Gf.40189/2008/3 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.189/2008/

1. A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN ! A Fővárosi Ítélőtábla a Balázsi Ügyvédi Iroda által képviselt felperesnek a Funtig Ügyvédi Iroda által képviselt alperes ellen kártérítés megfizetése iránt indított perében a Fővárosi Bíróság
2. február
3. napján kelt 15.G.40.403/2007/
4. számú ítélete ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 12.000,(Tizenkettőezer) Ft másodfokú költséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A rendelkezésre álló iratok szerint az alperes mint bérbeadó és a felperes mint bérlő
5. március 3-án bérleti szerződést kötöttek a Budapest, ... szám alatti, 32 m2 alapterületű raktárhelyiségre. A felperes
6. január 4-én kelt levelében bejelentette a vételi szándékát a bérelt ingatlanra vonatkozóan Budapest Zugló Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Elidegenítési Irodájának, ahonnan
7. április 12-én arról kapott értesítést, hogy az ingatlan értékesítésével kapcsolatos anyagot ügyintézésére átadta a XIV. kerületi IKV-nak. A felperest
8. április 12-én arról értesítette a Z.V. Részvénytársaság, hogy a ... szám alatti lakóépület társasházzá alakítása nem történt meg, mert a telek tulajdonjoga nem rendezett. A Polgármesteri Hivatal Vagyonhasznosítási Ügyosztálya
9. június 14-én arról értesítette a felperest, hogy a terület esetleges természetbeni állapotnak megfelelő rendezésére vonatkozóan a vizsgálatokat, valamint a belső egyeztetést megindították. Ezt követően a felek között több levélváltás történt, azonban a perbeli bérlemény eladásával kapcsolatban döntés nem született. A jelen per alperese mint felperes az elsőfokú bíróságnál
10. szeptember 22-én a perbeli bérleményre vonatkozó bérleti díj felemelése vonatkozásában keresetlevelet nyújtott be, a Fővárosi Bíróság a módosított keresetnek megfelelően kötelezte a jelen per felperesét, mint alperest a felemelt bérleti díj megfizetésére
11. január 1től kezdődően, mely határozatot a Fővárosi Ítélőtábla a
12. december 9-én kelt 9.Pf.20.967/2003/
13. számú határozatával megváltoztatott, és a felperes keresetét elutasította. Az alapeljárásban a jelen per felperese viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben annak megállapítását kérte, hogy az önkormányzat a gazdasági erőfölényével élt vissza, amikor az általa bérelt helyiséget nem adta el a részére, ezért a bérleti díj felemelése jogellenes. A Fővárosi Bíróság a
14. október 5-én kelt 21.P.75.526/2001/
15. számú végzésével a viszontkereset vonatkozásában a pert megszüntette, amit a Legfelsőbb Bíróság a
16. február 7-én kelt Pf.IX.24.875/2002/
17. számú végzésével hatályon kívül helyezett, és az elsőfokú bíróságot a viszontkereset érdemi elbírálására utasította. A megismételt eljárásban a Fővárosi Bíróság megkeresésére a Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa az eljárást megszüntette a VJ160/2003/
18. számú,
19. június 1-jén kelt határozatával arra hivatkozással, hogy az önkormányzat magatartása nem alkalmas gazdasági erőfölénnyel való visszaélés megvalósítására. A felperes a módosított keresetében kérte az alperest 1.159.923,- Ft és ennek
20. október 5-től a kifizetés napjáig járó mindenkori törvényes kamata és perköltsége megfizetésére kötelezni. Keresetének a jogalapjaként a Ptk.
21. §-át és
22. §.-át jelölte meg, mert álláspontja szerint azzal a magatartásával, hogy határozottan nem közölte a felperesi kérés ellenére azt, hogy az alperes el kívánja-e adni az ingatlant vagy sem, neki kárt okozott, mivel kizárólag abban bízva bérelte az ingatlant, hogy azt meg tudja vásárolni. Kárigényét
23. október 5-től
24. február 28-ig terjedő időszakra vonatkozóan az általa kifizetett bérleti díjban jelölte meg, amiből levonta a fenti időszakra vonatkozóan a hasznát. Az alperes az ellenkérelmében a felperes keresetének az elutasítását és perköltségben történő marasztalását kérte arra hivatkozással, hogy semmilyen jogszabály nem kötelezte a perbeli ingatlan eladására. Előadta, hogy a perbeli bérleményhez hasonló ingatlanok bérbeadásából származó bevételekre az önkormányzatnak szüksége van, ezért csak olyan ingatlanok értékesítéséről rendelkezik, amelyeknek a fenntartása nem gazdaságos, vagy amelyekhez az önkormányzatnak üzleti érdeke nem fűződik. A Fővárosi Bíróság a
25. február 29-én kelt 15.G.40.403/2007/
26. számú ítéletében a felperes keresetét elutasította, és kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 10.000,- Ft perköltséget. Határozata indokolásában arra hivatkozott, hogy a bérlemény tárgyát képező forgalomképes ingatlan értékesítése kizárólag az alperes elhatározásán alapul. A felperes kára ezért nem a felek között fennálló bérleti szerződés teljesítésével kapcsolatos. Azzal, hogy az alperesi ingatlan tulajdonának átruházására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát nem adta ki a felperes részére, ez az irányadó bírói gyakorlat szerint nem tekinthető az együttműködési kötelezettség megszegésének, mivel a magánjog alapvető jelentőségű szabályából következik, hogy a kölcsönös együttműködési kötelezettségre hivatkozással senkit sem lehet szerződéskötésre kötelezni, ezért a felperes állításával ellentétben az alperesi nyilatkozat elmaradásához a Ptk.
27. §-ában foglaltakra alapítottan a felperesnek kára nem származhatott. A felek között a perbeli bérleményre vonatkozóan
28. óta szerződéses jogviszony áll fenn. Ezzel szemben a bírói gyakorlat szerint az utaló magatartással okozott kár megtérítésére való kötelezésnek csak akkor lehet helye, ha a felek között nincs szerződéses jogviszony. A peres felek magatartását a bérleti szerződés alapján kell megítélni, és nem vitatottan a bérleti szerződés alapján a felek egymásnak kölcsönösen teljesítettek, ezért a bérleti díj visszafizetése iránti igény alaptalan. A szerződéses viszonyokban abból kell kiindulni, hogy a szerződés megkötése, majd teljesítése során a feleknek saját érdekeik védelme érdekében kellő megfontolással és körültekintéssel kell eljárniuk, mert nem számíthatnak arra, hogy a kockázat vállalásából fakadó esetleges terheket az ellenérdekű felekkel szerződő partnerekre áthárítják. A szerződéses kapcsolatokon alapuló jogviszony esetén, ahogy arra a Legfelsőbb Bíróság több eseti döntésében rámutatott, bíztatási kár címén igényérvényesítésnek nincs helye. A Ptk.
29. §-a szerinti ún. utaló magatartás nem deliktuális felelősségi tényállás, nem követel meg jogellenességet, hanem olyan szubszidiárius törvényi tényállás, amelynek alkalmazására kivételesen csak akkor kerülhet sor, ha a felek között polgári jogi szerződés nem jött létre, az ügyletkötéssel ugyanakkor a másik fél nyomatékosan bíztatta a másik jóhiszemű felet, ezért az ebből eredő hátrányok miatt a kockázat megosztásával a jogosult kártalanításra tarthat igényt. Mivel a perbeli esetben a peres felek között szerződéses kapcsolat állt fenn, és az alperes eljárása nem sértette a jóhiszeműség és tisztesség elvét, ezért a sérelmezett alperesi magatartással kapcsolatban a felperesnek a keresetben megjelölt kára nem származhatott. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes nyújtott be fellebbezést, amelyben kérte annak megváltoztatásával az alperes keresete szerinti marasztalását és perköltség megfizetésére történő kötelezését. Elsődlegesen azt sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság határozatával szemben soha nem állította azt, hogy a perbeli ingatlanra vételi joga lenne. Előadta, hogy az önkormányzat a 344/
30. (VI. 28.) számú határozatában a Bosnyák u.
31. szám alatti 638/1622 tulajdoni hányadú lakásbérlemények értékesítéséhez hozzájárult és ebből valószínűsíthető volt az ingatlanban levő egyetlen nem lakás célú helyiség elidegenítése is. Az alperes ezt a határozatát tíz év alatt sem hajtotta végre, és nem volt képes a felperes vásárlási szándékára konkrét választ adni. Az alperes hitegető magatartása következtében joggal gondolta, hogy az adásvétel létrejön, a bérleti szerződés felmondásával elvesztette volna elővásárlási jogosultságát. Az alperes jogi képviselője az elsőfokú bíróságnak a
32. június 19-én írt beadványában tett említést arról, hogy csak az vásárolható meg, amit el kívánnak adni. Ugyanakkor a
33. augusztus 1-jén kelt válaszlevélben a Z.V. Rt. megerősítette, hogy a vásárlási kérelmet a Z.V. Rt. terjeszti elő, ezt követően lesz ingatlanforgalmi értékbecslés, és a VTKB felé előterjesztés. Az elidegenítéssel kapcsolatos döntésről pedig írásbeli értesítést fognak küldeni. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása tévesen értelmezi és alkalmazza a Ptk.
34. § és
35. §-ait. Nem fogadható el a felperesi részről, hogy saját felróható magatartására hivatkozik előnyszerzés érdekében és hogy nem úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben elvárható lett volna. A kárigény nem a bérleti díj visszafizetésére irányult, mivel a kár azzal merült fel, hogy a bérletet azért tartotta fenn, és fizette a bérleti díjat, hogy megvásárolhassa a bérleményt. A kára egyenlő a kifizetett bérleti díj összegével, mivel ezzel az összeggel volt a legkönnyebb számolni. Álláspontja szerint az alperes eljárása sértette a gazdasági kapcsolatokban a jóhiszeműség és a tisztesség elvét, az elsőfokú bíróság ezzel ellentétes megállapítása tévedésen alapul. Az alperes a fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. A felperes fellebbezése nem alapos. Az elsőfokú bíróság a kereset elbírálásához szükséges mértékben helyesen állapította meg a tényállást, és érdemben megalapozottan utasította el a felperes keresetét. Elsődlegesen rögzíti a másodfokú bíróság, hogy az elsőfokú bíróság ítélete sem a vételi joggal, sem a felróható magatartással kapcsolatban nem tartalmaz - a felperes által a fellebbezésében sérelmezett módon - megállapítást -, mivel a vételi joggal kapcsolatban nem azt tartalmazza, hogy ilyen joga lett volna a felperesnek, hanem azt, hogy a bérleményre vonatkozó vételi jog hiányában az alperes a bérleményt nem volt köteles értékesíteni a felperes részére. Az elsőfokú bíróság a felróható magatartással kapcsolatban a Ptk.
36. §