A határozat elvi tartalma: A közhitelű nyilvántartásban feltüntetett címre tértivevénnyel megküldött és "nem kereste" jelzéssel visszaérkezett küldemény az anyagi jogi jognyilatkozat címzetthez való megérkezését anyagi jogi értelemben tanúsítja. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélet A határozat száma: Pfv.I.21.735/2019/
- A tanács tagjai: . Harter Mária a tanács elnöke . Varga Edit előadó bíró . Mocsár Attila Zsolt bíró A felperes: felperes neve (felperes címe) A felperes képviselője: . Pallagi Ádám ügyvéd (ügyvéd címe) Az alperesek: I.rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) II.rendű alperes neve (II. rendű alperes címe) Az alperesek képviselője: é Dr. Kiss Katalin ügyvéd - I. rendű alperesért (ügyvéd címe) A per tárgya: ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: a felperes A másodfokú bíróság és a jogerős határozat száma: Debreceni Törvényszék 3.Pf.20.667/2019/
- Az elsőfokú bíróság és határozatának száma: Járásbíróság 55.P.23.453/2017/
- Rendelkező rész A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. [1] Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás A felperes 30.000.000 forint kölcsön biztosítékául ajánlotta fel a tulajdonában álló perbeli ingatlant. A
- december 20-án kelt „vételi jogot alapító szerződés" szerint az alperes kölcsönadókat
- június 20-ig 30.000.000 forint vételár kikötése mellett az ingatlanra vételi jog illeti meg, amennyiben a felperes a kölcsönszerződésben foglalt kötelezettségét határidőben nem, vagy nem teljes körűen teljesíti. A vételi jog gyakorlása esetén az alperesek a kölcsönszerződés alapján fennálló követelés vételárba történő beszámítására jogosultak. A felperes a vételi jog tartamára szavatolta az ingatlan teher- és igénymentességét. [2] Az alperesek a
- május 18-án kelt, felpereshez címzett nyilatkozatukkal a felperes szerződésszegésére hivatkozással gyakorolták a vételi jogukat, tekintettel arra, hogy az ingatlanra a terhelési tilalom ellenére jelzálogjog bejegyzésére és adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtására került sor. Az alperesek küldeménye
- június 7-én „nem kereste" jelzéssel érkezett vissza a felperes cégnyilvántartásban feltüntetett címéről. A földhivatal a
- május 19-én előterjesztett tulajdonjog bejegyzési kérelmükre tekintettel - felhívta az alpereseket, hogy igazolják a vételi jogot alapító szerződés és a vételi nyilatkozat átvételét a felperes ingatlan-nyilvántartásban rögzített címén. Az alperesek
- november 17-én csatolták a tértivevényt, mely szerint a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat „ismeretlen" postai jelzéssel érkezett vissza a felperes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett címéről. A földhivatal ezt követően
- november 23-án a felperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett bejegyezte az alperesek egymás között egyenlő arányú tulajdonjogát. A felperesnek kiküldött bejegyző határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett címről ugyancsak „ismeretlen" jelzéssel érkezett vissza a hivatalhoz. [3] Az alperesek ezt követően az ingatlan birtokba adása iránt indítottak pert a felperes ellen, melynek tárgyalását a bíróság a jelen per jogerős befejezéséig felfüggesztette. [4] [5] [6] [7] A felperes keresete, az alperesek védekezése A felperes a jelen pert megindító,
- október 25-én előterjesztett keresetében - az alperesek tulajdonjogának törlése mellett - 1/1 arányú tulajdonjoga visszajegyzésének tűrésére kérte az alperesek kötelezését. Hivatkozása szerint a vételi jog a 30.000.000-ból csak 500.000 forint kölcsönt biztosított, amit járulékaival együtt az alpereseknek
- január 3-án visszafizetett. Mivel az alperesek csak akkor élhettek vételi jogukkal, ha fizetési kötelezettségét határidőben nem, vagy nem teljes körűen teljesíti, a kölcsön visszafizetése után jogosult volt az ingatlannal rendelkezni. Hangsúlyozta azt is, hogy részére a vételi nyilatkozatot nem kézbesítették szabályszerűen, ezért az vele szemben nem hatályosult, az alperesek tulajdonjogának bejegyzésére ilyen módon jogellenesen került sor. Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Állították, hogy a vételi jog a kölcsön teljes, 30.000.000 forintos összegét biztosította, a felperes pedig arra is kötelezettséget vállalt, hogy az ingatlant nem terheli meg. A jelzálogjog bejegyeztetésével és az ingatlan eladásával a felperes szerződést szegett, ezért a szerződést felmondták és éltek a vételi jogukkal. Megjegyezték, hogy a felperes
- augusztus 28-tól
- február 15-ig öt alkalommal változtatta meg a székhelyét, a felperesi cégnek a kölcsönszerződés megkötésekor is eljárt tagjával pedig az ingatlan birtokba adásáról több alkalommal egyeztettek, a felperes részéről az ingatlan visszavásárlásának lehetősége is felmerült. Az első- és a másodfokú ítélet Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítélete indokolásában a felperes törlési keresete kapcsán elsődlegesen azt vizsgálta, hogy a szerződés mely szerződő felek között milyen tartalommal jött létre. A lefolytatott bizonyítás alapján azt állapította meg, hogy a felperes adós és az alperes hitelezők 30.000.000 forint összegű kölcsönügyletet hoztak létre 5%-os havi kamat kikötése mellett, a vételi jog alapítása pedig a teljes kölcsönösszeg visszafizetését biztosította. Mivel a felperes szavatolta az ingatlan teher- és igénymentességét, az ingatlan megterhelésével, majd elidegenítésével szerződésszegést követett el, az alperesek ezért jogszerűen eljárva éltek a szerződésben biztosított vételi jogukkal. Rámutatott az elsőfokú bíróság, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló
- évi CXLI. törvény (Inytv) végrehajtásáról szóló 109/
- (XII.29) FVM rendelet (Inyvhr.)
- §
(4)bekezdése értelmében vételi jog gyakorlása esetén a jogosultnak igazolnia kell, hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette, az ítélkezési gyakorlat pedig azt is megkívánja, hogy e nyilatkozat a kötelezetthez meg is érkezzen. Tekintve, hogy a vételi nyilatkozat nem hivatalos irat, a „nem kereste" jelzéssel igazolt kézbesítés nem szabályszerű, az ajánlott levél feladásához pedig nem fűződik törvényi vélelem. A bírói gyakorlat szerint ugyanakkor a „nem kereste" kézbesítés elfogadható, ha a kézbesítés meghiúsulása a címzett felróható magatartására vezethető vissza, ilyen esetben ugyanis a küldemény átvételének elmaradása az ő veszélyére történik. A Kúria egyedi ügyben hozott határozata alapján rámutatott, hogy a tértivevényes levél érkezéséről a postaládába helyezett postai értesítő lehetőséget ad a küldemény átvételére, az átvétel azonban már nem tartozik az írásbeli úton közölt nyilatkozat hatályosulásához. Utalt arra: a gazdálkodó szervezetekkel szemben alapvető elvárás, hogy szokásos működésüket azon a helyen és módon végezzék, ahogyan azt az ügyletkötéskor a másik fél számára bemutatták. A bírói gyakorlatra - a BH2008.172. számon közzétett eseti döntésre - utalva rámutatott, hogy a vételi nyilatkozat címzetthez való megérkezését akkor is igazoltnak kell tekinteni, ha az „nem kereste" jelzéssel érkezett vissza a feladóhoz. A felperes saját mulasztása miatt nem vette át a részére szabályszerűen megküldött iratot, az esetleges címváltozásról pedig tájékoztatnia kellett volna az alpereseket, felróható magatartásával [régi Ptk. 4. §
(4)bekezdés] nem hiúsíthatja meg az alperesek jogszerű eljárását. Megjegyezte: a nyilatkozat hatályosulása utóbb, a felperes tényleges tudomásszerzésével mindenképp bekövetkezett, az alperesek ettől függetlenül határidőben élhettek vételi jogukkal, a szerződő fél „eltűnése" ugyanis nem eredményezheti a jogszerűen eljáró partner jogvesztését. [8] [9] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyó ítélete indokai között utalt az elsőfokú bíróság helyes indokaira és csupán a fellebbezésére tekintettel mutatott rá arra, hogy a postai úton küldött nyilatkozatok hatályosulásával kapcsolatos elsőfokú bírói érvelés is helytálló. Arra a körülményre pedig, hogy a
- május 19-én postára adott „nem kereste" jelzéssel visszaküldött levél esetleg nem az alperesek vételi nyilatkozatát tartalmazta, a felperes az elsőfokú eljárásban nem hivatkozott, így azt az eljárás korlátai miatt a fellebbezési szakban sem teheti meg. Kirívóan rosszhiszeműnek tartotta azt a felperesi hivatkozást, hogy a vételi nyilatkozat azért nem hatályosult, mert nem a szerződésben megjelölt címre küldték, tekintve, hogy székhelyét a szerződéskötés után a felperes megszüntette. A felülvizsgálati kérelem A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő felperes annak hatályon kívül helyezését és - tartalma szerint - a keresetnek helyt adó ítélet hozatalát kérte, mert álláspontja szerint a jogerős ítélet az Inytv.
- §-át, valamint a polgári törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (régi Ptk.)
- §
(4)bekezdésén keresztül érvényesülő 374. §
(1)bekezdését sérti. A régi Ptk. rendelkezéseire figyelemmel hangsúlyozta, hogy a vételi jog gyakorlása a jogügyletet akkor hozza létre, ha a vételi nyilatkozat a tulajdonoshoz megérkezik, ennek hiányában a nyilatkozat nem hatályosul. Rámutatott, hogy a felperesi székhelyváltozások a cégnyilvántartásból követhetők voltak, annak alapján az alperesek tájékozódhattak, és a vételi nyilatkozatot szabályszerűen közölhették volna, ennek hiányában azonban joggyakorlásuk nem felelt meg az Inytv.
- §-ának. A legsúlyosabb jogsértésnek azt tekintette, hogy a szabályszerűtlen kézbesítés miatt az alperesek vételi nyilatkozatáról nem szerzett tudomást, így az vele szemben nem is hatályosulhatott, ilyen körülmények között a tulajdonosváltozás átvezetésére sem kerülhetett volna sor. A Kúria döntése és jogi indokai [10] A felülvizsgálati kérelem nem alapos. [11] A felülvizsgálat kereteit a Pp.
- §
(2)bekezdése szerint a felülvizsgálati kérelem határozza meg. Mivel a felperes a jogerős ítéletet már kizárólag a vételi nyilatkozat kézbesítési fogyatékosságára és hatályosulásának ebből fakadó hiánya miatt támadta, a Kúria is ebben a körben vizsgálódott. [12] Arra helytállóan mutatott rá a felperes, hogy a Ptk. szabályai szerint az anyagi jogi jognyilatkozat hatályosulásához szükséges, hogy az a címzetthez „megérkezzen" (régi Ptk. 214. §
(1)bekezdése), a nyilatkozat tartalmának megismerése, illetve annak elmaradása azonban már a címzett érdekkörébe tartozó magatartás. Amennyiben a fél az anyagi jogi - az adott esetben vételi - nyilatkozatot az eladó részére megküldte, a posta pedig a küldemény érkezéséről szóló hivatalos értesítést a postaládájában elhelyezte (a küldemény érkezését tanúsította), megteremtette a lehetőségét annak, hogy tartalmát a másik fél megismerje. Az ezt követően „nem kereste" jelzéssel visszaküldött levél annak igazolására alkalmas, hogy a kézbesítő az adott címen értesítést hagyott, megteremtve ezzel a küldemény átvételének és tartalma megismerésének a lehetőségét. Megjegyzi a Kúria, hogy a küldemény tartalmának megismerését (felbontását, elolvasását) a szabályszerű kézbesítés sem igazolja, az ugyanis az előzőek szerint a címzett érdekkörébe tartozó cselekmény. A vételi jogosult kötelezettsége azonban nem terjed - nem terjedhet - idáig, csupán arra vonatkozik, hogy a nyilatkozat megküldésével biztosítsa az abban foglaltakról való tudomásszerzés lehetőségét. Ezt a lehetőséget a küldemény címzetti átvétele mellett az az eljárás is megteremti, melynek eredményeként a címzett értesül - vagy az elvárható gondosság tanúsítása mellett értesülhet - a küldemény érkezéséről, innentől ugyanis saját veszélyére dönt a küldemény átvételéről, tartalmának megismeréséről. A perbeli esetben a felperes szerződéses kötelemben állt az alperesekkel és - a felülvizsgálati eljárásban már nem vitatott tényállás szerint - a szerződésben kötelezettséget vállalt az ingatlan tehermentességének biztosítására a teljes, 30 millió forint összegű kölcsön visszafizetéséig. Mivel a szerződésben vállalt kötelezettségét a jogerős ítéletben foglaltak szerint megszegte, számítania kellett arra, hogy az alperesek élnek a szerződésben biztosított vételi jogukkal. Ilyen előzmények után az alperesi küldemény érkezését tanúsító postai értesítés alapján át nem vett küldemény azt igazolja, hogy a felperes - bár arra lehetősége volt - nem kívánt tudomást szerezni a nyilatkozat tartalmáról, ez azonban a Ptk. érintett rendelkezéséhez kapcsolódó bírói gyakorlat (a Legfelsőbb Bíróság, majd a Kúria EBH.2005. 1215. számon közzétettet Pfv.III.20.100/2004/6. számú, a BH2011.68. számon közzétett Pfv.VIII.22.451/2017/16. számú, továbbá a Pfv.V.20.604/2015/6. számú eseti döntései) szerint sem írható a szabályosan eljáró, a cégnyilvántartásban szereplő címre kézbesítő alperesek terhére, a „nem kereste" jelzéssel visszakézbesített küldemény a nyilatkozat címzetthez való megérkezését anyagi jogi értelemben tanúsítja. [13] A felperes a cégnyilvántartásból való tájékozódás hiányát is felrótta az alpereseknek, holott az alperesek a vételi nyilatkozat első alkalommal, 2011. május 18-i keltezéssel történő megküldését a cégnyilvántartásban feltüntetett címre küldték, innen érkezett vissza „nem kereste" jelzéssel. Tekintve, hogy a közhiteles nyilvántartás adatainak megfelelő kézbesítési eljárás azt jelezte, hogy a felperes értesítést kapott a küldeményről, de azt nem vette át, az alpereseket a felperesi elérhetőség további kutatásának kötelezettsége nem terhelte. [14] Az ismertetett indokok értelmében a jogerős ítélet nem sértett jogszabályt, ezért azt a Kúria Pp. 275. §
(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [15] A kifejtettek szerint a felülvizsgálati kérelem nem volt eredményes, ezért a felülvizsgálattal kapcsolatban előlegezett költségeit a felperes maga viseli. Egyéb elszámolható költség a felülvizsgálati eljárásban nem merült fel, ezért arról a Kúriának rendelkeznie nem kellett. Budapest, 2020. november 30. Dr. Harter Mária s.k. a tanács elnöke, dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, dr. Mocsár Attila Zsolt s.k. bíró A kiadmány hiteléül: BB bírósági ügyintéző