Kfv.37357/2007/3 – Kúria

Kfv.IV.37.357/2007/3.szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr.Bajtai Dezső ügyvéd által képviselt felperesnek a Baranya Megyei Földhivatal (Pécs, Széchenyi tér 9.) alperes ellen közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt indított perében a Baranya Megyei Bíróság 2007. május 8. napján meghozott 6.K.21.062/2006/10. számú jogerős ítélete ellen a felperes részéről 11. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán az alulírott helyen és napon tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t A Legfelsőbb Bíróság a Baranya Megyei Bíróság 6.K.21.062/2006/10. számú ítéletét hatályában fenntartja. Kötelezi a Legfelsőbb Bíróság a felperest, hogy fizessen meg az államnak - külön felhívásra - 36.000 (harminchatezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s : A Pécs, szám alatti Társasház a 2005. április 7-én megkötött adásvételi szerződéssel eladta a pécsi helyrajzi számú lakásingatlan tulajdonjogát a felperesnek, haszonélvezeti jogát a felperes édesanyjának. A körzeti földhivatal határozatával a pécsi helyrajzi számú, 39 m2 nagyságú, „lakás" megnevezésű ingatlanra vonatkozóan a felperes tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmét elutasította. Határozata indokolásában megállapította, hogy a társasház 95 bejegyzett személy tulajdonában áll, az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell valamennyi szerződő fél megnevezését, felsorolását, személyi adatait, valamint az 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 32. §-a által megkívánt egyéb okirati kellékeket még akkor is, ha helyettük meghatalmazott írt alá. A beadványhoz nem csatolták a közös képviselő részére adott meghatalmazást. Mivel a társasház közös tulajdonban van, a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához. A korábban benyújtott alapító okirat módosításában adott meghatalmazás nem képezi a bejegyzési kérelem mellékletét. A felperes fellebbezése folytán az alperes 2006. május 16. napján meghozott 30.204/2006. számú határozatával indokolásának részbeni megváltozatása mellett helybenhagyta az elsőfokú közigazgatási határozatot. Határozata indokolásában megállapította, hogy a lakás eladásakor a társasház alapító okiratának módosítása szerinti tulajdonosokat kellett volna eladóként az adásvételi szerződésben megjelölni és nem a Pécs, szám alatti társasházat, mely a közös név alatt nem tulajdonosa az ingatlannak, így a körzeti földhivatal határozata az Inytv. 32. §-a, 39. § /3/ bekezdésének a/, b/ és d/ pontjai értelmében jogszerű. Az adásvétel tárgyát képező lakás, mint közös tulajdon, csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával ruházható át, amely jelen ügyben hiányzik. A Ptk. 144. § b/ pontjára hivatkozással rögzítette az alperes, hogy jelen ügyben a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Ttv.) nem alkalmazható. Megállapította továbbá az alperes, hogy a tulajdonostársak által meghatalmazott közös képviselő meghatalmazását hat tulajdonos nem írta alá. A tulajdonosok 4/5-ös szavazati aránya az alapító okirat módosításához elegendő, de ez az arány nem elégséges a társasházi külön tulajdonban lévő lakás eladásához, ehhez valamennyi tulajdonostárs beleegyezése és okirati aláírása szükséges. A felperes keresetében kérte az alperes határozatának megváltoztatását és ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelmének teljesítését. A megyei bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában a Polgári Törvénykönyv 144. §-ának b/ pontjára, 149. §-ának /1/ és /4/ bekezdéseire, illetőleg a Ttv. 1. §-ának /1/ bekezdésére, 3. §-ának /1/ és /2/ bekezdéseire, 10. §ának /1/-/3/ bekezdéseire és 11. §-ára hivatkozással megállapította a megyei bíróság, hogy a bejegyzés alapját képező adásvételi szerződésben az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonosokat kellett volna feltüntetni eladóként. Az alapító okirat módosításával ez az ingatlan már nem a társasház közös tulajdonában lévő épületrész, hanem a Ttv. 1. § /1/ bekezdése szerinti külön tulajdonban lévő önálló lakás, amely 95 természetes személy osztatlan közös tulajdonát képezi. Ekként az adásvételi szerződésben eladóként a társasház nem szerepelhet. Megállapítható volt továbbá, hogy a felperes által is hivatkozott társasházi közgyűlési határozat sem született, így a Ttv. 3. § /2/ bekezdése szerinti ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat sem állt rendelkezésre. Az Inytv. 39. §-ának /3/ bekezdése szerint a perbeli adásvételi szerződés hiánypótlásra nem alkalmas okirat, ezért a felperes bejegyzési kérelmét az Inytv. 51. §-ának /1/ bekezdése alapján el kellett utasítani. A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését. Álláspontja szerint a jogerős ítélet a Ttv. 3. §-ának /2/ bekezdésébe és 10. §-ának /2/ és /3/ bekezdéseibe ütközően jogszabálysértő. Álláspontja szerint a 64. sorszámú ingatlan kialakítására elfogadott társasház alapító okirat joghatását tekintve közgyűlési határozat, hiszen a tulajdonosok 4/5-ének azt a szándékát fejezi ki, hogy a vevő a tulajdonjogot megszerezze. Az alapító okirat ebben a formában is a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas olyan okirat, amely a földhivatalt köti, a Ttv. 3. § /2/ bekezdésében írt feltételeknek megfelel. A földhivatal a jelzett meghatalmazást elfogadta a tulajdoni hányadok megváltoztatására és az új önálló ingatlan bejegyezhetőségére, de nem fogadta el az adásvételi szerződés bejegyzéséhez. Megjegyezte a felperes, hogy ugyanazon ügyvéd szerkesztésében, ugyanilyen meghatalmazású adásvétellel a földhivatal a bejegyzést 52290/2006. szám alatt teljesítette a Pécs, szám alatti társasháznál. Ebben az ügyben sem volt külön közgyűlési határozat, hanem a módosított okiratban adta meg a közgyűlés 4/5 aránnyal a felhatalmazást a közös képviselő részére. A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának /1/ bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el. A felülvizsgálati kérelem nem alapos. Az Inytv. 39. § /3/ bekezdésének a/, b/ és d/ pontjai értelmében nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen,

1. a)a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni,
2. b)a szerződő vagy jogosult, illetőleg kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni a jogutódlás kivételével,
3. c)a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének az aláírását kellene utólag pótolni.
4. d)
5. d)A Legfelsőbb Bíróság a rendelkezésre álló peradatok alapján - a megyei bírósággal egyezően - megállapította, hogy az alperesi hatóságok az Inytv. idézett rendelkezéseinek alkalmazásával törvényes határozatot hoztak a felperes tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmének elutasításáról. Amint azt a megyei bíróság - és az alperes is - helyesen állapította meg ítélete indokolásában, a perbeli adásvételi szerződésben nem a társasházat, hanem valamennyi tulajdonostársat kellett volna eladóként feltüntetni. Az alapító okirat módosításával az önálló ingatlanként nyilvántartott pécsi helyrajzi számú lakásingatlan már nem a társasház közös tulajdonában lévő épületrész, hanem a Ttv. 1. § /1/ bekezdése szerinti külön tulajdonban lévő önálló lakás, amely 95 természetes személy (a társasházi tulajdonostársak) osztatlan közös tulajdonát képezi. A perbeli adásvételi szerződés nem csak az Inytv. 39. §-ának idézett rendelkezéseiben foglaltaknak nem felel meg, a 32. §-ban meghatározott okirati kellékeket sem tartalmazza, amelyek szükségesek ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson a szerződés, így egyebek között nem tartalmazza az adásvételi szerződés az eladó tulajdonostársak nevére, lakcímére vonatkozó adatokat. Téves a felperes felülvizsgálati kérelmében kifejtett azon jogi álláspontja, hogy a Ttv. 3. §-ának /2/ bekezdése, illetőleg 10. §ának /2/ és /3/ bekezdései alapján az alapító okirat közgyűlési határozat, amely a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okirat. A Legfelsőbb Bíróság abban a perbelivel tartalmilag azonos jogkérdésben, hogy a felülvizsgált ügyben folytatott ingatlannyilvántartási bejegyzési eljárásban a Ttv. vagy az Inytv., illetőleg a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni, már állást foglalt korábbi Kfv.IV.37.078/2007/5. számú, és a Kfv.IV.37.327/2007/6. számú ítéleteiben, az azokban kifejtett jogi álláspontját jelen ügyben is fenntartja: A Magyar Köztársaság Alkotmányának 9. § /1/ bekezdése szerint Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú, és egyenlő védelemben részesül. Az Alkotmány 13. §-ának /1/ bekezdése kimondja, hogy a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot. Az Alkotmány 8. §-ának /2/ bekezdése értelmében a Magyar Köztársaságban az alapvető jogokra és kötelességekre vonatkozó szabályokat törvény állapítja meg, alapvető jog lényeges tartalmát azonban nem korlátozhatja. A Polgári Törvénykönyv 3. §-ának /1/ bekezdése szerint a törvény védi a tulajdonnak az Alkotmányban elismert valamennyi formáját. Ennek megfelelően - mint a tulajdonjog részjogosítványát szabályozza a Polgári Törvénykönyv 117. §-ának /1/ bekezdése, hogy a tulajdonjogot átruházással - ha a törvény kivételt nem tesz csak a dolog tulajdonosától lehet megszerezni. Az előbbiekben idézett alkotmányos szabályokra figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy a társasház tulajdonostársainak tulajdonjoga alkotmányosan nem korlátozható olyan mértékben, hogy a Ttv. 3. §-ának /2/ bekezdése, illetve 10. §-ának /3/ bekezdése alapján a tulajdonukkal való rendelkezés jogától legyenek megfosztva. A társasházi közösségek - mint tulajdonosi közösségek - működtetéséhez fűződő érdek nem indokolhat olyan aránytalan mértékű beavatkozást a tulajdonostársak tulajdonjogába, amely annak leglényegesebb részjogosítványát, a rendelkezési jog gyakorolhatóságát vonná kétségbe. A Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy a rendelkezési jog gyakorlása körében a Polgári Törvénykönyv 117. §-ának /1/ bekezdéséhez mérten a Ttv. rendelkezése lex speciálisnak nem tekinthető, ezért nem értelmezhető úgy, hogy az a tulajdonostársak Alkotmányban biztosított tulajdonhoz való jogát aránytalanul korlátozhassa. A Legfelsőbb Bíróság végül megjegyzi, hogy a felülvizsgált ügyben a Ttv. 3. §-ának /2/ bekezdése szerinti közgyűlési határozatot nem hoztak a tulajdonostársak, a 10. § szerinti alapító okirat módosítása még tartalmára figyelemmel sem pótolja a hiányzó közgyűlési határozatot. Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának /3/ bekezdése alkalmazásával hatályában fenntartotta. A pernyertes alperesnek a felülvizsgálati eljárásban költsége nem merült fel, ezért annak viseléséről a Legfelsőbb Bíróságnak a Pp. 78. §-ának /2/ bekezdése értelmében határoznia nem kellett. A felperes illetékfizetési kötelezettsége az illetékekről 1990. évi XCIII. törvény 50. §-ának /1/ bekezdésén alapszik. szóló Budapest, 2008. szeptember 17. Dr.Buzinkay Zoltán sk. a tanács elnöke, előadó bíró, Dr.Fekete Ildikó sk. bíró A kiadmány hiteléül: bírósági írnok Dr.Kárpáti Zoltán sk.