalapját és összegszerűségét is. Előadta, hogy tartozáselismerő-nyilatkozatot nem tett, és a felperessel szemben beszámítási kifogást terjesztett elő, amelynek összegét a felszámolási eljárásban bejelentett hitelezői igénnyel azonosan, bérleti és használati díj címén 219.791.701 forintban érvényesített. Az első- és másodfokú ítélet [15] Az elsőfokú bíróság megismételt eljárásban hozott ítéletével kötelezte az alperest 169.410.948 forint és kamatai, valamint 2.734.790 forint perköltség felperes részére történő megfizetésére. A le nem rótt illetékről úgy rendelkezett, hogy abból a felperes 1.140.000 forintot köteles megfizetni az államnak, míg 360.000 forint illetéket az állam visel. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. [16] Az elsőfokú bíróság rámutatott arra, hogy a vagyonkezelési szerződés nem lépett hatályba, így nincs olyan időszak, amelyben e szerződéssel kapcsolatosan bármilyen elszámolást kellene végezni. A peres felek között létrejött vállalkozási és bérleti szerződés megszűnéséig a felperes az
  23. évi IV. törvény (Ptk.), és az 1993 évi LXXVIII. törvény (Ltv.) szerint támaszthat igényt az alperessel szemben. [17] A felperes a vállalkozási szerződés szerinti feladatokat nem végezte el, a szerződés szerinti költségeket nem igazolta, így díjazásra nem tarthat igényt. A vállalkozási szerződés megszűnése után a számlákkal igazolt és a bérlőkre át nem hárítható üzemeltetési költségei megtérítését igényelhette, azonban
  24. november 1-től
  25. május 31-ig terjedő időszakra szükséges és hasznos költségeit, kiadásait, ráfordításait nem igazolta, az e körben előterjesztett keresete alaptalan. [18] Az elsőfokú ítélet értelmében a bérleti szerződés alapján a felperest megillető, bérlőkre nem terhelhető karbantartási és állagmegóvási költségek elszámolása tekintetében az alperes által több tartozáselismerő nyilatkozattal elfogadott 228.918.440 forintos összegből kell kiindulni. [19] Az elsőfokú bíróság a bérleti szerződés tartama alatt az elszámolás körében az Ltv.
  26. §-ának és
  27. §-ának tulajdonított jelentősége. Szerinte a jogalap nélküli birtoklás időszakában a felperes csak addig volt jogosult visszatartani az ingatlant, amíg jóhiszemű birtokosnak minősült, ezen időpontig a felmerült költségei megtérítésére tarthatott igényt. A felperes a bérlet tárgyát képező ingatlan birtokbaadására kötelező
  28. szeptember 28-án jogerőre emelkedett ítélettől kezdődően rosszhiszemű jogcím nélküli birtokosnak minősül, a … műemléki jellege miatt a jó- és rosszhiszemű birtoklása idejére is jogosult azonban a szükséges költségei megtérítésére [20] Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperesi tartozáselismerő nyilatkozatra figyelemmel a felperes a nem vitatottan elvégzett karbantartási és állagmegóvási munkák címén
  29. augusztus 31-ig 231.566.199 forint megtérítésére jogosult. Ehhez hozzászámítandó a
  30. augusztus 31-től
  31. november 30-ig elvégzett állagmegóvással és karbantartással felmerült 41.015.283 forint összegű költség. A felperest így megillető 272.581.482 forintból az alaposnak ítélt alperesi beszámítás folytán 103.170.534 forintot levonásba helyezett, így állapította meg az alperes marasztalásának összegét. [21] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének megfellebbezett rendelkezéseit részben megváltoztatta, és az alperesi marasztalás összegét 104.324.982 forintra és ennek
  32. április 24- től a kifizetésig késedelmi kamataira leszállította. Az alperes elsőfokú perköltség fizetési kötelezettségét mellőzte. A felperes illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt kereseti és fellebbezési illeték összegét 3.400.000 forintban állapította meg, és kötelezte a felperest 2.890.000 forint illeték állam javára történő megfizetésére, és rendelkezett arról is, hogy az illetékből 510.000 forintot az állam visel. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A másodfokú bíróság kötelezte az alperest 8.026.100 forint + áfa és 369.600 forint együttes elsőfokú és fellebbezési eljárási költség felperes részére történő megfizetésére. [22] A másodfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az alperes
  33. április 3-i levelét a perben felmerült egyéb bizonyítékokkal együttesen értékelve sem lehet a Ptk.
  34. §-a szerinti tartozáselismerő- nyilatkozatnak tekinteni. Döntése értelmében az alperes
  35. április 29-i leveléből arra vonható le következtetés, hogy a felek az elszámolást illetően - a vállalkozási, üzemeltetési, illetve a bérleti szerződés rendelkezéseitől eltérően - egymással megállapodtak. A felperes az elszámolásba beállította az általa végzett karbantartások, felújítások, beruházások ellenértékét, míg az alperes a bérleti, illetve használati díjjal kapcsolatos igényét. Erre lehet következtetni abból is, hogy a felperes felszámolási eljárásban tett hitelezői igénybejelentésben az alperes a 2002 májusától 2002 októberéig terjedő időre bérbeszámítás címén elismert a felperes javára bruttó 248.350.849 forintot, mint értéknövelő beruházást. A hitelezői igénybejelentésről jogerősen döntő Fővárosi Ítélőtábla rögzítette, hogy a felek egyező előadása szerint
  36. október 1től
  37. május 31-ig egymással elszámoltak. Erre az elszámolásra tekintettel jelölte meg az alperes hitelezői igényét 219.971.701 forintban. Mindezek alapján a felperes nem bizonyította a 231.566.199 forintos követelése megalapozottságát. [23] A másodfokú bíróság szerint az nem volt vitatott, hogy
  38. szeptember
  39. és
  40. november
  41. között a felperes által elvégzett állagmegóvási és karbantartási munkák ellenértéke 41.015.283 forint, és az sem, hogy 103.170.534 forint erejéig az alperesi beszámítás alapos. [24] A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a szakértő a
  42. sorszámú kiegészítő szakvéleményében
  43. május és
  44. szeptember
  45. közötti időszakban vizsgálta a bérleti szerződés keretében a felperes által elvégzett, a bérlemény rendeltetésszerű használatához szükséges karbantartási, állagmegóvó felújítási munkák értékét, amelyek összegét 79.361.811 forintban állapította meg. Azt is rögzítette a szakértő, hogy az Ltv.
  46. §-ára, továbbá a peres felek közötti
  47. október 11-i bérleti szerződés 1.
  48. pontjára is figyelemmel a szakvéleményben megjelölt értékben elvégzett munkák nem terhelhetőek a bérlőre. [25] A másodfokú bíróság kifejtette, hogy az Ltv.
  49. §

(1)bekezdése alapján a bérbeadónak kötelezettsége, hogy a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át a bérlőnek, amennyiben pedig az átadott lakás nem felel meg e követelménynek, úgy a bérbeadó hibásan teljesít. Ha a szavatossági hiba elhárítható, az Ltv. 9. §
(2)bekezdése folytán a bérlő a szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik. [26] A jogerős ítélet értelmében azonban a felperes a perben nem bizonyította, és nem is állította, hogy a szükséges hibaelhárítást illetően az alperest írásban megfelelő határidő megjelölésével felhívta volna az általa 2000 május és
  1. szeptember
  2. közötti időszakban elvégzett, a rendeltetésszerű használathoz szükséges karbantartási, állagmegóvó felújítási munkák elvégzésére. Felszólítás hiányában tehát az alperes nem volt jogosult a szavatosság körébe tartozó munkák elvégzésére. Jogosultság hiányában ezért azt kellett vizsgálni, hogy a megbízás nélküli ügyvitel szabályai szerint a beavatkozás helyénvaló volt-e. [27] E körben a másodfokú bíróság megállapította, hogy a felperes beavatkozását a Ptk.
  3. §
(1)bekezdésére figyelemmel helyénvalónak kellett tekinteni, miután e munkákat a szakvélemény szerint a bérlemény rendeltetésszerű használatához szükséges beruházásoknak kell minősíteni. Ennek jogkövetkezménye az, hogy a felperest a megbízott jogai illetik, így pedig a felperes a Ptk. 479. §
(1)bekezdése alapján igényelheti a szakvéleményben kimunkált 79.361.811 forintot. [28] A másodfokú bíróság elfogadta a felperes azon fellebbezési hivatkozását, hogy az alperes a felszámolási eljárásban késedelmi kamat iránt nem terjesztett elő igényt, ezért a Ptk. 296. §-a szerinti beszámítás a felperes tőke- és késedelmi kamat iránti együttes követelését csökkenti. Ez azt jelenti, hogy a felperest összesen megillető 120.377.094 forinthoz hozzá kell adni a felperesi követelés beszámítási kifogás előterjesztéséig járó kamatainak összegét, amely a Ptk. 301/A. §
(2)bekezdése alkalmazásával 87.118.422 forint. Az alperes 103.170.534 forintig alapos beszámítási kifogását tehát 207.495.516 forinttal kell szembe állítani, így az alperesi marasztalás tőkeösszege 104.324.982 forint, ami után a felperest
  1. április. 24-től illeti meg a Ptk. szerinti késedelmi kamat. A felülvizsgálati kérelem, ellenkérelem és csatlakozó felülvizsgálati kérelem [29] A jogerős ítélettel szemben az alperes felülvizsgálati kérelmet, a felperes csatlakozó felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő. A csatlakozó felülvizsgálati kérelmet a Kúria Pfv.20.669/2020/
  2. számú végzésével hivatalból elutasította. [30] A jogerős ítélettel szembeni felülvizsgálati kérelmében az alperes a jogerős ítélet őt marasztaló rendelkezéseinek hatályon kívül helyezését, és a felperes keresetének elutasítását kérte, mivel szerinte a jogerős ítélet sérti a Ptk.
  3. §
(1)bekezdését, 486. §
(2)bekezdését és 479. §
(1)bekezdését, továbbá az Ltv. 1. §
(3)bekezdését, 7. §
(1)és
(2)bekezdését, 9. §
(1)és
(2)bekezdését, 10. §
(1)bekezdését, 15. §
(1)bekezdését, 36. §
(1)bekezdését és
  1. §-át. [31] Az alperes felülvizsgálati kérelmében előadta, hogy a Ptk. rendelkezései csak az Ltv. által nem szabályozott kérdésekben irányadóak. Az Ltv.
  2. §
(1)bekezdése lehetővé teszi, hogy a szerződő felek megállapodjanak arról, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. A perbeli esetben erre került sor, a bérleti szerződés 1.
  1. pontjában úgy állapodtak meg, hogy a bérlő a bérleményben karbantartási, felújítási, átalakítási, korszerűsítési munkálatokat kizárólag a bérbeadó esetenkénti előzetes írásbeli hozzájárulásával végezhet. A bérleti szerződésben a felek külön is kikötötték, hogy jogviszonyokra az Ltv. rendelkezései az irányadóak. Miután az Ltv. szerint helyiségre vonatkozó bérlet esetén a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása irányadó, ezért az Ltv. rendelkezéseit is csak olyan körben lehet figyelembe venni, amelyről a szerződésükben nem állapodtak meg. Mindebből az következik, hogy ha létrejött a felek között megállapodás, akkor az abban foglaltak szerint, ha nem jött létre megállapodás úgy pedig az Ltv. és a Ptk. szabályainak megfelelően tarthat igényt a bérlő a költségei megtérítésére. [32] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében hivatkozott arra is, hogy miután jelen ügyben a felperes kifejezett tiltás ellenére végezte el a munkálatokat, így még abban az esetben sem lehetne részére a költségeket megtéríteni, ha a Ptk.
  2. §-a a felek jogviszonyára irányadó lenne. E szabály alapján ugyanis megbízás nélküli ügyvitelre csak akkor kerülhet sor, ha az a másik fél érdekének és feltehető akaratának megfelel. Miután a bérleti szerződés 1.
  3. pontja kifejezetten megtiltotta a felperesnek a bérbeadói előzetes írásbeli hozzájárulás nélküli bármilyen munkálat elvégzését, ebből következően a felperes nem hihette, hogy a beavatkozása megfelel az ő feltehető akaratának. Az alperes rámutatott arra is, hogy a vállalkozási, üzemeltetési szerződés sem jogosította fel a felperest az ingatlanon bármilyen beruházás megvalósítására. [33] Az alperes felülvizsgálati érvelése értelmében a felperes csupán a 41.015.283 forint általa sem vitatott költség és ezen összeg után
  4. július 1-től
  5. április 23-ig (a perben a beszámítási kifogás előterjesztéséig) a jegybanki alapkamat 7 %-kal növelt mértékű kamat, 29.683.278 forint, együttesen tehát 70.698.561 forint illeti meg. A nem vitatott és jogosnak ítélt beszámítási kifogás összege azonban ezt a követelést meghaladja, ezért a felperes keresetét el kell utasítani. [34] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. A Kúria döntése és jogi indokai [35] A Kúria - a Pp.
  6. §
(2)bekezdése szerint - kizárólag a jogerős ítélet alperesi marasztalást tartalmazó rendelkezései tekintetében, az alperes felülvizsgálati kérelmének keretei között vizsgálta felül a jogerős ítéletet és megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból az alábbiak szerint alapos. [36] A Kúria rögzíti, hogy a peres felek közötti jogvitában a csatlakozó felülvizsgálati kérelem hivatalbóli elutasítására, továbbá a felülvizsgálati kérelem tartalmára tekintettel nem volt tárgya a felülvizsgálati eljárásnak, sem a peres felek közötti vállalkozási szerződés elnevezésű üzemeltetési szerződés, sem pedig a hatályba nem lépett, harmadik személy jóváhagyásának hiányában létre nem jött vagyonkezelési szerződés, vagy az azokból eredő bármiféle elszámolási igény. Nem érintette a felülvizsgálat a jogerősen elbírált tartozáselismerés kérdését. Ugyancsak nem volt tárgya a felülvizsgálatnak a jogerős ítélettel nem érintett olyan kérdések köre, amely ellen egyik peres fél sem fellebbezett. [37] A felülvizsgálat kizárólag a peres felek közötti bérleti jogviszony egyes elemeit érintette, e tekintetben sem volt azonban vitatott, hogy a felperes javára elszámolható a
  1. szeptember
  2. és
  3. november
  4. között általa elvégzett állagmegóvási és karbantartási munkák 41.015.283 forintos ellenértéke. Ugyancsak nem volt vitatott az sem, hogy az alperes által a felszámolási eljárásban előterjesztett, összesen 219.971.701 forint követeléséhez kamatigényt nem nyújtott be, ezért a felperes a neki jogszerűen járó 41.015.283 forint után jogosult
  5. július 1-től
  6. április 23-ig (a perbeli beszámítási kifogás előterjesztéséig) késedelmi kamat igénylésére is. Ugyancsak nem volt vitatott, hogy az alperes jelen perben a felperes követelésével szemben 103.170.534 forint erejéig alapos beszámítási kifogást terjesztett elő. [38] Miután az alperes felülvizsgálati kérelmében összegszerűen kizárólag azt vitatta, hogy az általa a felülvizsgálati kérelemben írt indokok alapján a felperes javára a
  7. számú kiegészítő szakvéleményben a szakértő által megállapított összeg és annak kamata elszámolható, ezért a fenti vizsgálódási körben a Kúriának a peres felek közötti bérleti jogviszony keretein belül azt kellett vizsgálnia, hogy a jogerős ítélet által az Ltv., valamint a Ptk. rendelkezései alapján alaposnak ítélt 79.361.811 forint és kamatai felperesi követelés is szembeállítható e az alperes alapos beszámítási követelésével, vagy az elszámolást a felek között ezen összeg nélkül szükséges elvégezni. [39] Azt, hogy a peres felek közötti jogviszonyra irányadók az Ltv. rendelkezései, a felek szerződésének 10.
  8. pontjának kikötése is rendezi, és ez következik a bérleti jogviszonyból is. Az Ltv. hatálya alá tartozó szerződéses jogviszonyok esetén a Ptk. rendelkezései háttérjogszabályként, kifejezetten csak azokban a kérdésekben irányadók, amelyeket az Ltv. nem szabályozott [Ltv.
  9. §
(3)bekezdés]. Az Ltv. sajátossága, hogy rendelkezései nagyfokú szabadságot adnak a peres felek közötti megállapodásoknak, így több olyan rendelkezése is van, amely kizárólag abban az esetben irányadó, ha a felek között az adott kérdésben nincs megállapodás. Az Ltv. a bérletre vonatkozó szabályokat a lakásbérletre modellezi. A nem lakás céljára szolgáló helyiség - a perbeli esetben ez volt a bérlet tárgya (szálloda és vendéglátóegységek) - bérletének létrejöttére a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait az Ltv.-ben foglalt eltérésekkel megfelelően kell alkalmazni [Ltv. 36. §
(1)bekezdés]. Az Ltv.
  1. §-a szerint - egyebek mellett - a helyiség használatával, felújításával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó. [40] A fenti szabályozás alapján a bérleti szerződés tárgyát képező ingatlanok esetén elsődlegesen azt szükséges vizsgálni, hogy van-e a peres felek között a karbantartásra és felújításra vonatkozó megállapodás. Amennyiben igen, úgy a diszpozitív törvényi szabályozásra tekintettel ezekben a kérdésekben nem az Ltv., illetve a Ptk. szabályai, hanem a peres felek közötti megállapodás az irányadó. Miután azt a másodfokú bíróság is megállapította a jogerős ítéletében, hogy a peres felek közötti szerződés 1.
  2. pontja rendelkezéseket tartalmaz arra, hogy a bérlő milyen esetben végezhet karbantartási, felújítási, átalakítási és korszerűsítési munkákat, így ebben a kérdésben az Ltv. 7-11., valamint 12-
  3. §-ai csak annyiban alkalmazandók, amennyiben a felek megállapodása e kérdést nem rendezi. [41] A fenti szabályt a bírói gyakorlat is megerősíti és támogatja, több ügyben kimondásra került, hogy helyiségbérletnél a bérlő által az ingatlanon eszközölt ráfordításokat (beruházásokat) csak az erre vonatkozó külön megállapodás szerint köteles a bérbeadó - a szerződés megszűnésekor - megtéríteni (BH2000.70.). A felperes engedély nélküli beruházásai a saját üzleti kockázatába tartoznak, ennek következményeit nem háríthatja át az alperesre (lásd analógiával: Kúria Pfv.V.21.367/2015/9.). [42] Helyesen hivatkozott az alperes a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a bérleti szerződés 1.
  4. pontja szerint kizárólag a bérbeadó esetenkénti előzetes írásbeli hozzájárulásával, az … engedélyének beszerzését követően volt a bérlőnek jogszerű lehetősége bármilyen munkálat elvégzésére. Ilyen előzetes írásbeli hozzájárulást és engedélyt a felperes nem kért, és a perben olyan adat sem merült fel, hogy bármely munka az alperes hozzájárulásával került volna elvégzésre. [43] Mindezek alapján a felperes a peres felek közötti megállapodás rendelkezéseinek be nem tartása, az elvégzett munkálatokhoz az előzetes írásbeli hozzájárulás, és műemlékvédelmi engedély hiányában elvégzett bármilyen munkálat csak a saját kockázatára történhetett, annak megtérítését az alperestől nem igényelheti. [44] A jogerős ítéletben írt szavatossági jogcímen sincs lehetőség a felperesi beruházások költségeinek elszámolására. A bérlő ugyanis abban az esetben is köteles a bérbeadót előzetesen értesíteni, ha megítélése szerint olyan állagmegóvó, karbantartó munka elvégzésére van szükség, ami a bérbeadót terhelő kötelezettségek körébe tartozik. Az Ltv. helyiségbérletre is megfelelően irányadó
  5. §-a előírja a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapot főszabály szerint bérbeadó általi biztosításának kötelezettségét, azonban az ilyen jogviszonyra ugyancsak megfelelően irányadó Ltv.
  6. §
(2)bekezdése értelmében, ha olyan hibát, hiányosságot észlel a bérlő, amit álláspontja szerint a bérbeadó köteles kijavítani, akkor köteles a bérbeadót megfelelő határidő tűzésével felszólítani, és csak ennek eredménytelensége esetén jogosult a munkát elvégezni. [45] Mindez azt jelenti, hogy abban az esetben sem lehetséges automatikusan az előzetes írásbeli értesítés nélkül elvégzett felperesi munkák költségét az alperesre terhelni, ha a peres felek közötti üzemeltetési jogviszony sajátos természetéből kifolyólag az alperestől átvállalt üzemeltetési feladatok folytán elfogadjuk, hogy előzetes írásbeli értesítés nem szükséges, mert e másik jogviszony alapján a bérlő a bérbeadó feladatait is átvállalta, és szerződés alapján azokat ő teljesíti, azaz ebben az értelemben a jogosult és a kötelezett is a felperes. [46] A peres felek közötti szerződés rendelkezése egyértelmű szabályt tartalmaz, miután abban a karbantartási állagmegóvó és egyéb munkálatok is feltüntetésre kerültek, és mindegyik esetén előzetes alperesi írásbeli hozzájárulást követelt meg a felperesi munkavégzéshez a felek kontraktusa, így a szavatosság címén fennálló hibajavításokat sem lehet kivételnek tekinteni e szabály alól. [47] Mindezek mellett miután a bérlet tárgya műemléki védelem alatt álló terület volt, még abban az esetben sem lenne lehetséges a munkálatok ellenértékének elszámolása, ha az üzemeltetési jogviszonyt magát valamifajta generális alperesi hozzájárulásnak fogadnánk el legalább az állagmegóvás tekintetében, ugyanis ebben az esetben is csak a … engedélyének beszerzését követően, az engedélyben foglalt munkákat lehetne olyannak tekinteni, ami elszámolás alapját képezheti. [48] A fentiekből következően nincs mód a peres felek közötti megállapodástól való eltérésre, a megállapodás felperes részéről történő megszegése pedig azzal a jogkövetkezménnyel jár, hogy az általa engedély és előzetes hozzájárulás nélkül elvégzett munkálatok költségei nem háríthatók át az alperesre. [49] A kifejtettek értelmében téves az a másodfokú bíróság ítéletében írt indokolás, hogy az Ltv. 36. §-a szerinti utaló szabály folytán az Ltv. 7. és 9. § megfelelően alkalmazandó rendelkezései a felek közötti elszámolási jogviszonyban irányadók lennének, miután a diszpozitivitás elve alapján érvényesül az e szabályokat megelőző egymás közötti megállapodásuk [37. §, 15. §
(1)bekezdés]. [50] Miután a felek a szerződési szabadság elvének megfelelően éltek az Ltv. adta eltérési lehetőségükkel és megállapodásukban rendezték a karbantartási, felújítási munkák elvégzését, így a felperes által elvégzett munkálatok költségének elszámolására sem az Ltv., sem a Ptk. nem alkalmazható. A megbízás nélküli ügyvitel szabályainak alkalmazására tehát ebben az esetben sérti a Ptk. 485. §
(1)bekezdését, 486. §
(2)bekezdését és 479. §
(1)bekezdését. [51] Abban a kérdésben egyértelműen a bíróságnak és nem a szakértőnek kell véleményt nyilvánítani, hogy az elvégzett munkák értékének elszámolására van-e mód, így a szakértői vélemény másodfokú bíróság döntését befolyásoló azon megállapítása, hogy e költségek „nem terhelhetik a bérlőt", a jogvita elbírálása szempontjából irreleváns. [52] A fentiek alapján megállapítható, hogy a felperes csak a 41.015.283 forint nem vitatott költsége és annak kamata (együttesen összesen 70.698.561 forint) elszámolására tarthat igényt. Az alperes nem vitatottan beszámítható 103.170.534 forint összegű követelése viszont kioltja a felperes követelését, ezért az alperes marasztalására jogszerűen nem kerülhetett sor. [53] A kifejtettek értelmében a Kúria a Pp. 275. §
(4)bekezdése alapján a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal érintett részében hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletének megfellebbezett rendelkezéseit megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. Záró rész [1] A Kúria döntése folytán megváltoztak a pervesztességi-pernyertességi arányok, a felperes teljes egészében pervesztes lett, ezért a Kúria a Pp. 78. §
(1)bekezdése szerint kötelezte a felperest elsőés másodfokú perköltség, valamint felülvizsgálati eljárási költség alperes részére történő megfizetésére. A Kúria e körben elszámolta az elsőfokú bíróság által megállapított 9.311609 forint + áfa összegű ügyvédi munkadíjat, a másodfokú bíróság által megállapított 1.500.000 forint + áfa, és a hatályon kívül helyezés folytán ugyancsak elszámolandó 500.000 forint + áfa ügyvédi munkadíjat, továbbá az alperes által előlegezett 787.777 forint szakértői díjat (együtt 15.153.520 forint). A felülvizsgálati eljárásban felmerült ügyvédi munkadíjat a Kúria a 32/2003. (VIII.22.) IM rendeletnek megfelelően a kifejtett jogi képviselői tevékenységgel arányos, mérlegeléssel megállapított, áfa mértéket is tartalmazó ügyvédi munkadíjban határozta meg. [2] A beavatkozó által támogatott fél pervesztes lett, miután azonban az alperesnek a beavatkozással összefüggésben költségtöbblete nem merült fel, ezért e körben a Kúria a Pp. 83. §
(1)bekezdésére figyelemmel a döntést mellőzte. [54] A felperes az 1990. évi XCIII. törvény 51. §
(1)bekezdésére és 74. §
(3)bekezdésére tekintettel a 6/
  1. (VI.26.) IM rendelet
  2. §
(2)bekezdése, valamint 15. §
(1)és
(3)bekezdése alapján köteles a le nem rótt kereseti (900.000 forint), fellebbezési (2.500.000 forint) és felülvizsgálati (3.500.000 forint) eljárási illetékek viselésére. [55] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §
(1)bekezdése szerint tárgyaláson kívül bírálta el. [56] Az ítélet elleni felülvizsgálatot a Pp. 271. §
(1)bekezdés e) pontja zárja ki. Budapest,
  1. november
  2. Dr. Bartal Géza s.k. a tanács elnöke, Dr. Simonné Dr. Gombos Katalin s.k. előadó bíró, Dr. Cseh Attila s.k. bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.