Pfv.20319/2020/5 – Kúria

(1),

(2)és

(3)bekezdésében foglaltak, az alapító okirat és az SzMSz, valamint kisebbségi érdekei megsértése miatt. Hangsúlyozta: a Tht. 10. §

(2)és

(3)bekezdése szerinti „könnyített" elidegenítési mód kizárólag a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozik, e rendelkezés kiterjesztően nem értelmezhető, az alapító okirat egyéb célból történő módosítása kizárólag a Tht. 10.§

(1)bekezdésének szigorúbb szabálya szerint történhet. Kiemelte, hogy közös célt szolgáló épületrészek (mint a terasz és a kiszolgáló helyiségek) nem idegeníthetők el. Kisebbségi érdeksérelme körében arra hivatkozott, hogy az értékesítés áron alul, egy meghatározatlan felújítási ígéret mellett történik, a visszamaradó teraszterület pedig nem lesz elérhető a tulajdonosok számára. Hivatkozott arra, hogy családi programjaikat évente több alkalommal a teraszon tartották, az érintett területek elidegenítésére tulajdonosi érdekei miatt is csak egyhangú szavazattal kerülhetett volna sor. Sérelmezte azt is, hogy a közgyűlési határozatot az alperes nem közölte 8 napon belül. [4] Az alperes a kereset elutasítását kérte. A jogszabálysértés tekintetében arra hivatkozott, hogy a felperes csupán megjelölte az álláspontja szerint sérelmet szenvedő jogszabályi rendelkezéseket, ám a keresetindítási határidőn belül nem részletezte az ahhoz kapcsolódó sérelmeit, ez pedig nem elegendő a kereset érdemi elbírálásához. Álláspontja szerint a határozat sem a felperes kisebbségi érdekeit, sem az alapító okiratot, sem pedig az SzMSz-t nem sérti. A közgyűlés jegyzőkönyvét ajánlott küldeményként adta fel a felperesnek, azonban az „nem kereste" jelzéssel érkezett vissza, ezért a jegyzőkönyvet december 1-jén a felperes postaládájában helyezte el. Hangsúlyozta, hogy az elidegenítéssel érintett teraszterületet és a közös helyiségeket évtizedek óta senki nem használja, a helyiségek a rendeltetésszerű használatra műszaki állapotuk miatt nem alkalmasak, az elidegenítés után visszamaradó közös részek ugyanakkor a közös használatra igény szerint rendelkezésre állnak, az elidegenítés kifejezetten érdeke a közösségnek, arra reális vételár mellett kerül sor. Az első- és a másodfokú ítélet [5] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítélete indokai között rámutatott, hogy a törvény által előírt keresetindítási határidőben a felperes nem jelölte meg, milyen ok miatt jogszabálysértő a perbeli közgyűlési határozat, illetve mely okból ütközik az alapító okirat, illetve az SzMSz rendelkezéseibe. Az utóbb előadott indokok már nem voltak figyelembe vehetők, az elsőfokú bíróság ezért kizárólag a határidőben előterjesztett jogcímen: a kisebbségi érdeksérelem miatt vizsgálta a határozat érvénytelenségét. Nem tulajdonított jelentőséget a közgyűlési jegyzőkönyv kézbesítési idejének, mivel a felperes a közgyűlésen jelen volt, az elfogadott határozatról ily módon egyidejűleg tudomást szerzett. A felperes kisebbségi érdeksérelmét a közös terasz és kiszolgáló helyiségei használata kapcsán nem látta megállapíthatónak, az általa korábban, alkalomszerűen megvalósított teraszhasználat ugyanis a visszamaradó terület igénybevételével is fenntartható és a vevők - a vételár megfizetése mellett - a közös tulajdonú helyiségek felújítását is vállalták. Rámutatott arra is, hogy a vételár nagyságával kapcsolatos kifogását a felperes szintén a törvényi határidő letelte után adta elő, így az elsőfokú bíróság annak vizsgálatával sem foglalkozhatott. [6] Az elutasító döntést kifogásoló felperes, valamint a perköltség felemelését kérő alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította a közgyűlési határozat érvénytelenségét, pervesztességére tekintettel az alperest kötelezte az együttes első- és másodfokú költségek viselésére. Ítélete indokolásában a másodfokú bíróság rámutatott: a felperes keresetlevelében előadta, hogy a közgyűlési határozat érvénytelenségét kisebbségi érdeksérelme mellett a Tht. 10. §

(3)bekezdésének megsértése miatt is kéri, az elsőfokú bíróság azonban - helytelenül - nem hívta fel e körben a kereset pontosítására. Mivel a felperes által utóbb meghatalmazott jogi képviselő előkészítő iratában részletesen előadta tényállításait a Tht. 10. §

(3)bekezdésének megsértése körében, e felperesi hivatkozást - a kisebbségi érdeksérelem mellett - érdemben kellett volna vizsgálni. Tekintve, hogy a törvény 10. §

(3)bekezdésének esetleges megsértése jogkérdés, az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezése annak ellenére nem volt szükséges, hogy e felperesi kérelmet az elsőfokú bíróság nem bírálta el, ugyanis az eljárási szabálysértés a másodfokú eljárásban orvosolható volt. A másodfokú bíróság álláspontja szerint, mivel a Tht. 10.§

(3)bekezdésében foglalt „könnyített" elidegenítési módozat csak a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozik, a külön tulajdon közös tulajdonba adására nem, a közgyűlés azonban utóbbi kérdésben is döntött, határozata a Tht. 10.§

(3)bekezdésébe ütköző módon érvénytelen. A közös és a külön tulajdon elidegenítése ugyanakkor a határozaton belül egységet képez, ezért a részleges érvénytelenség megállapítására nem volt mód. A pernyertesség megváltozása miatt az alperes fellebbezését a másodfokú bíróság érdemben nem vizsgálta. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [7] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő alperes annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által szükséges mértékben feltárt tényeket helytelenül értékelte, az így levont jogi következtetése téves. [8] Hangsúlyozta: a felperes a postai kézbesítés hibájára először a fellebbezésében hivatkozott, így az a másodfokú eljárásban nem volt vizsgálható, mint ahogy érdemben is csak egyetlen érvénytelenségi ok, a kisebbségi érdeksérelem szerepelt a törvényi határidőn belül benyújtott keresetben. Rámutatott, hogy a felperest érdeksérelem nem érte, mivel sem a teraszt, sem a közös helyiségeket senki, így a felperes sem használja több mint tíz éve, egyebekben az elidegenítés után is marad közös tulajdonban azonos célú épületrész. Hangsúlyozta: a felperes az egyetlen, aki a tulajdonostársak közül a határozat ellen szavazott. [9] Megítélése szerint a felperes további érvénytelenségi hivatkozásait a törvényi határidőn túl terjesztette elő, azok - így a Tht. 10. §-ának megsértésére alapított igény is - nem érvényesíthetők, ezért az elsőfokú bíróság járt el helyesen, amikor csak a kisebbségi érdeksérelmet vizsgálta, a másodfokú bíróság ellentétes eljárásával jogszabálysértő módon túlterjeszkedett a kereseten. A Tht. 10. §

(1)bekezdése említés szintjén sem szerepel a keresetlevélben, így a külön tulajdonból a közös tulajdonba kerülés szabályszerűségének kérdése nem volt vizsgálható. A felperesnek a Tht. 10. §

(3)bekezdésének felhívása mellé is konkrét indokolást kellett volna előterjesztenie, előadva, hogy a közgyűlési határozat a jogszabály e rendelkezését mennyiben és milyen módon sérti, ennek hiányában - az elsőfokú bíróság helyes indokai szerint - az azzal kapcsolatos kereseti kérelem nem volt elbírálható, a későbbiekben előadott indokokat pedig már a 60 napos határidőn túl terjesztette elő a felperes, figyelembe vételükre ezért nem volt mód. Hangsúlyozta: a perbeli esetben a társasházközösség mindenben a Tht. 10.§

(3)bekezdésének megfelelően járt el, a felperes pedig nem kifogásolta a külön tulajdon közös tulajdonba adását, kifejezetten a közös terület elidegenítése okozott számára problémát. A másodfokú bíróság a kifejtettek miatt túlterjeszkedett a kereseten, amikor a közgyűlési határozatnak a Tht. 10. §

(3)bekezdésébe ütközését mondta ki ítéletében, ezzel a Pp.

1. §-át sértette meg. Megjegyezte: a felperes problémája valójában abból adódik, hogy részére a határozat nem juttatott ingyenes, kizárólagos használatú tetőtéri részt. A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. A [10] felülvizsgálati kérelem két sarokpontja, a 60 napon belül bejelentett érvénytelenségi okok, illetve a Tht.
2. §

(3)bekezdése szerinti alapító okirat módosítás kereteinek az értelmezése körében hangsúlyozta, hogy már a törvényes határidőben benyújtott keresetlevelében hivatkozott a jogszabálysértésre, a megsértett jogszabályhelyet, a Tht. 10. §

(3)bekezdését pontosan nevesítette, hangsúlyozva, hogy az abban foglaltak csak a közös tulajdonból a kizárólagos tulajdonba történő elidegenítés esetére irányadók. Mindezek alapján a másodfokú bíróság a Tht. 10. §

(3)bekezdésének helyes értelmezése mellett határidőben érkezett kereseti kérelmet bírált el. A Kúria döntése és jogi indokai [11] A felülvizsgálati kérelem nem alapos. [12] A Pp. 270. §

(2)bekezdése, valamint a 275. §

(3)bekezdése együttes értelmezéséből kitűnően sikeres felülvizsgálat alapja anyagi jogi vagy az érdemi döntést lényegesen befolyásoló eljárási szabálysértés lehet. Az adott esetben a felülvizsgálattal élő alperes eljárási szabály, a kereseten való túlterjeszkedés tilalmának (Pp.

1. §) megsértését rótta fel a másodfokú bíróságnak, ugyanakkor kitért a jogerős ítélet egyéb indokaira is. [13] A felülvizsgálati kérelem érveinek sorrendjét követve a Kúria a következőket emeli ki: a közgyűlési határozat érvényessége szempontjából nincs jelentősége annak, hogy kizárólag a felperes szavazott ellene, ugyanis egyetlen tulajdonostárs is hivatkozhat a határozat érvénytelenségére, saját - de a közösség érdekében is. A közgyűlési jegyzőkönyv kézbesítésével kapcsolatos problémákat, illetve a kisebbségi érdeksérelemre vonatkozó felülvizsgálati érveket illetően mutat rá a Kúria arra, hogy nem ezek a hivatkozások eredményezték az elsőfokú bíróság döntésének a megváltoztatását, így az ezekre irányuló alperesi fejtegetéseknek a felülvizsgálat szempontjából relevanciájuk nem volt. [14] A másodfokú bíróság megváltoztató döntése a Tht.
2. §

(3)bekezdésének megsértésén alapult, a másodfokú bíróság ugyanis - helyesen - az elsőfokú bírósággal szemben előterjesztettnek tekintette a keresetet a Tht. e szabályának megsértése miatt is. Rámutat a Kúria, hogy a közgyűlési határozat megtámadása a Tht. 10. §

(3)bekezdésének megsértése miatt 60 napon belül, már a keresetlevélben megtörtént, a részletes indokokat ugyan a felperes később, a per során teljesített hiánypótlás keretében terjesztette elő, erre azonban a keresetindítási határidő letelte után is lehetőség van. Mivel ennek az érvénytelenségi hivatkozásnak a megítélése valóban jogkérdés, a másodfokú bíróság eljárása abban is helytálló volt, hogy érdemben döntött az elsőfokú bíróság által el nem bírált kereseti jogcímről és mellőzte az elsőfokú ítélet e célból történő hatályon kívül helyezését. Hangsúlyozza a Kúria: a Tht. 10. §

(3)bekezdése szerinti jogszabályi alap nem új kereseti kérelem volt a másodfokú eljárásban, azt a felperes már a keresetlevélben is előterjesztette, indokait a

1. június 8-i és az október 12-i tárgyalási jegyzőkönyvekben kifejtette, és arra - bár feltételesen - az alperes is érdemben nyilatkozott (
2. október 12-i jegyzőkönyv második oldal közepe). [15] Mivel a felülvizsgálati kérelem a határozat kisebbségi érdeksértő jellegével kapcsolatos érveket is tartalmaz, a Kúria rámutat, hogy a másodfokú bíróság e tekintetben az elsőfokú bírósággal egyező álláspontot foglalt el, a kisebbségi érdeksérelmet nem állapította meg. Az első - és a másodfokú bíróság egyező álláspontja miatt ebben a kérdésben a jogerős ítélet nem is támadható felülvizsgálattal (Pp.
3. §

(4)bekezdés b) pont), de az ezzel kapcsolatos elutasító döntés nem is sérti az alperes érdekeit. Az ismertetett indokok miatt az alperes kisebbségi érdeksérelemmel kapcsolatos érvelése a felülvizsgálat szempontjából ugyancsak nem releváns. [16] A kifejtettek alapján a jogerős ítéletet hozó bíróság nem terjeszkedett túl a kereseti kérelmen, eljárási szabálysértés nem történt. A másodfokú bíróság helyesen tekintette előterjesztettnek a keresetet a határozat a Tht. 10. §

(3)bekezdésébe ütköző jogszabálysértő jellege miatt, elbírálásával nem terjeszkedett túl a kereseten. A másodfokú bíróság a határozat jogszabálysértő jellegét abban látta megvalósulni, hogy a Tht. hivatkozott rendelkezése szerinti „könnyített" elidegenítésnek csak a közös tulajdonból a külön tulajdonba történő átruházás esetén van helye, fordított helyzetben ez a lehetőség nem áll fenn, ezért a tulajdonostársak külön tulajdonából a közös tulajdonba adás esetére a közgyűlés 4/5 szavazati aránnyal elfogadott döntése ellentétes a jogszabállyal. Helyesen észlelte a másodfokú bíróság azt is, hogy a közgyűlési határozattal érintett elidegenítések ugyanakkor szorosan összefüggenek, ezért részleges érvénytelenség megállapítására nincs mód: a közgyűlési határozat egészének érvénytelenségét kellett megállapítani. [17] Végezetül utal arra a Kúria, hogy a perbeli közgyűlési határozat tartalmi érvényességét, mivel arra vonatkozó érvelést a felülvizsgálati kérelem nem tartalmazott, nem vizsgálhatta: a tartalmi elemek vizsgálatával a Kúria túlterjeszkedett volna a felülvizsgálati kérelmen (ezzel megsértette volna a Pp. 275.§

(2)bekezdését). A Tht. 10.§

(3)bekezdése kapcsán - a másodfokú bíróság előzőekben ismertetett indokaival szemben - az alperes nem fejtett ki a támadott közgyűlési határozat tartalmára vonatkozó felülvizsgálati álláspontot, az a hivatkozás, hogy a 4/5- öt meghaladó szavazati arány az adott esetben megfelelő volt, nem elegendő a jogerős ítélet indokainak vitatására, aszerint ugyanis a külön tulajdonból a közös tulajdonba történő elidegenítés esetére a Tht. 10. §

(3)bekezdése egyáltalán nem alkalmazható. Az alperes felülvizsgálati kérelme e tekintetben a Pp. 272. §

(2)bekezdése szerinti, a felülvizsgálati eljárásban már nem pótolható tartalmi hiánnyal volt terhelt, ezért a közgyűlési határozat tartalmi érvényessége a felülvizsgálatnak nem lehetett a tárgya. [18] Mindezek miatt a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért azt Kúria a Pp.275. §

(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Záró rész [19] Az alperes felülvizsgálati kérelme nem volt eredményes, ezért a felülvizsgálati eljárásban a Pp. 270. §

(1)bekezdésén keresztül érvényesülő Pp. 78. §

(1)bekezdése értelmében köteles megfizetni a felperes jogi képviseletével a felülvizsgálati eljárásban felmerült, a 32/2003. VIII.22) IM rendelet 3. §

(2),

(5)és

(6)bekezdéseiben foglaltak szerint, a 4/A. § értemében az általános forgalmi adóra is figyelemmel, a tényleges ügyvédi tevékenységgel arányosan meghatározott ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költséget. Budapest,

1. február
2. Dr. Harter Mária s.k. a tanács elnöke, dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, dr. Mocsár Attila Zsolt s.k. bíró A kiadmány hiteléül: BB bírósági ügyintéző