A határozat elvi tartalma: Többszöri eladásnál az első jóhiszeműen birtokba lépett vevő igényelheti tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.I.21.052/2019/
- szám A tanács tagjai: . Orosz Árpád a tanács elnöke Dr. Csentericsné dr. Ágh Bíró Ágnes előadó bíró . Kiss Gábor bíró A felperes A felperes képviselője: Dr. Molnár Anikó ügyvéd Az alperes Az alperes képviselője: Dr. Tóth Zsolt Ügyvédi Iroda ügyintéző: Dr. Tóth Zsolt ügyvéd A per tárgya: Tulajdonjog megállapítása A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: Alperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: éti Törvényszék 2.Gf.21.789/2018/
- szám Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Járásbíróság 10.P.20.462/2017/
- Rendelkező rész A Kúria a Kecskeméti Törvényszék 2.Gf.21.789/2018/
- számú jogerős ítéletét hatályában fenntartja; kötelezi az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 20.000 (húszezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A K. belterület
- helyrajzi számú ingatlan tulajdonosa a felperes. Az ingatlanon négy önálló helyrajzi számon felépítmény áll: az 5/A. és 5/B. helyrajzi számú felépítmények mellett a 2/D. - a későbbiek során 5/C - és a 2/F. helyrajzi számú - a későbbiek során 5/D. - ingatlanok. A négy üzemépületben kukoricapuffancs-készítő üzem működött, a felépítmények tulajdonosa az Mg. Zrt. [2] [3] [4] [5] [6] volt. A felperes a pályázaton 10.000.000 forint támogatást nyert az
- helyrajzi számon lévő épületek vételárának biztosítására.
- május 2-án az Mg. Zrt. képviseletében P. P. az igazgató mint eladó és község önkormányzata mint vevő között szándéknyilatkozat köttetett azzal, hogy az eladó értékesíti a vevő részére a tulajdonaként nyilvántartott k-i
- helyrajzi számú négy üzemi épületet. A vevő kijelentette, hogy megvásárolja az
- pontban írt ingatlant 12.500.000 forint vételárért. Az önkormányzat képviselő-testülete a 73/
- (V. 3.) ÖK határozatával jóváhagyta a szándéknyilatkozatot, majd a 95/
- (VI.28.) ÖK számú határozatával úgy döntött, hogy a Község Önkormányzat képviselő-testülete megvásárolja a
- helyrajzi számú önkormányzati telken található üzemi épületeket.
- augusztus 14-én a Mg Zrt. mint eladó és község önkrományzata mint vevő között adásvételi szerződés jött létre, amely szerint az eladó eladja a község önkormányzata tulajdonában lévő K., belterület 5 helyrajzi szám alatt felvett ingatlanon álló, a K. belterület 5/A helyrajzi szám alatt felvett, földhasználati jog alapján létesült irodaingatlant, továbbá az 5/B helyrajzi szám alatt felvett 194 m² területű földhasználati jog alapján létesült szociális épület ingatlant 12.500.000 forint vételárért azzal, hogy a szerződés aláírásával egyidejűleg a vevő birtokba lép, ettől kezdve viseli annak terheit, húzza annak hasznait. A szerződés
- pontja tartalmazza: „felek kijelentik, hogy az adásvételi szerződést követően a K., belterület 5 helyrajzi szám alatt felvett ingatlanon álló valamennyi felépítmény vevő tulajdonát képezi." Ezt követően a felperes 2007-től kezdődően az épületeket bérbeadás útján hasznosította. Az alperes a
- december 21-én kelt adásvételi szerződéssel az Mg. Zrt. eladótól - több más ingatlan mellett - megvásárolta a K. 5/A., az 5/B., a 2/D. és a 2/F. helyrajzi számú ingatlanokat. Ezt követően az eladó és az alperes az 5/A. és az 5/D. helyrajzi számú ingatlanokra vonatkozóan a szerződést felbontotta, a felbontás nem érintette a 2/D és a 2/F. helyrajzi számú ingatlanokat. A felperes
- július 14-én telekalakítási megállapodást írt alá többek között az alperessel, amelyben - egyebek mellett - az
- helyrajzi számú földrészlet telekhatárait rendezték. A telekalakítás során a 2/D. és 2/F. helyrajzi számú ingatlanok helyrajzi száma 5/C és 5/D. helyrajzi számra változott. A telekalakítást követően észlelte a felperes, hogy az újonnan meghatározott belterületi 5/C. és az 5/D. helyrajzi számú épületek a
- augusztus 14-én létrejött adásvételi szerződés ellenére az ingatlan-nyilvántartás szerint nem képezik a tulajdonát. Az alperes tulajdonjog peren kívüli rendezésétől elzárkózott. A kereseti kérelem és az alperes védekezése [7] [8] A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy a
- augusztus 14-én kelt adásvételi szerződéssel megszerezte a K. belterület 5/C. és 5/D. helyrajzi számú - perbeli - épületek 1/1 tulajdoni hányadát a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.)
- §
(4)bekezdése alapján. Kérte a javára a perbeli épület-ingatlanok tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését az alperes tűrésre kötelezésével, a tulajdonjogának törlése mellett. Az alperes kérte a kereset elutasítását. Álláspontja szerint a
- augusztus 14-i szerződés tárgyát kizárólag az 5/A. és 5/B. helyrajzi számú ingatlanok képezték, a felperes csak e két felépítményt vásárolta meg. Az első- és másodfokú ítélet [9] Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes tulajdonosa a K., belterület 5/C. és 5/D. helyrajzi számú ingatlanoknak 1/1 tulajdoni arányban
- augusztus
- napjától, adásvétel jogcímén. Kötelezte az alperest, hogy tűrje a felperes tulajdonjogának bejegyzését és az alperes [10] [11] [12] [13] [14] tulajdonjogának törlését ezekre az ingatlanokra. Megkereste az ingatlan-nyilvántartási hatóságot a tulajdonjogban bekövetkezett változás átvezetése iránt. Az elsőfokú bíróság a régi Ptk.
- §
(4)bekezdését alkalmazva utalva a XXV. PED I-III. pontjaira, úgy ítélte meg, hogy a felperes által
- augusztus
- napján kötött adásvételi szerződés a kereset tárgyát képező két önálló helyrajzi számon nyilvántartott felépítmény tekintetében a szerződés érvényességéhez szükséges valamennyi lényeges tartalmi kelléket tartalmazza. Megállapította, hogy a szerződésből az adásvétel tárgya kétséget kizáró bizonyossággal azonosítható, ezért az adásvételi szerződés e két felépítmény tekintetében is érvényesen létrejött. Az Mg. Zrt. eladó és a felperes képviselője között
- május 2-án létrejött szándéknyilatkozat, az önkormányzat közgyűlési határozata, valamint a tanúk egybehangzó, aggálytalan vallomása alapján az elsőfokú bíróság arra a meggyőződésre jutott, hogy az adásvételi szerződést megelőző tárgyalási folyamatban a szerződő felek szerződéses akarata egyértelműen az
- helyrajzi számú ingatlanon lévő négy épület tulajdonjogának átruházására irányult, hiszen más épület nem is volt az ingatlanon. Mivel az eladó a kereset tárgyát képező két ingatlant
- december
- napján ismételten értékesítette az alperesnek, akinek a tulajdonjoga az adásvételi szerződés alapján az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre került, a többszöri eladás régi Ptk.
- §
(4)bekezdésében foglalt szabályát alkalmazta. Megállapította, hogy az alperes tulajdonostársa - H. F. - az Mg. Zrt. eladó részbeni tulajdonosa is volt, és tevékenyen részt vett a felperes által
- augusztus 14-én megkötött szerződéshez vezető tárgyalási folyamatokban. Ehhez képest úgy foglalt állást, hogy az alperes jóhiszeműsége nem igazolható, ugyanis kellő gondosság mellett tudnia kellett, hogy a felperes tulajdonosként tekintett 2010-ben is a kereset tárgyát képező két önálló helyrajzi számon nyilvántartott épületre, amelyeket bérlet útján hasznosított. Arra a következtetésre jutott, hogy a felperes a tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba a később jogot szerző, de nem jóhiszemű alperes tulajdonjogának törlés mellett alappal igényelheti. Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, lényegében annak helyes ténybeli és jogi indokaira hivatkozással, a polgári perrendtartásról szóló
- évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.)
- §
(3)bekezdése alapján. A másodfokú bíróság a fellebbezésben felhozott érvekre tekintettel kiemelte, hogy a megállapított tényállás nem tekinthető sem iratellenesnek, sem megalapozatlannak, ha az a perben felmerült egyes bizonyítékokkal ellentétes ugyan, de azt más bizonyítékok kellően alátámasztják. Rámutatott, hogy egyedül H. F. tanúvallomása tért el a többi kihallgatott és egymással egybehangzó nyilatkozatot tevő tanú vallomásától, azonban az elsőfokú bíróság az ő személyét illetően helytállóan rögzítette, hogy az eladó gazdálkodó-szervezetnek is tulajdonostársa volt, és tevékenyen részt vett a felperes által vevőként kötött szerződéshez vezető tárgyalásokban. Álláspontja szerint nem okszerűtlenül jutott az elsőfokú bíróság arra a megállapításra, hogy H. F. révén az alperesnek az adásvételi szerződés megkötésekor tudnia kellett arról, hogy a felperes tulajdonosként tart igényt a perbeli ingatlanokra és azokat birtokában is tartja. Megjegyezte ugyanakkor, hogy az alperes jó- vagy rosszhiszeműségének nem volt jelentősége a perben, mivel a régi Ptk. 117. §
(4)bekezdése szempontjából döntő jelentőséggel azt kellett értékelni, hogy a felperes volt az első jóhiszeműen birtokba lépett vevő. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem A jogerős ítélet ellen az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben elsődlegesen annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. [16] Álláspontja szerint az eljáró bíróságoknak a bizonyítékok okszerűtlen mérlegelésével megállapított tényállásra alapított döntése téves, nem megfelelő jogi következtetést vontak le a rendelkezésre álló okirati és egyéb bizonyítékok és nyilvánvaló tények ellenére. Álláspontja szerint az eladó és a [15] felperes között 2006. augusztus 14. napján megkötött került adásvételi szerződés egyértelműen és nyilvánvalóan meghatározza az annak tárgyát képező ingatlanokat. Kiemelte, hogy a perrel érintett ingatlanok a szerződéskötés időpontjában önálló helyrajzi számmal rendelkeztek, ezért ingatlannyilvántartási bejegyzésre alkalmas módon feltüntetésre kerülhettek volna a szerződésben. Arra hivatkozott, hogy ennek hiányában az okirat nem tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. §
(1)bekezdésében foglaltakat, nem került feltüntetésre az érintett ingatlan pontos megjelölése - település neve, helyrajzi száma -, így az okirat bejegyzésre alkalmatlan. [17] Érvelése szerint a tulajdonos a felperes részére szívességi használatra adta birtokba a perbeli ingatlanokat, ezért léphetett a felperes jóhiszeműen birtokba, ugyanakkor az elsőfokú bíróság a régi Pp. 206. §
(1)bekezdésének megsértésével állapította meg az ő rosszhiszeműségét, amivel szemben tény, hogy a teljes bizonyító erejű magánokiratok (adásvételi szerződés, telekalakítási megállapodás), valamint H. F. tanúvallomása éppen az ő álláspontját támasztja alá. Hivatkozása szerint az ügyben eljáró bíróság megsértették a régi Ptk. 117. §
(4)bekezdésében foglaltakat. [18] Utalt az egységes bírói gyakorlatra (BH 2012.149.), amely szerint az elsőként jóhiszeműen birtokba lépő, érvényes kötelmi jogi igénnyel rendelkező személy követelheti tulajdonjoga ingatlannyilvántartási bejegyzését, a már bejegyzett későbbi vevővel szemben is, ha ez a vevő nem minősül jóhiszemű jogszerzőnek. Következésképpen, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett későbbi vevő jóhiszemű jogszerző, úgy szerinte az első vevő a tulajdonjog bejegyzését nem kérheti. [19] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult. A Kúria döntése és jogi indokai [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] Az alperes felülvizsgálati kérelme nem alapos. A felülvizsgálati kérelemnek mint rendkívüli perorvoslatnak az alapja a régi Pp. 270. §
(2)bekezdése szerint a jogszabálysértés, amely anyagi jogi vagy eljárásjogi jogszabálysértés egyaránt lehet, utóbbi azonban a felülvizsgálati kérelmet a 275. §
(3)bekezdése szerint csak abban az esetben alapozza meg, ha annak az ügy érdemi elbírálására is lényeges kihatása volt. Az alperes eljárási szabálysértésként a régi Pp. 206. §
(1)bekezdésében foglaltak, a bizonyítékok mérlegelésére vonatkozó szabály megsértését állította. A Kúria megítélése szerint a másodfokú bíróság a feltárt bizonyítékok összességében való értékelése és meggyőződése szerinti elbírálása eredményeként helyesen fogadta el az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást és ítélete indokolásában megfelelő indokát adta annak, hogy a tényállás megállapítása során mely tényeket és körülményeket vett figyelembe. Helytállóan állapította meg mindkét fokú bíróság, hogy H. F. tanútól elfogulatlan vallomás nem volt várható, mivel az eladó gazdálkodó-szervezetnek is tulajdonostársa volt, részt vett a szerződéskötést megelőző tárgyalásokban, továbbá 2010-ben az alperes ügyvezetőjeként tulajdoni érdekeltsége is fennállt. Következésképpen H. F. tudott arról, hogy a felperes az
- helyrajzi számon található mind a négy felépítményt megvásárolta. A felülvizsgálati eljárásban felülmérlegelésre, a bizonyítékok újabb egybevetésére jogi lehetőség nincs. A Kúria csak azt vizsgálhatta, hogy a mérlegelés körébe vont bizonyítékok értékelése során az első- és a másodfokú bíróság nyilvánvalóan téves vagy okszerűtlen következtetésre jutott-e. Ebben az ügyben a jogerős ítéletnek ilyen hibája nincs. Az eljáró bíróságok a tényállást helyesen állapították meg és helytálló a másodfokú bíróság arra alapított jogi következtetése is. A régi Ptk.
- §
(4)bekezdése szerint többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett. Ez a rendelkezés ún. birtokkal megerősített jogcím védelmét fejezi ki. A jóhiszeműen birtokban lévő vagy birtokba lépő vevő tehát tulajdonjoga bejegyzését kérheti az ingatlannyilvántartásba bejegyzett másik vevővel szemben. E rendelkezés jogpolitikai indoka az volt, hogy [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] a vevőnek - az ingatlan megtekintése során - meg kell győződnie arról, hogy ki van annak a birtokában, és ha az nem azonos az eladóval, akkor milyen jogcímen tartja azt birtokban. A törvény tehát a két érvényes jogcímmel rendelkező közül az egyiket juttatja előnyhöz, konkrétan: a tényleges - elsőként és jóhiszeműen - birtokba lépőt hozza kedvezőbb helyzetbe. Az adott ügyben helyesen vizsgálta az elsőfokú bíróság, hogy a felperes rendelkezik-e érvényes kötelmi jogcímmel, azaz a 2006. augusztus 14-i adásvételi szerződés érvényesen létrejött-e. Az eljáró bíróságok nem tévedtek annak megállapításakor, hogy az adásvételi szerződés az ingatlan tulajdonjoga átruházásának érvényességi kellékeiről szóló XXV. PED-ben foglaltaknak mindenben megfelel. A felek személye, az eladó átruházási szándéka, a vételár és az adásvétel tárgyát képező ingatlanok egyértelműen megállapíthatók: a négy darab önálló helyrajzi számot viselő ingatlan konkrétan beazonosítható, mivel más felépítmény nem is található az 5. helyrajzi számú ingatlanon. Helytelenül hivatkozott az alperes az Inytv. 32. §
(1)bekezdésére, ugyanis a szerződés érvényességétől különböző az a kérdés, hogy a szerződést tartalmazó okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas-e. A szerződés érvényességéhez nem szükséges ugyanis az ingatlan helyrajzi szám szerinti megjelölése, elegendő, hogy az egyértelműen beazonosítható legyen. Az sem volt az eljárás során vitás, hogy a felperes a szerződéskötéssel egyidejűleg a perbeli ingatlanok birtokába lépett. Azonban nem mint szívességi használó, hanem mint tulajdonos, aki a szerződéskötéstől kezdődően viseli mind a négy üzemépület fenntartási költségét. A felperesnek mint elsőként jóhiszeműen birtokba lépett vevőnek tehát jogcíme keletkezett arra, hogy mint érvényes kötelmi jogcímmel rendelkező személy követelje a perbeli ingatlanokra a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. A törvény ugyan további feltételről nem rendelkezik, de az elsőfokú bíróság az egységes bírói gyakorlatra figyelemmel (EBH 2011.2308., BH 2012.149.) - amely szerint a későbbi vevővel szemben csak akkor érvényesíthető a régi Ptk. 117. §
(4)bekezdésére alapított igény, ha ez utóbbi vevő nem volt jóhiszemű - helyesen vizsgálta az alperes jóhiszeműségét az Inytv. 5. §
(3)-
(4)bekezdéseiben foglaltakra tekintettel. Ennek során megalapozottan állapította meg, hogy az alperes a vétel során nem kellő körültekintéssel járt el, ugyanis kellő gondosság mellett tudott, illetőleg tudnia kellett arról, hogy a felperes tulajdoni igényt támaszt a perbeli két ingatlanra, azokat birtokban tartja és bérlet útján hasznosítja. Ezzel szemben maga az alperes soha nem volt birtokban, annak megszerzését meg sem kísérelte. Mindezek alapján az elsőfokú bíróság okszerűen jutott arra a következtetésre, hogy a szerződéskötéskor az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett alperes eljárása a szerződéskötéskor nem volt jóhiszemű. Az előzőek értelmében a felperes az érvényes kötelmi jogcíme alapján alappal kérte az alperes tulajdonjogának törlését és a keresete szerint a tulajdonjoga bejegyzését a perbeli ingatlanokra. A Kúria a fentiekben kifejtettek alapján a másodfokú bíróság jogerős ítéletét a régi Pp. 275. §
(3)bekezdése szerint hatályában fenntartotta. Záró rész Az alperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, ezért a régi Pp. 270. §
(1)bekezdése alapján alkalmazandó 78. §
(1)bekezdés alapján köteles megfizetni a felperes felülvizsgálati eljárással felmerült költségét. [35] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a régi Pp. 274. §
(1)bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el. [34] Budapest,
- június
- . Orosz Árpád s.k. a tanács elnöke, Dr. Csentericsné dr. Ágh Bíró Ágnes s.k. előadó bíró, Dr. Kiss Gábor s. k. bíró